Решение по делу № 3А-16/2023 от 04.05.2023 - об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Дело № 3а-16/2023

УИД: №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 мая 2023 года город Майкоп

Верховный суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего судьи – Бзегежевой Н.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания - Аутлевой Д.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1 по доверенности ФИО11, представителя административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности ФИО5, представителя административного ответчика Государственного бюджетного учреждения Республики Адыгея «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» по доверенности ФИО6, представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Адыгея по доверенности ФИО4, представителя административного ответчика Филиала Публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Адыгея по доверенности ФИО7,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело № 3а-16/2023 по административному исковому заявлению ФИО1 к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Адыгея, ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки», Филиалу Публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Адыгея об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

установил:

административный истец ФИО1 обратилась в Верховный суд Республики Адыгея с административным исковым заявлением к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Адыгея, ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки», Филиалу Публично-правовой компании «Роскадастр» по <адрес> об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в котором просила, с учетом уточненных требований, установить кадастровую стоимость следующих объектов недвижимости:

- установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 990 кв.м., ранее расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости, равной 1 395 000 рублей, по состоянию на 01.01.2021, на период с 01.01.2021 по 23.09.2022;

- установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1269 кв.м., ранее расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости, равной 1 788 000 рублей, по состоянию на 01.01.2021, на период с 01.01.2021 по 05.09.2022;

- установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 155 кв.м., ранее расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости, равной 218 000 рублей, по состоянию на 01.01.2021, на период с 01.01.2021 по 05.09.2022;

- установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № общей площадью 471,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости, равной 2 847 000 рублей, по состоянию на 21.04.2017;

- установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № общей площадью 339,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости, равной 1 857 000 рублей, по состоянию на 17.11.2020;

- установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 200 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости, равной 322 000 рублей, по состоянию на 01.01.2021;

- установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 500 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости, равной 804 000 рублей, по состоянию на 01.01.2021;

- установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 603,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости, равной 7 166 000 рублей, по состоянию на 01.01.2016;

- установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 306 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, МО «Старобжегокайское сельское поселение», а. Новая Адыгея, <адрес>, помещение 2, в размере рыночной стоимости, равной 3 995 000 рублей, по состоянию на 25.04.2019.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что на праве собственности административному истцу принадлежат вышеперечисленные объекты недвижимости.

Административный истец отмечает, что кадастровая стоимость вышеперечисленных объектов недвижимости по результатам государственной кадастровой оценки значительно превышает их рыночную стоимость, в связи с чем, считает возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждение которой представлены отчеты об оценке от 22.06.2022 № №, от 05.07.2022 № № от 06.07.2022 № №, от 22.06.2022 № № от 06.07.2022 № №, от 06.07.2022 № №, составленные <данные изъяты>

В соответствии с выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости (том № 1 л.д. 39-47) нижеприведенные объекты недвижимости имеют следующую кадастровую стоимость:

- кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 990 кв.м., ранее расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2021 составляет 4 705 836 рублей 30 копеек;

- кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1269 кв.м., ранее расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01.01.2021, составляет 4 423 315 рублей 23 копейки;

- кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 155 кв.м., ранее расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2021, составляет 863 029 рублей 15 копеек;

- кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № общей площадью 471,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 21.04.2017, составляет 5 743 660 рублей 17 копеек;

- кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 339,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 17.11.2020, составляет 4 136 701 рубль 41 копейка;

- кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 200 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2021, составляет 671 264 рубля;

- кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 500 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2021, составляет 1 678 160 рублей;

- кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 603,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01.01.2016, составляет 16 043 526 рублей 74 копейки;

- кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 306 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 25.04.2019, составляет 7 661 741 рубль 22 копейки.

Согласно отчетам об оценке от 22.06.2022 № №том № 1 л.д. 58-140), от 05.07.2022 № №том № 1 л.д. 142-225), от 06.07.2022 № № (том № 2 л.д. 1-76), от 22.06.2022 № № (том № 2 л.д. 78-150), от 06.07.2022 № №том № 2 л.д. 152-234), от 06.07.2022 № № (том № 3 л.д. 1-64), подготовленными <данные изъяты> нижеприведенные объекты недвижимости имеют следующую рыночную стоимость:

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 990 кв.м., ранее расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2021, составляет 1 395 000 рублей;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1269 кв.м., ранее расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2021, составляет 1 788 000 рублей;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 155 кв.м., ранее расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01.01.2021, составляет 218 000 рублей;

- рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 471,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 21.04.2017, составляет 2 847 000 рублей;

- рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 339,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 17.11.2020, составляет 1 857 000 рублей;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 200 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2021, составляет 322 000 рублей;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 500 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01.01.2021, составляет 804 000 рублей;

- рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 603,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2016, составляет 7 166 000 рублей;

- рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 306 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 25.04.2019, составляет 3 995 000 рублей.

