СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ул. Пушкина, 112, <...>
e-mail: 17aas.info@arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
№ 17АП-9413/2025-ГК
г. Пермь
15 декабря 2025 года Дело № А50-24769/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 15 декабря 2025 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Поляковой М.А.,
судей Коньшиной С.В., Крымджановой Д.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тауафетдиновой О.Р.,
при участии:
от истца – ФИО1, паспорт, доверенность от 09.01.2024, диплом; от ответчика – ФИО2, паспорт, доверенность от 22.01.2025, диплом;
от третьего лица, Администрация Чусовского городского округа – ФИО3, паспорт, доверенность от 09.01.2025, диплом;
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, индивидуального предпринимателя ФИО4,
на решение Арбитражного суда Пермского края от 15 сентября 2025 года по делу № А50-24769/2024
по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Ерзовка» (ОГРН <***>, ИНН <***>)
к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>),
третьи лица: товарищество собственников жилья «Оптимист» (ОГРН <***>, ИНН <***>), Администрация Чусовского городского округа (ОГРН <***>, ИНН <***>), ООО «Лавр» (ОГРН <***>, ИНН <***>),
о возложении обязанности освободить общее имущество многоквартирного дома, выполнить демонтаж металлического крыльца, металлоконструкций входной и балконной группы, восстановить балконное ограждение,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Ерзовка» (далее истец) обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее ответчик) об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 59:11:0010909:5, расположенный по адресу <...>; демонтировать металлическое крыльцо, металлоконструкцию входной и балконной группы, восстановить балконное ограждение по состоянию технического паспорта на квартиру № 36 от 15.08.2007 в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу; просит взыскать с ответчика судебную неустойку в размере 10 000 рублей за каждый день просрочки исполнения судебного акта по настоящему делу.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены товарищество собственников жилья «Оптимист», Администрация Чусовского городского округа, ООО «Лавр».
Решением Арбитражного суда Пермского края от 15 сентября 2025 года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
В апелляционной жалобе заявитель указывает, что в рассматриваемом деле надлежащим истцом являлось ТСЖ «Оптимист», ООО «УК «Ерзовка» не являлось надлежащим истцом, т.к. собственниками помещений в многоквартирном доме избран способом управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья (ТСЖ «Оптимист»), которое 01.03.2019 заключило договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией, оставив за собой контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по указанному договору, кроме того, договор управления многоквартирным домом от 01.03.2019 прекратил свое действие 01.03.2020, соглашение о его пролонгации сторонами договора не было заключено, протокол № 1 от 15.01.2024 заседания членов правления ТСЖ «Оптимист» не подтверждает полномочия истца. По мнению истца, суд незаконно не применил к возникшему спору срок исковой давности, при реализации ООО «УК «Ерзовка» прав собственников помещений в многоквартирном доме по защите общего имущества многоквартирного дома исчисление срока исковой давности следует производить с даты фактической реконструкции многоквартирного дома в 2012 г. Отмечает, что суд не дал оценки доводам ответчика о злоупотреблении истцом правом, обращение с
иском через 12 лет после проведения работ по реконструкции не может рассматриваться как соответствующее положениям ст. 10 ГК РФ, иск подан в связи с предъявлением ответчиком требования к истцу о возмещении вреда (дело № А50-22127/2024). Полагает, что исковые требования истца не могли быть удовлетворены без заявления требования о признании реконструкции самовольной, которого истец не заявил. При наличии официальных документов уполномоченного органа (постановления о переводе жилого помещения в нежилое путем реконструкции, разрешений на строительство (реконструкцию) и на ввод объекта в эксплуатацию) реконструкция не могла быть признана самовольной. Придя к выводу, что при наличии разрешительных документов на перевод жилого помещения в нежилое и на реконструкцию, ответчик обязан был доказать согласование ФИО5 с собственниками помещений в многоквартирном доме реконструкции многоквартирного дома, суд неправильно распределил процессуальные обязанности сторон, полностью возложив их на ответчика. Вывод суда, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу перевода жилого помещения в нежилое, а также по вопросу использования общедомового имущества не проводилось и согласие собственников не было получено, не основан на материалах дела, ТСЖ «Оптимист» и Администрацией Чусовского городского округа предоставлена недостоверная информация. Полагает, что решение суда является заведомо неисполнимым и нарушающим право ответчика на использование помещения в качестве нежилого.
До начала судебного разбирательства от истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому последний полагает судебный акт законным и обоснованным, просит отказать в удовлетворении жалобы.
