Постановление по делу № 18АП-8676/2025 от 10.10.2025 | 18 арбитражный апелляционный суд

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 18АП-7989/2025, 18АП-8676/2025

г. Челябинск

10 октября 2025 года Дело № А34-1289/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2025 года. Постановление изготовлено в полном объеме 10 октября 2025 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Томилиной В.А., судей Жернакова А.С., Камаева А.Х.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Анисимовой С.П., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Диалог» и Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях на решение Арбитражного суда Курганской области от 18.06.2025 по делу № А34-1289/2025.

В судебном заседании с использованием систем веб-конференции приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя ФИО1 - ФИО2 (паспорт, доверенность от 19.09.2023, диплом);

общества с ограниченной ответственностью «Диалог» - ФИО3 (паспорт, доверенность от 29.11.2024, диплом),

Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской области – ФИО4 (паспорт, доверенность от 09.06.2025, диплом), ФИО5 (паспорт, доверенность от 16.06.2025, диплом, справка о заключении брака).

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратился в Курганский городской суд Курганской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Диалог» (далее - первый ответчик, ООО «Диалог»), Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях (далее - второй ответчик, Управление) о государственной регистрации перехода права собственности к ФИО1 на жилое здание площадью 45 кв.м кадастровый номер 45:25:050110:586, расположенное по адресу: Курганская область, г. Курган,

СНТ «Кургансельмаш-2» участок 214 на основании договора купли-продажи от 09.04.2024.

Определением Курганского городского суда Курганской области от 16.01.2025 дело передано по подсудности в Арбитражный суд Курганской области.

Определениями Арбитражного суда Курганской области от 20.02.2025, 20.03.2025, 17.04.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области, судебный пристав-исполнитель Курганского городского отделения судебных приставов № 3 УФССП России по Курганской области ФИО6, финансовый управляющий ФИО7 ФИО8.

Решением Арбитражного суда Курганской области от 18.06.2025 исковые требования удовлетворены.

С вынесенным решением не согласилось ООО «Диалог», обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Диалог» (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что в соответствии с отчетом № 03/23-287 от 09.08.2023 об оценке стоимость земельного участка была определена в размере 166 000 руб., стоимость жилого здания определена в размере 518 000 руб. Всего имущество было оценено на сумму 684 000 руб. (т. 1, л.д. 209).

Поручением от 02.10.2023 № 4-БЛ/18950 Управлением ООО «Диалог» поручено осуществить процедуру реализации арестованного имущества, в том числе и вышеуказанного спорного имущества на общую стоимость 684 000 руб.

Первичные торги признаны несостоявшимися ввиду отсутствия поступления заявок претендентов на участие в торгах.

При этом, во всех публикациях по данной процедуре в описании лота не был указан земельный участок и указана начальная цена лота - 518 000,00 руб.

В связи с тем, что заявок на приобретение имущества не поступило, в адрес ООО «Диалог» поступило постановление от 23.01.2024 судебного пристава-исполнителя о снижении цены переданного на реализацию имущества на 15%, в соответствии с которым на спорное имущество установлена сниженная цена: на земельный участок 141 100 руб., на жилое здание 440 300 руб. Всего в отношении имущества была установлена общая цена в размере 581 400 руб. (т. 1, л.д. 167 оборот).

ООО «Диалог» в целях соблюдения требований действующего законодательства извещение о проведении повторных публичных торгов 22.03.2024.

При этом, во всех публикациях по данной процедуре в описании лота не был указан земельный участок (только жилое здание) и ошибочно указана начальная цена лота – 141 100 руб. (стоимость земельного участка вместо

стоимости жилого здания).

Земельный участок как самостоятельный лот № 4 был выставлен на торги в тот же день по цене 440 300,00 руб. (ошибочное указание цены жилого здания).

22.03.2024 по результатам прошедших торгов по лоту № 5 (строение) победителем был признан ИП ФИО1, о чем составлен соответствующий протокол № Т-0000161/5 о подведении итогов торгов.

