Решение Верховного суда: Определение N 306-КГ15-16002 от 21.12.2015 Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация

79014_758545

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

№ 306-КГ15-16002

ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 21.12.2015

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационные жалобы закрытого акционерного общества "Полиор" и Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области на постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 07.10.2015 по делу N А55- 1661/2015,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Полиор" (далее - ЗАО "Полиор общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области) в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 05.11.2014 N 130-2014 (2012-2061), заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (далее - ТУ Росимущества в Самарской области) и ЗАО "Полиор", изложенного в сообщении от 13.01.2015 N 09/656/2014-10; признании незаконным отказа Управления Росреестра по Самарской области в государственной регистрации договора аренды от 05.11.2014 N 131-2014 (2012- 2061), заключенного между ТУ Росимущества в Самарской области и ЗАО "Полиор", изложенного в сообщении от 13.01.2015 N 09/656/2014-11; понуждении Управления Росреестра по Самарской области по вступлении судебного решения по данному делу в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем государственной регистрации указанных договоров аренды.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 02.04.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2015, заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 07.10.2015 решение от 02.04.2015 и постановление от 09.06.2015 отменены, в удовлетворении заявленных ЗАО "Полиор" требований отказано.

В кассационных жалобах, поданных в Верховный Суд Российской Федерации, ЗАО "Полиор" и ТУ Росимущества в Самарской области просят отменить постановление от 07.10.2015, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам существенное нарушение норм материального и процессуального права, и оставить в силе решение от 02.04.2015 и постановление от 09.06.2015.

По мнению заявителей жалоб, суды неправильно применили статьи 22,34 Земельного Кодекса Российской Федерации, так как указанные нормы были введены в действие Федеральным законом №136-ФЗ от 25.10.2001, договоры аренды были заключены в 2000году.

Федеральный Закон Российской Федерации от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации « отдельные законодательные акты Российской Федерации» вступил в силу с 1 марта 2015 года.

В соответствии со статьей 34 Федерального закона Российской Федерации №171-ФЗ от 23.06.2014 « О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации « до 1 марта 2018 земельный участок, находящейся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду в соответствии со статьями 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации( в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 1 марта 2015 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Удовлетворяя заявленные требования ,суды первой и апелляционной инстанций правильно применили пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пришли к обоснованному выводу о том, что общество по истечении срока по договору аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на продление договора аренды земельного участка.

Согласно п.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73»Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности , по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Заявители полагают необоснованным применение судом кассационной инстанции положений статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации так как указанная норма определяла и устанавливала порядок первичного предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством.

В пунктах 2-6 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации законодателем была закреплена и процедура и порядок предоставления вновь образуемых земельных участков в отношении которых только предстоит проведение кадастровых работ.

Статья 38 Земельного кодекса Российской Федерации не устанавливает требований об обязательном проведении торгов для приобретения права на заключение договора аренды земельного участка из земель ,находящихся в государственной или муниципальной собственности для целей, не связанных со строительством Земельный участок был предоставлен в соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации, а не в соответствии со статьями 30-30.2 земельного кодекса Российской Федерации, и не в соответствии со статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации.

Не подлежал применению в настоящем споре пункт 35 информационного письма Президиума ВАС РФ №66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», так как он касается вопросов, связанных с арендой помещений, которые имеют свои особенности, отличные от приобретения права аренды земельных участков и регулируется законом «О защите конкуренции».

Из буквального толкования пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ №73 следует, что торги должны проводиться в случаях, установленных пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006№135-ФЗ»О защите конкуренции».

Однако, в соответствии с нормами указанной статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации Водным кодексом Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

При изучении доводов кассационных жалоб и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

Из судебных актов следует, что 02.06.2000 между Администрацией Центрального района г. Тольятти, правопреемником которой является Мэрия городского округа Тольятти, (арендодатель) и ЗАО "Полиор" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 90 площадью 101 кв. м расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, квартал N 123, на пересечении ул. Кирова и Автозаводского шоссе, под павильон. Договор аренды заключен на срок с 26.04.2000 по 25.04.2001.

Земельный участок площадью 151 кв. м, расположенный по адресу Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, квартал N 123 по Автозаводскому шоссе был предоставлен Муртазину Р.Р. в аренду сроком на один год с 23.09.2000 по 22.09.2001 под павильон по договору аренды земельного участка от 26.09.2000 N 167.

Указанные договоры зарегистрированы в установленном законом порядке о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации.

По договору перенайма от 20.10.2003 N 407 Муртазин Р.Р. передал права и обязанности по договору аренды земельного участка от 26.09.2000 N 167 Катюриной Н.Г., которая в свою очередь передала права и обязанности по указанному договору аренды земельного участка ЗАО "Полиор" по договору перенайма от 13.09.2006, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны соответствующие записи регистрации.

Земельные участки площадью 101 кв. м с кадастровым номером 63:09:0000000:1215 и площадью 151 кв. м с кадастровым номером 63:09:0301171:1147 на праве собственности принадлежат Российской Федерации.

