АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Ростов-на-Дону
28 апреля 2025 года Дело № А53-32042/2024
Резолютивная часть решения объявлена 18 апреля 2025 года
Полный текст решения изготовлен 28 апреля 2025 года
Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Меленчука И.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Мазановой М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)
к обществу с ограниченной ответственностью "Агроторг" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)
о расторжении договора, об обязании, о взыскании,
при участии:
от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 20.08.2024;
от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 02.12.2024, представитель ФИО4 по доверенности от 18.11.2024,
установил:
индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее также – предприниматель) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Агроторг" (далее также – общество) о расторжении договора аренды № 25864 от 31.07.2023, взыскании 574,20 руб. задолженности по арендной плате, 1596,30 руб. задолженности по внесению арендной платы с 16.11.2023 по 20.08.2024, 110,55 руб. руб. пеней за нарушение срока внесения арендной платы за октябрь 2023 г. и за июнь 2024 г., взыскании неустойки в размере 0,01% за каждый день нарушения обязанности по внесению арендной платы, начисленной на сумму 574,20 руб. с 21.08.2024 по день фактического исполнения обязательства по внесению арендной платы, обязании ООО «Агроторг» возвратить в течение 7 календарных дней помещение в первоначальном состоянии в соответствии с договором аренды № 25864 от 31.07.2023, с устранением всех повреждений в том числе, в соответствии с дополнительными соглашениями от 06.09.2023 и от 29.11.2023 и с учетом нормального износа; о присуждении судебной неустойки в размере 10 000 рублей за каждый день просрочки исполнения в случае неисполнения решения суда в части возврата помещения.
В судебном заседании от истца судом к материалам дела приобщены дополнительные пояснения.
От ответчика приобщен дополнительный отзыв с приложенными документами.
Представитель истца возражал против ходатайства ответчика об отложении, ссылаясь на достаточность времени у ответчика.
В судебном заседании 17.04.2025 объявлен перерыв до 18.04.2025 до 9 час. 15 мин.
После перерыва судебное заседание продолжено.
Судом удовлетворено ходатайство истца об уменьшении цены иска до 604,06 руб., из них 574,20 руб. – задолженность, 29,86 руб. – пени, а также пени по день фактической оплаты; принят отказ истца от иска в части требования о взыскании 29,86 руб. пеней, производство по делу в указанной части требований подлежит прекращению.
От ответчика судом к материалам дела приобщен акт демонтажа электрического кабеля от 17.04.2025. Доказательств наличия допуска и полномочий лица, подготовившего акт и выполнившего работы по демонтажу спорного кабеля, не представлено ответчиком; истец не участвовал в приемке работ по демонтажу кабеля, акта совместного осмотра также не представлено.
В судебном заседании 18.04.2025 объявлен перерыв на 5 минут.
После перерыва судебное заседание продолжено.
В судебном заседании 18.04.2025 объявлен перерыв до 18.04.2025 до 10 час. 45 мин.
После перерыва судебное заседание продолжено.
От ответчика судом к материалам дела приобщены документы об образовании лица, подписавшего акт от 17.04.2025; документов о допуске данного лица и наличия у него полномочий на демонтаж электрического кабеля не представлено.
Судом приобщены к материалам дела представленные ответчиком документы о допуске сотрудника ФИО5 к выполнению работ по электроснабжению. Доказательств выполнения работ ФИО5 не представлено, в указанном акте от 17.04.2025 такие сведения отсутствуют.
Совместного акта с истцом об устранении недостатков ответчиком не представлено.
Спор рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правил статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.
Изучив материалы дела, суд установил следующее.
Как следует из материалов дела, между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды недвижимости № 25864 от 31.07.2023 сроком на 12 лет с даты государственной регистрации договора аренды.
Во исполнение договора обществом от предпринимателя принято во временное возмездное владение и пользование свободное от обязательств перед третьими лицами недвижимое имущество: нежилое помещение 60, 61, 62, 63 площадью 419,6 кв. м на первом этаже, 7, 8, 9 на втором этаже в здании по адресу: <...>. Помещение арендатором осмотрено, на момент передачи помещение имеет следующие недостатки: недостатков нет.