В процедуре торгов по лоту № 4 (земельный участок) заявок на участие подано не было.

09.04.2024 между организатором торгов ООО «Диалог» и ИП ФИО1 был подписан соответствующий договор купли-продажи арестованного имущества б/н.

Апеллянт полагает, что ООО «Диалог» на первичных и повторных торгах допущены ошибки, которые привели к одностороннему изменению состава имущества, предлагаемого к торгам (дом был продан отдельно от земельного участка) и снижению его начальной цены и, как следствие, за реализуемое имущество не была получена максимальная сумма.

В силу прямого указания ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, оформленная на основе протокола № Т-0000161 5-и от 22.03.2024 о подведении итогов торгов, а именно: договор купли-продажи арестованного имущества б/н от 12.08.2024, сама по себе является ничтожной.

По мнению апеллянта, совокупность перечисленных обстоятельств позволяет однозначно позволяет сделать вывод о том, что своими действиями продавец (организатор торгов и/или поверенный) выразили волю на реализацию строения отдельно без земли, а покупатель - на реализацию приобретение строения отдельно без земли. В частности, позиция покупателя (истца) о приобретении строения отдельно без земли выражена однозначно - ФИО1 не принял участие в торгах земельным участком (лот № 4 реестровый номер извещения 23000000130000000143 от 14.02.2024).

Данное обстоятельство позволяет говорить о недействительности права собственности истца в отношении жилого, поскольку сделка противоречит закону и является ничтожной.

С вынесенным решением также не согласилось Управление, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Диалог» (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы Управления повторяют доводы апелляционной жалобы ООО «Диалог».

Кроме того, Управление отмечает, что договор купли-продажи с ответчиком нарушает не только права неопределенного круга лиц, потенциально заинтересованного в приобретении недвижимости на торгах, но и права должника ФИО7.

В целях недопущения незаконной продажи арестованного имущества ООО «Диалог» вынесен и опубликован протокол от 16.05.2024 об

аннулировании результатов торгов по продаже арестованного имущества по протоколу № Т- 0000161/5, а также составлено соглашение от 16.05.2024 о расторжении договора купли-продажи.

Условия соглашения подразумевают возвращение стоимости товара победителю торгов ИП ФИО1 в полном объеме. Вопрос возврата денежных средств, уплаченных победителем торгов, решается силами ООО «Диалог» без несения ИП ФИО1 каких-либо расходов.

Соответствующими письмами по электронной почте в адрес ФИО1 были направлены Протокол от 16.05.2024 об аннулировании результатов торгов по продаже арестованного имущества по протоколу № Т-0000161/5 и соглашение от 16.05.2024 о расторжении договора купли-продажи. Ответ на указанные письма истец в адрес ответчика не направил.

Учитывая, что сделка по приобретению ИП ФИО1 арестованного имущества носит ничтожный характер, Управление полагает, что для восстановления баланса интересов стороны должны быть возвращены в положение, существовавшее до заключения договора путем возврата Управлению стоимости имущества, а ИП ФИО1 возврата недвижимой вещи.

Определениями Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2025, от 07.08.2025 апелляционные жалобы приняты к производству и назначены к рассмотрению на 18.08.2025.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании 18.08.2025 объявлен перерыв до 15 часов 00 минут 25.08.2025.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2025 судебное заседание суда апелляционной инстанции было отложено на 29.09.2025.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании 29.09.2025 объявлен перерыв до 14 часов 45 минут 01.10.2025.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет, в судебное заседание представители иных лиц, участвующих в деле, не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, на принудительном исполнении в Курганском городском отделе судебных приставов № 3 УФССП России по Курганской области на исполнении находилось исполнительное производство 88379/20-45033-СД от 21.09.2020 в отношении должника ФИО7 о взыскании задолженности в размере 169574 руб. 53 коп. в пользу ООО «Кургантехэнерго» (т. 1, л.д. 46-47).

