Дело № 3а-309/2025

УИД 26OS0000-04-2025-000179-95

Решение

Именем Российской Федерации

30 июня 2025 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Черниговской И.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Барсегян Л.Б.,

с участием представителя административного истца ИП ФИО1 - ФИО2, действующего на основании доверенности,

представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края – ФИО3, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

административный истец индивидуальный предприниматель (далее – ИП) ФИО1 в лице представителя ФИО2 обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером … в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года.

В обоснование иска представителем административного истца указано, что ИП ФИО1 является собственником объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером …, площадью 18794 кв.м, уточненная площадь, погрешность 48.0, вид разрешенного использования: для размещения производственных зданий, для производственной деятельности, расположенного по адресу: ….

Из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 04.02.2025 следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 43 847 153,76 руб.

Представитель административного истца, считая оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимости значительно превышающей ее рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика налоговых платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта, первоначально просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … равной рыночной, определенной в отчете ООО «Аманейдж» от 06.02.2025 № 009-25-К в размере 17 194 000 рублей (л.д. 5-11).

В последующем представителем административного истца ФИО2 представлено заявление об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной стоимости, установленный в результате оценочной судебной экспертизы (л.д. 195)

Определением Ставропольского краевого суда от 26.03.2025 к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Ставропольского края (далее – ГБУ СК) «Ставкрайимущество» с исключением его из заинтересованных лиц (л.д. 2-4).

В судебное заседание административный истец, представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ГБУ СК «Ставкрайимущество», представители заинтересованных лиц филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации г. Невинномысска не явились, извещены о дате слушания дела надлежащим образом, что подтверждается материалами дела.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержал административные исковые требования, уточненные с учетом выводов проведенной по делу судебной оценочной экспертизы и просил их удовлетворить.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края - ФИО3 возражала против удовлетворения требований ФИО1, поддержав доводы представленного ГБУ СК «Ставкрайимущество» возражения на заключение эксперта по настоящему административному делу, просила в иске отказать в полном объеме.

Представителями административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» ранее представлено ходатайство об исключении административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» из числа административных соответчиков (л.д. 81-82), а также представлено письменное возражение по доводам административного иска, в котором административный ответчик указывает, что представленное заключение эксперта не может являться допустимым доказательством и не подлежит учету при вынесении решения судом по указанным в возражении основаниям, а именно в связи со следующим:

1. Эксперт в заключении указывает, что доходный подход не будет применяться в данном экспертном заключении в связи с тем, что в г. Невинномысске не развит рынок аренды, с чем они не согласны, поскольку, принимая во внимание информацию из самой экспертизы можно сделать следующие выводы.

Объект имеет вид разрешенного использования «для производственной деятельности». На участке ведется производственная деятельность: «Текущее использование: для производственной деятельности». Эксперт сам классифицирует объект как «доходную недвижимость». Отказ от доходного метода под предлогом «неразвитости рынка аренды» противоречит ФСО, так как доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод. Определение стоимости таким методом доставило бы эксперту определенные сложности, но являлось бы возможным для определения наиболее точной рыночной стоимости объекта недвижимости. Даже при отсутствии данных по аренде земель, доходность участка должна рассчитываться через рентабельность производственной деятельности, что подтверждается ростом промпроизводства в Ставропольском крае на 35,9% о чем эксперт самостоятельно указывается в заключении (стр. 25-26) и наличием коммуникаций (электричество, водоснабжение), снижающих затраты арендатора на обустройство объекта (стр. 13).

Дополнительно с этим эксперт оценил участок как «условно свободный от застройки» (стр. 64), но на фото (стр. 15-20) видны: капитальные строения, ограждения, подъездные пути, подключенные коммуникации. Эти улучшения повышают доходный потенциал, поскольку готовая инфраструктура сокращает стартовые затраты инвестора на 30-50%, а также существующие здания могут сдаваться в аренду.

Эксперт располагал информацией для применения метода капитализации дохода, а именно тем, что в приблизительной средней рентабельности промпроизводства в регионе следует учитывать, что по данным экспертизы, в 2021 г. прибыль предприятий Ставрополья составила 163.4 млрд руб. (стр. 27). Для участка площадью 18 794 м2 можно рассчитать приблизительный потенциальный доход при минимальной ставке аренды промземель в промзонах – 100-150 руб./м2/мес (по данным «Авито», стр. 38): годовой доход - 18 794 м2 х 120 руб. х 12 мес. = 27 063 360 рублей. Данный расчет хоть и является приблизительным, но может демонстрировать примерный доход объекта, что являлось бы возможным для определения более точной рыночной стоимости объекта оценки и возможно его конечная стоимость увеличилась бы в большую сторону, в связи с чем считают, что отказ от доходного подхода является недопустимым и считают необходимым произвести дополнительные расчеты, в том числе, используя доходный метод.

