Дело № 2-4007/2025
УИД:26RS0029-01-2024-008007-15
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
30 сентября 2025 года г. Пятигорск
Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Приходько О.Н.,
при секретаре Степаненко И.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале Пятигорского городского суда Ставропольского края гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО32 к администрации города Пятигорска Ставропольского края о признании права собственности на жилой дом в силу приобретательной давности,
установил:
ФИО2 обратилась в суд с иском к администрации города Пятигорска Ставропольского края о признании права собственности на жилой дом.
В обоснование исковых требований указала, что ФИО2 на праве общей долевой собственности на основании договора купли-продажи доли жилого дома от 20 июня 2002 года, удостоверенного нотариусом Пятигорского городского нотариального округа Ставропольского края ФИО3, в реестре за № 4120, принадлежит 1/3 доля жилого дома, расположенного по адресу <адрес>. Право собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии по Ставропольскому краю 06.02.2024, запись регистрации № №. 2/3 указанного жилого дома приобретены ФИО2 у совладельца Беловой ФИО33 27.02.2002 года, что подтверждается распиской о получении ею денежных средств и предварительным договором от 27.02.2002 г. Между тем основной договор купли-продажи 2/3 доли жилого дома не заключался и его регистрация в установленном законом порядке не производилась, в связи с тем, что не были готовы необходимые документы, в том числе не оформлен земельный участок под жилым домом, не получен отказ от преимущественного права покупки и др. В период подготовки документов для заключения договора купли-продажи с ФИО4, с совладельцем 1/3 доли ФИО5 также были достигнуты договоренности о приобретении и ее доли, на что ФИО4 дала отказ от преимущественного права покупки от 25 мая 2002 года. ФИО4 выехала из жилого дома и связь с ней была утрачена. Указывает, что добросовестно, открыто и непрерывно владеет с апреля 2002 года и по настоящее время (более 20 лет) вышеуказанным жилым домом. После того, как собственник 2/3 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом ФИО4, получила деньги, она произвела регистрацию истца в жилой дом, передала ключи и имеющиеся документы. Зарегистрирована ФИО2 в жилом доме с 23 апреля 2002 года. Между тем, она понадеялась на доверенность, выданную ей ФИО4 27 февраля 2002 года в подтверждение состоявшейся сделки, но оказалось, что по доверенности не может оформить договор купли-продажи на свое имя. В дальнейшем ей стало известно, что ФИО4 умерла. Прав на спорное имущество никто никогда не предъявлял, споры отсутствуют. Оформить свои права на жилой дом у истца возможности нет, без обращения в суд. Таким образом, указывает, что более 20 лет добросовестно, открыто и непрерывно владеет указанным имуществом как своим собственным, зарегистрирована в нем по месту жительства, полностью несет бремя содержания имущества, поддерживает жилой дом в надлежащем состоянии, использует его по назначению.
На основании изложенного и в соответствии со ст. ст. 8, 11, 12, 225, 234 ГК РФ, просит признать за ФИО1 ФИО32 право собственности на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 89,1 кв.м., с кадастровым номером № №, расположенный по адресу <адрес>, в силу приобретательной давности.
В судебном заседании до объявления перерыва представитель истца ФИО6 пояснила, что 27 февраля 2022 года был заключен предварительный договор купли-продажи, основной договор купли-продажи заключен не был, права на земельный участок были оформлены в апреле 2002 года, 1/3 у ФИО5. После заключения предварительного договора аренды земельного участка, продавец выехала из домовладения, и снялась с регистрационного учета. Истец впоследствии узнала, что по доверенности, имевшейся у нее на руках, переоформить на себя долю она не сможет. Истец ранее не знала, что права собственности на 2/3 доли жилого дома не оформлено. Истец владела имуществом более 20 лет, непрерывно, несла бремя расходов, оплачивала коммунальные платежи, оформить права на жилой дом иным образом не представляется возможным, кроме подачи искового заявления в суд, в связи с чем просит признать права собственности на 2/3 доли за истцом. Пояснила, что непрерывность владения подтверждается оплатой коммунальных платежей за разные периоды, оплатной налогов. Плату за аренду земельного участка не производили, поскольку 1/3 была оформлена только в 2024 году. Договоры с ресурсоснабжающими организациями, в частности с Газпром межрегионгазом был заключен в 2017 году, с водоканалом в 2016 году, оплата производилась по счетчикам. Плата за вывоз твердых отходов и за канализацию производилась по количеству проживающих лиц.