05.04.2022 рамках исполнительного производства 88379/20-45033-СД от 21.09.2020, возбужденного в отношении должника ФИО7 по исполнительному документу – судебного участка № 38 судебного района г. Кургана Курганской области № 2-5854/2019 от 31.10.2019 в размере неуплаченных сумм -169574 руб. 53 коп., наложен арест на имущество должника, о чем составлен акт ареста имущества:

- на жилое здание площадью 45 кв.м кадастровый номер 45:25:050110:586, расположенное по адресу: Курганская область, г. Курган, Садоводческое товарищество «Кургансельмаш-2» участок 214;

- на земельный участок для садоводства, площадью 45:25:050110:216, кадастровый номер 45:25:050110:216, расположенный по адресу: г. Курган, садоводческое товарищество «Кургансельмаш-2», участок № 214 (т.1, л.д. 206-207).

Ответственным хранителем объектов назначен должник ФИО7 на основании постановления о назначении ответственного хранителя от 05.04.2022 (т.1, л.д. 208).

В соответствии с отчетом № 03/23-287 от 09.08.2023 об оценке объектов оценки стоимость имущества была определена в следующем размере: земельный участок оценен в размере 166 000 руб., жилое здание в размере 518 000 руб.

08.09.2023 судебным приставом-исполнителем ФИО9 в рамках исполнительного производства 88379/20-45033-СД от 21.09.2020 возбужденного в отношении должника на основании статей 6, 14, 68, 69, 87, 89, 91, 92 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Закон об исполнительном производстве, Закон № 229-ФЗ) вынесено постановление о передаче в МТУ Росимущества по Челябинской и Курганской областях на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона, спорного имущества в количестве 2 лотов, земельного участка стоимостью 166 000 руб., жилого здания стоимость 518 000 руб. Общая стоимость имущества на сумму 684 000 руб. (т. 1 л. д. 213).

02.10.2023 МТУ Росимущеста по Челябинской и Курганской областях поручило специализированной организации ООО «Диалог» на основании заключенного между сторонами договора от 21.11.2022 № СПО(П)-1/2023 осуществить реализацию арестованного имущества (т.1, л.д. 215).

Организатором торгов ООО «Диалог» опубликовано информационное извещение № 23000000130000000101 о проведении публичных торгов на сайтах https://www.torgi.gov.ru, https://global-etp.ru (электронная торговая площадка), в газете «Новый мир» от 22.11.2023, на сайте организатора торгов в сети «Интернет» https://dialogtorgi.ru по продаже арестованного имущества.

В публикации по данной процедуре в описании лота № 29 значилось жилое здание площадью 45 кв.м кадастровый номер 45:25:050110:586, расположенное по адресу: Курганская область, г. Курган, Садоводческое товарищество «Кургансельмаш-2» участок 214, обременение – арест, начальная цена – 518 000 руб., размер задатка 77 700 руб. (15%), шаг аукциона – 5 180 руб. (1%). Дата проведения торгов 29.12.2023 (т.1, л.д. 155-165, 217-218.).

Первичные торги признаны несостоявшимися, ввиду отсутствия заявок претендентов на участие в торгах, о чем ООО «Диалог» составлен протокол № Т-0000062/29-у от 28.12.2023 (т.1, л.д. 166).

23.01.2024 судебным приставом-исполнителем Курганского городского отдела № 3 УФССП России по Курганской области ФИО6 вынесено постановление о снижении цены переданного на реализацию имущества на 15% (т.1, л.д. 107), в соответствии с которым установлена сниженная цена: на земельный участок 141 100 руб., на жилое здание 440 300 руб. Всего в отношении имущества была установлена общая цена в размере 581 400 руб. (т. 1, л.д. 167 оборот).

