Дело №2-964/2025 (2-6762/2024)

УИД 50RS0042-01-2024-010061-33

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 октября 2025 года г. Сергиев Посад

Московской области

Сергиево-Посадский городской суд <адрес> в составе председательствующего судьи Л.Н. Усановой, с участием помощника Сергиево-Посадского городского прокурора ФИО3, при секретаре ФИО4, рассмотрев в отрытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Сергиево-Посадского городского округа <адрес> к ФИО1 о признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой, сносе самовольной постройки, взыскании судебной неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Собственником объекта незавершенного строительства (здание магазина) с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке № по адресу: <адрес>, является ФИО1 с 02.08.2022г. (л.д. 51-59).

ФИО1 являлась арендатором земельного участка с кадастровым номером № категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения здания торгово-административного и офисно-торгового центра (л.д. 60-71), на основании дубликата договора аренды земельного участка №ДЗ180 от 22.03.2010г., заключенного сроком на 10 лет (л.д. 10-14); договора об уступке права аренды земельного участка от 21.12.2015г. (л.д. 21-23), договора уступки прав аренды от 16.02.2016г. (л.д. 24-26).

Решением Администрации Сергиево-Посадского городского округа от 24.07.2024г. ФИО1 было отказано в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые неразграничена, в аренду без проведения торгов» (л.д. 35).

Актами осмотра объекта недвижимости от 14.11.2024г., о заброшенности и отсутствии работ установлено, что объект не используется по назначению, эксплуатация не осуществляется, находится в аварийном состоянии, создает угрозу жизни и здоровью граждан. Территория земельного участка огорожена частично, доступ на объект ограничен частично (л.д. 41-43, 44-46).

Администрация Сергиево-Посадского городского округа с учетом уточнений обратилась в суд с иском к ФИО1 о признании объекта незавершенного строительства – нежилого здания по адресу: <адрес>, Сергиево-Посадский городской округ, <адрес>, с кадастровым номером № расположенного на земельном участке с кадастровым номером № самовольной постройкой, понуждении ответчика снести самовольную постройку за свой счет, взыскании судебной неустойки на случай неисполнения решения суда в установленный срок в размере 300 руб. за каждый день просрочки, начиная с 31 дня после вступления решения в законную силу и до фактического исполнения решения суда (л.д. 133-136).

Требования мотивированы тем, что во исполнение поручений <адрес> по ликвидации аварийных объектов капитального строительства, в том числе объектов незавершенного строительства, принимая во внимание жалобы жителей, был выявлен объект незавершенного строительства (здание магазина) с кадастровым номером № расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, Сергиево-Посадский городской округ, <адрес> указанного объекта является ФИО1, которая также является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащего Администрации Сергиево-Посадского городского округа. Решением от 24.07.2024г. об отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые неразграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность без проведения торгов», поскольку установленный ВРИ земельного участка не соответствует фактическому использованию (невозможно установить фактическое использование земельного участка, т.к. доступ на него ограничен, на земельном участке находится заброшенный объект незавершенного строительства; наличие обеспечительных мер в отношении земельного участка и (или) объектов недвижимого имущества на нем: в отношении объекта незавершенного строительства № введена обеспечительная мера в виде запрещения регистрации на основании Постановления Солнечногорского городского суда <адрес>; неиспользование земельного участка в соответствии с ВРИ в течение 3-х лет и более; подача заявления после истечения срока действия договора, срок действия договора истек 09.09.2023г., с заявлением ФИО1 обратилась 26.02.2024г.

Представитель истца по доверенности ФИО5 в судебное заседание явилась, уточненные исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске, просила суд уточненный иск удовлетворить. Заключение экспертов не оспаривала, указывала о том, что объект незавершенного строительства подлежит сносу, поскольку закончился срок действия договора аренды на земельный участок, истек срок действия разрешения на строительство.

Представитель ответчика ФИО1 по доверенности адвокат ФИО6 в судебное заседание явился, уточненные исковые требования не признал по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск. Пояснил, что заключением экспертов установлено, что спорный объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Установленное нарушение Правил землепользования и застройки в части несоответствия отступов от кадастровых границ земельного участка является несущественным и устранимым путем перераспределения границ земельного участка со смежными землями неразграниченной госсобственности. Строительство объекта производилось ФИО1 в соответствии с проектной документацией, подготовленной ООО «ГРАФИТ». Проектная документация соответствует результатам инженерных изысканий, заданию на проектирование, требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям в области охраны окружающей среды, требованиям к обеспечению надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики. Просил суд учесть Постановление Пленума ВС РФ от 12.12.2023г. № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» согласно которым снос является крайней мерой, а также что строительство спорного объекта осуществлялось на основании разрешения на строительство №RU№ от 03.02.2020г., выданного Министерством жилищной политики <адрес>. Просил в удовлетворении иска отказать.

