УИД № 65 RS0010-01-2025-000939-24
Гражданское дело № 2-557/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
21 ноября 2025 года город Оха, Сахалинская область
Охинский городской суд Сахалинской области в составе председательствующего судьи Разяповой Е.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Кузнецовой В.В., в отсутствие лиц, участвующих в деле, рассмотрев в помещении Охинского городского суда Сахалинской области в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-557/2025 по исковому заявлению ФИО5 к Охинскому муниципальному округу Сахалинской области в лице администрации Охинского муниципального округа Сахалинской области о взыскании выкупной стоимости объекта недвижимости,
установил:
10 октября 2025 года ФИО9 обратилась в суд с иском к Охинскому муниципальному округу Сахалинской области в лице администрации Охинского муниципального округа Сахалинской области о взыскании выкупной стоимости за нежилое помещение № №, расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома <адрес>, в размере 2 339 000 рублей с прекращением права собственности истца на указанный объект недвижимости после выплаты выкупной стоимости. В обоснование заявленных требований истец указала, что является владельцем данного нежилого помещения на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, ее право собственности зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ года. Многоквартирный жилой дом, в который встроено нежилое помещение (в установленном порядке переведено из жилого помещения), признан аварийным, подлежащим расселению и сносу. При таких обстоятельствах, ссылаясь на положения статьи 35 Конституции Российской Федерации, статей 15, 235, 239, 279-283, 1064, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, истец полагает, что имеет право на получение выкупной цены за принадлежащее ей нежилое помещение, подлежащее изъятию при указанных обстоятельствах. Оценка заявленной выкупной стоимости равна рыночной стоимости объекта недвижимости, которая определена ООО <данные изъяты> и указана в отчете от ДД.ММ.ГГГГ года № №. В досудебном порядке ответчик отказал в предоставлении спорного возмещении, сославшись на то, что средства на его выплату собственникам нежилых помещений бюджетом муниципального округа не предусмотрены, в этой связи истец обратилась с настоящим иском в суд. Также истец просит взыскать с ответчика возмещение понесенных расходов на уплату государственной пошлины при подаче иска в размере 38 390 рублей.
В судебном заседании, о котором извещена, истец не явилась, просила рассмотреть дело в свое отсутствие, иск поддерживает и просит удовлетворить по приведенным основаниям.
Ответчик в судебное заседание, о котором извещен, не явился, об отложении судебного разбирательства не просил, возражений на иск не представил.
Привлеченные к участию в деле в предварительном судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ года третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика финансовое управление Охинского муниципального округа Сахалинской области, управление Росреестра по Сахалинской области в судебное заседание, о котором извещены, не явились, об отложении судебного разбирательства не просили, отзыв на иск не представили. От финансового управления поступило заявление о рассмотрении дела без участия его представителя в судебном заседании.
При таких данных о явке, руководствуясь положениями статей 113, 166, 167, 169 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), суд определил рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие сторон, третьих лиц.
Исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года ФИО10 приобрела жилое помещение - квартиру № № на 1 этаже 5-этажного многоквартирного жилого дома № № постройки ДД.ММ.ГГГГ года на улице <адрес>, площадью № м2, с кадастровым номером № право собственности истца на указанное жилое помещение зарегистрировано в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ года, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
На основании акта о переводе указанного жилого помещения в нежилой фонд от ДД.ММ.ГГГГ года постановлением администрации МО ГО «Охинский» от ДД.ММ.ГГГГ года № № приобретенное ФИО11 жилое помещение переведено в нежилое помещение.
Также согласно выписке из ЕГРН придомовой земельный участок жилого дома № № на улице <адрес>, с кадастровым номером №, имеет площадь 1540 +/-14 м2.
Постановлением главы муниципального образования городской округ (далее - МО ГО) «Охинский» Сахалинской области от ДД.ММ.ГГГГ года № № на основании заключения межведомственной комиссии МО ГО «Охинский» от ДД.ММ.ГГГГ года № № многоквартирный жилой дом № № на улице <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, первоначально установлен срок его расселения до ДД.ММ.ГГГГ года.