ООО «Диалог» опубликовано информационное извещение № 23000000130000000143 о проведении повторных публичных торгов на сайтах https://www.torgi.gov.ru, https://global-etp.ru (электронная торговая площадка), в газете «Вестник поверенного» от 14.02.2024, на сайте организатора торгов в сети «Интернет» https://dialogtorgi.ru.

В публикации по данной процедуре в описании лота № 5 значилось жилое здание площадью 45 кв.м кадастровый номер 45:25:050110:586, расположенное по адресу: Курганская область, г. Курган, Садоводческое товарищество «Кургансельмаш-2» участок 214, обременение – арест, начальная цена – 141 100 руб., размер задатка 21165 руб. (15%), шаг аукциона – 1411 руб. (1%). Дата проведения торгов 22.03.2024 (т.1, л.д. 155-165, 217-218.).

На основании протокола № Т-0000161/5-и от 22.03.2024 победителем торгов признан ФИО1 с ценой предложения 143 922 руб. (т.1, л.д. 175).

Платежным поручением от 16.03.2024 ИП ФИО1 перечислена сумма задатка в размере 21 165 руб., оплата в полном объеме произведена по платежному поручению от 22.03.2024 в размере 122 757 руб. (т.1, л.д. 30-31).

09.04.2024 между организатором торгов – ООО «Диалог» и покупателем - ИП ФИО1 подписан договор купли-продажи б/н (т. 1 л.д. 15).

Цена реализованного имущества в договоре купли-продажи указана в размере 143 922 руб.

Сторонами подписан акт приема-передачи имущества от 09.04.2024 (т.1, л.д. 16).

Договор купли-продажи и акт подписаны сторонами усиленными квалифицированными электронными подписями сторон на электронной площадке https://global-etp.ru.

Далее ИП ФИО1 направил на электронную почту организатора торгов support@global-etp.ru электронное письмо 08.05.2024 о необходимости обращения в Управление Россреестра по Курганской области с заявлением о переходе права собственности на ФИО1 (т.1, л.д. 127).

Также истец самостоятельно обратился в Управление Россреестра по Курганской области с заявлением о государственной регистрации права собственности с приложением необходимых документов.

17.05.2024 рассмотрение заявления истца было приостановлено в связи с отсутствием заявления продавца о переходе права собственности, документы

возвращены истцу 21.11.2024 без рассмотрения в связи с истечением шестимесячного срока приостановления государственной регистрации (т.1 л.д. 122-126).

Ссылаясь положения статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, на невозможность дальнейшего осуществления государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи б/н от 09.04.2024 в отношении спорного имущества, проданного с публичных торгов, ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что, доказательств того, что при выставлении строения на торги и заключении договора купли-продажи воля продавца и покупателя была направлена на отчуждение здания без земли, не представлено; в договоре такое условие и указание на это отсутствуют. В случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно. Следовательно, применению подлежит общее правило о том, что к покупателю земельный участок переходит на том же праве, что и у продавца. Соответственно, с учетом того, что на момент продажи в 2024 году здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 45:25:050110:216, строение и участок принадлежали одному лицу, сооружение и земельный участок участвуют в обороте совместно.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

На основании пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. От 03.04.2018) «О государственной регистрации недвижимости»).

Согласно пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по

требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Государственная регистрация права, возникшего на основании сделки, не требующей нотариального удостоверения, проводится по заявлению обеих сторон договора. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (пункт 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Принимая решение о регистрации, суд проверяет, имелись ли у продавца полномочия на отчуждение имущества, соответствует ли заключенный сторонами договор требованиям закона, устанавливает отсутствие иных препятствий для государственной регистрации перехода к покупателю права собственности.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 554, пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434, статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Полномочия организатора торгов (полномочия по отчуждению имущества должника в исполнительном производстве) определены в пункте 5.5 постановления Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 432 «О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом», согласно которому Федеральное агентство по управлению государственным имуществом осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы, организует в установленном порядке реализацию, в том числе выступает продавцом, имущества (в том числе имущественных прав), арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество.

