Дело № 2-1-6322/2022

64RS0042-01-2022-009475-51

Решение

именем Российской Федерации

25 ноября 2022 года г. Энгельс

Энгельсский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Ребневой Е.Б.,

при помощнике ФИО3,

с участием истца ФИО8, её представителя ФИО10, представителя ответчика ФИО11, представителей третьих лиц ООО «Госжилстрой» ФИО12, Межрайонной инспекции ФНС №7 по Саратовской области ФИО13,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи,

установил:

истец обратилась в суд с иском к ответчику о взыскании задолженности по договору купли-продажи. В обоснование требований указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ею и ответчиком заключен договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: <адрес>, стоимостью 19500000 руб. В связи с неполной оплатой денежных средств по договору купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ заключено между теми же сторонами дополнительное соглашение, из которого следует, что оплата по договору произведена в сумме 8500000 руб., оставшиеся 11000000 руб. не оплачены по настоящее время. Истец ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направил претензию о расторжении договора купли-продажи помещения, которая оставлена без ответа. Предмет договора купли-продажи является залоговым имуществом «Ипотечная корпорация <адрес>» по договору №с/л-2018 от ДД.ММ.ГГГГ Решением Энгельсского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № с ФИО1 в связи неоплатой долговых обязательств по кредитному договору взыскана задолженность в сумме 9996219 руб. 53 коп. и обращено взыскание на нежилое помещение по договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем истец считает требования о расторжении договора и возврате нежилого помещения является нецелесообразным. На основании изложенного истец просила суд взыскать в свою пользу с ответчика ФИО1 задолженность по договору купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 11000000 руб.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить. Пояснила, что договор купли-продажи заключен по просьбе ответчика, поскольку она очень желала приобрести спорный объект недвижимости. Договор был подписан при наличии условий полной оплаты до его подписания с целью получения ипотечного кредита, иначе, без залогового имущества ФИО1 ипотеку бы не выдали. После подписания кредитного договора ФИО1 передала в счет исполнения договора купли-продажи 8500000 руб., о чем составлялась расписка, оставшуюся сумму ФИО1 обязалась возвратить. Дополнительное соглашение было составлено к договору купли-продажи, поскольку деньги по факту переданы не были. ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 выдана генеральная доверенность на управление объектом недвижимости, сроком на 10 лет. Пояснила, что пользовалась зданием до того, пока ФИО1 не отозвала доверенность в 2021 году, денежные средства по договору оплачены так и не были. Указала, что за ФИО1 производила ежемесячные платежи по ипотеке, однако финансовое положение не позволяло оплачивать своевременно, в связи с чем образовалась задолженность, суд взыскал ее и обратил взыскание на объект недвижимости.

Представитель истца ФИО5 в судебном заседании исковые требования истца поддержал в полном объеме просил удовлетворить. Пояснил, что условия договора купли-продажи были изменены дополнительным соглашением, условия которого не исполнены в установленный 11 месяцев срок, окончание которого пришлось на ДД.ММ.ГГГГ при указанных обстоятельствах, срок исковой давности, о котором заявляет истец не пропущен, поскольку истец обратился в суд ДД.ММ.ГГГГ, в установленные три года.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена по месту регистрации, согласно сайта Почта России конверты возвращены, что указывает на сведения о надлежащем извещении, направила для участия в деле своего представителя.

Представитель ответчика ФИО6 в судебном заседании исковые требовании не признала, просила отказать в полном объеме по доводам письменных возражений. Дополнительно пояснила, что денежные средства в сумме 11000000 руб. переданы ФИО2 в момент подписания договора купли-продажи, остальные 8500000 руб. переданы после получения кредита, в этой связи никаких долговых обязательств у ФИО1 перед ФИО2 не имеется. Ответчик не отрицает факта подписания дополнительного соглашения в договору купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, однако содержание его не соответствует достигнутым договоренностям, согласно которым дополнительное соглашением оговаривались условия передачи недвижимого имущества в управление ФИО2 на 11 месяцев при условии, что она будет заниматься сдачей здания в аренду с дальнейшей его продажей по более выгодной цене, по истечении продолжительного времени здание продано не было. Дополнительное соглашение служило гарантией ФИО2, что ФИО1 не продаст здание без её ведома третьим лицам, дополнительно на управление заданием ФИО1 выдана нотариальная доверенность. По доверенности ФИО2 должна была вносить денежные средства по уплате ипотечного кредита, денежные средства ей передавались ФИО1 в размере 138145 руб. ежемесячно. ФИО2 пользовалась нежилым помещением, получала от него прибыль, часть арендной платы передавала ФИО1 В августе стало известно, что ФИО2 не производила оплату по ипотечному кредиту и образовалась задолженность, в этой связи ФИО1 отозвала доверенность. Решением районного суда задолженность взыскана и на нежилое помещение обращено взыскание. В настоящий момент решение на принудительном исполнении, помещение реализуется с торгов. Таким образом, ФИО2 было предоставлено право на реализацию нежилого помещения, однако она им не воспользовалась, это означает об отсутствии каких-либо претензий с ее стороны и указывает, что оплата по договору купли-продажи произведена полностью в момент подписания договора купли-продажи. Кроме того, если истец утверждает, что денежные средства ей переданы не были в размере 11000000 руб., по крайней мере, ей об этом было известно ДД.ММ.ГГГГ, с указанной даты прошло более 3 –х лет, следовательно, срок исковой давности прошел. Ответчик, в лице представителя, просила применить срок исковой давности и отказать в удовлетворении требований в полном объеме.

