Арбитражный суд

Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А46-7779/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 мая 2025 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Рахматуллина И.И.,

судей Демидовой Е.Ю.,

Донцовой А.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Емельяновой Е.В., рассмотрел кассационную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области на решение от 18.09.2024 Арбитражного суда Омской области (судья Яркова С.В.) и постановление от 27.12.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Лотов А.Н., Иванова Н.Е., ФИО1) по делу № А46-7779/2024 по заявлению общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческого предприятия «РАВ-2» (644036, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (644007, Омская область, город Омск, улица Орджоникидзе, дом 56, ИНН <***>, ОГРН <***>) об оспаривании государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов,

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области, Департамента имущественных отношений администрации города Омска, Министерства имущественных отношений Омской области, Администрации Кировского административного округа города Омска,

при участии в заседании представителей (посредством видеоконференц-связи):

общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческого предприятия «РАВ-2» - ФИО2 (доверенность от 15.05.2024), ФИО3 (доверенность от 15.05.2024);

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области – ФИО4 (доверенность от 09.01.2025 № 43),

установил:

общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческое предприятие «РАВ-2» (далее – предприятие, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее –управление Росреестра, заинтересованное лицо) о признании недействительными решений об отказе в государственной регистрации прав, изложенных в уведомлениях от 11.07.2024 № КУВД-001/2024-13118725/5 и № КУВД-001/2024-13118725/7; обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем осуществления государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости: гараж (кадастровый номер 55:36:190102:2525, далее – объект № 2525) и подстанцию (кадастровый номер 55:36:190102:2446, далее – объект № 2446), расположенные по адресу: <...>.

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (далее – управление Росимущества), Департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент), министерство имущественных отношений Омской области (далее – министерство), Администрация Кировского административного округа города Омска (далее – администрация).

Решением от 18.09.2024 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 27.12.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда заявленные требования удовлетворены. Суд обязал управление Росреестра в установленном законом порядке в течение 10 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу осуществить государственную регистрацию права собственности предприятия на спорные объекты недвижимости; распределены судебные расходы.

Управление Росреестра, не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением, обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В качестве обоснования доводов жалобы управление Росреестра указало на отсутствие доказательств регистрации права на спорное имущество за продавцом – открытым акционерным обществом «Омский комбинат строительных материалов» (далее – общество «ОКСМ», комбинат), в том числе о наличии такого права до 1997 года, в связи с чем оснований для регистрации права за покупателем (предприятием) не имелось. Судами неверно применен пункт 62 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), поскольку регистрация права в таком порядке допускается только если единственным препятствием для регистрации является ликвидация продавца (в настоящем случае имеют место иные причины для приостановления регистрации). Кроме того, судами фактически разрешен спор о праве, что недопустимо при оспаривании ненормативного правового акта; при этом судами не дана оценка копиям технических паспортов объектов, которые свидетельствуют об их несоответствии сведениям из ЕГРН (в части площади подстанции; в части даты постройки гаража по отношению к договору от 30.12.1998).

Определением от 15.04.2025 суда округа рассмотрение кассационной жалобы отложено на 06.05.2025 в порядке статьи 158 АПК РФ.

Определением от 29.04.2025 суда округа в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена судей Зиновьевой Т.А., Щанкиной А.В. в составе суда на судей Донцову А.Ю., Демидову Е.Ю.

В судебном заседании 06.05.2025 представитель управления Росреестра поддержал доводы жалобы в полном объеме.

Представители предприятия поддержали доводы ранее представленного отзыва; просили оставить судебные акты без изменения; пояснили, что право собственности продавца (комбината) возникло на основании сделки приватизации и которое, исходя из представленных документов, является ранее возникшим, признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации в ЕГРН.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует и судами установлено, что между предприятием (ранее товарищество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческое предприятие «РАВ-2») (покупатель) и обществом «ОКСМ» (продавец) заключён договор от 30.12.1998 № 4, по условиям которого продавец продает покупателю недвижимое имущество, находящееся по адресу: <...>, а именно:

- гараж литера Т, инвентарный номер 6666654, количество этажей – I, площадью 163 кв.м, оценочной стоимостью 18 000 руб.;

- трансформаторная подстанция, литера Ж, инвентарный номер 6608657, количество этажей – 2, площадью 48,8 кв.м, оценочной стоимость 5 400 руб., зарегистрированная на праве собственности за продавцом согласно свидетельству о государственной регистрации права от 25.12.1998 АА № 22229, регистрационное удостоверение от 25.12.1998 № 10358.

