05RS0031-01-2024-007797-94
Дело № 2-2694/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 июля 2025 года г. Махачкала
Ленинский районный суд г. Махачкалы Республики Дагестан в составе:
председательствующего – судьи Онжолова М.Б.,
при секретаре – Ибрагимовой Э.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «НТВО» о признании недействительными односторонних актов приема-передачи объектов долевого строительства, взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объектов долевого строительства, взыскании компенсации морального вреда, штрафа
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «НТВО», в котором, с учетом измененных в порядке ст.39 ГПК РФ исковых требований, просила признать недействительным односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства (нежилого помещения № 34-Н), взыскать неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома за период с 01.10.2021 г. по 28.03.2022 г. и с 01.07.2023 г. по 21.03.2024 г. (444 дня) в размере 1 538 511,78 руб., взыскать компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб., штраф в размере 50% от присужденной судом суммы.
Тогда же, 29.09.2024 г., истец обратилась в суд с иском к ответчику, в котором, с учетом измененных в порядке ст.39 ГПК РФ исковых требований, просила признать недействительными односторонние акты приема-передачи пяти объектов долевого строительства (квартир №240, №241, машино-мест №№116-ММ, 117-ММ, 118-ММ), взыскать неустойку за просрочку передачи объектов долевого строительства по пяти договорам долевого участия в строительстве многоквартирного дома с 01.10.2021 г. по 28.03.2022 г. и с 01.07.2023 г. по 21.03.2024 г. (444 дня) в общем размере 7 857 276,70 руб., компенсацию морального вреда в размере 150 000 руб., штраф в размере 50% от присужденной судом суммы.
Определением суда от 29.05.2025 гражданские дела № 2-2694/2025 и № 2-2695/2025 объединены в одно производство с присвоением делу № 2-2694/2025.
При рассмотрении дела истец в судебное заседание не явилась, надлежаще извещена судом о времени и месте судебного заседания, не сообщила суду о причинах неявки, направила в суд своего представителя.
Ответчик в судебное заседание не явился, надлежаще извещен судом о времени и месте судебного разбирательства, не сообщил суду о причинах неявки, не просил рассмотреть дело в его отсутствие.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон с участием представителя истца.
Представитель истца в обоснование иска объяснил суду, что ФИО1, действуя исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, заключила с ООО «Специализированный застройщик «НТВО» шесть договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома:
договор № ГС7/272/230 от 26.11.2018 г. в отношении квартиры под проектным № 272 (присвоенный № 240) стоимостью 15 862 318,49 руб.;
договор № ГС7/273/231 от 26.11.2018 г. в отношении квартиры под проектным № 273 (присвоенный № 241) стоимостью 20 414 365, 72 руб.;
договор № ГС7-М/116/008 от 18.04.2019 г. в отношении машино-места под условным № 116М (присвоенный № 116-ММ) стоимостью 954 275,00 руб.;
договор № ГС7-М/117/007 от 18.04.2019 г. в отношении машино-места под условным № 117М (присвоенный № 117-ММ) стоимостью 1 047 375,00 руб.;
договор № ГС7-М/118/006 от 18.04.2019 г. в отношении машино-места под условным № 118М (присвоенный № 118-ММ) стоимостью 1 047 375,00 руб.;
договор № ГС7-7/Н21/04 от 24.12.2018 г. в отношении нежилого помещения под условным № Н21 (присвоенный № 34-Н) стоимостью 7 700 259,17 руб.
По условиям всех договоров, имеющих аналогичное содержание, предусмотрен плановый срок окончания строительства и ввода многоквартирного дома в эксплуатацию – 1 квартал 2021 года. После ввода многоквартирного дома в эксплуатацию застройщик обязался передать объекты долевого строительства участнику в срок до 30.09.2021 г.
Участник надлежащим образом выполнила свои денежные обязательства по договорам.
Застройщик допустил просрочку исполнения обязательства по окончанию строительства и передаче объектов участнику; незаконно составил односторонние передаточные акты. После ввода многоквартирного дома в эксплуатацию 30.09.2021 г. и уведомления участника 12.10.2021 г. об окончании строительства и готовности объектов к передаче застройщик длительное время не согласовывал истцу дату передачи, ссылаясь на неготовность объектов к передаче, антиковидные ограничения и другие надуманные причины вплоть до 06.12.2021 г., когда застройщик согласовал истцу приемку трех машино-мест на 07.12.2021 г. На приемке машино-мест 07.12.2021 г. истец указал в актах осмотра недостатки качества строительства, препятствующие их приему, в частности, об отсутствии работающих датчиков системы автоматического пожаротушения системы пожарной сигнализации (АППЗ). Голословно опровергнув в актах осмотра вменяемые истцом строительные недостатки, ответчик 08.12.2021 г. составил односторонние акты приема-передачи в отношении машино-мест, не сообщив об этом истцу. При этом 15.12.2021 г. ответчик согласовал с истцом повторную приемку машино-мест на 21.12.2021 г. На повторной приемке представитель истца увидел, что система АППЗ по прежнему находится в нерабочем состоянии, но выразил готовность принять машино-места, рассудив, что неработающая ситстема АППЗ угрожает только сохранности имущества, но не безопасности жизни и здоровья людей. Однако представитель застройщика отказал в составлении двусторонних актов приема-передачи, мотивируя тем, что, оказывается, машино-места были уже переданы истцу по односторонним актам приема-передачи от 08.12.2021 г. и направлены истцу по почте.