Согласно п. 1.2. договора целевое назначение помещения – торговля непродовольственными и продовольственными товарами, в том числе, но не ограничиваясь, алкогольной продукцией. Помещение может быть также использовано для производства хлебобулочных и кондитерских изделий, мясных, рыбных и иных полуфабрикатов и готовой кулинарной продукции, а также для организации оказания услуг, размещения вендинговых аппаратов, платежных терминалов и банкоматов, осуществления иной деятельности, необходимой для осуществления торговой деятельности. Арендатор имеет право организовать в помещении административные, складские, подсобные и прочие вспомогательные площади/помещения.
Согласно п. 2.8 договора оплата арендной платы производится арендатором не позднее 15 числа текущего (оплачиваемого) месяца аренды (за исключением первого месяца аренды).
В соответствии с п. 5.2.1 договора арендатор обязуется своевременно вносить арендную плату и перечислять арендодателю суммы, связанные с расходами по обеспечению помещения коммунальными услугами в порядке, предусмотренном договором.
Согласно п. 2.2 и 2.3 договора за 1-й, 2-й, 4-й и последующие периоды аренды арендная плата исчисляется исходя из объема ТО арендатора (ТО – товарооборот арендатора – сумма выручки в календарном месяце арендатора от розничной продажи товаров через зарегистрированные в помещении контрольно-кассовые машины). В частности, АП = ТО ? 5%, но не менее мин. АП (535 000 руб.)
К договору аренды сторонами заключено дополнительное соглашение от 06.09.2023 о дополнении приложения № 11 в части п. 3 Технического задания пунктом 3.7. следующего содержания: «Арендатор принимает на себя обязательства по демонтажу двери в текущем измененном состоянии (без порога) и монтажу новой двери в состоянии аналогичном изначальному по первому требований арендодателя в срок не позднее 20 календарных дней с момента получения такого требования, но не позднее окончания срока аренды по договору».
Арендодателем направлена претензия в адрес арендатора от 01.07.2024 с просьбой устранить нарушения, зафиксированные в дополнительном соглашении от 06.09.2023 в части причинения арендатором ущерба арендованному имуществу. Срок устранения нарушений истек 21.07.2024.
К договору аренды сторонами заключено дополнительное соглашение от 29.11.2023 о дополнении приложения № 11 в части п. 4 Технического задания п.4.11., 4.12, 4.13, 4.14, 4.15, 4.16, в части п. 5-п.п. 5.9, 5.10, 5.11, 5.12 по восстановлению участков фасада, оконных, дверных конструкций. По данному дополнительному соглашению арендатор обязался выполнить указанные работы по устранению возникших по его вине повреждений помещения, привести все поврежденные конструкции в состояние, существующее на дату заключения договора, до окончания срока действия договора, но не позднее 25 календарных дней с момента получения требования о необходимости устранения всех указанных повреждений. Требование о необходимости устранения указанных повреждений может быть направлено арендодателем не ранее 01.01.2026.
По истечении срока на устранение арендатором повреждений в рамках дополнительного соглашения от 06.09.2023 арендодателем проведен осмотр помещения от 30.07.2024 с участием представителя ООО «Агроторг» и составлен акт осмотра, согласно которому повреждения не устранены.
В ходе осмотра помещения в акте от 19.01.2024 арендодателем зафиксирован факт наличия на фасаде здания несогласованной вывески «OZON».
Письмом от 14.02.2024 арендатор гарантировал предпринимателю произвести работы по получению разрешительной документации на рекламную конструкцию в срок до 30.06.2024.
В ходе осмотра помещения в акте от 30.07.2024 зафиксировано, что рекламная конструкция не демонтирована, разрешительная документация на ее установку и размещение со стороны арендатора не представлена.
Претензией от 16.08.2024 арендодатель предложил арендатору подписать приложенное соглашение о расторжении договора аренды, сославшись не устранение арендатором следующих нарушений: не демонтаж рекламной конструкции «OZON»; на не устранение арендатором повреждений арендованного имущества в части повреждения двери (дополнительное соглашение от 06.09.2023) и в части повреждения окон (дополнительном соглашении от 29.11.2023).
Не подписание арендатором соглашения о расторжении договора послужило основанием для обращения арендодателя в арбитражный суд с настоящим иском.