Постановлением главы МО ГО «Охинский» от ДД.ММ.ГГГГ года № № земельный участок с кадастровым номером № и площадью 1540 м2, расположенный под многоквартирным домом, и жилые помещения в нем изъяты для муниципальных нужд, с предоставлением собственникам жилых помещений возмещения по соглашению об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд.
Указанный многоквартирный дом включен в реестр аварийного жилищного фонда муниципальной программы «Обеспечение населения Охинского муниципального округа качественным жильем», утвержденной постановлением администрации МО ГО «Охинский» от ДД.ММ.ГГГГ года № №. До настоящего времени дом полностью не расселен и не выведен из эксплуатации.
Исходя из того, что администрацией МО ГО «Охинский» произведено изъятие для муниципальных нужд земельного участка под жилым домом и соответственно встроенного в жилой дом принадлежащего истцу нежилого помещения, при этом в выплате возмещения ответчик отказал, сославшись на то, что в муниципальном бюджете средства на данную выплату собственникам нежилых помещений не предусмотрены, истец обратилась в суд с настоящим иском.
Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Как установлено подпунктом 3.2 пункта 2 статьи 235 ГК РФ, принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).
Согласно статье 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машино-мест, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (пункт 1). В случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно (пункт 2). Отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд (пункт 3).
Названные правила урегулированы статьями 279 - 282 ГК РФ, устанавливающими порядок и правовые последствия изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством (пункт 1 статьи 279 ГК РФ).
Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом (пункт 6 статьи 279 ГК РФ).
За земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение (пункт 1 статьи 281 ГК РФ).
При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению (пункт 2 статьи 281 ГК РФ).
Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения (пункт 4 статьи 281 ГК РФ).
Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд определяется главой VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ).
Как установлено подпунктом 4 пункта 2 статьи 56.3 ЗК РФ, принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).
В соответствии с пунктом 1 статьи 56.8 ЗК РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.
В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению (пункт 2 статьи 56.8 ЗК РФ).
Согласно части 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).
При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (часть 7 статьи 32 ЖК РФ).
Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи (часть 10 статьи 32 ЖК РФ).
Как указано в пункте 1 статьи 6 ГК РФ, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Поскольку ГК РФ, ЖК РФ не содержат специальных норм, регламентирующей порядок изъятия для государственных или муниципальных нужд находящихся в собственности нежилых помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах, суд руководствуется по аналогии приведенными правовыми нормами гражданского, земельного и жилищного законодательства, регулирующими сходные отношения.
На основании изложенного, исходя из того, что многоквартирный жилой дом, в котором находится помещение истца, в установленном законом порядке признан аварийным и подлежащим сносу, включен в реестр аварийного жилищного фонда, подлежащего расселению в порядке исполнения муниципальной целевой программы по обеспечению населении качественным жильем, земельный участок под указанным аварийным домом изъят для муниципальных нужд, что предполагает изъятие и находящихся в нем помещений с предоставлением собственникам соответствующего возмещения, вместе с этим в выплате возмещения истцу отказано, суд приходит к выводу о правомерности требований истца.
Обстоятельство того, что нежилое помещение истца наряду с жилыми помещениями не включено ответчиком в перечень помещений, подлежащих изъятию, правого значения не имеет. По смыслу приведенных положений закона изъятие для муниципальных нужд земельного участка, который принадлежит истцу в соответствующей доле в праве общей собственности, влечет фактическое изъятие помещения истца в доме на этом земельном участке. При изъятии неделимого земельного участка под домом невозможно изъять только часть помещений в этом доме, поскольку все помещения в нем являются его неотделимыми частями и соответственно неразрывны с земельным участком.