В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, ходатайствовал о приобщении дополнительных доказательств, представители истца и третьего лица против удовлетворения апелляционной жалобы и приобщения дополнительных доказательств возражали.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Ходатайство о приобщении дополнительных доказательств рассмотрено судом и отклонено, поскольку представленная ответчиком переписка не отвечает требованиям об относимости доказательств (ст. 67 АПК РФ).
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, общество с ограниченной
ответственностью «Управляющая компания «Ерзовка» осуществляет деятельность по управлению многоквартирными домами, на основании договора от 01.03.2019 в его управлении находится многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...>.
Указанный многоквартирный дом с кадастровым номером 59:11:0010909:2258 расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 59:11:0010909:5, площадью 4 737,31 кв.м.
ФИО4 на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером 59:11:0010909:3227 площадью 54,4 кв.м на 1-ом этаже на основании договора купли-продажи от 08.09.2023. Помещение ответчика представляло собой квартиру № 36, расположенную на 1 этаже в 9-ти этажном многоквартирном жилом доме. В результате реконструкции помещения ответчика устроен отдельный вход в помещение с использованием балконной плиты и устройством металлоконструкции, а также присоединением металлического крыльца с занятием под него части земельного участка под многоквартирным домом с кадастровым номером 59:11:0010909:5.
Истец указывает, что поскольку наружная поверхность стен, фасад с балконными плитами в целом, как совокупность ограждающих несущих конструкций относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома, а входная группа устроена с использованием балконной плиты, в том числе с выполнением металлической конструкции крыльца, размещенной на земельном участке многоквартирного дома которые относятся к общему имуществу собственников многоквартирного дома, установка и эксплуатация такого рода конструкций должны осуществляться владельцем спорного помещения с согласия собственников всех помещений многоквартирного жилого дома.
Однако такового согласия собственники помещений не давали, решения общего собрания собственников о разрешении реконструкции не принималось.
Ссылаясь на уменьшение общего имущества собственников помещений многоквартирного дома в результате проведения работ по реконструкции помещения, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из обоснованности заявленного требования, поскольку отсутствуют доказательств получения согласия собственников помещений в многоквартирном доме на использование общего имущества.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.
В соответствии с п.п. 1, 2, ст. 209 ГК РФ Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, собственник
вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
Как разъяснено в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.
Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца (п. 47 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
При этом в силу статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом (п. 49 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
Истцом заявлено требование об освобождении земельного участка многоквартирного дома путем демонтажа металлического крыльца и входной группы, восстановления балконного ограждения в соответствии с техническим паспортом.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", осуществление реконструкции многоквартирного дома в отсутствие соответствующего решения или согласия, а равно в отсутствие разрешения на строительство является основанием для признания ее
самовольной и возложения на ответчика обязанности осуществить приведение объекта в состояние, существовавшее до начала такой реконструкции.
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме относятся в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
В п. 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017) указано, что на реконструкцию помещения, влекущую уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, в том числе и земельного участка, на котором расположен этот дом, требуется согласие всех собственников помещений многоквартирного дома. Согласие всех собственников помещений многоквартирного дома требуется на осуществление любой реконструкции, фактически влекущей уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома.
В силу положений ч. 2 ст. 40 ЖК РФ принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ под реконструкцией объектов капитального строительства понимают изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.
В п.п. 3 и 4 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023), разъяснено, что изменение внутренних параметров помещения в многоквартирном доме с одновременным изменением внешних параметров этого дома за счет пристройки подлежит квалификации как реконструкция многоквартирного дома; оборудование отдельного входа в помещение
многоквартирного дома посредством разрушения части его внешней стены, являющейся несущей конструкцией, относится к реконструкции этого дома и регулируется законодательством о градостроительной деятельности.
Судом установлено приобретение ответчиком на основании договора купли-продажи от 08.09.2023 нежилого помещения с кадастровым номером 59:11:0010909:3227 площадью 54,4 кв.м на 1-ом этаже многоквартирного жилого дома.
Ранее указанное помещение являлось жилым, решение о переводе жилого помещения в нежилое и согласование перепланировки (переустройства) с целью его реконструкции под детский стоматологический центр оформлено постановлением администрации Чусовского городского поселения Пермского края от 26.01.2012 № 59. Собственником объекта получено разрешение на строительство от 13.04.2012 № RU 59536101-38 и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 12.07.2012 № RU 59536101-014.
Доказательств получения предыдущим собственником объекта согласия собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкции многоквартирного дома и использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, для возведения крыльца и входной группы в нежилое помещение, материалы дела не содержат.