Уточненным иском предприниматель просит расторгнуть договор аренды, обязать общество в течение 7 дней возвратить нежилое помещение в состоянии в соответствии с договором с учетом его нормального износа, взыскать задолженность по арендной плате за ноябрь 2023 года в размере 574,20 руб., пени за период с 18.04.2025 по день фактической оплат задолженности 574,20 руб. в размере 0,01% от задолженности в день; в случае невозврата обществом в течение 7 дней нежилого помещения просит присудить судебную неустойку в размере 10 000 руб. в день до даты фактического его возврата.
Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований, приняв во внимание следующее.
Спорный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение или во временное пользование.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В обоснование иска истец представил в материалы дела договоры аренды, приложения к нему, платежные документы.
Согласно расчету истца за арендатором по договору образовалась задолженность по арендной плате за ноябрь 2023 года в сумме 574,20 руб.
Согласно п. 2.2 договора стороны определили следующий порядок начисления ежемесячной арендной платы:
За первый и второй месяцы аренды, исчисленные с момента передачи помещения арендатору по акту приема-передачи, арендная плата ежемесячно определяется по следующей формуле:
АП = ТО ? 5%, но не менее АП Мин в соответствии с п.2.3. договора;
за третий месяц аренды, исчисленные с момента передачи помещения арендатору по акту приема-передачи, арендная плата составляет 1 000 рублей.
П. 2.3. договора: начиная с четвертого месяца аренды, исчисленного с момента передачи помещения арендатору по акту приема-передачи, арендная плата ежемесячно определяется по следующей формуле:
АП = ТО?5%, но не менее АП Мин, где:
АП – размер арендной платы за пользование помещением;
ТО – товарооборот арендатора – сумма выручки в календарном месяце арендатора от розничной продажи товаров через зарегистрированные в помещении контрольно-кассовые машины;
АП Мин – минимальный размер арендной платы 535 000 (пятьсот тридцать пять тысяч) рублей.
Если ТО?5% меньше АП Мин, то АП=АП Мин.
Согласно п. 2.9. договора размер арендной платы рассчитывается:
- за первый и последний календарные месяцы - исходя из количества дней фактического пользования помещением в календарном месяце;
- при изменении размера арендной платы в течение месяца - исходя из количества дней, в течение которых действовал соответствующий тот или иной размер арендной платы.
Для расчета арендной платы стороны принимают период с даты возникновения обязательства по уплате арендной платы и до первого числа следующего месяца.
Из условий договора следует, что календарный месяц и месяц срока аренды не совпадают.
Месяц срока аренды - период с даты возникновения обязательства по уплате арендной платы и до первого числа следующего месяца.
В случае первого календарного месяца размер арендной платы рассчитывается исходя из количества дней фактического пользования помещением в календарном месяце.
Так как акт приема передачи был подписан 31.07.2023, то он вступил в силу с момента подписания, и срок аренды начал течь.
Первый месяц срока аренды – с 31.07.2023 по 31.07.2023 (до первого числа данного месяца). Размер арендной платы рассчитывается исходя из количества дней фактического пользования помещением в первом календарном месяце.
Второй месяц срока аренды – с 01.08.2023 по 31.08.2023.
Третий месяц срока аренды – с 01.09.2023 по 30.09.2023.
В силу указанных условий договора и ввиду объема поступивших платежей, руководствуясь третьим абзацем п. 2.9. договора, арендодателем произведен расчет задолженности за ноябрь 2023 года в размере 574,20 руб.
Указанный расчет ответчиком не оспорен, судом проверен, признан обоснованным.
Ответчик возражений по существу и размеру исковых требований не заявил.
В соответствии с пунктом 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
С учетом того, что доказательства выполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей в материалах дела отсутствуют, суд пришел к выводу о том, что требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате правомерно, основано на положениях статей 8, 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и подлежит удовлетворению в заявленном размере.
Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика за нарушение срока внесения арендной платы за ноябрь 2023 года в размере 574,20 руб. пеней за период с 18.04.2025 по день фактической оплаты задолженности.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или контрактом денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Размер и порядок начисления неустойки согласован сторонами в договоре.
Расчет неустойки ответчиком не оспорен.
Неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
Ответчиком при рассмотрении настоящего дела ходатайство о снижении неустойки не заявлено.
Согласно разъяснениям, данным в п. 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.
Материалами дела подтверждается неисполнение ответчиком обязательства по оплате.
Таким образом, истец имеет правовые основания для начисления пеней за неисполнение обязательства по день его фактического исполнения.