В судебном заседании до объявления перерыва представитель истца ФИО7 поддержала позицию представителя истца ФИО6
В предыдущем судебном заседании до объявления перерыва представитель ответчика администрации г. Пятигорска ФИО8 возражала против удовлетворения исковых требований, пояснив, что в 2002 году был заключен договор предварительной купли-продажи, договор аренды земельного участка на ФИО4 и ФИО5. С 2002 года не оплачивались налоги, истец не производил розыск продавца для заключения договора купли-продажи, не пыталась оформить права на указанный жилой дом с 2002 года, в связи с чем, действовала недобросовестно.
После перерыва лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились.
Представитель истца ФИО6 через канцелярию Пятигорского городского суда представила письменные пояснения в прениях, указав, что считает, что в дело представлены доказательства, подтверждающие владение истцом спорным недвижимым имуществом как своим собственным открыто, непрерывно и добросовестно в течение более двадцати лет и являющиеся достаточными для удовлетворения исковых требований истца по основаниям предусмотренным статьей 234 ГК РФ. Истец передала денежные средства за указанную спорную долю, что подтверждается распиской продавца. Получила от продавца документы, относящиеся к объекту сделки, ключи, а также доверенность на свое имя с правом купли-продажи сроком три года. После заключения договора аренды земельного участка, в апреле-мае 2002 года продавец снялась с регистрационного учета и выехала из домовладения. Предполагая, что по сделке обязательства исполнены, истец в течение трех лет могла переоформить указанную долю, впоследствии выяснила, что по указанной доверенности оформить на себя долю не сможет, а местонахождение продавца ей не было известно. Кроме того, оформлением занимался ФИО9, впоследствии, ставший мужем истца. До его болезни истец не предполагала, что право собственности не зарегистрировано, только перед его смертью было оформлено право собственности на 1/3 доли в 2024 году и выяснилось, что на 2/3 доли право собственности не оформлено. Считает, что истец действовала добросовестно весь период владения спорным имуществом, что подтверждается судебной практикой по применению ст.234 ГК РФ. Согласно Постановлению Конституционного суда Российской Федерации по делу о проверке конституционности пункта статьи 234 ГК РФ, в связи с жалобой гражданина ФИО10 от 26.11.2020 г.N?48-П конституционно-правовой смысл давностного владения не предполагает в качестве обязательного условия добросовестность заблуждения владельца о наличии у него права на вещь, она лишь требует, чтобы вступление лица во владение не было противоправным. Истец правомерно вступила во владение на основании предварительного договора купли-продажи, расписки о передаче денежных средств, регистрации в указанном домовладении, что подтверждено доказательствами, имеющимися в материалах дела. Конституционный Суд сфокусировала понимание добросовестности не на моменте приобретения владения вещью, а на всем периоде владения этой вещью, при этом допуская наличие знания владельца об отсутствии у него права. Не является давностным владение, которое осуществляется по договору с собственником или иным управомоченным на то лицом, не предполагающему переход титула собственника. Примерный перечень таких договоров приведен в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 — аренда, хранение, безвозмездное пользование и т.п. В отличие от указанных выше договоров наличие каких-либо соглашений с титульным собственником, направленных на переход права собственности, не препятствует началу течения срока приобретательной давности. (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17.09.2019 N 78-КГ19-29). В данном деле имеется предварительный договор купли-продажи, т.е. намерение собственника и истца осуществить переход права общей долевой собственности. Также считает, что представленные квитанции об оплате коммунальных платежей истцом за различные годы, акты осмотра жилого дома на ее имя, регистрация в домовладении подтверждают, что она несла бремя собственника за весь жилой дом, а не за какие то определенные доли и помещения, т.к. указания на это в квитанциях не имеется, лицевой счет не разделен, дом составляет целый объект-жилой дом, без определения долей в натуре. Доказательств обратному не представлено. Договор аренды не переоформлялся на истца, т.