12.12.2021 г. стороны согласовали первичную приемку квартир 240, 241 и нежилого помещения 34-Н на 21.12.2021 г. Представитель истца потребовал у ответчика предоставить ему для ознакомления предварительно, до приемки, проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее - проектная документация) и заключение экспертизы проектной документации (далее - заключение экспертизы). Данные требования ответчик оставил без ответа и удовлетворения. Поэтому 21.12.2021 г. представитель истца не пошел на приемку квартир 240, 241 и нежилого помещения 34-Н, т.к. без требуемой им документации считал для себя невозможным аргументированно определить соответствие качества строительных работ предусмотренным в проектной документации требованиям. 22.12.2021 г. застройщик составил односторонние акты приема-передачи в отношении квартир 240, 241 и нежилого помещения 34-Н. Все односторонние акты были вручены представителю истца 28.12.2021 г. В январе 2022 г. истец обратился к Застройщику с заявлением о выплате ему неустойки за просрочку передачи объектов долевого строительства. Данное заявление оставлено ответчиком без ответа и без удовлетворения. Отчетом специалистов от 06.04.2024 г. о термографическом осмотре объектов недвижимости установлены недостатки качества на стыках фасадных стен, имеется понижение температуры ниже «точки росы», что является существенным недостатком. В квартирах 240 и 241 только в августе 2024 года на мансарде установлены парапеты. До настоящего времени истцом право собственности на объекты не зарегистрировано, ключи от квартир 240, 241 и нежилого помещения 34-Н не получены.
Ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств, незаконное составление односторонних актов приема-передачи привели к нарушению прав участника, который не получил в собственность и не может реализовать правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению объектами долевого строительства до настоящего времени; нарушено право истца на информацию, право на безвозмездное устранение застройщиком недостатков качества строительства объектов. Своими действиями (бездействием) ответчик причинил истцу моральный вред, нравственные страдания, вызванные неудовлетворенностью качеством услуг застройщика, его недобросовестностью, грубым нарушением прав участника-потребителя, нарушением его жизненных планов.
Из письменных возражений ответчика следует, что ответчик считает, что выполнил свои обязательства по договорам: 30.09.2021 г. получил Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, 06.10.2021 г. направил истцу уведомления о завершении строительства и необходимости приемки объектов долевого строительства, предупредил о последствиях уклонения от приемки. Истец уклонялся от приемки объектов, требуя у застройщика предварительно, до даты приемки предоставить ему для ознакомления проектную документацию и заключение экспертизы. Право на ознакомление с указанной документацией имелось у истца до ввода объекта в эксплуатацию, когда эта информация была размещена на общедоступном сайте. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает соответствие объекта проектной документации. Сведения проектной документации и заключение экспертизы, на стадии приемки застройщик не обязан предоставлять участнику. Во исполнение требований истца ответчик пригласил его на ознакомление с требуемой им документацией на 20.12.2021 г., но тот не явился в обусловленное время. После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и уведомления участника об этом, у участника появляется обязанность принять объект в течение 7 дней после уведомления. Машино-места 116-ММ, 117-ММ и 118-ММ были переданы застройщиком участнику по односторонним актам приема-передачи 08.12.2021 г., т.к. на приемке этих объектов 07.01.2021 г. истец отказался подписывать двусторонние акты приема-передачи, необоснованно ссылаясь на недостатки качества строительства объектов. Истец не явился 21.12.2022 г. на приемку квартир 240, 241 и нежилого помещения 34-Н, не составил акт осмотра, не предъявил к устранению никаких строительных недостатков. Поэтому 22.12.2021 г. застройщиком были составлены односторонние акты приема-передачи на квартиры 240 и 241 и нежилое помещение 34-Н. Уклонение участника от подписания передаточных актов освобождает застройщика от уплаты неустойки за просрочку. Кроме того, участник не указал существенных нарушения качества объектов ни в процессе передачи объектов, ни после ее завершения. Моральный вред истца ответчик считает недоказанным, а себя – невиновным в его причинении. На договор № ГС7-7/Н21/04 от 24.12.2018 г. в отношении нежилого помещения № 34-Н, по мнению ответчика, не распространяются нормы Закона о защите прав потребителей в части компенсации морального вреда и штрафа, т.к. это помещение предназначено для коммерческих целей и в проектной декларации именуется «магазин».
Ответчик заявил о применении исковой давности к исковым требованиям истца о признании недействительными односторонних актов приема-передачи, что само по себе является основанием для отказа в этой части иска. По мнению ответчика, истец, обратившийся в суд 29.09.2024 г., пропустил срок исковой давности, который по требованиям о признании односторонних актов (оспоримых сделок) недействительными составляет 1 год с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своих прав. Односторонние акты от 08 и 22.12.2021 г. были направлены участнику по почте 24.12.2024 г. и лично вручены представителю участника 28.12.2021 г. – с этого момента начал течь срок исковой давности.
На случай, если судом не будут приняты указанные доводы возражений об отказе в иске в полном объеме, ответчик просил изменить время и период просрочки по квартирам 240, 241 и нежилого помещения 34-Н на 82 дня с 01.10.2021 г. по 21.12.2021 г. и по машино-местам на 68 дней с 01.10.2021 г. по 07.12.2021 г. при котором размер неустойки составляет 1 716 049,39 руб., снизив ее размер, как необоснованно завышенный, до разумных пределов. Требование о взыскании штрафа в размере 50% от взысканной судом суммы ответчик считает не защищенным законом, который предусматривает штраф в размере 5% от взысканной суммы. Ответчик просит снизит сумму штрафа, т.к. она несоразмерна последствиям нарушения.
Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, исследовав и оценив представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что 26.11.2018 г. между ООО «Специализированный застройщик «НТВО» (застройщиком) и ФИО1 (участником) заключен договор № ГС7/272/230 долевого участия в строительстве многоквартирного дома, по которому Застройщик обязался построить и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику объект долевого строительства: жилое помещение – трехкомнатную квартиру общей площадью 88,69 кв.м. под проектным номером 272 (присвоенный № 240) в жилом комплексе со встроенно-пристроенными помещениями и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой по адресу: Санкт-Петербург, Невская губа, участок 9 (западнее Васильевского острова, квартал 7), а участник обязался оплатить обусловленную договором цену в размере 15 562 268,00 руб. и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома. Впоследствии в связи с увеличением площади при строительстве объекта дополнительным соглашением сторон цена договора № ГС7/272/230 от 26.11.2018 г. была увеличена до 15 862 318, 49 руб.
Тогда же, 26.11.2018 г., между теми же сторонами был заключен одноименный договор № ГС7/273/231 с аналогичными условиями, объектом которого было жилое помещение - трехкомнатная квартира общей площадью 114,65 кв.м. под проектным номером 273 (присвоенный № 241) стоимостью 20 124 738,00 руб. Впоследствии в связи с увеличением площади при строительстве объекта дополнительным соглашением сторон цена договора № ГС7/272/230 от 26.11.2018 г. была увеличена до 20 414 436,72 руб.
18.04.2019 г. между теми же сторонами был заключен одноименный договор № ГС7-М/116/008 с аналогичными условиями на объект - машино-место размером 5,3 х 2,5 м., площадью 13,25 кв.м. под условным номером 116М (присвоенный № 116-ММ) стоимостью 954 275,00 руб.
Тогда же, 18.04.2019 г., между теми же сторонами был заключен аналогичный договор № ГС7-М/117/007, объектом которого было – машино-место размером 5,3 х 2,5 м., площадью 13,25 кв.м. под условным номером 117М (присвоенный № 117-ММ) стоимостью 1 047 375,00 руб.
Тогда же, 18.04.2019 г. между теми же сторонами был заключен аналогичный договор № ГС7-М/118/006, объектом которого было – машино-место размером 5,3 х 2,5 м., площадью 13,25 кв.м. под условным номером 118М (присвоенный № 118-ММ) стоимостью 1 047 375,00 руб.
24.12.2018 г. между теми же сторонами был заключен аналогичный договор № ГС7-7/Н21/04 в отношении нежилого помещения площадью 37,32 кв.м. под условным № Н21 (присвоенный номер 34-Н) стоимостью 7 522 871,00 руб. Впоследствии в связи с увеличением площади при строительстве объекта дополнительным соглашением сторон цена договора № ГС7-7/Н21/04 была увеличена до 7 700 259,17 руб.
Истец надлежащим образом своевременно и в полном объеме выполнила свои денежные обязательства по договорам.
В соответствии с п.п. 3.1, 3.2 договоров плановый срок окончания строительства и ввода Многоквартирного дома в эксплуатацию – 1 квартал 2021 года. Датой ввода Многоквартирного дома в эксплуатацию (окончания строительства) является дата выдачи уполномоченным органом разрешения на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию.
Объект должен быть передан Застройщиком Участнику после ввода Многоквартирного дома в эксплуатацию в срок до 30 сентября 2021 года.
В нарушение указанных условий договоров ответчик допустил просрочку исполнения обязательств, т.к. в обусловленные договорами сроки – 1 квартал 2021 г. Многоквартирный дом не был построен и введен в эксплуатацию, и до 30.09.2021 г. объекты долевого строительства не были переданы истцу.
14.09.2021 г. застройщик направил истцу уведомления о переносе сроков ввода в эксплуатацию жилого комплекса и «передачи ключей дольщикам»; предложил Участнику изменить договоры путем заключения дополнительных соглашений, по которым установить новый срок передачи объектов долевого строительства: после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию в срок до 31.12.2021 г. При этом новый срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию – не сообщался.
Истец получила указанные уведомления 19.09.2021 г. и не выразила своего волеизъявления на изменение срока передачи объектов долевого строительства.
Таким образом, условия договоров о новых сроках окончания строительства и передачи застройщиком участнику объектов долевого строительства не были согласованы сторонами в установленном законом порядке.
30.09.2021 г. ответчиком было получено от уполномоченного государственного органа Разрешение на ввод в эксплуатацию в отношении жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями и встроенно-пристроенной автостоянкой по адресу: Санкт-Петербург, ул. Челюскина, д.6, строение 1, в котором расположены указанные выше объекты долевого строительства истца.
07.10.2021 г. ответчик направил истцу заказные письма с сообщением о завершении строительства и вводе в эксплуатацию Многоквартирного дома, готовности объектов долевого строительства по каждому из договоров к передаче, предупредил истца о необходимости принять объекты долевого строительства по акту приема-передачи в течение срока, установленного договорами участия в долевом строительстве.
Истец получила указанные сообщения 12.10.2021 г.
С этого момента участник в устной и письменной форме сообщал застройщику о своей готовности принять объекты долевого строительства и согласовать с ним дату и время приемки, что подтверждается письменными доказательствами: перепиской сторон, а также аудиозаписями телефонных переговоров, СМС-сообщениями, из которых следует, что до 06.12.2021 г. застройщик уклонялся от согласования даты приема-передачи объектов. Отказы в согласовании даты приемки застройщик мотивировал неготовностью объектов к передаче.
06.12.2021 г. в мобильном приложении Застройщика истец записался на приемку машино-мест №№ 116-ММ, 117-ММ и 118-ММ на 07.12.2021 г.
