ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
16 мая 2025 года Дело № А14-19127/2024 г. Воронеж
Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 16 мая 2025 года.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Песниной Н.А.,
судей Миронцевой Н.Д., Капишниковой Т.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Климентовым А.А.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Кристаллстрой»: ФИО1 – представитель по доверенности от 20.03.2024 сроком на 2 года;
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области, администрации городского округа город Воронеж: представители не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 06.03.2025 по делу № А14-19127/2024 по заявлению общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Кристаллстрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконными действий об исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации права аренды земельного участка,
третьи лица: Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), администрация городского округа город Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>),
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Кристаллстрой» (далее – ООО Специализированный застройщик «Кристаллстрой», Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее – Управление Росреестра по Воронежской области, Управление, орган государственной регистрации) о признании незаконными действий, выразившихся в исключении 19.09.2024 из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации права аренды земельного участка с кадастровым номером 36:34:0203009:11383, об обязании восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись регистрации от 01.02.2024 № 36:34:0203009:11383-36/069/2024-11 (с учетом уточнения требований).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции привлечены Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее – Минимущества ВО, Министерство), администрация городского округа город Воронеж.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 06.03.2025 по делу № А14-19127/2024 признаны незаконными действия Управления Росреестра по Воронежской области по исключению 19.09.2024 из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации права ООО Специализированный застройщик «Кристаллстрой» аренды земельного участка с кадастровым номером 36:34:0203009:11383 с обязанием восстановить запись о регистрации права ООО Специализированный застройщик «Кристаллстрой» аренды земельного участка с кадастровым номером 36:34:0203009:11383; с Управления в пользу Общества взыскано 50 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
Не согласившись с принятым судебным актом, Минимущества ВО обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении заявленных требований.
В апелляционной жалобе ее заявитель ссылается на законность совершения органом государственной регистрации оспариваемых действий по результатам рассмотрения поступивших от Министерства заявления и приложенных к нему документов, подтверждающих правомерность одностороннего отказа последнего от договора аренды; указывает на неправомерность отказа суда первой инстанции в приостановлении производства по настоящему делу.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО Специализированный застройщик «Кристаллстрой» полагал обжалуемое решение законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения не явившихся участников процесса о времени и
месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в их отсутствие в порядке статей 123, 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).
Изучив материалы дела, исследовав доводы апелляционной жалобы, заслушав правовую позицию представителя Общества, оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области (в последствии наименование - Минимущества ВО, арендодатель) и ООО «Стройинвест Лайн» (арендатор) заключен договор аренды от 09.09.2015 № 3604-15/гз (далее – Договор) земельного участка с кадастровым номером 36:34:0203009:11383 площадью 6719 кв.м из категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: для проектирования и строительства комплекса многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями социальной инфраструктуры, расположенного по адресу: <...>, сроком действия до 02.04.2052; земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 09.09.2015 (л.д.27-32).
По результатам заключения нескольких договоров передачи прав и обязанностей по указанному Договору право аренды перешло к ООО Специализированный застройщик «Кристаллстрой» на основании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от 30.01.2024; в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) внесена запись от 01.02.2024 № 36:34:0203009:11383-36/069/2024-11 об обременении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0203009:11383 правом аренды в пользу Общества (л.д.33-40).
06.09.2024 Минимущества ВО направило в адрес ООО Специализированный застройщик «Кристаллстрой» уведомление от 05.09.2024 № 52-13-26285 о досрочном расторжении Договора на основании пункта 3.1.2 Договора в связи с нарушением условий договора о внесении арендных платежей (л.д.89,96).
17.09.2024 в Управление Росреестра по Воронежской области поступило заявление Минимущества ВО об осуществлении государственной регистрации прекращения права аренды ООО Специализированный застройщик «Кристаллстрой» на земельный участок с кадастровым номером 36:34:0203009:11383 с приложением, в числе прочего, уведомления от 05.09.2024 № 52-13-26285 о досрочном расторжении Договора с доказательствами его направления арендодателем в адрес арендатора (л.д.84-96).