к. право общей долевой собственности на 1/3 доли зарегистрировано в 2024 году, а на 2/3 доли находится на рассмотрении суда, поэтому правовых оснований у истца заключать договор на весь земельный участок и тем более оплачивать арендные платежи у истца не имелось. Закон допускает признание права собственности в силу приобретательной давности не только на бесхозяйное имущество, но также и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу. В связи с этим тот факт, что спорная доля в праве собственности является выморочным имуществом и в силу закона признается принадлежащей муниципальному образованию, сам по себе не является препятствием для применения ст. 234 ГК РФ. Также этот факт не может свидетельствовать о недобросовестном владении истцом данной недвижимостью, поскольку он владеет ей как один из сособственников (Определение Верховного Суда РФ от 24.01.2017 N 58-КГ 16-26). Для приобретения права собственности в силу приобретательной давности не является обязательным, чтобы собственник, в отличие от положений статьи 236 ГК РФ совершил активные действия, свидетельствующие об отказе от собственности или объявил об этом. Достаточным является то, что титульный собственник в течение длительного времени устранился от владения вещью, не проявляет к нему интереса, не исполняет обязанностей по ее содержанию, вследствие чего вещь является фактически брошенной собственником. После смерти продавца, наследство не открывалось и до настоящего времени никаких правопритязаний со стороны третьих лиц, ответчика на указанное имущество не имеется. Согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 26.11.2020 N 48-П "По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина ФИО10" право собственности и иные имущественные права гарантируются посредством закрепленного статьей 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации права на судебную защиту, которая в силу ее статей 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (часть 3) должна быть полной и эффективной, отвечать критериям пропорциональности и соразмерности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота. Под действие указанных конституционных гарантий подпадают и имущественные интересы давностного владельца, поскольку только наличие подобных гарантий может обеспечить выполнение конституционно значимой цели института приобретательной давности, которой является возвращение имущества в гражданский оборот, включая его надлежащее содержание, безопасное состояние, уплату налогов и т.п. При этом Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что поддержание правовой определенности и стабильности, предсказуемости и надежности гражданского оборота, эффективной судебной защиты прав и законных интересов его участников является конституционной гарантией. На основании изложенного, просит исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика Администрации г. Пятигорска ФИО8 через канцелярию Пятигорского городского суда представила письменные возражения, в которых указала, требованная не подлежат удовлетворению, так как квитанции об оплате коммунальных платежей представлены только об оплате электроэнергии за 2018-2019гг., за 2013 года представлена квитанция об оплате ТБО. Договор купли-продажи 1/3 доли был заключен в июне 2002 года, но зарегистрирован только в 2024 года. Согласно имеющегося предварительного договора купли-продажи 2/3 доли жилого дома, заключённого в феврале 2002 года, в п.7 указано, что право общей долевой собственности на 2/3 доли возникает с момента регистрации основного договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности. Однако такой договор не был заключен, и до обращения в суд истец не предпринимала мер для оформления ею своего права общей долевой собственности. По условиям ст. 234 ГК РФ, необходимо соблюдение условий, а именно добросовестное, открытое и непрерывное владение. Добросовестность выражается в том, что лицо не знало и не могло знать, что имущество ему не принадлежит. Однако с учетом того, что в предварительном договоре указано на необходимость заключения основного договора купли-продажи, истец знал, что у него не оформлено и, соответственно, не приобретено право на 2/3 доли жилого дома. Мер розыска продавца также в материалах дела не представлено. Также по имеющимся документам покупатель до мая месяца мог заключить с истцом основной договор купли-продажи доли жилого дома, но такие действия не были сделаны. В связи с этим, считает, что не представлены доказательства для препятствия заключения такого договора купли-продажи. Поэтому исходя из данных обстоятельств, истцом не соблюдены условия признания права собственности по приобретательной давности, в связи с чем просит в удовлетворении требований отказать.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, причины неявки суду не сообщили.