07.12.2021 г. на приемке машино-мест представитель истца не подписал двусторонние акты приема-передачи, т.к. выявил на объектах и указал в актах осмотра строительные недостатки: отсутствие датчиков системы автоматического пожаротушения системы пожарной сигнализации (АППЗ). 08.12.2021 г. застройщик составил односторонние акты приема-передачи машино-мест 116-ММ, 117-ММ и 118-ММ, не сообщив об этом истцу.
15.12.2021 г. истец записался в мобильном приложении ответчика на повторную приемку машино-мест и первичную приемку квартир 240, 241, нежилого помещения 34-Н на 21.12.2021 г.
21.12.2021 г. представитель истца явился на повторную приемку машино-мест, на месте получил у застройщика ордера на осмотр машино-мест. Недостатки строительства в виде неработающей системы АППЗ не были устранены ответчиком. Представитель истца выразил готовность принять объекты с недостатками и подписать двусторонние акты приема-передачи, но представитель застройщика отказал в этом, ссылаясь на то, что эти объекты уже переданы истцу 08.12.2021 г. по односторонним актам приема-передачи.
Из поданных истцом ответчику заявлений следует, что истец с 13.12.2021 г. требует у ответчика предварительно, до приемки, назначенной на 21.12.2021 г., ознакомить его с проектной документацией, и заключением экспертизы, без которых считает для себя невозможным участие в приемке объектов. За неделю до приемки, стороны договорились согласовать дату и время для ознакомления истца с интересующими его разделами проектной документации. Ответчик, заверяя представителя истца о своей готовности ознакомить представителя истца с требуемой им документацией, фактически не исполнил эти заверения и не удовлетворил требования представителя истца.
На первичную приемку квартир 240 и 241 и нежилого помещения 34-Н 21.12.2021 г. представитель истца не пошел, т.к. ответчик не предоставил ему для ознакомления проектную документацию и заключение экспертизы, без которых истец не мог обоснованно обнаружить и описать в актах осмотра несоответствие качества построенных объектов требованиям проектной документации.
22.12.2021 г. застройщиком были составлены односторонние акты приема-передачи на квартиры 240 и 241 и нежилое помещение 34-Н.
24.12.2021 г. односторонние акты на все объекты долевого строительства были отправлены истцу почтой России и 28.12.2021 г. - лично вручены представителю истца.
14.01.2022 г. представитель истца подал застройщику претензию, в которой указывал на незаконность односторонних актов приема-передачи и требовал выплатить неустойку за просрочку передачи объектов долевого строительства за 106 дней просрочки с 01.10.2021 г. по 14.01.2021 г. Претензия получена застройщиком 17.01.2022 г. и оставлена без ответа и удовлетворения.
Пояснения по актам осмотра машино-мест от 07.12.2022 г. ответчик дал истцу лишь 20.10.2022 г., отклонив все замечания истца.
Право собственности на объекты долевого строительства не зарегистрированы истцом до настоящего времени, ключи от объектов истцом не получены.
В соответствии со ст.12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, при этом в соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно ч.1 ст.4 Закона РФ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее - Закон № 214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.
В силу требований ч.1 ст.6 Закона № 214-ФЗ Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
В соответствии с ч.1 ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
В нарушение указанных норм закона ответчик ненадлежащим образом исполнил свои договорные обязательства, т.к. в первый квартал 2021 г. многоквартирный дом не был достроен и введен в эксплуатацию, и до 31.09.2021 г. объекты долевого строительства не были переданы истцу.
Ответчик не оспаривает допущенную им просрочку исполнения обязательств передать участнику объекты долевого строительства, ограничивая период просрочки датой составления односторонних актов приема-передачи, а именно: по машино-местам - с 01.10.2021 г. (начало течения срока просрочки) до 08.12.2021 г. (дата составления односторонних передаточных актов); по квартирам 240, 241 и нежилому помещению 34-Н – с 01.10.2021 г. до 22.12.2021 г. (дата составления односторонних передаточных актов).
Разрешая требования истца о признании односторонних актов приема-передачи недействительными, суд пришел к следующим выводам.
В силу ч.1 ст.8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.
Согласно ч.1,ч.2 ст.7 Закона № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Ч.5 ст.8 Закона № 214-ФЗ гласит, что участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
По ч.6 ст.8 Закона № 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 данной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 данной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
По смыслу приведенных норм, их взаимосвязи и акта их толкования следует, что право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта.
При этом участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нем, а застройщик обязан такие недостатки устранить в установленный срок.
Из материалов дела следует, что 07.12.2021 г. представитель истца участвовал в приемке машино-мест №№ 116-ММ, 117-ММ, 118-ММ и в актах осмотра указал недостатки качества объектов, препятствующие их приему, в частности, отсутствие работающей системы автоматической противопожарной защиты (АППЗ), в связи с чем не подписал двусторонний акт приема передачи этих объектов, сделал фотографии неподключенных к датчикам АППЗ висящих проводов.
В судебном разбирательстве истец подтверждал наличие строительного недостатка на всех объектах - неработающей системы противопожарной безопасности совокупностью доказательств: записью в акте осмотра объектов при их приемке машино-мест 07.12.2021 г., сделанными им фотографиями, на которых зафиксированы не подведенные электропровода к электродвигателям системы противопожарной безопасности, не подсоединенные к датчикам АППЗ висящие провода, отсутствующие пожарные рукава, перепиской с ответчиком, аудиозаписью переговоров с руководителем управляющей компании, а также квитанциями на оплату коммунальных услуг, в которых с владельцев помещений не взымалась плата за обслуживание системы АППЗ до апреля 2024 г. в виду ее не функционирования. У суда не имеется оснований не доверять объяснениям истца и представленным им доказательствам, т.к. они согласованны, последовательны и не опровергнуты ответчиком относимыми, допустимыми, достоверными и достаточными доказательствами.