Привлекаемые для целей реализации имущества коммерческие организации (в данном случае ООО «Диалог») действуют от имени

уполномоченного государственного органа на основании договора на оказание услуг специализированной организацией № СПО(Д-ЧЛБ)-1/2023 от 26.09.2023 который по своей правовой природе является договором поручения (т.1, л.д. 132-144).

В соответствии со ст. 89 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющей в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества.

Согласно с п. 1.1 договора № СПО(Д-ЧЛБ)-1/2023, заказчик (МТУ Росимущества) поручает, а исполнитель (истец) обязуется на условиях, установленных настоящим договором, за вознаграждение оказывать от имени заказчика услуги по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных актом или актов других органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущества, поступающего на территории Челябинска и Челябинской области.

Порядок взаимодействия службы судебных приставов и МТУ Росимущества в регионах определен Соглашением ФССП России № 0001/13, Росимущества № 01-12/65 от 30.04.2015 «О взаимодействии Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество».

Актом от 05.04.2022 описи и ареста имущества должника было арестовано следующее имущество, принадлежащее должнику ФИО7:

-земельный участок для садоводства, расположенный по адресу: Курганская область, г. Курган, садоводческое товарищество «Кургансельмаш-2», уч-к № 214, площадью 562,0 кв.м, кадастровый номер 45:25:050110:216;

-жилое здание площадью 45,00 кв.м, расположенное по адресу: Курганская область, г. Курган, Садоводческое товарищество «Кургансельмаш-2», участок 214, кадастровый номер 45:25:050110:586.

Хранителем данного имущества был назначен должник (постановление от 05.04.2022 о назначении ответственного хранителя).

В соответствии с отчетом № 03/23-287 от 09.08.2023 об оценке объектов оценки, выполненным ООО «Домовой» была определена стоимость имущества в следующем размере:

-стоимость земельного участка составила 518 000 руб.; -стоимость жилого здания составила 166 000 руб.

Всего имущество было оценено на сумму 684 000,00 руб., утвержденную постановлением от 23.08.2023 о принятии результатов оценки.

Поручением от 02.10.2023 № 4-БЛ/18950 Управления ООО «Диалог» поручено осуществить процедуру реализации арестованного имущества, в том числе и вышеуказанного спорного имущества на общую стоимость 684 000 руб.

Порядок опубликования информации о публичных торгах считается соблюденным при одновременном выполнении требований п. 3 ст. 90 Федерального закона от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» и п. 4 ст. 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с чем, после получения правоустанавливающих документов на вышеуказанное имущество, ООО «Диалог» в целях соблюдения требований действующего законодательства извещение о проведении публичных торгов было опубликовано:

1. Сайт https://torgi.gov.ru/;

2. Сайт https://global-etp.ru (электронная торговая площадка «ЭТП Глобал»);

3. Газета Новый мир от 22.11.2023;

4. На сайте организатора торгов в сети «Интернет» http://dialogtorgi.ru.

Согласно опубликованным извещениям, дата проведения торгов - 29.12.2023.

По итогу первичные торги признаны несостоявшимися ввиду отсутствия поступления заявок претендентов на участие в торгах, о чем ООО «Диалог» составлен соответствующий протокол от № Т-0000062/29-у от 28.12.2023.

При этом, ООО «Диалог» ошибочно в состав лота не был включен земельный участок стоимостью 166 000 руб., что повлекло за собой уменьшение цены лота до - 518 000 руб., вместо 684 000,00 руб. (общая цена земельного участка и расположенного на нем здания).

В связи с тем, что заявок на приобретение имущества не поступило, в порядке, предусмотренном ч. 10 ст. 87 ФЗ № 229 от 20.10.2007 «Об исполнительном производстве» в адрес ООО «Диалог» поступило соответствующие постановление от 23.01.2024 судебного пристава-исполнителя о снижении цены переданного на реализацию имущества на 15%, в соответствии с которым на спорное имущество установлена сниженная цена: на земельный участок в размере 141 100 руб., на жилое здание в размере 440 300 руб.