Суд, в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Исследовав материалы гражданского дела и содержащиеся в них письменные доказательства, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.
Как установлено судом, согласно договору купли-продажи от 31.08.1979г. Исполком Пятигорского городского Совета народных депутатов и депутатов трудящихся в лице начальника Управления жилищного хозяйства города Пятигорска ФИО11 продает Беловой ФИО33 2/3 доли домовладения, а Папка К.Я. -1/3 доли домовладения, находящегося по адресу: г<адрес> расположенного на земельном участке мерою 1376 кв.м., заключающегося в целом из: жилого дома литер «А», саманного, жилой площадью 72,5 кв.м., сарай литер «К», деревянного площадью 7,3 кв.м., сарая литер «Б» деревянного площадью 11 кв.м и прочих сооружений ( т.1 л.д. 13).
В дальнейшем 1/3 доля Папка К.Я., в соответствии со свидетельством о праве на наследство по завещанию от 05.08.1987г., перешла в одной второй доле каждой – ФИО12 и ФИО13 ( т.1 л.д. 63).
03.09.1987г. ФИО13 подарила свою долю спорного домовладения ФИО12 (т.1 л.д. 65), в связи с чем ФИО5 становится собственником 1/3 доли домовладения, находящегося по адресу: г. <адрес>
27.02.2002г. ФИО4 выдает ФИО14 (после замужества ФИО2) нотариальную доверенность, удостоверенную нотариусом ФИО15, согласно которой уполномочивает последнюю продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ей 2/3 доли жилого дома с земельным участком, находящегося по адресу: <адрес>, для чего предоставляет право получать необходимые справки, удостоверения и документы, в том числе во всех предприятиях, учреждениях и организациях, в ПТИ «Крайтехинвентаризация», регистрационной палате, земельном комитете, налоговой инспекции, подписать договор купли-продажи и передаточный акт, получить следуемые её деньги, зарегистрировать договор и переход права собственности в Пятигорском филиале ГУЮ РП СК, с правом регистрации первоначального права собственности и регистрации соответствующего права на земельный участок, с правом получения свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество и всех необходимых зарегистрированных документов, делать от её имени заявления, расписываться за нее и совершать все действия, связанные с выполнением этого поручения. Доверенность выдана сроком на 3 года, с правом передоверия (т.1 л.д.16).
27.02.2002г. ФИО4 заключает с ФИО14 предварительный договор купли-продажи по следующим условиям:
1. ФИО4 ФИО33 продает, принадлежащие ей по праву собственности 2/3 доли жилого дома, находящегося по адресу: <адрес> общей полезной площадью 89,1 (восемьдесят девять целых одна десятая) кв.м. в том числе жилой - 63,9 (шестьдесят три целых девять десятых) кв.м., а ФИО16 ФИО32 покупает указанное имущество.
2. 2/3 доли жилого дома принадлежат Беловой ФИО33 на основании договора купли-продажи строений от 31 августа 1979 года, удостоверенного ФИО17, старшим государственным нотариусом Пятигорской государственной нотариальной конторы Ставропольского края, зарегистрированного в БТИ г. Пятигорска 10 сентября 1979 года.
3. Стороны оценили указанные 2/3 доли жилого дома в 400 000 (четыреста тысяч) рублей 00 копеек, которые переданы Беловой ФИО33 до подписания настоящего договора ФИО16 ФИО32, о чем Беловой ФИО33 составлена расписка в получении денег. Расчет между сторонами произведен полностью.
4. ФИО4 ФИО33 и ФИО16 ФИО32 договорились, что основной договор купли-продажи 2/3 долей указанного жилого дома будет заключен после подготовки всей необходимой документации.