Суд не принимает довод возражений ответчика о том, что разрешение на ввод в эксплуатацию является неоспоримым и достаточным доказательством отсутствия недостатка строительства в виде неработающей системы АППЗ, т.к. из законодательства следует, что после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию могут выявляться недостатки строительства, участник долевого строительства имеет право не подписывать акт приема-передачи объекта, ссылаясь на недостатки строительства, застройщик обязан устранить эти недостатки, а также недостатки строительства могут выявляться в процессе гарантийного срока, составляющего 3-5 лет.
Поэтому суд приходит к выводу о том, что ответчик не представил суду достаточные и необходимые достоверные доказательства отсутствия на момент приемки объектов существенного недостатка строительства – неработающей системы автоматической противопожарной защиты АППЗ.
Данный недостаток строительства является существенным, т.к. АППЗ - это комплекс автоматических средств, работа которых направлена на противопожарную защиту объекта влияющую на безопасность жизни участника.
Составление ответчиком 08.12.2021 г. односторонних актов приема-передачи на машино-места №№ 116-ММ, 117-ММ, 118-ММ без устранения недостатков строительства, указанных истцом на приемке этих объектов, без убедительного опровержения наличия этих недостатков, противоречит требованиям ч.5 и ч.6 ст.8 Закона № 214-ФЗ, что является основанием для признания указанных актов недействительными.
Также ответчиком не доказана правомерность составления им 22.12.2021 г. односторонних актов приема-передачи в отношении квартир 240, 241 и нежилого помещения № 34-Н при необоснованном уклонении истца от приемки этих объектов.
Из материалов дела следует, что перед приемкой указанных объектов истец требовал у ответчика ознакомить его с проектной документацией и заключением экспертизы для определения на приемке качества выполненных застройщиком работ и их соответствие требованиям технической документации в соответствии с ч.1, ч.2, ч.3 ст.7 Закона №214-ФЗ и реализации прав участника, предусмотренных ч.5 ст.8 Закона №214-ФЗ. Указанная документация не была размещена на сайте Минстроя Россия наш.дом.рф и не была предоставлена ответчиком истцу. Без ознакомления с указанной документацией представитель истца считал себя не подготовленным к приемке объектов, назначенной на 21.12.2021 г. и требовал у ответчика 20.12.2021 г. отложить приемку на другой день, следующий за днем, когда представителя истца ознакомят с указанной документаций. Представитель истца предупреждал ответчика, что без ознакомления с данной информацией приступать к приемке отказывается. Ответчик, заверяя представителя истца о своей готовности ознакомить его с требуемой им документацией, фактически не исполнил эти заверения. Поэтому истец не пришел на приемку указанных объектов, считая несогласованными дату и условия приемки.
Суд не принимает доводы возражений ответчика о необоснованном уклонении истца от приемки объектов долевого строительства, т.к. из положений действующего законодательства следует право потребителя и участника долевого строительства на своевременную и достоверную информацию. Ответчик нарушил данное право истца при приемке объектов долевого строительства.
Так, согласно п.4 ст.29 Конституции РФ, каждый имеет право получать информацию.
В силу п.1 ст.8 Закона РФ «Об информации, информационных технологиях и защите информации» граждане (физические лица) вправе осуществлять поиск и получение любой информации в любых формах и из любых источников.
Согласно п.1 ст.10 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.
В соответствии с п.п.3,4 ч.2 ст.21 Закона №214-ФЗ по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:
- заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
- проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.
При этом закон не содержит временных ограничений для осуществления участником своего права на ознакомление с указанными документами и обязанности застройщика предоставить документы по требованию участника долевого строительства.
Ответчик не предоставил доказательства, что с представителем истца на 20.12.2021 г. было согласовано ознакомление с проектной документацией и заключением экспертизы. Напротив истец предоставил доказательства, что ознакомление с проектной документацией и заключением экспертизы было согласовано сторонами на 24.12.2021 г.
Суд считает, что согласование сторонами условий приемки объектов долевого строительства по своей юридической природе аналогичны заключению договора.
Применив аналогию закона, регулирующего заключение договора, суд пришел к выводам о том, что после согласования даты приемки ответчик дал представителю истца недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для приемки (обещал ознакомить с проектной документацией и заключением экспертизы).
Так, в соответствии со ст.443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом.
По аналогии с указанной нормой закона, заявление представителя истца о согласии на приемку при условии предварительного ознакомления его с проектной документацией и заключением экспертизы, нельзя признать согласованной.
В соответствии с ч.2 и ч.3 ст.434.1 ГК РФ при вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности не допускать вступление в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. Недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагаются:
1) предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны;
2) внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.
Сторона, которая ведет или прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Применяя аналогию указанных норм закона, суд приходит к выводам о недобросовестном поведении ответчика при согласовании с истцом условий приемки объектов на 21.12.2021 г. и ее проведении в виду того, что ответчик согласовывал повторную приемку машино-мест на 21.12.2021 г., умалчивая о том, что уже принял указанные объекты в одностороннем порядке 08.12.2021 г.; недостоверно заверяя представителя истца о готовности предварительно, до приемки, предоставить ему для ознакомления проектную документацию и заключение экспертизы, не исполнил своего заверения; внезапно и неоправданно прекратил переговоры о согласовании новой даты приемки после ознакомления представителя истца с проектной документацией, для того чтобы составить односторонние акты приема-передачи, при этом ответчик по закону освобождается от исполнения обязанности по выплате неустойки за просрочку передачи объектов и обязанности безвозмездно устранять недостатки строительства, выявленные участником на двусторонней приемке.