Представитель третьего лица ООО «Госжилстрой» ФИО4 в судебном заседании разрешение спора по существу оставила на усмотрение суда, при этом пояснила, что действительно у них имели место быть правоотношения с ФИО1, которая заключила договор кредитования с обременением ипотеки, но условия его не исполнила, образовалась задолженность, которая взыскана судом и на предмет залога - нежилое помещение обращено взыскание. В момент рассмотрения настоящего дела нежилое помещение реализовывалось на торгах, торги не состоялись из-за отсутствия заявок, решается вопрос о передачи нежилого помещения в собственность ООО «Госжилстроя». Дополнительно указала, что ФИО2 по доверенности осуществляла платежи по кредитному договору, заключенному с ФИО1, интересовалась судьбой задолженности, однако задолженность погашена не была.

Представитель третьего лица Межрайонной инспекции ФНС № по <адрес> ФИО7 в судебном заседании поддержала письменные пояснения, представленные в материалы дела по заявленному спору, в которых просила рассмотреть дело в соответствии с нормами действующего законодательства. Дополнительно пояснила, что в ходе проведения проверки сведений имеющихся в налоговом органе по доходам ФИО1, у нее не подтверждается наличие официального дохода за период 2018-2021 г., позволяющего получить заем на покупку нежило помещения ФИО9 этаж 2 по адресу: Саратов <адрес> сумме 19500000 руб.

Суд счет возможным рассмотреть дело в отсутствии ответчика в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела №, исследовав материалы настоящего гражданского дела и представленные в него доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу п.2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно положениям ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно п.п.1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п.п.1, 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (п.1 ст. 235 ГК РФ).

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В силу положений ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Согласно ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст.224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ).

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п.1 ст. 555 ГК РФ).

В соответствии с п.1 си.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из разъяснений, данных в п.п.11, 58-61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ст.218 ГК РФ). В силу п.2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Статьей 56 ГПК РФ определено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений.

Как следует из документов, представленных в материалы дела, между ФИО2 «Продавец» и ФИО1 «Покупатель» заключен договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения ФИО9, этаж 2, номера на поэтажном плане:1-6, 8-17, назначение: нежилое, площадь. 205,4 кв.м, находящееся по адресу: <адрес>.

По условиям заключенного договора купли-продажи продавец и покупатель пришли к соглашению о цене продаваемой недвижимости в размере 19500000 руб., которые продавец получил с покупателя наличными денежными средствами полностью непосредственно до подписания настоящего договора. Стороны произвели окончательный расчет, что подтверждают своими подписями. Объект продажи передан в момент подписания договора. К договору передаточного акта дополнительно сторонами не составлялось.

Переход права зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ и согласно сведения ЕГНР объект недвижимости, переданный по договору купли-продажи, является собственностью ФИО1

Из представленного в материалы дела договора об ипотеки № следует, что ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ с АО «Ипотечная корпорации <адрес>», после реорганизации ООО «Госжилстрой», заключила кредитный договор с обременением ипотеки и передачей в залог недвижимого имущества нежилого помещения ФИО9, этаж 2, номера на поэтажном плане:1-6, 8-17, назначение: нежилое, площадь. 205,4 кв.м, находящееся по адресу: <адрес>.

Установлено в судебном заседании, что условия договора купли-продажи, предусмотренные в п. 3 в редакции договора выполнены не были. Истец утверждает, что на момент заключения договора деньги не передавались за объект недвижимости, а передано было от ФИО1 после заключения кредитного договора 8500000 руб., оставшиеся 11000000 руб. не переданы по настоящее время.