На основании вышеизложенного, суд пришел к выводу о возможности удовлетворения исковых требований о взыскании с ответчика пеней за период с 18.04.2025 по день фактической оплат задолженности 574,20 руб. в размере 0,01% от задолженности в день.
Рассмотрев требование о расторжении договора аренды, суд пришел к следующим выводам.
В соответствии со ст. ст. 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны выполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Договором аренды могут быть установлены и иные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
В силу части первой статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Исследовав материалы дела, с учетом неоднократного нарушения арендатором договора аренды, с учетом пользования имуществом с существенным нарушением условий договора, судом установлено наличие оснований для расторжения договора аренды в судебном порядке на основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В обоснование требований арендодатель указывает на ухудшение имущества, в том числе на не устранение в срок арендатором повреждений арендуемого помещения согласно дополнительному соглашению от 06.09.2023.
Дополнительным соглашением от 06.09.2023 и дополнительным соглашением от 29.11.2023 к договору аренды сторонами зафиксировано ухудшение арендованного имущества. Согласно дополнительному соглашению от 06.09.2023 устранение нарушений имущества осуществляется при заявлении требования арендодателем, срок на устранение начинает исчисляться с момента заявления требования и составляет 20 календарных дней.
Со стороны арендодателя направлена претензия от 01.07.2024 с просьбой устранить нарушения в части причинения арендатором ущерба арендованному имуществу. Соответственно, срок устранения нарушений по дополнительному соглашению от 06.09.2023 истек 21.07.2024.
По истечении срока на устранение арендатором всех повреждений в рамках дополнительного соглашения от 06.09.2023 проведен осмотр помещения от 30.07.2024 с участием представителя ООО «Агроторг» и составлен акт осмотра, согласно которому требования п. 3.7. дополнительного соглашения от 06.09.2023 о демонтаже двери без порога и монтажу новой двери в состоянии аналогичном первоначальном – не выполнены.
06.03.2025 проведен осмотр помещения с участием представителя ФИО1, представителя ООО «Агроторг», представителя организации-подрядчика ФИО6, а также с участием привлеченных экспертов в области строительства ФИО7 и ФИО8
По итогам проведения осмотра помещения привлеченными экспертами ООО «Новая Экспертиза» составлено внесудебное экспертное обследование № 21-25 от 06.03.2025.
Перед экспертом поставлен вопрос: Имеются ли в помещениях, арендованных по договору аренды № 25864 от 31.07.2023, дефекты, образовавшиеся в процессе эксплуатации за период аренды с 31.07.2023.
По результатам обследования 06.03.2025 помещений, арендованных по договору аренды № 25864 от 31.07.2023, экспертом выявлены дефекты, образовавшиеся в ходе эксплуатации за период с 31.07.2023 и соответствующее акту осмотра помещения по договору аренды № 25864 от 31.07.2023. Кроме того, в общей составляющей, выявленные при обследовании дефекты свидетельствуют об ухудшении состояния арендуемых помещений и образованы в результате недобросовестной эксплуатации.
Экспертным обследованием № 21-25 от 06.03.2025 и актом осмотра от 06.03.2025 зафиксировано причинение арендатором ущерба арендованному имуществу, а именно требование п. 3.7. дополнительного соглашения от 06.09.2023 о демонтаже двери без порога и монтажу новой двери в состоянии аналогичном первоначальном – не выполнено.
В п. 1 акта осмотра от 06.03.2025 и в экспертном обследовании № 21-25 от 06.03.2025 зафиксировано, что дверь конструктивно не соответствует первоначальной: отсутствует нижний порог, меньшее количество петель, замок не соответствует первоначальному, наличники не заменены и имеют повреждения (промятие и деформация). Все это значительно ухудшает жесткость и прочность дверной конструкции.
