ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. им ФИО1, зд. 30Б, помещ. 2; тел: (8452) 74-90-90, факс: <***>,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов

Дело №А57-34643/2024

01 октября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2025 года

Полный текст постановления изготовлен 01 октября 2025 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи И.М. Заграничного,

судей С.А. Жаткиной, Е.В. Романовой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Д.С. Шахназарян,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда: <...> зд. 30Б, помещ. 2, зал 3, апелляционную жалобу администрации муниципального образования «Город Саратов», на решение Арбитражного суда Саратовской области от 28 июля 2025 года по делу № А57-34643/2024,

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Завод электроагрегатного машиностроения «СЭПО-ЗЭМ» акционерного общества «Саратовское электроагрегатное производственное объединение», г. Саратов (ОГРН <***>; ИНН <***>)

к Администрации муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов (ОГРН <***>; ИНН <***>)

к Комитету по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов (ОГРН <***>; ИНН <***>)

о прекращении права собственности, взыскании задолженности, изъятия путём выкупа для муниципальных нужд в собственность муниципального образования,

при участии:

от Общества с ограниченной ответственностью завод электроагрегатного машиностроения «СЭПО-ЗЭМ» представитель ФИО2, действующий на основании доверенности от 20.03.2024, выданной сроком до 31.12.2025, в материалы дела представлена копия диплома о высшем юридическом образовании,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области поступило исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Завод электроагрегатного машиностроения «СЭПО-ЗЭМ» акционерного общества «Саратовское электроагрегатное производственное объединение», г. Саратов (ОГРН <***>; ИНН <***>) к Администрации муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов (ОГРН <***>; ИНН <***>), Комитету по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов (ОГРН <***>; ИНН <***>) об изъятии путём выкупа для муниципальных нужд в собственность муниципального образования «Город Саратов» принадлежащего на праве собственности ООО «СЭПО-ЗЭМ» нежилого помещения общей площадью 10,3 кв.м, кадастровый номер 64:48:040816:3319, расположенного по адресу: <...>, с определением подлежащей выплате денежной компенсации в размере 250 000,00 рублей; о прекращении права собственности ООО «СЭПО-ЗЭМ» на нежилое помещение общей площадью 10,3 кв.м, кадастровый номер 64:48:040816:3319, расположенное по адресу: <...>; о взыскании с муниципального образования «Город Саратов» в лице Комитета по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов» за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» в пользу ООО «СЭПО -ЗЭМ», судебных расходов по оплате стоимости судебной экспертизы в размере 50 000 руб. 00 коп.

В соответствии со ст. 49 АПК РФ истцом уточнены исковые требования, в которых просит:

1. Взыскать с муниципального образования «Город Саратов» в лице комитета по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов» за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» в пользу ООО «СЭПО-ЗЭМ» денежные средства в размере 424 612 (четыреста двадцать четыре тысячи шестьсот двенадцать) рублей в счёт выкупа нежилого помещения общей площадью 10,3 кв.м, кадастровый номер 64:48:040816:3319, расположенного по адресу: <...>,

2. Взыскать с муниципального образования «Город Саратов» в лице комитета по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов» за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» в пользу ООО «СЭПО-ЗЭМ», судебные расходы по оплате стоимости судебной экспертизы в размере 50 000 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 50 000 руб.,

3. Прекратить право собственности ООО «СЭПО-ЗЭМ» нежилого помещения общей площадью 10,3 кв.м, кадастровый номер 64:48:040816:3319, расположенного по адресу: <...>.

Судом уточнения приняты в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 28 июля 2025 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В качестве доводов жалобы заявителем указано, что процедура, предшествующая изъятию, не соблюдена.

Через канцелярию Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от ООО «СЭПО-ЗЭМ» поступил отзыв на апелляционную жалобу.

Представитель Общества с ограниченной ответственностью завод электроагрегатного машиностроения «СЭПО-ЗЭМ» возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (kad.arbitr.ru), что подтверждено отчётом о публикации судебных актов на сайте.

Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, предусмотренным статьями 258, 266-271 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «СЭПО-ЗЭМ» является собственником нежилого помещения, ЛИТЕР А с кадастровым номером 64:48:040816:3319 площадью 10,3 кв.м. Местоположение согласно выписке ЕГРН: <...>.

На основании заключения межведомственной комиссии № 51/Л от 26.06.2013 указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу.

В соответствии с распоряжением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 31 июля 2013 года № 313-р отселение жильцов и собственников многоквартирного дом, расположенный по адресу: <...>, должно было быть произведено в течение трех месяцев со дня издания указанного распоряжения.

Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 30.07.2018 № 1664 принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером 64:48:040814:932 и жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: ул. Одесская, д. 4, находящемся на указанном земельном участке.

ООО «СЭПО-ЗЭМ» обратилось в Администрацию муниципального образования «Город Саратов» с заявлением об изъятии путем выкупа нежилого помещения (исх. от 11.08.2022 № 307-01-10/91).