2. Эксперт применил 3 аналога (стр. 41-42, 64), но их некорректный анализ занизил стоимость.

Так у аналога № 2 указывается, что у него есть возможность подключения коммуникаций, то есть фактического подключения не имеется и в случае необходимости следует совершить ряд действий и понести финансовые траты для подключения коммуникаций, а у объекта оценки коммуникации уже имеются и совершения дополнительных действий и трат не требуется, что делает объект оценки более привлекательным для покупателей и увеличивает его стоимость, но экспертом не были приняты во внимание данные факторы, что занизило стоимость объекта оценки.

Так аналог № 3 по в описании объявления указывает стоимость продажи 10 млн. рублей, но эксперт взял сумму 7.5 млн. рублей только за участок, из чего возникают сомнения в допустимости использования такого объекта-аналога, поскольку объявление по своей сути имеет двойную стоимость продажи, а именно с бизнесом вместе и отдельно от него, что может негативно сказаться на конечной стоимости объекта. Из экспертизы невозможно установить связывался ли эксперт для уточнения условий продажи, определения точной конечной стоимости за только лишь объект, в связи с чем считают необходимым исключить данный аналог.

В связи с этим в отсутствие достоверных и достаточных доказательств несоответствия кадастровой стоимости объекта оценки его рыночной стоимости, остается недоказанным факт нарушения прав административного истца установленной кадастровой стоимостью, просят отказать истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме (л.д. 188-191).

Представителем административного ответчика Управления Росреестра по Ставропольскому краю ФИО4 представлено возражение с просьбой изменить процессуальное положение Управления и привлечь к участию в деле в качестве заинтересованного лица, рассмотреть административное исковое заявление в соответствии с требованиями действующего законодательства в отсутствие представителя Управления (л.д. 88-91).

В соответствии с требованиями статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.

Исследовав письменные доказательства по делу, выслушав явившихся представителей, допросив в судебном заседании эксперта ФИО5, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости согласно выводов судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная названным Кодексом.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости с кадастровым номером 26:16:071301:1095 затрагивают права и обязанности административного истца ФИО1, поскольку за находящийся у него в собственности объект налоговые платежи рассчитываются из кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение ИП ФИО1 в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями закона.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ИП ФИО1 является собственником объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером …, площадью … кв.м, уточненная площадь, погрешность 48.0, вид разрешенного использования: для размещения производственных зданий, для производственной деятельности, расположенного по адресу: …, что подтверждается сведениями из ЕГРН от 16.01.2025 (л.д. 14-15).

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 43 847 153,76 руб. актом об утверждении кадастровой стоимости АОКС-26/2024/000340 от 15.11.2024 (дата внесения сведений в ЕГРН 15.11.2024, дата начала применения кадастровой стоимости – 02.11.2024), что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 04.02.2025 № КУВИ -001/2025-31437006 (л.д. 13).

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке ООО «Аманейдж» от 06.02.2025 № 0098-25-К, в котором рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 17 194 000 руб. (л.д 21-76).

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 14 апреля 2025 года по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» (далее – АНО «МАСЭ») ФИО5 № ЭЗ 063/2025 от 5 июня 2025 года рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2022 года составила 19 154 000 руб. (л.д. 112-185).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы АНО «МАСЭ» ФИО5 № ЭЗ 063/2025 от 5 июня 2025 года в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, и соответствует требованиям Федерального Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Обследование объекта экспертизы проведено экспертом лично16 мая 2025 года.

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы, скриншоты публичной кадастровой карты https://pkk.rosreestr.ru.

В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Согласно пункту 11 ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Аналогичные положения содержатся в пунктах 1 и 2 действующего на день принятия настоящего определения Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" (приложение N 5 к приказу Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200), согласно которым при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 утвержден и сохраняет свою юридическую силу Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", в соответствии с пунктом 25 которого оценка недвижимости основывается на принципах обоснованности и проверяемости.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки – застроенные земельные участки различного назначения населенных пунктов, доходной недвижимости, широко распространенных торговых объектов, неактивного рынка недвижимости.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы земельных участков производственного и коммерческого назначения в г. Невинномысске на дату оценки 01.01.2022. Отобранные экспертом из 17 объявлений о продаже земельных участков объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости спорного объекта – земельного участка сравнительным подходом (метод сравнения продаж) - 100%. При этом эксперт обосновал отказ от применения иных подходов и методов оценки.