Также в акте осмотра от 06.03.2025 и в экспертном обследовании № 21-25 от 06.03.2025 зафиксировано, что не устранены повреждения установленные в дополнительном соглашении от 29.11.2023 согласно п. 4.11 относительно восстановления участков фасада, поврежденных в результате установки линий слаботочного питания под каналами вентилируемого фасада; согласно п. 4.12 относительно восстановления повреждения участков фасада здания в зоне выгрузки, поврежденных в результате установки осветительных приборов; согласно п. 4.13 относительно восстановления участков фасада здания, поврежденных в результате установки охранной сигнализации с прокладкой линий слаботочного питания и установкой индикаторов посредством демонтажа фасада и сверления стен помещения; согласно п. 4.14 дополнительного соглашения от 29.11.2023 относительно восстановления участков фасада здания, поврежденных в результате установки кнопки звонка посредством демонтажа фасада и сверления стен помещения; согласно п. 4.15 относительно восстановления участков фасада в зоне центрального входа, поврежденных в результате установки осветительных приборов и розетки; согласно п. 4.16 относительно восстановления участков фасада в результате установки камеры видеонаблюдения с блоком; согласно п. 5.9 относительно восстановления оконных конструкций на первом этаже в результате засверливания саморезов прокладки электрического кабеля данного крепления; согласно п. 5.10 относительно восстановления дверного полотна и коробки двери эвакуационного выхода; согласно п. 5.11 относительно восстановления плиты вентилируемого фасада со сколом; согласно п. 5.12 относительно закрепления плиты вентилируемого фасада в зоне демонтажа согласно всем действующим строительным нормам и правилам безопасности.
Согласно п. 5.2.3. арендатор обязуется содержать помещение и прилегающую территорию (зону разгрузки) в технически исправном состоянии в части проведения текущего ремонта, соблюдать требования санитарных и противопожарных норм, самостоятельно и за свой счет устранять нарушения/неисправности, вызванные виновными действием/бездействием арендатора.
Указанные документы приняты судом в качестве надлежащих доказательств по делу, с достоверностью подтверждающих указанные в них обстоятельства.
Доказательств устранения повреждений имущества и исполнения обязательств арендатора согласно дополнительному соглашению от 06.09.2023 ответчиком не представлено.
В обоснование требований арендодатель также указывает на незаконное размещение арендатором рекламной конструкции и в последующем не устранении арендатором последствий демонтажа данной рекламной конструкции.
Актом осмотра помещения от 19.01.2024 зафиксирован факт наличия на фасаде здания вывески «OZON».
Согласно письму ООО «Агроторг» от 14.02.2024 арендатор гарантировал произвести работы по получению разрешительной документации на рекламную конструкцию «OZON» в срок до 30.06.2024.
Согласно п. 3.2.3 договора арендодатель с момента передачи помещения по акту приема-передачи, а также в течение всего срока действия договора гарантирует предоставление арендатору мест для размещения на здании вывесок арендатора и/или его субарендаторов в соответствие с приложением № 2 к договору в случае, если это не будет нарушать действующее законодательство и не будет вредить техническому состоянию помещения.
В приложении № 2 согласовано размещение вывески «Пятерочка».
Согласно приложению № 11 к договору – Техническое задание по п. 1.1 арендатор не позднее 2-х месяцев с момента открытия магазина обязан произвести согласование с отделом архитектуры визуализации и размещения рекламных вывесок.
30.07.2024 проведен осмотр помещения с участием представителя ООО «Агроторг» и составлен акт осмотра, согласно которому рекламная конструкция «OZON» не демонтирована, разрешительная документация на установку и размещение данной рекламной конструкции со стороны арендатора не представлена.
Согласие арендодателя на размещение рекламной конструкции «OZON» не представлено. Также в материалы дела разрешительная документация относительно рекламной конструкции «OZON» арендатором не представлена.
В период рассмотрения настоящего спора арендатором демонтирована вывеска «OZON». В акте осмотра от 06.03.2025 и экспертном обследовании № 21-25 от 06.03.2025 зафиксировано, что над входной группой выведены неизолированные слаботочные провода, которые влекут пожароопасносность для арендованного помещения и дома в целом.
Согласно п. 5.2.6 договора аренды арендатор обязуется нести полную ответственность за соблюдение правил пожарной безопасности в помещении, за соответствие помещения всем нормам пожарной безопасности, оборудовать помещение всеми необходимыми средствами пожаротушения, обеспечить наличие в помещении всех иных средств и соблюдения пожарных мероприятий.
Таким образом, судом установлено нарушение арендатором условий договора аренды в части получения разрешения и согласования с арендодателем размещения рекламной конструкции «OZON», а также не устранение последствий демонтажа данной конструкции, что влечет пожароопасность и свидетельствует о нарушении арендатором п. 5.2.6. договора аренды.