Об отсутствии у ответчика намерения проводить приемку с участием истца свидетельствует также «Памятка дольщику по приемке объекта», приложенная к сообщению о необходимости принять объекты долевого строительства от 07.10.2021 г., где застройщик рекомендовал участнику согласовать с застройщиком дату приемки «на период после отмены режима повышенной готовности, самоизоляции и антиковидных ограничений», т.е. на неопределенный срок, явно выходящий за пределы разумного.
При этом сведения о действии режима повышенной готовности для ответчика являлись недостоверными, т.к. Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 13.03.2020 № 121 "О мерах по противодействию распространению в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" на территории Санкт-Петербурга введен режим повышенной готовности для органов управления и сил Санкт-Петербургской территориальной подсистемы единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций. Организация Застройщика не относится к указанным субъектам режима повышенной готовности.
На основании изложенного суд пришел к выводам о том, что требования представителя истца о предварительном ознакомлении с проектной документацией, включающую в себя все внесенные в нее изменения и заключением экспертизы проектной документации были правомерны, отказ застройщика предоставить указанную документацию нарушал права участника и был незаконным, уклонение истца от приемки квартир указанных объектов из-за отсутствия у него необходимой информации нельзя признать необоснованным, следовательно, составление односторонних передаточных актов при таких обстоятельствах противоречит требованиям ч.5 и ч.6 ст.8 Закона № 214-ФЗ, ч.3 и ч.4 ст.1, ч.1 и ч.2 ст.10 ГК РФ, что является основанием для признания указанных актов недействительными.
Разрешая заявление ответчика о применении к требованиям истца, о признании недействительными односторонних актов приема-передачи, сокращенного срока исковой давности в 1 год, установленный ч.2 ст. 181 ГК РФ для признания оспоримой сделки, не соответствующей требованиям закона, недействительной и применения последствий ее недействительности, суд приходит к следующим выводам.
Односторонний акт приема-передачи объектов долевого строительства по своей юридической природе нельзя признать самостоятельной сделкой по смыслу ст. 153 ГК РФ, по которой сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Все гражданские права и обязанности, их установление, изменение и прекращение в спорном правоотношении возникают из договора участия в долевом строительстве.
Передаточный акт сам по себе являлся документом, подтверждающим факт исполнения договора, момент вручения ключей, правил эксплуатации, момент перехода от застройщика к участнику риска случайной гибели или случайного повреждения объекта, момент, с которого участник в соответствии с п.7.3.4 договора обязан нести бремя содержания объекта.
Следовательно, к установлению срока исковой давности для оспаривания передаточного акта не подлежит применению ч.2 ст. 181 ГК РФ, а подлежит применению ст.196 ГК РФ, по которой общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса: когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Из материалов дела следует, что участник был извещен о составлении односторонних актов приема-передачи 28.12.2021 г., что подтверждается собственноручной надписью представителя участника на актах.
Истец обратился с иском в суд 29.09.2024 г., следовательно, истцом не пропущен подлежащий к применению в спорном правоотношении общий срок исковой давности в 3 года. У суда не имеется законных оснований для применения срока исковой давности и отказа в удовлетворении иска по этому основанию.
Разрешая исковые требования о взыскании неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объектов долевого строительства, суд применил п.2 ст.6 Закона № 214-ФЗ, где указано, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Приведенный истцом в иске расчет неустойки за период с 01.10.2021 г. по 28.03.2022 г. и с 01.07.2023 г. по 21.03.2024 г. (444 дня) суд признает юридически и арифметически правильным и принимает его в основу решения суда. В расчете истца из периода просрочки исключены периоды с 29 марта 2022 г. до 01 июля 2023 г. и с 22 марта 2022 г. по 31 марта 2024 г., на которые Постановлением Правительства РФ от 26 марта 2022 г. № 479 и Постановлением Правительства РФ от 18 марта 2024 г. № 326 введены моратории на взыскание неустойки за просрочку сдачи объектов долевого строительства.
Размер неустойки по договору № ГС7-М/116/008 от 18.04.2019 г. составляет 190 664,15 руб. из расчета: 954 275,00 (цена договора) х 444 (количество дней просрочки) х 1/300 х 6,75 х 2 =190 664,15.
Размер неустойки по договору № ГС7-М/117/007 от 18.04.2019 г. составляет 209 265,53 руб. из расчета: 1 047 375,00 (цена договора) х 444 (количество дней просрочки) х 1/300 х 6,75 х 2 =209 265,53.
Размер неустойки по договору № ГС7-М/118/006 от 18.04.2019 г. составляет 209 265,53 руб. из расчета: 1 047 375,00 (цена договора) х 444 (количество дней просрочки) х 1/300 х 6,75 х 2 =209 265,53.
Размер неустойки по договору № ГС7/272/230 от 26.11.2021 г. составляет 3 169 291,23 руб. из расчета: 15 862 318,49 (цена договора) х 444 (количество дней просрочки) х 1/300 х 6,75 х 2 =3 169 291,23.
Размер неустойки по договору № ГС7/273/231 от 26.11.2021 г. составляет 4 078 790,27 руб. из расчета: 20 414 365,72 (цена договора) х 444 (количество дней просрочки) х 1/300 х 6,75 х 2 =4 078 790,27.