Установив обстоятельства реконструкции многоквартирного дома за счет изменения внешних параметров этого дома путем устройства крыльца и входной группы к принадлежащему ответчику на праве собственности помещению с кадастровым номером 59:11:0010909:3227 с использованием земельного участка многоквартирного дома в отсутствие необходимого в силу приведенных выше норм права согласия собственников помещений в многоквартирном доме, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленный иск, возложив на ответчика обязанность по освобождению земельного участка путем демонтажа металлического крыльца и входной группы, восстановлению балконного ограждения.
Судебная неустойка на случай неисполнения решения установлена судом в соответствии с нормами ст.ст. 308.3, 330 ГК РФ, разъяснениями п.п. 28, 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" в размере 2 000 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта.
Оснований полагать истца ненадлежащим не установлено.
В силу ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Полномочия истца на предъявление настоящего иска обусловлены
исполнением договора от 01.03.2019 управления, заключенного с собственниками многоквартирного дома, нормами ст.ст. 161, 162 ЖК РФ, согласно которым управляющая компания должна обеспечить надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц. Кроме того, представлен протокол от 15.01.2024 № 1, в соответствии с которым истец уполномочен представлять интересы ТСЖ "Оптимист" в суде… (л.д. 13 т.2). Полномочия истца на предъявление настоящего иска третьим лицом не оспариваются.
Доводы об истечении срока исковой давности для обращения в суд с рассматриваемым иском правомерно отклонены судом, поскольку вопрос об освобождении земельного участка может быть разрешен с учетом характеристик этого объекта и на основании положений законодательства, регулирующего соответствующие отношения, истец наделен правом на обращение в суд иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), на указанные требования исковая давность не распространяется (ст. 208 ГК РФ). Сам по себе факт обращения истца с требованием об освобождении земельного участка через 12 лет после проведения работ по реконструкции, после предъявления ответчиком требования к истцу о возмещении вреда о злоупотреблении правом не свидетельствует. Судом апелляционной инстанции учтены также доводы истца об изменении конфигурации и внешнего вида входной группы, в доказательство чего представлены соответствующие фотографии (в отзыве на апелляционную жалобу).
Доводы апеллянта о наличии официальных документов уполномоченного органа (постановления о переводе жилого помещения в нежилое путем реконструкции, разрешений на строительство (реконструкцию) и на ввод объекта в эксплуатацию), согласия собственников отклоняются.
Частью 2 ст. 40 ЖК РФ установлено, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Материалы дела не содержат доказательств получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию. Согласно информации ТСЖ "Оптимист" и Администрации соответствующий протокол общего собрания отсутствует, ТСЖ "Оптимист" пояснило, что общее собрание собственников помещений по вопросу разрешения использования ФИО5 общедомового имущества в 2011 г. в форме совместного присутствия не проводилось, информация с указанной повесткой на информационных стендах в доме не размещалась, протокол общего собрания
с бюллетенями голосования ФИО5 в ТСЖ "Оптимист" не направлялся.
Выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют приведенным выше нормативным актам, разъяснениям, правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 15.02.2022 N 8-КГ21-18-К2, согласно которой в силу особой правовой природы земельный участок, на котором находится многоквартирный дом, являющийся общим имуществом собственников помещений в таком доме, не может быть объектом раздела или выдела.
Доводы ответчика о злоупотреблении истцом правом, сокрытии истцом и Администрацией протокола общего собрания не подтверждены, признаны голословными.
Суд апелляционной инстанции полагает, что истцом избран надлежащий способ защиты нарушенного права, в данном случае спорным является не реконструкция помещения ответчика как таковая, а основания использования ответчиком части земельного участка в отсутствие соответствующего решения собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем истец вправе требовать демонтажа крыльца и входной группы с земельного участка многоквартирного дома.
Доводы неисполнимости судебного акта отклоняются, ответчик не лишен возможности урегулировать вопрос использования общего имущества в многоквартирном доме, в том числе на стадии исполнения судебного акта путем заключения соответствующего соглашения с собственниками помещений в многоквартирном доме.
Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.
Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.
Судебные расходы на уплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя (ст. 110 АПК РФ).
На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 15 сентября 2025 года по
делу № А50-24769/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий М.А. Полякова
Судьи С.В. Коньшина Д.И. Крымджанова
Электронная подпись действительна.
Данные ЭП:
Дата 07.08.2025 7:34:42
Кому выдана Коньшина Светлана Викторовна