Ответчик не оспаривает, что условия договора не были выполнены, но только в части передачи денежных средств в сумме 8500000 руб., которые она передала после заключения кредитного договора, в части 11000000 руб. денежные средства были переданы продавцу наличными в момент подписания договора.

В связи с существенными изменениями условий договора купли-продажи между ФИО2 и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ составлено дополнительное соглашение № к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по условиям которого, стороны в связи с тем, что оплата по основному договору не произведена, договорились о порядке проведения расчетов за нежилое помещение в два этапа. Во исполнение первого этапа ФИО1 передала ФИО2 8500000 руб. единовременным платежом, что не оспаривается сторонами, подписанная расписка о передачи денежных средств на 8500000 руб. утеряна, в материалы дела не представлена. Вторым этапом исполнения условий дополнительного соглашения к договору купли-продажи предусмотрено, что до полного расчета за нежилое помещение в сроки согласно договоренности сторон, сторона 2 –это ФИО1 передает нежилое помещение площадью 205,4 кв.м, находящееся по адресу: <адрес> полное управление стороне – 1 ФИО2 по доверенности <адрес>7 от ДД.ММ.ГГГГ, выданной нотариусом. В период управления ФИО2 производит погашение процентов и основного долга ФИО1 по договору ипотеки №/с/л-2018 от ДД.ММ.ГГГГ Оплата по графику банка в сумме 138145 руб. производится ежемесячно с 14 по 20 число текущего месяца по доверенности.

Также оговорено, что ФИО2 в период управления производит оплату всех коммунальных услуг поставщиками этих услуг на договорной основе, а также все налоги по своему виду деятельности и в течении периода управления имеет право сдавать помещение в аренду по своему усмотрению, а также реализовать помещение по своему усмотрению.

Согласно пункта 3.1 дополнительного соглашения срок действия дополнительного соглашения установлен на 11 месяцев с дальнейшей пролонгацией.

Истец утверждает, что основанием для составления дополнительного соглашения послужили обстоятельства полной неуплаты денежных средств по договору купли-продажи, в связи с чем ей в управление ФИО1 передала нежилое помещение и она вела в нем деятельность до того момента пока ФИО1 не отозвала доверенность.

Действительно ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выдала ФИО2 доверенность <адрес>7, удостоверенную нотариусом, на пользование и управление принадлежащем ей на праве собственности нежилым помещением площадью 205,4 кв.м, находящимся по адресу: <адрес>, а также для подготовки необходимого пакета документов для заключения договора купли-продажи и продажи вышеуказанной недвижимости за цену и на условиях по своему усмотрению. С этой целью в доверенности оговорены все полномочия о наделении ФИО2 совершать действия по пользованию, управлению и продажи нежилого помещения. Срок действия доверенности составляет десять лет.

Установлено, что ФИО1 отозвала доверенность от ДД.ММ.ГГГГ после того, как ей стало известно о наличии задолженности по кредитному договору в августе 2021 года.

Из исследованных в судебном заседании материалов гражданского дела № видно, что решением Энгельсского районного суда <адрес> ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ООО «Госжилстрой» к ФИО1 удовлетворены и с ФИО1 в пользу общества взыскана задолженность по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ в размере 9938327 руб. 53 коп. Обращено взыскание на нежилое помещение площадью 205,4 кв.м, находящееся по адресу: <адрес> путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость 19217120 руб.

Из пояснений представителя ООО «Госжилстрой» установлено, что ФИО2 исполняла обязанности по кредитному договору за ФИО1 и вносила платежи, однако несвоевременно и не в полном объеме, что привело к образованию задолженности, которая взыскана через суд. По решению суда обращено взыскание на залоговое имущество, и оно выставлялось на торги, торги не состоялись из-за отсутствия заявок и в настоящий момент решается вопрос о передачи помещения в собственность здания с выплатой разницы от его стоимости ФИО1

ФИО2 в судебном заседании пояснила, что сложившиеся материальные трудности в условиях пандемии не позволили ей своевременно оплачивать ипотеку, при этом ФИО1 ей каких-либо денежных средств в счет ежемесячных платежей не передавала, в связи с чем возникла задолженность.

ФИО1 утверждает обратное и указывает на то, что ежемесячно передавала ФИО2 денежные средства для внесения платежей по ипотеке, при этом свои пояснения какими-либо письменными доказательствами не подтверждает.

Кроме того, ФИО1 оспаривает условия дополнительного соглашения в части того, что оплата по договору купли-продажи в сумме 11000000 руб. не произведена при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и расчет не произведен, при этом соглашается, что условие, предусмотренное пунктом 3 договора купли-продажи были изменены из-за неисполнения существенного условия о передачи денежных средств в части 8500000 руб., которые она передала после заключения договора ипотеки.