Между ТУ Росимуществом в Самарской области (арендодатель) и ЗАО "Полиор" (арендатор) на основании распоряжения ТУ Росимущества в Самарской области от 28.10.2014 N 590-р заключен договор аренды земельного участка от 05.11.2014 N 130-2014 (2012-2061), по условиям которого обществу в аренду сроком с 01.01.2012 по 30.09.2061 предоставлен земельный участок площадью 101 кв. м с кадастровым номером 63:09:0000000:1215, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, квартал N 123, на пересечении ул. Кирова и Автозаводского шоссе, с реестровым номером федерального имущества П11630005093, для эксплуатации павильона "Автозапчасти".

В пункте 9.7 договора аренды земельного участка от 05.11.2014 N 130-2014 (2012-2061) указано, что договор аренды земельного участка от 02.06.2000 N 90 считается расторгнутым с 01.01.2012; с учетом положений статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации указанный земельный участок фактически передан ЗАО "Полиор" (арендатору) по договору аренды земельного участка от 02.06.2000 N 90.

На основании распоряжения ТУ Росимущества в Самарской области от 28.10.2014 N 591-р между ТУ Росимуществом в Самарской области (арендодатель) и ЗАО "Полиор" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 05.11.2014 N 131-2014 (2012-2061), по условиям которого обществу в аренду сроком с 01.01.2012 по 30.09.2061 предоставлен земельный участок площадью 151 кв. м с кадастровым номером 63:09:0301171:1147, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти Центральный район, квартал N 123, по Автозаводскому шоссе, с реестровым номером федерального имущества П11630005093, для реконструкции и дальнейшей эксплуатации павильона "Шиномонтаж".

В соответствии с пунктом 9.7 договора аренды земельного участка от 05.11.2014 N 131-2014 (2012-2061) договор аренды земельного участка от 26.09.2000 N 167 считается расторгнутым с 01.01.2012; с учетом положений статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации указанный земельный участок фактически передан ЗАО "Полиор" (арендатору) по договору аренды земельного участка от 26.09.2000 N 167.

Общество 26.11.2014 обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации договоров аренды земельного участка от 05.11.2014 N 130-2014 (2012-2061) и от 05.11.2014 N 131- 2014 (2012-2061).

Сообщениями от 13.01.2015 N 09/656/2014-10 и от 13.01.2015 N 09/656/2014-11 Управление Росреестра по Самарской области отказало заявителю в государственной регистрации указанных договоров аренды на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку на государственную регистрацию не были представлены документы, подтверждающие соблюдение порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности, для целей, не связанных со строительством, предусмотренного статьями 34, 38 Земельного кодекса Российской Федерации.

ЗАО "Полиор", полагая, что данные отказы противоречат действующему законодательству и нарушают его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, оценив доказательства имеющиеся в материалах дела, пришли к выводу, что заявителем на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Самарской области были представлены все документы, предусмотренные статьями 17, 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

При этом суды, отклоняя довод Управления Росреестра по Самарской области о том, что обществом на государственную регистрацию спорных договора аренды земельных участков не были представлены документы, подтверждающие соблюдение порядка, предусмотренного статьями 34, 38 Земельного кодекса Российской Федерации, исходили из того, что в силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации ЗАО "Полиор" по истечении срока действия договоров аренды земельных участков от 02.06.2000 N 90 и от 26.09.2000 N 167 имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение новых договоров аренды на спорные земельные участки.

Отменяя судебные акты суда первой и апелляционной инстанций ,суд кассационной инстанции Поволжского округа инстанции указал, что из положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

В пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды.

По истечении срока договора аренды земельного участка арендодатель уполномоченный на распоряжение земельным участком орган, на основании заявления арендатора о продлении срока договора аренды при отсутствии собственных возражений, заключает новый договор аренды земельного участка.

При заключении новых договоров аренды уполномоченный на распоряжение земельным участком орган в силу пункта 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации должен был обеспечить подготовку информации о предстоящем представлении в аренду земельного участка, и заблаговременную публикацию такой информации.

На основании такой информации заинтересованные лица могут также подать заявки на приобретение земельного участка в аренду, и при наличии нескольких заявлений право аренды приобретается на торгах.

При этом добросовестный арендатор сохраняет преимущественное право на заключение нового договора аренды, в связи с чем может потребовать перевода на него прав нового арендатора, выигравшего торги.

Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 сформулирован правовой подход заключающийся в том, что публичное информирование ,согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010№422\10 направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии заинтересованными лицами может быть подано заявление о предоставлении им того же земельного участка.

Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в пункте 11 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что ТУ Росимущество в Самарской области при предоставлении спорных земельных участков ЗАО "Полиор" заблаговременно опубликовало информацию о предстоящем представлении в аренду данных земельных участков.

Суд кассационной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договоры аренды земельного участка от 05.11.2014 N 130-2014 (2012-2061) и от 05.11.2014 N 131-2014 (2012-2061) заключены с нарушением порядка установленного статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем отсутствовали основания для признания незаконными отказов Управления Росреестра по Самарской области в регистрации указанных договоров аренды, изложенных в сообщениях от 13.01.2015 N 09/656/2014-10 и от 13.01.2015 N 09/656/2014-11.

Доводы заявителей жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела указанные в жалобе доводы не подтверждают.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛ:

Отказать в передаче кассационных жалоб закрытого акционерного общества "Полиор" и Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации Судья Верховного Суда Российской Федерации Н.С.Чучунова