Согласно пунктам 4, 6 ФСО N V, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 г. N 200, сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения. Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений). При этом оценщик может использовать ценовую информацию об объекте оценки (цены сделок, цена обязывающего предложения, не допускающего отказа от сделки).

При проведении исследования эксперт руководствовался, в том числе, Законом об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки N I - VI, утвержденными приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 г. N 200 и ФСО N 7, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611.

При расчете рыночной стоимости объекта оценки экспертом описаны примененные корректировки: скидка на торг, корректировка на площадь, на наличие улучшений на участке, на наличие свободного подъезда, на передаваемые имущественные права, на месторасположение (расположение внутри города). Как применение, так и отказ в применении корректировок экспертом в заключении мотивирован. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Вопреки необоснованным и неподтвержденными объективными доказательствами доводам представителей административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края - ФИО3 и ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО6 выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Вопреки доводам возражения представителя ГБУ СК «Ставкрайимущество» в письменных пояснениях на них (л.д. 197-199), а также в объяснениях, данных при допросе в судебном заседании, с которым суд соглашается как обоснованными, ФИО5 пояснил, что в рамках производства экспертного заключения им проводился анализ возможности расчёта рыночной стоимости земельного участка в рамках доходного подхода, который рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Доходный подход определяет стоимость объекта приведением ожидаемых будущих доходов в оценку их стоимости в настоящее время. Доходы от использования объекта недвижимости формируются путем сдачи его в аренду по рыночным ставкам. Проведенный им анализ показал, что на рынке аренды земельных участков в г. Невинномысск, за исследуемый период имелось несколько объявлений по аренде земельных участков, все данные объявления представляли собой предложения по сдаче в аренду небольших земельных участков площадью от 1 сотки до 10 соток, которые предлагались к аренде как земля для установки торговых не капитальных ларьков для торговли или же под парковку как выравненная площадка. Оцениваемый же в данном случае земельный участок имеет площадь 18 794 кв.м. или 1,8 Гектара, рассчитывать потенциальный доход от сдачу в аренду такого масштабного земельного участка по стоимости сдачи в аренду маленьких земельных участков под торговую точку некорректно, это бы привело к значительному искажению реальной рыночной стоимости, поэтому в заключении и был описан отказ от использования данного подхода в расчете рыночной стоимости. Таким образом, в том числе и с учетом приведенных доводов в возражении административного ответчика, аналогов для оценки спорного объекта недвижимости доходным подходом им не установлено.

На замечание № 2 возражения может пояснить, что на стр. 61 экспертного заключения подробно описывается позиция относительно учета коммуникаций при оценке земельных участков для целей определения их реальной кадастровой (рыночной) стоимости.

При оценке земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только невозможность подключения к коммуникациям. Наличие самих коммуникаций и их характеристики не учитываются по следующим основаниям:

- статьей 390 Налогового Кодекса РФ установлено, что для земельного налога «налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков». Согласно п. 20 ФСО №7 застроенный земельный участок оценивается как незастроенный;

- коммуникации являются объектами отдельного учета, в т.ч. кадастрового, а также самостоятельными объектами налогообложения по налогу на имущество;

- в целях исключения двойного налогообложения при определении базы земельного налога, стоимость улучшений земельного участка в виде коммуникаций не должна учитываться в составе стоимости оцениваемого земельного участка.

Дополнительно следует обратить внимание, что в позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (Постановление от 25.06.2013 №10761/11) указано, что при определении рыночной стоимости для установления ее в качестве кадастровой необходимо обеспечить сопоставимость результатов. При определении кадастровой стоимости земельных участков кадастровый оценщик также учитывает только возможность подключения к коммуникациям на основе картографических данных об обеспеченности инженерной инфраструктурой района расположения конкретного объекта оценки.

Так как все предлагаемые к продаже участки расположены на территории города, в районах, имеющих развитую инфраструктуру, а также в объявлениях не указано отсутствие возможности подключения к коммуникациям, экспертом для обеспечения сопоставимости результатов учитывается, что на всех участках – аналогах имеется возможность подключения коммуникаций.