Размер неустойки по договору № ГС7/Н21/04 от 24.12.2018 г. составляет 1 538 511,78 руб. из расчета: 7 700 259,17 (цена договора) х 444 (количество дней просрочки) х 1/300 х 6,75 х 2 =1 538 511,78.
Общая сумма неустойки за шесть договоров составляет 9 395 788,48 руб. из расчета: 190 664,15 + 209 265,53 + 209 265,53 + 7 700 259,17 + 3 169 291,23 + 4 078 790,27 + 1 538 511,78 = 9 395 788,48.
Расчет неустойки, приведенный ответчиком в возражениях, не может быть принят судом, т.к. периоды просрочки ограничены ответчиком 07.12.2021 г. и 21.12.2021 г. - датами, предшествующими дням составления односторонних передаточных актов от 08.12.2021 г. и 22.12.2021 г. Эти акты признаются судом недействительными (незаконными), поэтому эти акты не могут прервать течение периода просрочки.
Суд не находит достаточных и необходимых оснований для удовлетворения заявления ответчика о снижении размера неустойки в виду следующего:
В соответствии с ч.1 ст.333 ГК РФ если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении и если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Верховный Суд Российской Федерации в пункте 34 постановления Пленума от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснил, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
В п.75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 (ред. от 22.06.2021) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» содержатся разъяснения о том, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).
Бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства лежит на застройщике, нарушившем обязательство.
В Обзоре от 04.12.2013 указано, что в качестве критериев для установления несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательств суды учитывают конкретные обстоятельства дела, в том числе: цену договора, длительность периода и причины нарушения обязательств застройщиком, принятие застройщиком мер к завершению строительства, исполнение застройщиком своих обязательств, последствия для участника долевого строительства вследствие нарушения застройщиком срока передачи объекта строительства и другие обстоятельства. Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммой неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства, соотношение неустойки с суммой целевого финансирования, характер обязательств застройщика.
В обоснование заявления о снижения размера неустойки ответчиком приведены следующие доводы: небольшой период просрочки; объекты переданы истцу 3 года назад; застройщик своевременно уведомил истца о завершении строительства; просрочка передачи вызвана уклонением истца от приемки объектов.
Указанные доводы возражений ответчика не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства. Ответчик не сообщил суду причины просрочки исполнения обязательств окончания строительства и передачи объектов истцу. Односторонние акты приема-передачи составлены ответчиком с нарушением требований закона, что является основанием для признания их недействительными. Следовательно, просрочка носила длительный характер. Организация ответчиком приемки объектов долевого строительства не отвечала общим требованиям гражданского законодательства о разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей. В действиях ответчика усматриваются признаки злоупотребления правом в форме извлечения преимуществ из своего незаконного положения: нарушив сроки передачи объектов долевого строительства, ответчик формально известил истца об окончании строительства, но фактически неоднократно не согласовывал передачу объектов по причине их неготовности к передаче и другим надуманным причинам, нарушил права участника на информирование, не предоставив без законных оснований проектную документацию и заключение экспертизы, а также нарушил право участника долевого строительства на безвозмездное исправление недостатков строительства, указанных в акте осмотра объектов, право на выплату неустойки за просрочку передачи объектов долевого строительства. Истец явно выражал свою готовность принять объекты, но застройщик безосновательно признал истца необоснованно уклонившимся от приемки, что, по закону, освобождает застройщика от уплаты неустойки за просрочку передачи объектов.
Поскольку ответчиком не доказано наличие исключительных обстоятельств и не представлено доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, у суда не имеется оснований для снижения размера неустойки в соответствии со ст.333 ГК РФ.
Разрешая исковые требования о взыскании компенсации морального вреда, суд применил ч.2 ст.10 Закона № ФЗ-214, где указано, что моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
В соответствии с ч.1 и ч.2 чт.401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.
В п. 28 Обзора от 04.12.2013, п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» указано, что достаточным условием для удовлетворения иска гражданина - участника долевого строительства о компенсации морального вреда является установленный факт нарушения прав потребителя. Сумма компенсации определяется судом с учетом принципа разумности и справедливости, степени нравственных страданий истцов и вины ответчика, конкретных обстоятельств дела.
Суд считает, что ответчик не представил доказательств отсутствия своей вины в ненадлежащем исполнении обязательств по договорам, не доказал, что в спорном правоотношении проявил ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, и принял все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Суд не принимает довод возражений ответчика о том, что на отношения по договору № ГС7/Н21 от 24.12.2018 г. в отношении нежилого помещения 34-Н не распространяется ч.2 ст.10 Закона № ФЗ-214, т.к. по плану - это коммерческое помещение «магазин», оно не может использоваться для личных, семейных, домашних нужд истца, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. По мнению суда, этот довод носит предположительный характер, а предположение не может быть положено в основу решения суда. Истец указал, что намерен использовать указанное помещение в качестве спортзала для своей семьи. У суда не имеется оснований для опровержения целей приобретения истцом указанного нежилого помещения.
Учитывая изложенное, суд находит, что требование истца о взыскании компенсации морального вреда подлежит отказу в удовлетворении, т.к. истцом не представлены доказательства причинения ему морального вреда и причинно-следственной связи между действиями ответчика и наступившими последствиями, не обоснован размер морального вреда (п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 15.11.2022 N 33).
Разрешая исковые требования о взыскании штрафа в размере 50% от взысканной судом суммы за неудовлетворение требований гражданина – участника долевого строительства в добровольном порядке, суд применил законодательство, действующее в период указанной в иске просрочки с 01.10.2021 г. по 21.03.2024 г.