Выслушав участников процесса, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, выслушав заключение помощника прокурора, полагавшей необходимым требования о сносе строения оставить без удовлетворения, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Кроме того, в соответствии с п. 10 ст. 1 ГрК РФ, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства. Объекты незавершенного строительства, согласно ст. 130, ст. 131 ГК РФ являются объектами недвижимости, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст. 209 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Разъяснения о том, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц, содержатся и в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке".

Из приведенных выше норм закона и разъяснений по их применению следует, что необходимость сноса самовольной постройки связывается законом не только с соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Поскольку устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, то снос объекта самовольного строительства исходя из принципа пропорциональности является крайней мерой, а отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки.

Судом установлено и не оспорено сторонами по делу, что строительство объекта незавершенного строительства по адресу: <адрес> осуществлялось на основании разрешения на строительство от 03.02.2020г. №RU№, срок действия которого установлен до 03.01.2021г. (л.д. 27-29). На основании заявлений ФИО1 срок настоящего разрешения продлялся до 03.12.2021г., до 29.11.2023г. (л.д. 30-31).

С целью определения юридически значимых обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения данной категории спора, определением суда Сергиево-Посадского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ была назначена судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено экспертам Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Московский государственный университет геодезии и картографии».

Из заключения экспертов усматривается, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером № представляет собой трехэтажное здание высотой 14,50 м. Площадь застройки земельного участка с кадастровым номером 50:05:0070406:374 составляет 882 кв.м.

Определить общую площадь всех помещений здания не представляется возможным вследствие того, что здание находится в стадии строительства – возведены – фундамент, перекрытия и покрытия, а также опорные колонны. Стены и внутренние перегородки отсутствуют. В соответствии с представленным проектом на строительство «Магазина» общая площадь помещений должна составлять 2287,49 кв.м.

Исследуемый объект незавершенного строительства с кадастровым номером № полностью располагается в границах земельного участка с кадастровым номером № Фактическое местоположение объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № соответствует местоположению того же объекта по сведениям ЕГРН, поставленного на кадастровый учет в 2022 году.

На дату производства экспертизы исследуемый объект является объектом незавершенного строительства с № – возведены фундамент, перекрытия первого, второго и третьего этажей, колонны первого, второго и третьего этажей, а также покрытие третьего этажа. Все возведенные элементы железобетонные является монолитной конструкцией с армокаркасом, имеющие связь элементов между собой с взаимной передачей нагрузок. При демонтаже возведенного армокаркаса наносится необратимый ущерб единой конструкции. Демонтаж монолитной конструкции приведет к невозможности применения материалов, из которых она возведена.

В результате проведенного исследования установлено, что спорный объект с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, является объектом капитального строительства, перемещение которого невозможно без причинения несоразмерного ущерба его назначению.

Исследуемое здание с кадастровым номером №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, имеет 38,75% готовности и является объектом незавершенного строительства. При завершении строительства здание может быть использовано по назначению в соответствии с разрешенным видом использования земельного участка.

В результате проведенного исследования экспертом установлено, что спорный объект с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, соответствует требованиям Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, строительно-техническим, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным, и иным нормам и правилам, применяемым к объектам незавершенного строительства.

В соответствии с данными Правил землепользования и застройки территории Сергиево-Посадского г.о. и ИСОГД, спорный объект полностью расположен в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности «Ансамбля Троице-Сергиевской лавры, 1540-1550 гг.»

На дату обследования, спорный объект представляет собой объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке №. Нарушений градостроительных регламентов и режимов использования зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности объекта культурного наследия – «Ансамбля Троице-Сергиевской лавры, 1540-1550 гг.» установленных Приказом Министерства культуры Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, не выявлено.

Соответствует следующим нормативно-техническим требованиям:

- по соответствию земельного участка с расположенным на нем зданием целевому назначению. Земельный участок с видом разрешенного использования «Для размещения здания торгово-административного и офисно-торгового назначения» в соответствии с ПЗЗ Сергиево-Посадского городского округа <адрес> располагается в Зоне Ж-1 где допускается размещение «Магазинов»;

- имеется разрешение (уведомление) на строительство и проектная документация на строительство здания. Дополнительно к материалам дела представлены документы, включающие в себя разрешительную и проектную документацию;

- процент застройки земельного участка с кадастровым номером № составляет 45%, что соответствует требованиям ПЗЗ Сергиево-Посадского городского округа <адрес> (Магазины) в части расположения объекта относительно процента застройки равного 50%;

- по представлению архитектурного проекта;

- по архитектурно-планировочным требованиям (по высоте помещений);

- по конструктивным требованиям (устройством фундамента, несущих ограждающих конструкций, крыши);

- безопасность пользования исследуемым зданием;

- по противопожарным требованиям в части противопожарных разрывов между жилыми домами на смежных земельных участках;

- по минимальным санитарно-бытовым расстояниям между строениями, расположенными на смежных земельных участках.