Общая стоимость недвижимого имущества, подлежащего продаже, составляет 23 400 руб.

В соответствии с накладной на отпуск материалов от 30.12.1998 покупателем произведен расчет с продавцом путём передачи продукции на сумму 24 800 руб. согласно условиям пункта 2.1 договора от 30.12.1998.

30.12.1998 между продавцом и покупателем подписан акт приема-передачи указанного имущества.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ) общество «ОКСМ» 03.02.2005 исключено из реестра в связи с ликвидацией юридического лица.

Предприятие обратилось в управление Росреестра с заявлением от 31.03.2024 о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество (гараж и трансформаторная подстанция), приобретенное им по договору от 30.12.1998.

Управлением Росреестра уведомлениями от 12.04.2024 №№ КУВД-001/2024-13118725/1, КУВД-001/2024-13118725/3 приостановлено осуществление действий по государственной регистрации спорных объектов до 11.07.2024 со ссылками на непредставление продавцом – обществом «ОКСМ» заявления о государственной регистрации права за покупателем; а также документов, устанавливающих право собственности на спорное имущество за продавцом.

Уведомлениями от 11.07.2024 № КУВД-001/2024-13118725/5 и КУВД-001/2024-13118725/7 заинтересованное лицо отказало заявителю в государственной регистрации права в отношении объектов недвижимости: гаража и подстанции, расположенных по адресу: <...>.

Полагая, что отказ в государственной регистрации права собственности на приобретенные им спорные объекты недвижимости является незаконным, нарушает его права и законные интересы в сфере экономической деятельности, предприятие обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций, принимая обжалуемые судебные акты, руководствовались статьями 198, 201 АПК РФ, пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 6/8), статьями 6, 8.1, 131, 165, 223, 549, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьями 1, 4, 13 – 15, 18, 21, 26, 27, 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), пунктом 62 Постановления № 10/22, разъяснениями, изложенными в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2001 № 132-О, правовым подходом, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 № 1395/09, исходили из отсутствия спора о праве на объекты недвижимости, заявленные к государственной регистрации, а также наличия доказательств приобретения и оплаты объектов обществом, отметив, что отказ регистрирующего органа фактически лишает возможности заявителя надлежащим образом оформить принадлежащее ему право собственности на имущество и препятствует реализации заявителем принадлежащих ему правомочий собственника.

Суд округа не усматривает оснований для отмены судебных актов.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, части 4 статьи 200, частям 2, 3 статьи 201 АПК РФ, пункту 6 постановления № 6/8, постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», для признания судом решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Отсутствие, а также недоказанность хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявления без удовлетворения.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости (далее также - ЕГРН), регулируются Законом № 218-ФЗ. Ранее такие правоотношения регулировались Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ).

Государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ).

Стандарт и порядок предоставления государственной услуги по государственному кадастровому учету недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество (далее - государственная услуга), в том числе сроки и последовательность административных процедур (действий) при предоставлении государственной услуги, регламентированы положениями Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278 (далее - Административный регламент).

Согласно пункту 216 Административного регламента при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки органом регистрации прав устанавливаются: наличие всех необходимых документов; наличие полномочий заявителя на обращение в орган регистрации прав с заявлением, полномочий представителя заявителя; необходимость направления межведомственного запроса; действительность поданных заявителем документов; соответствие документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства; наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти; соответствие сведений об объекте недвижимости, содержащихся в представленных документах и ЕГРН; отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества; наличие или отсутствие иных оснований для приостановления или отказа в предоставлении государственной услуги (статьи 26, 27 Закона № 218-ФЗ).