Кроме того, просит учесть, что корректировка на коммуникации применяется только, если они есть у объектов-аналогов, тогда их наличие вычитается у объекта оценки. При этом для оценки земельного участка в данном случае он считается условно-свободным, т.е. без строений, а следовательно и без подключенных к ним коммуникаций.

В тексте объявления по аналогу № 3 его стоимость 10 000 000 рублей указана с учетом продажи прав на бизнес, куда могут входить различное оборудование, интеллектуальные права и разработки, клиентская база и т.д. Также из объявления четко понятно, что стоимость земельного участка без права на бизнес на нем составляет 7 500 000 руб. Таким образом, продавец готов его продать за такую стоимость как это и указано в объявлении, а если покупатель готов доплатить еще 2 500 000 руб., то продаст и участок, и права на бизнес, который на нем ведется. Никаких разночтений по стоимости в объявлении нет, так как имеется возможность покупки только земельного участка, а поэтому данное предложение подходит для использования в качестве аналога для расчета рыночной стоимости.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Доводы представителей о допущенных, по их мнению, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено. Само по себе несогласие представителей административных ответчиков с отобранными объектами-аналогами, использованными подходами оценки и введенными экспертом корректировками, а также определенной рыночной стоимостью спорного объекта недвижимости основанием для сомнений в достоверности заключения эксперта не является. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, а сторонами ходатайства об этом не заявлено, в связи с чем, суд считает заключение судебной экспертизы объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

Оснований для установления кадастровой стоимости объекта оценки в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке ООО «Аманейдж» от 06.02.2025 № 009-25-К, у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемых объектов недвижимости. Кроме того, эксперт ФИО5 предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, экспертиза проведена на основании определения суда, тогда как оценщик ФИО7 об уголовной ответственности не предупреждался, исследование проведено им по заказу административного истца, что может вызвать сомнения в объективности представленного отчета.

Таким образом, факт завышения кадастровой стоимости в отношении здания с кадастровым номером … по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика налоговых платежей.

При этом отличие кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости от величины его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки подлежат удовлетворению.

На основании изложенного подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:16:071301:1095 в размере его рыночной стоимости, установленной в заключении эксперта по судебной оценочной экспертизе АНО «МАСЭ» ФИО5 № ЭЗ 063/2025 от 5 июня 2025 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость – 1 января 2022 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд 25 марта 2025 года.

В соответствии с положениями частей 1 и 2 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

В силу пункту 2 части 1 статьи 7 названного Федерального закона определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки относится к полномочиям бюджетных учреждений, связанным с определением кадастровой стоимости.

При этом в силу частей 3, 5 названной статьи бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Полномочиями, связанными с организацией проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Ставропольского края наделено ГБУ СК «Ставкрайимущество», что следует из приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 «О наделении государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Частью 6 статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлено, что по результатам определения кадастровой стоимости в отношении объектов, кадастровая стоимость которых установлена не в порядке государственной кадастровой оценки, а в связи с образованием объектов либо изменением их характеристик, бюджетным учреждением составляется акт об определении кадастровой стоимости.

Как указывалось выше, оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … определена на основании переданных результатов определения кадастровой стоимости, утвержденных актом об определении кадастровой стоимости определенным ГБУ СК «Ставкрайимущество» АОКС-26/2024/000340 от 15.11.2024 по состоянию на 01.01.2022 (15.11.2024 - дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН), что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 04.02.2024 № КУВИ-001/2025-31437006 (л.д. 13).

Результаты определения кадастровой стоимости содержатся в акте об их утверждении, который является итоговым документом, содержащим результаты расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, в настоящем случае вопреки доводам административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» об исключении учреждения из числа соответчиков, которое отклонено судом при рассмотрении настоящего дела, оснований для его удовлетворения не имеется, поскольку кадастровая стоимость в отношении спорного объекта недвижимого имущества министерством имущественных отношений Ставропольского края не утверждалась. В отношении рассматриваемых правоотношений надлежащим ответчиком является ГБУ СК «Ставкрайимущество».

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером …, площадью 18794 кв.м, уточненная площадь, погрешность 48.0, вид разрешенного использования: для размещения производственных зданий, для производственной деятельности, расположенного по адресу: Ставропольский край, городской округ – город Невинномысск, <...> в размере равном его рыночной стоимости 19 154 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами: ….

Датой подачи заявления об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости считать 25 марта 2025 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 30 июня 2025 года.

Судья И.А. Черниговская