Не соответствует нормативно-техническим требованиям:

- Объект незавершенного строительства с кадастровым номером № в т.2 и т.3 располагается на расстоянии 2,45м и 2,75м соответственно от кадастровых границ земельного участка с кадастровым номером №, что нарушает требования ПЗЗ Сергиево-Посадского городского округа <адрес> (Магазины) в части расположения объекта относительно границ земельного участка, равного 3 метрам. Стоит отметить, что данное нарушение является несущественным, так как не создает угрозу жизни и здоровью.

Определить соответствие (несоответствие) строительно-технических требований не представляется возможным:

- в части определения состава и площадей помещений (частично отсутствуют внутренние перегородки и отделка);

- в части функционального действия инженерных систем (находятся на стадии монтажа).

По несоответствию ПЗЗ Сергиево-Посадского городского округа <адрес> в части минимальных размеров земельного участка, отступов от смежных границ земельного участка.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки Сергиево-Посадского городского округа <адрес> «ст.12 п.1. Земельные участки или объекты капитального строительства, расположенные на территории городского округа, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.»

Спорный объект с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № не создает угрозу для жизни и здоровья граждан.

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> сохранить возможно, в связи с тем, что на дату проведения обследования и производства экспертизы выявлено лишь одно нарушение в части расположения исследуемого объекта относительно границ земельного участка, на котором оно расположено. Данное нарушение не существенное. Его возможно устранить путем перераспределения границ земельного участка с кадастровым номером № со смежными землями неразграниченной собственности на расстояние не более 0,55 м в районе т.2 (объекта экспертизы) и не более 0,25 м в районе т.3 (объекта экспертизы).

Суд принимает в качестве допустимого доказательства заключение судебной экспертизы N 227/25/Э от 26.08.2025г., выполненное Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Московский государственный университет геодезии и картографии», поскольку оно выполнено государственной судебно-экспертной организацией (распоряжение Правительства РФ N 3041-р от ДД.ММ.ГГГГ), выводы соответствуют материалам дела и объективно согласуются с другими исследованными в судебном заседании доказательствами, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. При этом суд принимает во внимание, что указанное заключение сторонами по делу не опровергнуто и не оспорено соответствующими средствами доказывания в порядке ст. 56 ГПК РФ.

В п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" указано, что в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Согласно пунктам 29 - 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные п. 39 ст. 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

Таким образом, допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение минимальных отступов от границ земельного участка, с учетом того, что экспертным заключением установлено, что указанное нарушение не является существенным, постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан, нарушение может быть устранено путем перераспределения границ земельного участка с кадастровым номером № со смежными землями неразграниченной собственности участка не может являться основанием для сноса постройки.

В соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ), сами по себе отдельные нарушения, которые могут быть допущены при предоставлении земельного участка для строительства и при возведении постройки, в том числе градостроительных, строительных, иных норм и правил, не являются безусловным основанием для сноса строения, поскольку постройка может быть снесена лишь при наличии со стороны лица, осуществившего ее, нарушений, указанных в статье 222 ГК РФ.

Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается на основании совокупности доказательств, применительно к особенностям конкретного дела.

Доводы Администрации Сергиево-Посадского городского округа о том, что невозможно установить использование земельного участка с кадастровым номером № в соответствии с видом его разрешенного использования, судом отклоняются, поскольку заключением экспертов установлено, что при завершении строительства здание может быть использовано по назначению в соответствии с разрешенным видом использования земельного участка.

Оценивая вышеизложенные обстоятельства дела, представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд учитывает, что объект незавершенного строительства был возведен в период действия разрешения на строительство от 03.02.2020г., а также в период действия договора аренды; на объект незавершенного строительства наложен арест по уголовному делу № (приговор от 08.11.2024г. – л.д. 142-209).

При этом, согласно выводам судебной экспертизы, установлено, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером № расположен в границах земельного участка с кадастровым номером №, соответствует строительным нормам и правилам, требованиям пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности. Нежилое здание не создает угрозу жизни и здоровью третьих лиц.

Кроме того, суд учитывает, что согласно п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 44 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Между тем, обстоятельств, связанных с невозможностью сохранения спорного строения в существующем виде на основании совокупности представленных в материалы дела доказательств, судом не установлено.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что в ходе рассмотрения дела доказательств, позволяющих сделать вывод о наличии правовых основания для признания спорного объекта недвижимости самовольным и подлежащим сносу не имеется, в связи с чем исковые требования Администрации Сергиево-Посадского городского округа подлежат оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации Сергиево-Посадского городского округа <адрес> к ФИО1 о признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой, сносе самовольной постройки, взыскании судебной неустойки оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, через Сергиево-Посадский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья Л.Н. Усанова