Как указано в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, по общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ); при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Ответчик, третьи лица не оспорили заявленный истцом размер возмещения, соответствующий указанной в отчете ООО <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года № № рыночной стоимости помещения в размере 2 339 000 рублей, включающей компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, стоимость доли в праве совместной собственности на земельный участок под домом, расходы на переезд. Ходатайства о назначении по делу судебной оценочной экспертизы стороной ответчика не заявлено.
На основании изложенного, суд устанавливает размер возмещения на основании указанного отчета ООО <данные изъяты>. Оценка рыночной стоимости помещения истца произведена в оценщиком в соответствии с положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет подробно мотивирован, выводы специалиста соответствуют фактическим обстоятельствам дела и документальным сведениям, отчет не имеет неясностей и противоречий, основан на непосредственном исследовании (осмотре) специалистом объекта, постольку принимается судом как доказательство, отвечающее требованиям закона об относимости, допустимости и достоверности доказательств.
В соответствии с пунктом 26 части 1 статьи 16 Федерального закона № 131-ФЗ от 6 октября 2003 года «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» к вопросам местного значения городского округа относится, в том числе, изъятие земельных участков в границах городского округа для муниципальных нужд. Согласно статье 17 названного Закона в целях решения вопросов местного значения органы местного самоуправления городских округов вправе издавать муниципальные правовые акты. На основании части 1 статьи 32 ЖК РФ обязанность по выплате выкупной цены за изымаемое помещение возлагается на орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка. В данном случае жилой дом, в котором находится нежилое помещение истца, включен в реестр аварийного жилищного фонда, подлежащего расселению и сносу, и земельный участок под домом изъят для муниципальных нужд по решению ответчика, постольку спорное возмещение подлежит взысканию в пользу истца с Охинского муниципального округа в лице ответчика за счет средств муниципального бюджета.
Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года (пункт 53), в силу части 2 статьи 13 ГПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле.
Согласно части 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
На основании части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В соответствии с положениями подпункта 1 пункта 1 статьи 333.19 части первой Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) при подаче иска с заявленной ценой подлежащая уплате госпошлина составляет 38 390 рублей. Истцом представлены чек по операции ПАО <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года об уплате госпошлины в указанном размере. Данные расходы истца подлежат возмещению ответчиком, с учетом полного удовлетворения иска.
Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования ФИО6 к Охинскому муниципальному округу Сахалинской области в лице администрации Охинского муниципального округа Сахалинской области о взыскании возмещения стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения на 1 этаже в доме № № на улице <адрес>, с кадастровым номером №, площадью № м2, полностью удовлетворить.
Взыскать с Охинского муниципального округа Сахалинской области в лице администрации Охинского муниципального округа Сахалинской области (ОГРН №, №) за счет средств бюджета Охинского муниципального округа Сахалинской области в пользу ФИО7 (родилась ДД.ММ.ГГГГ года в селе <данные изъяты>; паспорт гражданина Российской Федерации №, выдан ДД.ММ.ГГГГ года <данные изъяты>) возмещение за изъятое нежилое помещение на 1 этаже в доме № ДД.ММ.ГГГГ на улице <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 46 м2, в размере 2 339 000 рублей (два миллиона триста тридцать девять тысяч) рублей, после полной выплаты которого прекратить право собственности ФИО8 на изымаемое нежилое помещение с переходом права собственности на него к Охинскому муниципальному округу Сахалинской области, а также возмещение расходов на оплату государственной пошлины в размере 38 390 (тридцать восемь тысяч триста девяносто) рублей, всего 2 377 390 (два миллиона триста семьдесят семь тысяч триста девяносто) рублей.
Настоящее решение может быть обжаловано подачей через Охинский городской суд Сахалинской области апелляционной жалобы в судебную коллегию по гражданским делам Сахалинского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме 5 декабря 2025 года.
Судья Охинского городского суда
Сахалинской области Е.М. Разяпова
Копия верна: судья Е.М. Разяпова