№ 2-1159/2022
24RS0032-01-2021-006021-93
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 июля 2022 года г. Красноярск
Ленинский районный суд г. Красноярска в составе председательствующего судьи Лапицкой И.В.,
при секретаре судебного заседания ФИО3,
с участием истца ФИО1, ее представителя по устному ходатайству ФИО4
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации г. Красноярска о сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии, признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации г. Красноярска о сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии, признании права собственности.
Требования мотивированы тем, что на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ей на праве собственности принадлежит , расположенная на первом этаже многоквартирного по адресу: , пр. им. газ. Красноярский рабочий, общей площадью 61,2 кв.м. Распоряжением администрации от ДД.ММ.ГГГГ получено разрешение на перевод указанной квартиры в нежилое помещение с проведением работ по реконструкции. Предыдущим собственником указанного помещения осуществлена реконструкция жилого помещения в нежилое помещение, а именно: произведены работы по демонтажу и монтажу внутренних перегородок с устройством отдельного входа и крыльца. Разрешение на реконструкцию не выдавалось. Она обратилась в департамент градостроительства администрации за разрешением на ввод в эксплуатацию нежилого помещения № после реконструкции, однако ей было отказано в выдаче разрешения. Полает, что отказ является незаконным поскольку спорное нежилое помещение после реконструкции соответствует строительным требованиям, требованиям пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим нормам, не нарушает права и интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Просит признать право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: , пр. им. газ. Красноярский рабочий, пом. 21, общей площадью 61,0 кв.м. в реконструируемом состоянии.
В судебном заседании истец ФИО1, ее представитель ФИО4 исковые требования поддержали в полном объеме, по обстоятельствам, изложенным в иске, настаивали на их удовлетворении.
Представитель ответчика администрации ФИО5 (полномочия подтверждены) в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомила. В ранее направленном в адрес суда отзыве на исковое заявление просила в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку разрешение уполномоченного органа на осуществление реконструкции жилого помещения – квартиры, как и согласия всех собственников помещений многоквартирного дома отсутствуют, правовых оснований для удовлетворения исковых требований истца о сохранении помещения в реконструированном состоянии не имеется.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента градостроительства администрации в судебное заседание не явился, извещен своевременно и надлежащим образом, причину неявки суду не пояснил.
Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по , ООО УК «Алиса» в судебное заседание не явились, извещены своевременно и надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие представителей.
При указанных обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, в соответствии со ст.167 ГПК РФ.
Выслушав истца и ее представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
Статья 218 ГК РФ предусматривает, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии с ч.3 ст.288 ГК РФ, размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
В силу ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии со ст.23 ЖК РФ, перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.
Согласно п.1.2 Положения «О порядке принятия и оформления решений органов местного самоуправления о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые на территории » от ДД.ММ.ГГГГ, решение о переводе помещений на территории принимаются в форме распоряжения администрации .
В соответствии с ч. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
На основании ст.51 ГрК РФ, а также положения ст.3 ФЗ № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные документы, предусмотренные названным Кодексом.
В силу ст. 290, 291 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 на праве собственности принадлежит , расположенная на первом этаже многоквартирного жилого по адресу: , », общей площадью 61,2 кв.м., на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, что также подтверждается техническим паспортом жилого помещения. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по ДД.ММ.ГГГГ №.
Распоряжением администрации от ДД.ММ.ГГГГ №-арх предыдущему собственнику вышеприведенного помещения разрешен перевод указанной квартиры в нежилое помещение с проведением работ по реконструкции, а также с необходимость получения в установленном действующим законодательством порядке разрешения на строительство с целью реконструкции жилого помещения, однако в отсутствие разрешения на строительство с целью реконструкции жилого помещения, предыдущим собственником указанного помещения осуществлена реконструкция жилого помещения в нежилое помещение, а именно: произведены работы по демонтажу и монтажу внутренних перегородок с устройством отдельного входа и крыльца.
Как разъяснено в абзаце 2 п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Судом установлено, что ФИО1 обратилась в Департамент градостроительства администрации за разрешением на ввод в эксплуатацию нежилого помещения № после реконструкции, однако истцу в выдаче разрешения было отказано, в связи с отсутствием необходимых документов, предусмотренных ч. 3 ст. 55 ГрК РФ.
Таким образом, оценивая представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что реконструкция вышеуказанного объекта недвижимого имущества была проведена без получения соответствующей разрешительной документации. В результате реконструкции образовался новый объект недвижимости – нежилое помещение №, расположенное по адресу: пр. им. газ. «Красноярский рабочий», 40, общей площадью 61,0 кв.м., что подтверждается техническим планом помещения от ДД.ММ.ГГГГ.
Учитывая, что был нарушен установленный законом порядок реконструкции нежилого помещения, реконструкция произведена самовольно, без получения разрешения на строительство, к данным отношениям должны применяться положения ст. 222 ГК РФ.
Согласно ч. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В силу п.2 ст.222 ГК РФ, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
В соответствии с ч.3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (ч.3 ст.222 ГК РФ).