По результатам рассмотрения поступившего от министерства заявления Управлением совершены действия по исключению из ЕГРН записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0203009:11383 правом аренды в пользу Общества (л.д.49-50).
С учетом пояснений Управления Росреестра по Воронежской области указанные выше действия были совершены 19.09.2024 (л.д. 106-107).
Полагая данные действия незаконными, ООО Специализированный застройщик «Кристаллстрой» обратилось в арбитражный суд с соответствующим уточненным заявлением.
Арбитражный суд Воронежской области заявленные требования удовлетворил, признав оспариваемые действия незаконными с обязанием органа государственной регистрации восстановить запись о регистрации права аренды Общества на спорный земельный участок.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены судебного акта по доводам апелляционной жалобы и исходит из следующего.
В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания недействительными актов и незаконными действий (бездействий) необходимо одновременное существование указанных в статье 198 АПК РФ условий: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 АПК РФ).
В пункте 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» разъяснено, что осуществляя проверку решений, действий (бездействия), судам необходимо исходить из того, что при реализации государственных или иных публичных полномочий наделенные ими органы и лица связаны законом (принцип законности) (статья 9 и часть 9 статьи 226 КАС РФ,
статья 6 и часть 4 статьи 200 АПК РФ).
Решения, действия (бездействие), затрагивающие права, свободы и законные интересы гражданина, организации, являются законными, если они приняты, совершены (допущено) на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов, во исполнение установленных законодательством предписаний (законной цели) и с соблюдением установленных нормативными правовыми актами пределов полномочий, в том числе если нормативным правовым актом органу (лицу) предоставлено право или возможность осуществления полномочий тем или иным образом (усмотрение).
При этом судам следует иметь в виду, что законность оспариваемых решений, действий (бездействия) нельзя рассматривать лишь как формальное соответствие требованиям правовых норм.
Из принципов приоритета прав и свобод человека и гражданина, недопустимости злоупотребления правами (части 1 и 3 статьи 17 и статья 18 Конституции Российской Федерации) следует, что органам публичной власти, их должностным лицам запрещается обременять физических или юридических лиц обязанностями, отказывать в предоставлении им какого-либо права лишь с целью удовлетворения формальных требований, если соответствующее решение, действие может быть принято, совершено без их соблюдения, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.
В связи с этим судам необходимо проверять, исполнена ли органом или лицом, наделенным публичными полномочиями, при принятии оспариваемого решения, совершении действия (бездействии) обязанность по полной и всесторонней оценке фактических обстоятельств, поддержанию доверия граждан и их объединений к закону и действиям государства, учету требований соразмерности (пропорциональности) (пункт 1 части 9 статьи 226 КАС РФ, часть 4 статьи 200 АПК РФ).
Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).
С учетом нормативных положений статей 3, 14, 29 Закона № 218-ФЗ, Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457, Управление Росреестра по Воронежской области действовало в рамках своих полномочий (компетенции).
Согласно части 1 статьи 9 Закона № 218-ФЗ в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.
В соответствии с пунктами 4-7 части 2 статьи 9 Закона № 218-ФЗ в реестр прав на недвижимость вносятся следующие сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках с ним, в том числе: вид зарегистрированного ограничения права или обременения объекта недвижимости, номер регистрации и дата государственной регистрации таких ограничения или обременения; сведения о лицах, в пользу которых установлены ограничения права или обременения объекта недвижимости, а также в отношении таких лиц, являющихся физическими лицами, - страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования, если такой номер присвоен в установленном порядке; основания возникновения, изменения, прекращения ограничений права или обременений объекта недвижимости; реквизиты, существенные условия сделки или сделок.
Частью 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Согласно пункту 2 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с, в частности, прекращением прав на объект недвижимости (за исключением прекращения прав в случаях, указанных в пункте 3 части 3 настоящей статьи).