Всего в отношении имущества была установлена общая цена в размере 581 400 руб.

ООО «Диалог» в целях соблюдения требований действующего законодательства извещение о проведении повторных публичных торгов 22.03.2024 было опубликовано:

1. Сайт ГИС Торги (https://torgi.gov.ru/);

2. Сайт электронной торговой площадки «Глобал» (https://global- etp.ru);

3. Печатное издание «Вестник поверенного» от 14.02.2024;

4. На сайте организатора торгов в сети «Интернет» http://dialogtorgi.ru.

Вместе с тем, ООО «Диалог» вновь ошибочно в состав лота, не был включен земельный участок.

Более того, вместо верной цены жилого здания 440 300 руб. ошибочно указана цена земельного участка 141 100 руб., что повлекло за собой значительное уменьшение цены лота.

Судебная коллегия считает необходимым отметить, что при изначальной стоимости лота «жилое здание» 518 000 руб. снижение цены на 15% очевидно по итогу не может составлять 141 100 руб., что свидетельствует о том, что организатором торгов допущена явная ошибка.

В суде апелляционной инстанции ответчиком представлены выдержки из печатного издания «Вестник поверенного» от 14.02.2024, в которой опубликовано извещение ООО «Диалог» о проведении повторных торгов; полный текст извещения о проведении торгов, опубликованный на сайте ГИС Торги в виде отдельного файла как в извещении № 23000000130000000143 от 14.02.2024 в разделе «Документы извещения», так и в описании каждого лота, в т.ч. лотов № 4 и № 5, во вкладке «Документы и сведения» в разделе «Документы извещения».

Во всех указанных публикациях видно, что земельный участок (кадастровый номер 45:25:050110:216) и жилое здание (кадастровый номер 45:25:050110:586) продаются отдельными лотами ( № 4 и № 5 соответственно), то есть не в составе единого комплекса, а как отдельные объекты недвижимости, несмотря на то, что земельный участок и расположенное на нем здание принадлежат одному лицу. Подобная продажа предполагает разную юридическую судьбу подобных объектов недвижимости.

Более того, организатором торгов были перепутаны цены лотов, в результате чего, жилое здание продавалось за 141 100 руб. вместо установленных 440 300 руб.

При этом, земельный участок как самостоятельный лот № 4 был выставлен на торги в тот же день по цене 440 300 руб.

В процедуре торгов по лоту № 4 (земельный участок) заявок на участие подано не было.

09.04.2024 между организатором торгов ООО «Диалог» и ИП ФИО1 был подписан соответствующий договор купли-продажи арестованного имущества.

В соответствии с ч. 8 ст. 87 Федерального закона 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» цена, по которой специализированная организация предлагает имущество покупателям, не может быть меньше стоимости имущества, указанной в постановлении об оценке имущества должника, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

На основании п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее

указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Приведенный в п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (п. 2 ст. 448 ГК Российской Федерации); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В п. 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2005 года № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» указано, что при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

В пункте 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 года, целью реализации имущества должника с публичных торгов является получение максимальной суммы за реализуемое имущество для погашения задолженности должника, в связи с чем все процедуры по проведению торгов направлены на ее достижение.

На основании вышеприведенных правовых норм и разъяснений их правоприменения судебная коллегия приходит к выводу о том, что ООО «Диалог» на первичных и повторных торгах допущены явные и очевидные для участников торгов ошибки, которые привели к одностороннему изменению состава имущества, предлагаемого к торгам и значительному снижению его начальной цены и, как следствие, за реализуемое имущество не была получена максимально возможная сумма.

В настоящее время сложилась ситуация, при которой права пользования объектом недвижимости не связаны с земельным участком, на котором

расположен данный объект.