В п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства (пункт 26).
Как следует из технического заключения ООО «Рустика» от ДД.ММ.ГГГГ, техническое состояние несущих строительных конструкций обеспечивают безопасную эксплуатацию нежилого помещения после проведения реконструкции.
Из заключения ООО «Лидер Групп» № от ДД.ММ.ГГГГ об определении соответствия требованиям пожарной безопасности несущих и ограждающих конструкций объекта, следует, что эксплуатация спорного нежилого помещения по своему назначению возможна при условии соблюдения требований нормативных документов в области пожарной безопасности. Строительные несущие и ограждающие конструкции нежилого здания соответствуют требованиям пожарной безопасности.
В соответствии с экспертным заключением ООО «ФСЭБ» от ДД.ММ.ГГГГ, спорное нежилое помещение соответствует государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам.
Оснований не доверять указанным заключениям у суда не имеется, а сторонами данные заключения в судебном заседании не оспаривались.
Оценивая вышеприведенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что в результате реконструкции спорного помещения, в отсутствие разрешения на строительство, выполнено устройство отдельного входа и крыльца на земельном участке, что сопряжено с уменьшением размера общего имущества в многоквартирном доме и на что необходимо получение согласия всех собственников помещений в доме.
В силу положений ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч.2 ст.36 ЖК РФ).
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч.3 ст.36 ЖК РФ).
В соответствии с п.5 ст.16 ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ», с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Частью 2 ст. 40 ЖК РФ предусмотрено, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с пп. 1, 2 ч. 2 ст. 44 и ч.1 ст. 46 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме; принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им. Решение по данному вопросу принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с ч.1 ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В силу ч.1 ст.247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Таким образом, исходя из положений указанных выше правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, в отсутствие которого нельзя признать реконструкцию проведенной в соответствие с требованиями закона.
Как следует из материалов дела в многоквартирном жилом по , расположено 59 жилых/нежилых помещений, что также подтверждается выписками из ЕГРН, представленными в материалы дела.
В соответствии с протоколом внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: , пр. им. газ. , проведенного в форме очно-заочного голосования, инициированного истцом, от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ завершен прием решений собственников помещений по повестке дня, а именно: предоставить право собственнику при переводе квартиры в нежилое помещение произвести реконструкцию общего имущества многоквартирного дома в части устройства отдельного входа (крыльца) из для использования в дальнейшем нежилого помещения под магазин промышленных товаров; предоставить право собственнику использовать на возмездной основе часть земельного участка для устройства входной группы (крыльца); предоставить право собственнику использовать на возмездной основе часть фасада здания многоквартирного дома для устройства рекламной конструкции; поручить ООО УК ЖФ «Алиса» в интересах собственников помещений заключить договоры на аренду земельного участка под крыльцо, части фасада для размещения рекламных конструкций.
Вместе с тем, исходя из анализа представленных выписок из ЕГРН, а также решений собственников помещений по состоянию на январь 2017 года, суд приходит к выводу, что истцом в нарушение ч.2 ст. 40 ЖК РФ, не получено согласие всех собственников помещений
Так, согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ собственником по пр. им. газеты «Красноярский рабочий» в с ДД.ММ.ГГГГ является МО , однако от имени собственника данной квартиры проголосовала ФИО6. В решении собственников пом.3, ,35,40,53 по пр.им. газеты «Красноярский рабочий» в отсутствуют решения собственников по повестке дня. Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на ,16,56 по пр.им. газеты «Красноярский рабочий» в ни за кем не зарегистрировано, вместе с тем, от имени собственников данных квартир проголосовали ФИО7, ФИО8, ФИО9 соответственно. Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГг. собственниками по пр.им. газеты «Красноярский рабочий» в с ДД.ММ.ГГГГ ФИО10, ФИО11 по ? доли за каждой, вместе с тем, решение по повестке дня имеется только от ФИО2. Как следует из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ собственником по пр.им. газеты «Красноярский рабочий» в с ДД.ММ.ГГГГ является ФИО12, однако от имени собственника данной квартиры проголосовал ФИО13. Собственником .2 по пр.им. газеты «Красноярский рабочий» в с ДД.ММ.ГГГГ является МО , однако от имени собственника данной квартиры проголосовала ФИО14.
Таким образом, учитывая, что в спорном жилом помещении произведено самовольное устройство отдельного входа и крыльца на земельном участке, который относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома, при этом согласие всех собственников общего имущества многоквартирного дома, в нарушение ч.3 ст.36 ЖК РФ, ч.1 ст.247 ГК РФ истцом не получено, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации о признании права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: , пр. им. газ. Красноярский рабочий, пом. 21, общей площадью 61,0 кв.м. в реконструируемом состоянии.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198, гл. 22 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации о признании права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: , , общей площадью 61,0 кв.м. в реконструируемом состоянии - отказать.
Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: , пр общей площадью 61,0 кв.м. в реконструируемом состоянии.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения, с подачей жалобы через Ленинский районный суд г. Красноярска.
Судья И.В. Лапицкая