Письмом от 09.09.2022 № 02-02-20/1731 заместителя главы администрации МО «Город Саратов» по экономическим вопросам ООО «СЭПО-ЗЭМ» было проинформировано о том, администрацией осуществляются мероприятия по разработке ведомственной целевой программы на 2023-2025 годы, в которую планируются к включению объекты нежилого фонда в рассматриваемом доме. Также сообщено, что окончательное решение будет принято в зависимости от лимитов, предусмотренных местным бюджетом на указанную программу.

Выкуп нежилого помещения не осуществлен. ООО «СЭПО-ЗЭМ» получено письмо от 05.08.2024 № 01-26/4563 администрации Ленинского района администрации муниципального образования «Город Саратов» с информацией о том, что ООО «СЭПО-ЗЭМ» необходимо обратиться в суд.

Данные обстоятельства явились основанием для обращения с соответствующим исковым заявлением в суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 235, 279, 281, 282 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), статей 56.3, 56.10 ЗК РФ и исходил из того, что администрация как лицо, принявшее решение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд, на котором расположен многоквартирный жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, в отсутствие подписанного с собственником соглашения об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд, вправе воспользоваться таким способом защиты права как предъявление иска об изъятии жилого помещения путем его выкупа; иная выкупная стоимость изымаемых жилых помещений ответчиками не доказана.

Повторно исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Согласно пункту 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В соответствии с положениями статей 15 и 32 ЖК РФ постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

В пункте 36 постановления № 47 указано, что одним из оснований для признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является расположение жилых помещений в зоне вероятных разрушений при техногенных авариях, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно предотвратить разрушение жилых помещений. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. В Положении под зоной вероятных разрушений при техногенных авариях понимается территория, в границах которой расположены жилые помещения и многоквартирные дома, которым грозит разрушение в связи с произошедшей техногенной аварией.

Согласно пункту 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ" судам следует учитывать, что, в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ, признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае, согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ, применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 указанной статьи. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28.03.2017 № 624-О высказался о том, что положения статьи 32 ЖК РФ, направленные на защиту интересов собственников изымаемых для государственных (муниципальных) нужд жилых помещений, в том числе в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, устанавливающие условия изъятия жилого помещения, а также возможность предоставления взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения, конкретизируют положения статей 35 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения.

Из содержания положений ст. 32 ЖК РФ (далее - ЖК РФ) и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ", следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Возмещение за изымаемое жилое помещение определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Соглашения с ответчиком о возмещении за аварийное жилое помещение, сроках и других условий выкупа не достигнуто. Основанием для обращения с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд, послужило то обстоятельство, что ответчик не исполняет обязанности по выкупу аварийного помещения, принадлежащего на праве собственности истцу.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что установленная жилищным и земельным законодательством предварительная процедура, предшествующая разрешению вопроса о выкупе помещения, не пройдена, подлежит отклонению апелляционным судом по следующим правовым основаниям.

Согласно статье 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда (пункт 2 статьи 282 ГК РФ).

Частью 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации предусмотрено, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно частям 1, 2 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 281 ГК РФ в случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

В соответствии с частью 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ.

Как следует из подпункта 4 пункта 2 статьи 56.3 ЗК РФ, принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

В соответствии с пунктом 2 статьи 239.2 ГК РФ в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.

Как указано в пункте 1 статьи 6 ГК РФ, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Таким образом, поскольку ГК РФ не содержит нормы, регламентирующей порядок изъятия находящихся в собственности нежилых помещений для государственных или муниципальных нужд, суд руководствуется по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно: положениями пункта 10 статьи 32 ЖК РФ, статей 239.2, 279 ГК РФ, статьи 56.3 Земельного кодекса.

В силу части 4 статьи 32 ЖК РФ и части 2 статьи 56.10 ЗК РФ собственнику изымаемого жилого помещения направляется уведомление о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, а также подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, установленные законом.

Многоквартирный дом по адресу: ул. Одесская, д. № 4, на основании заключения межведомственной комиссии от 26.06.2013 № 51Л признан аварийным и подлежащим сносу.

Распоряжением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 31.07.2013 № 313 определены мероприятия по его расселению.

Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 30.07.2018 № 1664 принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером 64:48:040814:932 и жилых помещении в многоквартирном доме по адресу: ул. Одесская, д. № 4, находящемся на указанном земельном участке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 239.2 Гражданского кодекса в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.

Как указано в пункте 1 статьи 6 Гражданского кодекса, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Таким образом, поскольку Гражданский кодекс не содержит нормы, регламентирующей порядок изъятия находящихся в собственности нежилых помещений для государственных или муниципальных нужд, судам надлежало руководствоваться по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно положениями пункта 10 статьи 32 Жилищного кодекса, статей 239.2, 279 Гражданского кодекса, статьи 56.3 Земельного кодекса.