В рамках осмотра помещения экспертным обследованием № 21-25 от 06.03.2025 также выявлены новые факты причинения арендатором ущерба арендованному имуществу, а именно:
- установленные арендатором плиты вентилируемого фасада здания не совпадают с общим фасадом здания по цвету. Замена плит другого цвета произведена арендатором без согласования с арендодателем (п. 13 акта осмотра от 06.03.2025);
- арендатором повреждено 9 плит фасада здания путем нанесения на них несмываемой краски (п. 14 акта осмотра от 06.03.2025);
- установленные арендатором плиты фасада здания не совпадают с общим фасадом здания по размеру, что повлекло возникновение зазоров между плитами ненормативного размера. Замена плит другого размера произведена арендатором без согласования с арендодателем (п. 15 акта осмотра от 06.03.2025);
- арендатором не устранены сколы на плитах фасада над дверью в зоне разгрузки (п. 17 акта осмотра от 06.03.2025);
- выявлены повреждения двери с внешней и внутренней стороны у входа в OZON (п. 18 акта осмотра от 06.03.2025);
- выявлены механические повреждения двери у входа в помещение (п. 21 акта осмотра от 06.03.2025);
- оторвана плитка «сапожка» на стене у входа в зал OZON (п. 19 акта осмотра от 06.03.2025);
- не устранены повреждения стен помещения, возникшие в результате установки дополнительных датчиков (динамиков) радиооповещения на саморезы (п. 12 акта осмотра от 06.03.2025);
- не устранены повреждения стены, потолка и обивки двери, возникшие в результате крепления кабель-каналов (п. 20 акта осмотра от 06.03.2025).
Доказательства устранения данных повреждений ответчиком не представлено.
В обоснование требований арендодатель также указывает на неоднократное нарушение арендатором условий договора о сроках оплаты арендных платежей со стороны арендатора по следующим периодам:
- оплата за октябрь 2023 г. должна быть внесена до 15.10.2023 включительно, фактически внесена 16.10.2023;
- оплата за июнь 2024 г. должна быть внесена до 15.06.2024 включительно, фактически внесена 17.06.2024;
- оплата за сентябрь 2024 г. должна быть внесена до 15.09.2024 включительно, фактически внесена 16.09.2024;
- оплата за февраль 2025 г. должна быть внесена до 15.02.2025 включительно, фактически внесена 17.02.2025;
- оплата за март 2025 г. должна быть внесена до 15.03.2025 включительно, фактически была внесена 17.03.2025.
Возражая относительно заявленных требований, ответчик указывает, что существенного нарушения обязательств со стороны ООО «Агроторг» не допущено, даты оплаты выпадали на выходной день, в связи с чем оплата была произведена в первый рабочий день согласно ст. 193 ГК РФ.
Суд отклоняет доводы ответчика об отсутствии просрочки оплат на основании следующего.
Пункт 2.8. договора аренды устанавливает, что арендная плата оплачивается не позднее 15-го числа текущего (оплачиваемого) месяца.
Согласно ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.
Вариант фиксации срока календарной датой может быть выражено в договоре не только указанием на то, что обязательство должно быть исполнено в соответствующую дату, но и указанием на конкретную дату, в период до наступления которой обязательство должно быть исполнено.
Соответственно, положения ст. 193 Гражданского кодекса Российской Федерации о переносе срока исполнения на первый рабочий день относятся только к срокам, определенным периодом времени, и в рассматриваемой ситуации применены быть не могут. Крайним сроком исполнения обязательства по оплате аренды является 15 число месяца.
Это не период времени, а конкретная календарная дата, после которой арендодатель может прибегнуть к соответствующим мерам защиты нарушенного права. Не имеет правового значения то, приходится ли это число на нерабочий или на рабочий день.
Таким образом, факт просрочек установлен судом.
Вместе с тем суд соглашается с возражениями ответчика о том, что данные просрочки не свидетельствуют о существенном нарушении арендатором условий договора об оплате применительно к требованию о расторжении договора.
Оценив представленные истцом в обоснование требования о расторжении договора доказательства в их совокупности по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд, установив неоднократные нарушения арендатором принятых по договору обязательств, пришел к выводу о доказанности арендодателем существенного нарушения арендатором договора, выразившегося в причинении ущерба арендованному имуществу, в неисполнении обязательств по дополнительному соглашению от 06.09.2023, в незаконном размещении рекламной конструкции и в последующем не устранении последствий демонтажа данной рекламной конструкции.