Пунктом 2 части 3 статьи 15 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение
права или обременение объекта недвижимости, - при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
Оспариваемые действия по погашению записи от 01.02.2024 № 36:34:0203009:11383-36/069/2024-11 об обременении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0203009:11383 правом аренды в пользу ООО Специализированный застройщик «Кристаллстрой» были совершены Управлением Росреестра по Воронежской области 19.09.2024 по результатам рассмотрения соответствующего заявления Минимущества ВО, поданного в связи с направлением им как арендодателем в адрес Общества как арендатора уведомления от 05.09.2024 № 52-13-26285 о досрочном расторжении Договора на основании пункта 3.1.2 Договора в связи с нарушением условий договора о внесении арендных платежей.
Так, пунктом 3.1.2 Договора стороны согласовали, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор во внесудебном порядке (пункт 3 статьи 450 ГК РФ) в случае однократного неисполнения и (или) однократного ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы в размере и сроки, установленные в пунктах 2.5 и 2.8 договора, при этом договор считается расторгнутым со дня, указанного в письменном уведомлении.
Согласно пунктам 1,2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в частности, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3). Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2
статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Как разъяснено в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.
В данном случае, как усматривается из уведомления о досрочном расторжении Договора, направление такового было мотивировано
наличием по данным Минимущества ВО (арендодателя) у ООО Специализированный застройщик «Кристаллстрой» (арендатора) задолженности по арендной плате по Договору за период с 01.02.2024 по 30.06.2024 и пени за период с 26.04.2024 по 04.09.2024, то есть реализация арендодателем права на досрочное расторжение Договора была связана именно с допущением арендатором нарушений своих обязательств по Договору по внесению арендной платы в согласованных размере и сроки.
В этой связи, исходя из приведенных разъяснений пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в рассматриваемом случае в целях проверки обстоятельств, на которые ссылается Министерство, в Управление Росреестра по Воронежской области должны были быть поданы заявления и арендодателя, и арендатора.
При этом из представленных 17.09.2024 в Управление Росреестра по Воронежской области вместе с заявлением Минимущества ВО об осуществлении государственной регистрации прекращения права аренды ООО Специализированный застройщик «Кристаллстрой» на земельный участок с кадастровым номером 36:34:0203009:11383 приложенных документов не усматривается наличие двух заявлений (арендодателя и арендатора, л.д.84-96).
Кроме того, судебная коллегия усматривает, что между сторонами Договора имеется спор по вопросу правомерности (законности) досрочного расторжения Договора по инициативе арендодателя (путем направления в адрес арендатора уведомления от 05.09.2024 № 52-13-26285), который разрешается в рамках арбитражного дела № А14-16753/2024.
С учетом изложенного в рассматриваемом случае Управлением Росреестра по Воронежской области преждевременно и в отсутствие достаточных правовых оснований (заявлений от обеих сторон Договора) были совершены оспариваемые действия по погашению записи об обременении спорного земельного участка правом аренды в пользу ООО Специализированный застройщик «Кристаллстрой».
Приведенный правовой подход соответствует правовой позиции, поддержанной Арбитражным судом Центрального округа в постановлении от 06.02.2025 по делу № А36-11604/2023.
В свою очередь, само по себе разрешение спора о законности либо незаконности уведомления о досрочном расторжении спорного Договора в рамках дела № А14-16753/2024 не свидетельствует о необходимости приостановления производства по настоящему делу (статья 143 АПК РФ), поскольку законность оспариваемых действий Управления оценивается судами на момент их совершения и исходя из обстоятельств, имевших место в период их совершения.
В силу части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
С учетом обстоятельств по спору и положений пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ избранное судом области в качестве способа восстановления прав обязание Управления восстановить запись о регистрации права ООО Специализированный застройщик «Кристаллстрой» аренды земельного участка с кадастровым номером 36:34:0203009:11383 судебная коллегия полагает согласующимся с характером допущенного нарушения прав и законных интересов заявителя.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, поскольку оно принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения судебного акта по доводам заявителя не имеется.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают окончательного вывода суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ним, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Минимущества ВО в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы освобождено.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд,
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 06.03.2025 по делу № А14-19127/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья Н.А. Песнина
Судьи Н.Д. Миронцева
Т.И. Капишникова