В связи с изложенным административный истец в административном исковом заявлении просил суд установить кадастровую стоимость принадлежащих ему на праве собственности вышеперечисленных объектов недвижимости на основании ранее упомянутых отчетов об оценке от 22.06.2022 № №, от 05.07.2022 № №, от 06.07.2022 № №, от 22.06.2022 № № от 06.07.2022 № № от 06.07.2022 № № составленных <данные изъяты>

В письменном отзыве на административное исковое заявление административный ответчик Государственного бюджетного учреждения Республики Адыгея «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» (далее - ГБУ РА «АРЦГКО») в лице руководителя ФИО3 просил отказать в удовлетворении административного иска. Ссылался на то, что административный истец оспаривает кадастровую стоимость объектов капитального строительства по состоянию на 21.04.2017, 17.11.2020, 01.01.2016, 25.04.2019, при этом ГБУ РА «АРЦГКО» не проводило государственной кадастровой оценки нежилых зданий и помещений, а потому не может нести ответственность за результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства. Вместе с тем, административные требования административного истца в части оспаривания кадастровой стоимости земельных участков считал необоснованным и не подлежащим удовлетворению, поскольку они основаны на отчетах об оценке от 22.06.2022 № № и от 22.06.2022 № № составленных <данные изъяты> с нарушениями требований Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденного приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 №297, федерального стандарта оценки №3 «Требования к отчету», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, федерального стандарта оценки №7 «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», действующих в период составления отчетов об оценке, в результате чего рыночная стоимость спорных земельных участков существенно занижена.

В письменном отзыве на административное исковое заявление административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Адыгея по доверенности ФИО4, просила отказать в удовлетворении административного иска, ввиду того, что отчеты об оценке не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 по доверенности ФИО11 уточнил заявленные требования на основании проведенной судебной оценочной экспертизы <данные изъяты>». Ссылаясь на заключение упомянутого экспертного учреждения № от 13.02.2023, просил суд:

- установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 990 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2021 в размере его рыночной стоимости равной 2 787 000 рублей 00 копеек, с периодом применения указанной кадастровой стоимости земельного участка с 01.01.2021 по 23.09.2022;

- установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1269 кв.м., ранее расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2021 в размере его рыночной стоимости равной 3 572 000 рублей 00 копеек, с периодом применения указанной кадастровой стоимости земельного участка с 01.01.2021 по 05.09.2022;

- установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 155 кв.м., ранее расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2021 в размере его рыночной стоимости равной 436 000 рублей 00 копеек, с периодом применения указанной кадастровой стоимости земельного участка с 01.01.2021 по 05.09.2022;

- установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 471,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 21.04.2017 в размере его рыночной стоимости равной 3 197 000 рублей 00 копеек;

- установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № общей площадью 339,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 17.11.2020 в размере его рыночной стоимости равной 2 194 000 рублей 00 копеек;

- установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 200 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2021 в размере его рыночной стоимости равной 563 000 рублей 00 копеек;

- установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 500 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2021 в размере его рыночной стоимости равной 1 407 000 рублей 00 копеек;

- установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 603,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2016 в размере его рыночной стоимости равной 8 274 000 рублей 00 копеек;

- установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 306 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, помещение 2, по состоянию на 25.04.2019 в размере его рыночной стоимости равной 3 868 000 рублей 00 копеек.

Представитель административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности ФИО5 в судебном заседании возражал против удовлетворения административного иска. Поддержал доводы, приведенные в письменном отзыве, согласно которому заключение эксперта <данные изъяты>» не может быть положено в основу решения суда, так как его содержание в нарушение требований федеральных стандартов оценки и Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» не подтверждено, содержит противоречивые сведения, которые вводят в заблуждение, как заказчика, так и заинтересованных лиц и допускают неоднозначное толкование полученных результатов.

Представитель административного ответчика ГБУ РА «АРЦГКО» по доверенности ФИО6 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении административного искового заявления, поддержав доводы, приведенные в письменных возражениях на судебную оценочную экспертизу в части установления кадастровой стоимости спорных земельных участков. Отметила, что судебная оценочная экспертиза выполнена с нарушением действующего законодательства в области оценочной и экспертной деятельности, содержит существенные противоречия, которые вводят в заблуждение и допускают неоднозначность толкования полученных результатов. Полагает, что указанные факторы привели к необоснованному искажению рыночной стоимости оцениваемых объектов.

Представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Адыгея по доверенности ФИО4, Филиала Публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Адыгея по доверенности ФИО7 в судебном заседании полагались на усмотрение суда, отметив, что замечания к судебной оценочной экспертизе отсутствуют.

Административный истец ФИО1, а также заинтересованное лицо Администрация муниципального образования «Тахтамукайский район» извещенные надлежащим образом о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, о причинах своей неявки суд не уведомили.

Представитель заинтересованного лица Администрации муниципального образования «Яблоновское городское поселение» по доверенности ФИО8 в судебное заседание также не явился, направил в адрес суда возражение на административное исковое заявление, согласно которому административные исковые требования считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению в части оспаривания кадастровой стоимости земельных участка, так как их рыночная стоимость существенно занижена. Просил рассмотреть дело отсутствие представителя заинтересованного лица Администрации муниципального образования «Яблоновское городское поселение».

Представитель заинтересованного лица Администрации муниципального образования «Старобжегокайское сельское поселение» в судебное заседание не явился, направил в адрес суда ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие заинтересованного лица, отразив в поступившем ходатайстве, что при вынесении решения полагается на усмотрение суда.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривают, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, спорные объекты недвижимости принадлежат на праве собственности административному истцу, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости (том № 1 л.д. 19-38).

С учетом изложенного и на основании статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении вышеуказанных спорных объектов недвижимости определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода.

В силу положений статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при внесении в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в этом случае, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

В рассматриваемом случае таковым является Филиал Публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Адыгея, которым установлена кадастровая стоимость в отношении следующих объектов недвижимости:

- нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 339,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 17.11.2020 в размере 4 136 701 рубля 41 копейки;

- нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 471,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 21.04.2017 в размере 5 743 660 рублей 17 копеек;

- нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 306 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, помещение 2, по состоянию на 25.04.2019 в размере 7 661 741 рубля 22 копеек.

Кроме того, по результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в <адрес> актом ГБУ РА «АРЦГКО» от 09.03.2022 № № установлена кадастровая стоимость в отношении:

- земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 990 кв.м., ранее расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2021 в размере 4 705 836 рублей 30 копеек;

- земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1269 кв.м., ранее расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2021 в размере 4 423 315 рублей 23 копеек (том № 1 л.д. 39-40, 54-57).

В отношении остальных спорных объектов недвижимости кадастровая стоимость утверждена Комитетом Республики Адыгея по имущественным отношениям, в том числе приказом от 18.10.2021 № 328 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель «земли населенных пунктов» на территории Республики Адыгея и приказом от 06.09.2016 № 223 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства) на территории Республики Адыгея:

- земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 155 кв.м., ранее расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01.01.2021 в размере 863 029 рублей 15 копеек;

- земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 200 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01.01.2021 в размере 671 264 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 500 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2021 в размере 1 678 160 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 603,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2016 в размере 16 043 526 рублей 74 копеек.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Оспаривая учтенную в ЕГРН кадастровую стоимость вышеперечисленных объектов, административный истец в подтверждение своих доводов представил отчеты об оценке от 22.06.2022 № № (том № 1 л.д. 58-140), от 05.07.2022 № №том № 1 л.д. 142-225), от 06.07.2022 № № (том № 2 л.д. 1-76), от 22.06.2022 № № (том № 2 л.д. 78-150), от 06.07.2022 № № (том № 2 л.д. 152-234), от 06.07.2022 № № (том № 3 л.д. 1-64), подготовленные <данные изъяты>

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе, федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Как упоминалось выше, в ходе рассмотрения дела от представителя административного ответчика ГБУ РА «АРЦГКО» поступил письменный отзыв, в которых просил отказать в удовлетворении административного иска, ссылаясь на нарушения требований Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденного приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 №297, федерального стандарта оценки №3 «Требования к отчету», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, федерального стандарта оценки №7 «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» допущенных при составлении отчетов об оценке от 22.06.2022 № № и от 22.06.2022 № №, выполненных <данные изъяты>». Также в письменном отзыве на административное исковое выражал несогласие с отчетами об оценке административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Адыгея.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку представленного истцом отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Признав поступившие возражения на административное исковое заявление заслуживающими внимания, а также с учетом заявленного представителем административного истца ходатайства, определением суда от 30.01.2023 по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертному учреждению <данные изъяты> с постановкой вопросов об определении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, а также о наличии нарушений требований федеральных стандартов оценки и иных нарушений норм действующего законодательства, допущенных оценщиком при составлении вышеупомянутых отчетов.