Соответствующие нарушения по содержанию переданного арендованного имущества являются существенными для арендодателя, лишают его того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Состояние помещения с указанными недостатками выходит за пределы нормального износа.
Частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.
Материалами дела подтверждается, что истец направил в адрес ответчика претензию от 16.08.2024, содержащую предложение об устранении недостатков, а также подписанное со своей стороны соглашение о расторжении договора.
При этом ответчик возражает по существу исковых требований и в период рассмотрения спора в суде не предпринял действий по мирному разрешению спора.
Оценивая доказательства в совокупности, суд полагает, что арендодатель надлежащим образом предупредил арендатора о намерении расторгнуть договоры аренды.
Однако соглашения о расторжении договора аренды с ответчиком не подписано.
Таким образом, требования истца о расторжении договора аренды законны и обоснованы, следовательно, подлежат удовлетворению.
Арендодателем также заявлено требование о возврате арендованного имущества.
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Учитывая, что договор аренды расторгнут, суд при данных обстоятельствах, свидетельствующих об отсутствии у ответчика законных оснований на использование спорного имущества, пришел к выводу о том, что арендатор обязан вернуть его арендодателю.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненных исковых требований в полном объеме.
Государственная пошлина по уточненному иску составила 14 000 рублей.
Истцом при обращении с иском уплачено 14 000 рублей (платежное поручение от 21.08.2024 № 173 на 14 000 руб.).
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Предприниматель полагает, что в рассматриваемом случае только присуждение в его пользу судебной неустойки за неисполнение судебного акта принудит арендатора исполнить указанную обязанность.
Арендодатель просит суд взыскать с арендатора судебную неустойку в следующем порядке: 10 000 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда в части возврата помещения до момента полного исполнения.
Рассмотрев материалы дела, суд полагает возможным удовлетворить заявление взыскателя на основании следующего.
Согласно части 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации задачами судопроизводства в арбитражных судах являются защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц в указанной сфере.
В соответствии со статьей 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации. Неисполнение судебных актов, а также невыполнение требований арбитражных судов влекут за собой ответственность, установленную данным Кодексом и другими федеральными законами.
Статьей 7 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 № 1-ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской Федерации» и частью 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации также установлено, что вступившие в законную силу судебные акты - решения, определения, постановления арбитражных судов обязательны для всех государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
В соответствии с частью 4 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд по требованию истца вправе присудить в его пользу денежную сумму, подлежащую взысканию с ответчика на случай неисполнения судебного акта, обязывающего ответчика совершить определенные действия (судебную неустойку), в размере, определяемом арбитражным судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.
По смыслу данной нормы, предусмотренное в ней правовое регулирование сходно по своей сути с регулированием, установленным статьей 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, для защиты прав кредитора в случае неисполнения должником гражданско-правового обязательства. При этом включение данной нормы в закон, определяющий порядок судопроизводства в арбитражных судах, в отсутствие установленных этим законом каких-либо изъятий позволяет применить это положение и при рассмотрении споров административного характера.
Согласно пункту 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре.
Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушения обязательств" (далее – Постановление № 7), на основании пункта 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка).
В соответствии с пунктом 2 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации уплата неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение.
Заявление взыскателя рассматривается судом применительно к правилам, предусмотренным в статье 324 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, действующее законодательство, исходя из вышеуказанных разъяснений, также позволяет взыскателю требовать компенсации за ожидание исполнения судебного акта.
В соответствии с пунктом 33 Постановления № 7 факт неисполнения или ненадлежащего исполнения решения суда устанавливается судебным приставом-исполнителем. Такой факт не может быть установлен банком или иной кредитной организацией.
Исходя из названных положений статей 2, 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что обязательство до настоящего времени не исполнено, при этом, убедительных и достаточных доказательств, свидетельствующих о невозможности или затруднительности его исполнения должником в материалы дела не представлено, суд соглашается с доводом заявителя о наличии оснований для взыскания денежных средств за неисполнение настоящего судебного акта.
Рассматривая вопрос о взыскании заявленной суммы неустойки и периода ее начисления, суд исходил из следующего.
Как следует из пункта 32 Постановления № 7, удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения. Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.