Так, в соответствии со ст.10 Закона № 214-ФЗ и ч.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» в их взаимосвязи при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Судом установлено, что до обращения в суд истец предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки за просрочку передачи объектов участнику долевого строительства, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, следовательно, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от взысканной судом суммы неустойки.
Суд не принимает довод возражений ответчика о применении размера штрафа в 5%, предусмотренного ч.3 ст. 10 Закона № 214-ФЗ в редакции, измененной с 01.09.2024 г. Законом от 08.08.2024 № 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу 01.09.2024 г.
В соответствии со ст.4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.
Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.
Согласно ст.2 Закона N 266-ФЗ, при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона).
Законом N 266-ФЗ от 08.08.2024 не предусмотрено, что его действие распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие.
Из указанных норм закона следует, что штраф в размере 5% начисляется за период со дня вступления в силу Закона N 266-ФЗ.
Истцом заявлен в иске период просрочки, предшествующий вступлению в силу Закона N 266-ФЗ, следовательно, к требованию истца о взыскании штрафа подлежит применению законодательство, действующее в период указанной в иске просрочки.
Размер подлежащего взысканию штрафа составляет из расчета: 9 395 788,48 (размер неустойки) х50% = 4 697 894, 24 руб.
У суда не имеется достаточных и необходимых оснований для удовлетворения заявления ответчика о снижении размера штрафа по ст.333 ГК РФ, т.к. размер штрафа представляется суду соразмерным с последствиями нарушения обязательств, допущенного ответчиком в спорном правоотношении.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 195-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «НТВО» о признании недействительными односторонних актов приема-передачи объектов долевого строительства, взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объектов долевого строительства, компенсации морального вреда, штрафа – удовлетворить частично.
Признать недействительным односторонний акт приема-передачи от 08 декабря 2021 г. машино-места № 116-ММ к договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома № ГС7-М/116/008 от 18.04.2019 г., заключенному между ООО «Специализированный застройщик «НТВО» и ФИО1.
Признать недействительным односторонний акт приема-передачи от 08 декабря 2021 г. машино-места № 117-ММ к договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома № ГС7-М/117/007 от 18.04.2019 г., заключенному между ООО «Специализированный застройщик «НТВО» и ФИО1.
Признать недействительным односторонний акт приема-передачи от 08 декабря 2021 г. машино-места № 118-ММ к договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома № ГС7-М/118/006 от 18.04.2019 г., заключенному между ООО «Специализированный застройщик «НТВО» и ФИО1.
Признать недействительным односторонний акт приема-передачи от 22 декабря 2021 г. квартиры № 240 к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ГС7/272/230 от 26.11.2018 г., заключенному между ООО «Специализированный застройщик «НТВО» и ФИО1.
Признать недействительным односторонний акт приема-передачи от 22 декабря 2021 г. квартиры № 241 к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ГС7/273/231 от 26.11.2018 г., заключенному между ООО «Специализированный застройщик «НТВО» и ФИО1.
Признать недействительным односторонний акт приема-передачи от 22 декабря 2021 г. нежилого помещения № 34-Н к договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома № ГС7/Н21/04 от 24.12.2018 г., заключенному между ООО «Специализированный застройщик «НТВО» и ФИО1.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «НТВО» в пользу ФИО1 неустойку в размере 190 664,15 рублей за нарушение сроков передачи машино-места № 116-ММ за период с 01 октября 2021 г. по 28 марта 2022 г. и с 01 июля 2023 г. по 21 марта 2024 г. по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома № ГС7-М/116/008 от 18.04.2019 г.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «НТВО» в пользу ФИО1 неустойку в размере 209 265,53 рублей за нарушение сроков передачи машино-места № 117-ММ за период с 01 октября 2021 г. по 28 марта 2022 г. и с 01 июля 2023 г. по 21 марта 2024 г. по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома № ГС7-М/117/007 от 18.04.2019 г.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «НТВО» в пользу ФИО1 неустойку в размере 209 265,53 рублей за нарушение сроков передачи машино-места № 118-ММ за период с 01 октября 2021 г. по 28 марта 2022 г. и с 01 июля 2023 г. по 21 марта 2024 г. по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома № ГС7-М/118/006 от 18.04.2019 г.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «НТВО» в пользу ФИО1 неустойку в размере 3 169 291,23 рублей за нарушение сроков передачи квартиры № 240 за период с 01 октября 2021 г. по 28 марта 2022 г. и с 01 июля 2023 г. по 21 марта 2024 г. по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ГС7/272/230 от 26.11.2018 г.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «НТВО» в пользу ФИО1 неустойку в размере 4 078 790,27 рублей за нарушение сроков передачи квартиры № 241 за период с 01 октября 2021 г. по 28 марта 2022 г. и с 01 июля 2023 г. по 21 марта 2024 г. по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ГС7/273/231 от 26.11.2018 г.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «НТВО» в пользу ФИО1 неустойку в размере 1 538 511,78 рублей за нарушение сроков передачи нежилого помещения № 34-Н с 01 октября 2021 г. по 28 марта 2022 г. и с 01 июля 2023 г. по 21 марта 2024 г. по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома № ГС7/Н21/04 от 24.12.2018 г., итого взыскать неустойку за нарушение сроков передачи шести объектов долевого строительства в общем размере 9 395 788,48 руб.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «НТВО» в пользу ФИО1 штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке в размере 4 697 894,24 рублей.
Всего взыскать в пользу ФИО1 14 093 682,7 рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «НТВО» – отказать.
Резолютивная часть решения суда объявлена 25 июля 2025 года.
Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 11 августа 2025 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Дагестан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья М.Б. Онжолов
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>