В письменных пояснениях ФИО1 не отрицает факта подписания дополнительного соглашения, однако указывает, что условия дополнительного соглашения были иными, и она подписывала другой документ.

Суд обращает внимание, что в подтверждение своего довода ФИО1 не представлено допустимых и достоверных доказательств, опровергающих условия дополнительного соглашения, представленного в материалы дела, в связи с чем признает условия дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ достоверными и согласованными между сторонами в редакции, представленной в материалы дела.

Суд считает, что действительно в связи с существенным неисполнением пункта 3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между сторонами ДД.ММ.ГГГГ было заключено дополнительное соглашение, изменяющее соглашение об оплате за предмет договора нежилое помещение, площадью 205,4 кв.м, находящееся по адресу: <адрес>. Поскольку измененными условиями была предусмотрена оплата двумя этапами, а именно передача денежных средств в сумме 8500000 руб. и полный расчет в сроки согласно договоренности сторон, т.е. передачи оставшихся 11000000 руб., то суд приходит к выводу, что в момент заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ передача денежных средств по договору не состоялась и денежные средства в сумме 11000000 руб. ФИО1 ФИО2 не передавались.

При этом суд ставит под сомнение утверждение ФИО1 о передачи денежных средств в момент подписания договора купли-продажи в размере 11000000 руб., ввиду отсутствия допустимых доказательств в подтверждение того, что ФИО1 располагала достаточной суммой на момент заключения сделки, каких-либо доказательств о достаточном материальном положении ею не представлено в материалы дела.

Суд проверил состояние доходов ФИО1 за период с 2018 г. по 2021 год, выполнил соответствующие запросы, согласно ответам на которые налоговые органы сообщают об отсутствии достаточных средств у ФИО1 на приобретение столь дорогостоящего объекта недвижимости.

Доводы представителя ответчика о том, что ФИО1 находилась в браке и её супруг передал для приобретения ресторана необходимую сумму денежных средств, суд признает несостоятельными, поскольку довод не подтвержден доказательствами и является голословным. Кроме того, при достаточной состоятельности и возможности произвести расчет при заключении договора купли-продажи у ФИО1 не имелось бы тогда оснований для изменения условий договора и заключения дополнительного соглашения, как и необходимости в заключении договора ипотеки с целью передачи денежных средств продавцу ФИО2 и передачи ей же в права управления приобретенного в свое пользование недвижимого имущества. Напротив ФИО1 совершены действия не направленные на получение в реальное пользование нежилого помещения площадью 205,4 кв.м, находящееся по адресу: <адрес>, т.е. факт передачи объекта в право управление продавцу.

Приведенные выше в совокупности обстоятельства явно указывают на наличие основания для изменения договора купли-продажи ввиду неисполнения существенного условия по передачи денежных средств и необходимость составления дополнительного соглашения, поскольку расчет в полном объеме произведен не был.

Если необходимо изменить условия договора купли-продажи недвижимости, стороны договора могут заключить дополнительное соглашение к нему. При этом следует учесть, что изменить условия договора возможно, только если обязательства по нему не исполнены сторонами в полном объеме (например, денежные средства не уплачены или уплачены не полностью либо имущество не передано покупателю) (п. 1 ст. 408, п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 451 ГК РФ).

Дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимости по общему правилу совершается в той же форме, что и договор купли-продажи (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Договоры купли-продажи недвижимости, заключенные после ДД.ММ.ГГГГ, не подлежат государственной регистрации. Регистрируется только переход права собственности на основании такого договора. Следовательно, дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимости, заключенному после указанной даты, не подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551, п. 2 ст. 558 ГК РФ; ч. 1, 8 ст. 2 Закона от ДД.ММ.ГГГГ N 302-ФЗ).

По общему правилу государственной регистрации подлежит переход права собственности, а не договор купли-продажи недвижимости. Требование о его государственной регистрации, предусмотренное п. 2 ст. 558 ГК РФ, не применяется к договорам, заключенным после ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, можно предположить, что дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимости не подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ, ч. 8 ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 302-ФЗ).