Определяя размер присуждения денежных средств на случай неисполнения судебного акта, суд учитывает степень затруднительности исполнения судебного акта, возможности ответчика по добровольному исполнению судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства. Денежные средства, присуждаемые истцу на случай неисполнения судебного акта, определяются в твердой денежной сумме, взыскиваемой единовременно, либо денежной сумме, начисляемой периодически; возможно также установление прогрессивной шкалы (например, за первую неделю неисполнения одна сумма, за вторую - сумма в большем размере и т.д.). Если истец не требовал присуждения денежных средств на случай неисполнения судебного акта и, следовательно, суд их не присудил, а судебное решение по существу спора не исполняется, взыскатель вправе обратиться с заявлением в суд, принявший упомянутое решение, о взыскании денежных средств за неисполнение судебного акта.
При этом следует отметить, что в соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 21.12.2000 № 263-О, при применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд обязан установить баланс интересов между применяемой к нарушителю мерой ответственности (неустойкой) и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направленным против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Из указанной нормы следует, что уменьшение размера неустойки является правом, но не обязанностью суда, и применяется им только в случае, если он сочтет размер предъявленной к взысканию неустойки не соответствующим последствиям нарушения обязательства. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления кредитором своим правом на свободное определение размера неустойки.
Задача суда состоит в устранении явной несоразмерности штрафных санкций, следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.
Как разъяснено в пунктах 31 и 32 постановления Пленума № 7, суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре; судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства; удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения.
Если требование о взыскании судебной неустойки заявлено истцом и удовлетворяется судом одновременно с требованием о понуждении к исполнению обязательства в натуре, началом для начисления судебной неустойки является первый день, следующий за последним днем установленным решением суда для исполнения обязательства в натуре.
В случае подачи истцом заявления о взыскании судебной неустойки через какое-то время после вынесения решения об исполнении обязательства в натуре взыскание судебной неустойки за период, предшествующий моменту рассмотрения судом вопроса о ее взыскании, недопустимо, поскольку ретроспективное взыскание судебной неустойки не соответствует той цели, на которую она в первую очередь направлена - стимулирование должника к совершению определенных действий или воздержанию от них.
Целью судебной неустойки не является восстановление имущественного положения истца в связи с неисполнением судебного акта об исполнении обязательства в натуре (абзац 2 пункта 28 постановления № 7).
Таким образом, судебная неустойка не может быть взыскана за неисполнение судебного акта до момента ее присуждения.
Такая правовая позиция приведена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 15.03.2018 по делу № 305-ЭС17-17260, которую суд обязан учесть.
В силу изложенного, с учетом компенсационной природы неустойки и необходимости установления баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, а также конкретных обстоятельств данного дела, суд, рассмотрев требование заявителя о взыскании с ответчика неустойки в целях побуждения к своевременному исполнению судебного акта, пришел к выводу о возможности взыскания неустойки в размере 10 000 рублей в день со дня, следующего за последним днем указанного истцом семидневного срока для исполнения обязательства в натуре, и по дату фактического исполнения решения.
Руководствуясь статьями 49, 110, 150, 151, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Ходатайство индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) об отказе от иска в части требования о взыскании 29,86 руб. пеней удовлетворить, отказ принять.
Прекратить производство по делу в указанной части.
Разъяснить ИП ФИО1, что при прекращении производства по делу повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.
Расторгнуть договор аренды № 25864 от 31.07.2023, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) и обществом с ограниченной ответственностью "Агроторг" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>).
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Агроторг" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в течение 7 дней возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) нежилое помещение площадью 416,6 кв. м., расположенное по адресу: <...>, 62, 63 на 1 этаже, № 7, 8, 9 на 2 этаже, в состоянии в соответствии с договором аренды № 25864 от 31.07.2023 с учетом его нормального износа.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Агроторг" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) 14 574,20 руб., из них: 574,20 руб. – задолженность, 14 000 руб. – судебные расходы по уплате государственной пошлины, а также пени за период с 18.04.2025 по день фактической оплат задолженности 574,20 руб. в размере 0,01% от задолженности в день.
В случае невозврата обществом с ограниченной ответственностью "Агроторг" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в течение 7 дней нежилого помещения площадью 416,6 кв. м, расположенного по адресу: <...>, 62, 63 на 1 этаже, № 7, 8, 9 на 2 этаже, взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Агроторг" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) судебную неустойку в размере 10 000 руб. в день до даты фактического его возврата.
Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.
Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья И.С. Меленчук