В соответствии с заключением эксперта от 13.02.2023 № выполненного <данные изъяты> рыночная стоимость объектов оценки составила:

- земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 990 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2021 - 2 787 000 рублей 00 копеек;

- земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1269 кв.м., ранее расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2021 - 3 572 000 рублей 00 копеек;

- земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 155 кв.м., ранее расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2021 - 436 000 рублей 00 копеек;

- нежилого здания с кадастровым номером № общей площадью 471,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 21.04.2017 - 3 197 000 рублей 00 копеек;

- нежилого здания с кадастровым номером № общей площадью 339,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 17.11.2020 - 2 194 000 рублей 00 копеек;

- земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 200 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2021 - 563 000 рублей 00 копеек;

- земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 500 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2021 - 1 407 000 рублей 00 копеек;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 603,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2016 - 8 274 000 рублей 00 копеек;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 306 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, помещение 2, по состоянию на 25.04.2019 - 3 868 000 рублей 00 копеек.

Кроме того, исследовав отчеты об оценке от 22.06.2022 № №, от 05.07.2022 № № от 06.07.2022 № № от 22.06.2022 № № от 06.07.2022 № № от 06.07.2022 № № составленные <данные изъяты> судебный эксперт установил их несоответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, которые повлияли на размер рыночной стоимости объектов недвижимости (том № 4 л.д. 4-231).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2008 № 13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При исследовании экспертного заключения судом установлено, что заключение эксперта содержит подробное описание объектов оценки, анализ основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, описание процесса оценки объектов оценки в части применения подхода к оценке, суд находит обоснованным.

Выбор метода оценки в рамках применения каждого из подходов остается за оценщиком в соответствии с положениями статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ. ФСО допускает отход от применения оценщиком какого-либо из подходов или методов при наличии обоснованного отказа (пункт 20 ФСО № 1).

Ссылка представителя административного ответчика ГБУ РА «АРЦГКО», заинтересованного лица Администрации муниципального образования «Яблоновское городское поселение» на занижение экспертом рыночной стоимости объекта оценки, а также доводы представителя административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям, содержащиеся в письменном отзыве о том, что используемая экспертом информация не отвечает требованием достаточности и достоверности суд отклоняет, поскольку данные доводы не свидетельствуют о нарушении норм законодательства об оценочной деятельности и доказательствами не подкреплены.

Оценивая заключение эксперта ФИО13» от 13.02.2023 №, суд исходит из того, что заключение эксперта подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования. При этом, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

В соответствии с пунктом 8 ФСО № 3 экспертом составлено точное описание объектов оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых объектов, описано местоположение и ближайшее окружение объектов оценки.

При оценке земельного участка в качестве единицы сравнения эксперт использовал стоимость земельного участка за 1 кв.м.

Учитывая, что земельные участки нерукотворны и невоспроизводимы, создание точной копии оцениваемого объекта или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства, не представляется возможным, а также с учетом требований пунктов 3, 10, 11, 12, 13 ФСО III, пунктов 1, 2 ФСО V эксперт решил не применять затратный подход к оценке объекта недвижимости.

При отказе от доходного подхода эксперт отметил, что указанный подход предполагает прогнозирование будущих доходов от имеющихся на земельном участке объектов недвижимости (улучшений), расходов, которые несет собственник в процессе эксплуатации, то есть оценку на основе значительного количества допущений, что повышает потенциальную величину возможных отклонений и ошибок при расчете стоимости методом предполагаемого использования.

В рамках сравнительного подхода экспертом использовался метод сравнительного анализа продаж. Экспертом проанализировано и выбрано три объекта-аналога земельных участков, расположенных в Тахтамукайском районе Республики Адыгея, сопоставимых с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, при этом экспертом приведена информация об особенностях проанализированных предложений, в силу которой им отобраны использованные объекты-аналоги. Эксперт обоснованно по выявленным отличиям объектов-аналогов от объекта исследования ввел соответствующие корректировки.

Все введенные корректировки к объектам-аналогам выполнены согласно «Справочнику оценщика недвижимости – 2020. Земельные участки» Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, под редакцией ФИО2

В обоснование отказа от использования затратного подхода при оценке спорных нежилых зданий и помещений эксперт указал, что затратный подход не учитывает основных факторов, влияющих на цену недвижимости – местоположения, транспортной доступности, перспектив развития, в связи с чем в процессе работы над определением стоимости объектов экспертизы эксперт пришел к выводу, что использование затратного подхода является некорректным.