Так, в судебной практике отмечается, что, поскольку государственная регистрация договора купли-продажи нежилого помещения и земельного участка как сделки действующим законодательством не предусмотрена, соглашение о внесении изменений в такой договор также не подлежит государственной регистрации (например, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ N 09АП-2279/2020, 09АП-6732/2020 по делу N А40-74105/2017). Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" не содержит ограничений на изменение условий сделки как до, так и после регистрации перехода прав собственности от продавца к покупателю. Изменение условий сделок с недвижимым имуществом, в том числе в части сроков, цены, порядка исполнения обязательств, в случае если эти условия прямо касаются сведений, вносимых в ЕГРН, должно сопровождаться государственной регистрацией изменений в соответствующие подразделы ЕГРН. Дополнительное соглашение к договору купли-продажи об изменении стоимости не имеет сведений, вносимых в ЕГРН.

В этой связи истец и ответчик имели полное право заключить дополнительное соглашение об изменении условий оплаты по договору купли-продажи, при этом не проводя его государственную регистрацию. Внесение изменений условий договора купли-продажи недвижимости после его исполнения признается не противоречащим ст. ст. 421, 424 ГК РФ, так как дополнительное соглашение заключено сторонами в добровольном порядке, о чем свидетельствует наличие подписей ФИО2 и ФИО1

При этом само по себе указание в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на то, что расчет между сторонами произведен до подписания договора, в отсутствие доказательств фактической передачи продавцу денежных средств, не свидетельствует об оплате имущества покупателем. Уплаченная денежная сумма по договору должна быть подтверждена какими-либо достоверными и допустимыми доказательствами. Ответчиком же таких доказательств в подтверждении оплаты 11000000 руб. в момент подписания договора купли-продажи не представлено, следовательно, условия дополнительного соглашения, а именно полного расчета произведено не было.

В соответствии с пунктом 1 статьи 408 Гражданского кодекса надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Абзацем вторым пункта 2 статьи 408 Гражданского кодекса установлена презумпция того, что нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательств.

Данная презумпция прекращения обязательства может быть опровергнута. При этом бремя доказывания того, что обязательство не исполнено и, соответственно, не прекратилось, возлагается на кредитора (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 33, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 14 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с обращением векселей", определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 5-КГ14-99, от ДД.ММ.ГГГГ N 5-КГ15-135, от ДД.ММ.ГГГГ N 58-КГ18-11).

ФИО2 в подтверждение того, что условия договора купли-продажи не исполнены предоставляет дополнительное соглашение, в котором содержится условие, что полного расчета за нежилое помещение не произведено, доказательств обратного не имеется, следовательно, обязательство ФИО1 по договору купли-продажи не прекращено.

С учетом изложено суд находит требование истца о взыскании по договору купли-продажи 11000000 руб. обоснованными, поскольку полная оплата по договору и заключенному к нему дополнительному соглашению не произведена. При этом сроки возврата денежных средств оговорены дополнительно не были.

Ответчиком в судебном заседании подано ходатайство о применении срока исковой давности.

Суд находит его подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 этого же кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Поскольку ФИО2 узнала о том, что ФИО1 не произвела с ней полный расчет по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ при подписании дополнительного соглашения ДД.ММ.ГГГГ, то общий срок для взыскания с ФИО1 11000000 руб., не выплаченных во исполнение обязательств по договору купли-продажи истекли ДД.ММ.ГГГГ, в суд ФИО2 обратилась ДД.ММ.ГГГГ, т.е. за пределами общего срока -3-х лет.

Пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении требований истца в полном объеме.

Доводы стороны истца о том, что срок исковой давности необходимо исчислять со срока, установленного пунктом 3.1 дополнительного соглашения по истечении 11 месяцев, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ, в этой связи срок не попущен и истец обратилась в суд своевременно, необоснованные, поскольку указанным пунктом по прямому толкованию предусмотрен срок действия всего дополнительного соглашения, следовательно, по его предмету. Как следует из пункта 1 предметом соглашения является нежилое помещение, принадлежащее Продавцу на праве собственности, площадью 205,4 кв.м, находящееся по адресу <адрес>, которое ФИО1 передано в управление ФИО2 При этом сроки полного расчета за нежилое помещение согласно этапа 2 соглашения должны были быть согласованы по договоренности сторон, а поскольку такой договоренности не достигнуто, то ФИО2 знала о своем нарушенном праве со дня полписания дополнительного соглашения ДД.ММ.ГГГГ и должна была предпринять в течении 3-х лет все возможные меры для возврата ей денежных средств, неоплаченных по договору купли-продажи в сумме 11000000 руб.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для отказа в удовлетворении требований истца в полном объеме, в связи с пропуском срока исковой давности.

Руководствуясь ст.ст. 167, 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи отказать в полном объеме, в связи с пропуском срока исковой давности.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Энгельсский районный суд.

Мотивированное решение суда оставлено 28 ноября 2022 года.

Председательствующий: подпись

Верно

Судья Е.Б. Ребнева