В рассматриваемом случае обществом для регистрации права собственности на гараж и трансформаторную подстанцию представлены договор от 30.12.1998, акт приема-передачи к нему от 30.12.1998, накладная на отпуск материалов от 30.12.1998

В порядке межведомственного взаимодействия управлением Росреестра направлены соответствующие запросы в бюджетное учреждение «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – БУ «Омский центр КО и ТД»), в ответ на который поступила информация (от 08.04.2025) о том, что собственником трансформаторной подстанции является комбинат на основании регистрационного удостоверения № 10358 от 25.12.1998, а сведения о зарегистрированных правах в отношении объекта гараж – отсутствуют. В этой связи управление Росреестра сначала приостановило регистрацию со ссылками на непредставление комбинатом (продавцом) заявления о государственной регистрации права за покупателем, а также документов, устанавливающих право собственности на спорное имущество за продавцом, а затем отказало в государственной регистрации на оба объекта. При этом в качестве условия для регистрации предположено представить решение суда с отметкой о вступлении его в законную силу, устанавливающее право собственности общества на гараж и трансформаторную подстанцию. При этом иных запросов в указанном порядке не направлялось; также в уведомлениях о приостановлении/об отказе в регистрации отсутствуют и иные причины невозможности регистрации.

Ввиду отсутствия документов, не позволяющих органу регистрации совершить регистрационное действие, суды обоснованно рассмотрели настоящее заявление общества (как стороны договора купли-продажи от 30.12.1998) в соответствии с пунктом 62 Постановления № 10/22, который допускает обжалование в суд решения об отказе государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца. При этом общество при рассмотрении дела указывало, что право собственности комбината является ранее возникшим, объекты принадлежали продавцу на основании плана приватизации.

Само по себе несовершение продавцом действий по государственной регистрации права собственности продавца не может являться основанием для отрицания наличия у него самого этого права, поскольку в соответствии с частью 1 статьи 69 Закона № 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до вступления в силу Закона № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей.

Исходя из действительности ранее возникших прав, названные Федеральные законы предусмотрели, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса возникает с момента его государственной регистрации.

При рассмотрении настоящего спора общество пояснило (и не опровергнуто документально), что гараж (ранее кислородный склад) находится на территории комбината, был введен в эксплуатацию в 1963 году (что следует из баланса комбината на 01.07.1992), в подтверждение чего представило План ГлавОмскархитектуры земельного участка, занимаемого продавцом на праве бессрочного пользования (согласно постановлению № 766-П от 16.08.1993), страницу из приватизационного дела (оценка стоимости зданий и сооружений комбината на 01.07.1992). Из этих же документов усматривается и то, что вместе с гаражом (ранее кислородный склад) на балансе комбината стояла трансформаторная подстанция 1950 года постройки; при этом принадлежность подстанции комбинату подтверждено БУ «Омский центр КО и ТД» в ответе от 08.04.2025 на запрос регистрирующего органа.

Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы управления Росреестра о несоответствии характеристик объектов недвижимости, поименованных в договоре, характеристикам, указанным в ЕГРН, обоснованно отметил со ссылкой на Рекомендации по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения (приняты Росжилкоммунсоюзом 01.01.1991), что дата постройки инвентарного объекта вносится в паспорт по данным графы 6 акта обследования или на основании, в том числе справки владельца; дата завершения строительных или ремонтных работ отражается в техническом паспорте объекта; она указывается со слов собственника и подразумевает готовность объекта к эксплуатации. В настоящем случае, как следует из пояснений общества, заявитель, после приобретения гаража, произвел установку отсутствующих в здании дверей и окон и счел окончанием строительства 1999 год, в силу чего с его слов был записан год завершения строительства в техническом паспорте в 2006 году, указанная дата указана впоследствии в техническом плане здания. При этом из справки БТИ следует, что сведения о гараже представлены на основании реестра прав собственности, зарегистрированных до 11.01.1999.

Относительно площади подстанции суд апелляционной инстанции отметил со ссылкой на заключение кадастрового инженера ФИО5, что площадь вычислена в соответствии с приказом Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 по внутренним граням наружных стен; в техническом паспорте 2006 года площадь объекта вычислена по наружному обмеру, в силу чего надлежит учитывать толщину и наружных, и внутренних стен.

Кроме того, апелляционным судом правомерно указано на то, что названные обстоятельства (в части года постройки гаража и площади подстанции) ранее в качестве причины для отказа в регистрации заявлены не были.