Подобное положение дел нарушает базовый принцип земельного законодательства, который устанавливает единство судьбы земельных участков с прочно связанными с ними объектами недвижимости.

Согласно данному положению, закрепленному подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации все объекты недвижимости, прочно связанные с земельными участками, следуют судьбе земельных участков (за исключением случаев, установленных федеральными законами).

Иной порядок формирования цены на реализуемое на торгах имущество в рассматриваемом случае является незаконным и, как следствие, влечет недействительность любых сделок, заключенных в результате подобных торгов.

Как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2025 № 308-ЭС18-23771(25) по делу № А63-6407/2018 по смыслу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем строений, будет ничтожна только в том случае, если из содержания сделки следует воля сторон, направленная на нарушение этого принципа.

В этом случае сделка должна быть квалифицирована судом в качестве ничтожной как нарушающая запрет закона (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что организатором торгов земельный участок и жилой дом были выставлены на торги разными лотами.

При этом, информация о продаже земельного участка была размещена и доступна для всех участников торгов, в связи с чем, суд апелляционной инстанции критически относится к доводу истца о том, что он не должен был знакомиться с информацией по другим лотам.

Более того, очевидным было и несоответствие цены лота «жилой дом» после ее понижения на 15 % (с 518 000 руб. до 141 100 руб.).

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной, а также о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка

оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума от 23.06.2015 № 25), ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 постановления Пленума от 23.06.2015 № 25).

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статья 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает, что договор купли-продажи от 12.08.2024 нарушает не только права неопределенного круга лиц, потенциально заинтересованного в приобретении недвижимости на торгах, но и права должника ФИО7, что является основанием для вывода о ничтожности договора на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку спорный договор является ничтожной сделкой, нарушающей требования пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и посягающей на публичные интересы.

Проанализировав собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, установив, что договор купли-продажи является ничтожной сделкой, а, следовательно, данная сделка не порождает правовых последствий, апелляционная коллегия приходит к выводу о наличии обстоятельств, препятствующих государственной регистрации перехода права собственности.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить

полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу вышеприведенных правовых норм последствием недействительности сделки является возврат сторон сделки в первоначальное положение, предшествовавшее заключению такой сделки (двухстороння реституция), при этом последствие недействительности сделки наступает в равной степени для обоих сторон сделки, каждая из которых, заключая порочную сделку в силу принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе, должна была предвидеть последствия заключения такой сделки.

Учитывая, что сделка по приобретению ИП ФИО1 арестованного имущества носит ничтожный характер, апелляционная коллегия полагает, что для восстановления баланса интересов сторон, истец обязан возвратить по акту приема-передачи Управлению спорный жилой дом, полученный по договору купли-продажи арестованного имущества от 12.08.2024, а Управление, в свою очередь должно возвратить истцу стоимость имущества.

Поскольку договор купли-продажи арестованного имущества от 09.04.2024, является ничтожной сделкой, исковые требования ИП ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности к ФИО1 на жилое здание площадью 45 кв.м кадастровый номер 45:25:050110:586, расположенное по адресу: Курганская область, г. Курган, СНТ «Кургансельмаш-2» участок 214 на основании договора купли-продажи от 09.04.2024 удовлетворению не подлежат.

Таким образом, решение суда первой инстанции от 18.06.2025 по настоящему делу следует отменить в связи с неправильным применением норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в удовлетворении исковых требований – отказать в полном объеме.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что при обращении с иском в суд уплачена государственная пошлина в размере 300 руб., с истца в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 5 700 руб. 00 коп.

Судебные расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе распределяются по правилам, установленным статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и подлежат взысканию с истца в пользу ООО «Диалог» в размере 30 000 руб. 00 коп.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 18.06.2025 по делу № А34-1289/2025 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета 5 700 руб. государственной пошлины по иску.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Диалог» 30 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья В.А. Томилина

Судьи: А.С. Жернаков

А.Х. Камаев