Отказ от использования сравнительного подхода обоснован тем, что в результате анализа рынка Тахтамукайского района Республики Адыгея в районе расположения объектов экспертизы (нежилых зданий и помещений) экспертом выявлено, что на дату определения стоимости не найдена достоверная информация о продаже аналогичной недвижимости с сопоставимыми характеристиками в районе расположения объектов экспертизы.

Эксперт отметил, что при анализе рынка Тахтамукайского района Республики Адыгея в районе расположения объектов экспертизы (нежилых зданий и помещений), имеется достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые способны приносить объекты экспертизы, а также связанные с объектами экспертизы расходы, ввиду чего посчитал применение доходного подхода в данных условиях корректным.

Таким образом, суд находит оцениваемое заключение эксперта обоснованным, соответствующим приведенной информации, в том числе, справочной, использованной им при проведении исследования, которая отвечает критерию проверяемости и не вызывает сомнений в ее достоверности, в связи с чем оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, данное доказательство является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, определенных по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, и принимая во внимание, что доводы административного истца о превышении кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости над их рыночной стоимостью нашли свое подтверждение, заявленное им требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной подлежит удовлетворению, с установлением кадастровой стоимости объектов недвижимости указанных выше, на основании выводов судебной оценочной экспертизы ФИО12 от 13.02.2023 №

Поскольку земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 990 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 18.01.2023 № № (том № 3 л.д. 120-121), снят с кадастрового учета 23.09.2022, то кадастровая стоимость земельного участка, определенная по состоянию на 01.01.2021 стала архивной. Следовательно, установленная судом кадастровая стоимость соответствующего объекта подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2021 по 23.09.2022 включительно.

Земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1269 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> и земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 155 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> также сняты с кадастрового учета 05.09.2022, в связи с чем кадастровая стоимость указанных земельных участков, определенная по состоянию на 01.01.2021 стала архивной (том № 3 л.д. 116-119 - выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17.01.2023 № №, № №). Следовательно, установленная судом кадастровая стоимость соответствующих объектов подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2021 по 05.09.2022 включительно.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ, актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения административного истца с требованиями об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату его обращения в суд – 14.12.2022 (том № 1 л.д. 4).

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

административное исковое заявление ФИО1 к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Адыгея, ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки», Филиалу Публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Адыгея об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости удовлетворить.

Установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 990 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2021 года в размере его рыночной стоимости равной 2 787 000 (два миллиона семьсот восемьдесят семь тысяч) рублей 00 копеек, с периодом применения указанной кадастровой стоимости земельного участка с 01 января 2021 года по 23 сентября 2022 года.

Установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1269 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2021 года в размере его рыночной стоимости равной 3 572 000 (три миллиона пятьсот семьдесят две тысячи) рублей 00 копеек, с периодом применения указанной кадастровой стоимости земельного участка с 01 января 2021 года по 05 сентября 2022 года.

Установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 155 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2021 года в размере его рыночной стоимости равной 436 000 (четыреста тридцать шесть тысяч) рублей 00 копеек, с периодом применения указанной кадастровой стоимости земельного участка с 01 января 2021 года по 05 сентября 2022 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 471,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 21 апреля 2017 года в размере его рыночной стоимости равной 3 197 000 (три миллиона сто девяносто семь тысяч) рублей 00 копеек.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № общей площадью 339,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 17 ноября 2020 года в размере его рыночной стоимости равной 2 194 000 (два миллиона сто девяносто четыре тысячи) рублей 00 копеек.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 200 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2021 года в размере его рыночной стоимости равной 563 000 (пятьсот шестьдесят три тысячи) рублей 00 копеек.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 500 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2021 года в размере его рыночной стоимости равной 1 407 000 (один миллион четыреста семь тысяч) рублей 00 копеек.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 603,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2016 года в размере его рыночной стоимости равной 8 274 000 (восемь миллионов двести семьдесят четыре тысячи) рублей 00 копеек.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 306 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 25 апреля 2019 года в размере его рыночной стоимости равной 3 868 000 (три миллиона восемьсот шестьдесят восемь тысяч) рублей 00 копеек.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в единый государственный реестр недвижимости, считать 14 декабря 2022 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции (<...>) через Верховный суд Республики Адыгея в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 10 мая 2023 года.

Судья Верховного суда

Республики Адыгея Н.Ш. Бзегежева