Таким образом, материалами дела не опровергнута позиция общества о приобретении гаража и подстанции до 1997 года (до принятия Закона № 122-ФЗ) в результате приватизации, учитывая, что принадлежность комбинату подстанции подтверждается свидетельством о государственной регистрации права и регистрационным удостоверением от 25.12.1998; при этом площадь гаража, указанная в договоре от 30.12.1998, совпадает с площадью, отраженной в техническом и кадастровом паспортах на гараж от 2006 года, а также с информацией, размещенной в публичной кадастровой карте по объекту № 2525; год постройки подстанции (согласно публичной кадастровой карте объекта по объекту № 2446) – 1950 – совпадает с представленными обществом сведениями об оценке стоимости зданий и сооружений комбината на 01.07.1992.

Доказательств наличия правопритязаний каких-либо иных лиц на спорные объекты недвижимости материалы дела не содержат; участвующие в настоящем деле третьи лица (администрация, министерство, департамент) соответствующих возражений по требованиям общества не заявили; указали, что собственниками спорного имущества не являются.

Суд округа также учитывает, что в рамках дела № А46-14139/2018 обществу было отказано в признании права собственности на гараж площадью 163 кв. м литера Т, расположенный по адресу: <...>. В качестве обоснования заявления общество ссылалось на положения статьи 234 Гражданского кодекса; при этом указывало на передачу комбинатом гаража обществу в 1998 году. Основанием для отказа явилось то, что администрация, заявленная в качестве ответчика, собственником спорного имущества не является, притязаний в отношении него не имеет; обществом не представлено доказательств регистрации права собственности муниципального образования на спорное имущество либо наличие у вышеуказанного объектов статуса бесхозяйной вещи; в данном случае спор о праве в отношении рассматриваемого объекта между истцом и ответчиком отсутствует и истцом не доказан факт нарушения ответчиком его прав, подлежащих судебной защите в рамках дела по иску к администрации. Кроме того, судом апелляционной инстанции отмечено, что первое упоминание о нахождении в пользовании общества гаража имеется в договоре аренды от 01.03.2002, в котором истец выступал в качестве арендодателя имущества по адресу: <...>; однако срок для признания права собственности по приобретательной давности (18 лет) на момент рассмотрения спора не истек.

Принимая во внимание изложенное, поскольку отсутствие в ЕГРН сведений о государственной регистрации права собственности на недвижимость гараж и подстанцию само по себе не влияет на действительность договора от 30.12.1998 как основание возникновения соответствующего обязательства и передаваемых по нему прав (ранее возникшее у комбината право признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации в ЕГРН) и, по существу, единственным препятствием для осуществления государственной регистрации перехода права собственности к обществу является ликвидация продавца, суды правомерно признали требования общества подлежащими удовлетворению. При этом регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Суд округа отмечает, что право на судебную защиту предполагает своевременное и правильное, справедливое рассмотрение судом дела. При этом разрешение судом спора должно урегулировать конфликтную ситуацию сторон, а не порождать правовую неопределенность в правоотношениях участников гражданского оборота.

В данном конкретном случае отказ регистрирующего органа фактически лишает общество возможности надлежащим образом оформить принадлежащее ему право собственности на имущество и препятствует реализации заявителем принадлежащих ему правомочий собственника, о чем обоснованно указанно апелляционной инстанцией.

Применение судами правовой позиции, изложенной в пункте 62 Постановления № 62, восполняющей отсутствие в законе соответствующих особенностей регистрации права собственности покупателя при отсутствии продавца, соответствует судебной практике, основанной на применении указанных положений (применительно к настоящему спору).

При таких обстоятельствах соответствующие доводы управления Росреестра о неправильном применении пункта 62 Постановления № 10/22 и наличии оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований общества не влекут отмену/изменение обжалуемых судебных актов.

Нарушений или неправильного применения судами при разрешении спора норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены решения и постановления (статья 288 АПК РФ), судом округа также не установлено, вследствие чего кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 18.09.2024 Арбитражного суда Омской области и постановление от 27.12.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-7779/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.И. Рахматуллин

Судьи Е.Ю. Демидова

А.Ю. Донцова