Таким образом, виду наличия права собственности ООО «СЭПО-ЗЭМ» на нежилое помещение общей площадью 10,3 кв.м на первом этаже двухэтажного дома, литер А (свидетельство о государственной регистрации права от 30.09.2002) судебная коллегия приходит к выводу о наличии права у общества на изъятия путём выкупа для муниципальных нужд в собственность муниципального образования спорного помещения и получении компенсации.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

Представитель истца также пояснила, что в настоящее время все собственники МКД расселены.

Таким образом, оценив доказательства в их совокупности, судом первой инстанции правомерно установлен факт соблюдения администрацией установленных законом условий и порядка изъятия для муниципальных нужд находящихся в собственности ответчика помещения в жилом доме, признанном в установленном порядке аварийным.

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1(2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, разъяснено, что когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 ГК РФ.

В силу статьи 422 ГК РФ к договору применяются нормы, действовавшие в момент его заключения.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

Пунктом 1 статьи 446 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рамках рассмотрения спора суд первой инстанции назначил судебную экспертизу в порядке ст. 82 АПК РФ, проведение которой поручил эксперту ООО «СДСЭ» ФИО3.

Согласно выводам эксперта №0103/2025 от 22.04.2025, размер возмещения в виде выкупной стоимости за нежилое помещение общей площадью 10,3 кв.м, кадастровый номер 64:48:040816:3319, расположенное по адресу: <...>, составляет 424 612 руб.

Судом первой инстанции правомерно установлено, что экспертом не нарушены положения статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон от 31.05.2001 N 73), в заключении отражено предупреждение эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, рассматриваемое заключение содержит мотивы, методы, использованные при исследовании.

У суда не имеется оснований ставить экспертное заключение под сомнение и полагать, что заключение по результатам экспертизы содержат неправильные по существу выводы и не считать данные заключения надлежащим доказательством.

Исходя из указанного, размер рыночной стоимости жилого помещения, в связи с признанием многоквартирного дома непригодным для проживания и требующим отселения жильцов в связи с физическим износом, и изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в случае несогласия с выкупной ценой, определяется на момент рассмотрения спора в суде.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2018 N 309-КГ18-13252 сформирован правовой подход, согласно которому к правоотношениям, связанным с получением собственником нежилого помещения в жилом доме, признанном аварийным, соразмерной компенсации утраты им имущества вследствие изъятия земельного участка либо сноса жилого дома, признанного аварийным, подлежат применению по аналогии закона нормы, регулирующие порядок выплаты компенсации собственникам жилых помещений (статья 18 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера", пункты 10, 11 статьи 32 ЖК РФ).

Законом от 27.12.2019 N 473-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда" статья 32 ЖК РФ дополнена частью 8.2, которой предусмотрено, что граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Отношения, регулируемые жилищным законодательством, как правило, носят длящийся характер, права и обязанности субъектов этих отношений могут возникать и после того как возникло само правоотношение.

Указанный Закон не содержит особенностей применения нормы части 8.2 статьи 32 ЖК РФ в зависимости от даты возникновения права собственности на изымаемое жилое помещение, поэтому под ее действие подпадают все случаи перехода права собственности (кроме наследования) после даты признания многоквартирного дома аварийным.

Из материалов дела видно, что жилой дом признан аварийным, непригодным для проживания и требующим отселения жильцов, в 2013 году; согласно выписке ЕГРН, право собственности истца возникло до признания названного дома, непригодным для проживания и аварийным (в 2002 году), в связи с чем выкупная цена спорных жилых помещений определена по результатам судебной экспертизы.

Опровергающих доказательств, как того требуют положения статьи 65 АПК РФ, апеллянтом не представлено.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении иска в части взыскания в счет выкупной цены спорного помещения в размере 424 612 руб.

В рассматриваемом случае установлено бездействие Администрации по выкупу спорного помещения, расположенного в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, которое привело к нарушению права собственности истца.

Согласно части 2 статьи 56.8 ЗК РФ, в случае если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

На основании чего право собственности на спорный объект подлежит прекращению.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении требования истца о взыскании в счет выкупной цены спорного помещения в размере 424 612 руб., и о прекращении права собственности истца на спорное нежилое помещение после полной выплаты Администрацией МО "Город Саратов" возмещения.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, не опровергая их, сводятся к несогласию с оценкой имеющихся в материалах дела доказательств и установленных обстоятельств по делу, что, в соответствии со статьей 270 АПК РФ, не может рассматриваться в качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта.

На основании изложенного, судебная коллегия считает решение суда законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения в обжалуемой части не имеется. Апелляционная жалоба Администрации муниципального образования "Город Саратов" удовлетворению не подлежит.

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 28 июля 2025 года по делу № А57-34643/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий И.М. Заграничный

Судьи С.А. Жаткина

Е.В. Романова