5. Соглашение о цене является существенным условием основного договора
6. ФИО4 гарантирует, что она заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для нее кабальной сделкой.
7. Право общей долевой собственности на 2/3 доли указанного жилого дома возникает у ФИО16 ФИО32 с момента регистрации основного договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности в Пятигорском филиале Государственного учреждении юстиции «Регистрационная палата» Ставропольского края.
8. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.
9. ФИО4 гарантирует, что до подписания договора указанные 2/3 доли жилого дома никому другому не проданы, не подарены, не заложены, не обременены правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоят.
10. Расходы по заключению настоящего и основного договора оплачивает ФИО18
11. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, по одному каждой из сторон.
Оригиналы предварительного договора и расписка приобщены к материалам дела в 1 т. л.д. 45., копии – в т.1 л.д. 9 и 25 соответственно.
20.05.2002г. ФИО4 и ФИО5 заключают с Управлением имущественных отношений администрации г.Пятигорска договор №652у аренды земельного участка площадью 1371 кв.м., расположенного по адресу: <...> сроком до 30.04.2027г. ( т.1 л.д. 14).
24.05.2002г. ФИО19 отказывается от преимущественного права покупки 12/3 доли спорного жилого дома ФИО4, посредством нотариальным образом заверенного согласия, удостоверенного нотариусом ФИО20 ( т.1 л.д. 12).
25.05.2002г. ФИО4 отказывается от преимущественного права покупки 1/3 доли спорного жилого дома ФИО5, посредством нотариальным образом заверенного согласия, удостоверенного нотариусом ФИО3 ( т.1 л.д. 11).
20.06.2002г. ФИО9, действующий от имени ФИО5 по доверенности, удостоверенной нотариусом ФИО15, от 17.04.2002г., и ФИО14 (впоследствии после замужества ФИО2) заключают договор купли-продажи 1/3 доли жилого дома, находящегося по адресу: <адрес> удостоверенный нотариусом ФИО21 ( т.1 л.д. 22-23).
20.06.2002г. ФИО9, действующий от имени ФИО5 по доверенности, удостоверенной нотариусом ФИО15, от 17.04.2002г., и ФИО14 (впоследствии после замужества ФИО2) заключают передаточный акт 1/3 доли жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>., удостоверенный нотариусом ФИО21 ( т.1 л.д. 21).
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
На основании пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Разъясняя подходы к применению указанной нормы права, Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указали в пункте 16 совместного Постановления от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", что по смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.
При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать в том числе, что владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (п. 15 Постановления от 29 апреля 2010 года N 10/22).
Лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, должно доказать наличие одновременно следующих обстоятельств: фактическое владение недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет; владение имуществом как своим собственным не по договору; добросовестность, открытость и непрерывность владения.
Таким образом, положение статья 234 ГК РФ к спорному вопросу не применимо.
Аналогичная правовая позиция изложена в Определение Верховного Суда РФ от 30.10.2018 N 305-ЭС18-16976 по делу N А40-91239/2017, Определение Верховного Суда РФ от 07.10.2015 N 304-ЭС15-13574 по делу N А70-12528/2014, Определение Верховного Суда РФ от 30.03.2015 N 305-ЭС14-8203 по делу N А40-149925/13, Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 29.05.2025 по делу N 88-14277/2025, Определение Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 23.04.2025 по делу N 88-2134/2025).
В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.
При рассмотрении дела фактическое основание иска не следует отождествлять с его правовым обоснованием, поскольку суды при разрешении споров не связаны правовым обоснованием заявленных требований и исходят при принятии судебных актов из фактических обстоятельств (основания иска) и заявленных требований (предмета иска), что обусловлено статьей 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что при принятии решения суд устанавливает обстоятельства и определяет нормы права, подлежащие применению, и статьей 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в силу которой при рассмотрении дел судом законность обеспечивается правильным применением законов и иных нормативных правовых актов.
При этом в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что по смыслу части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования. (Определение Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 23.04.2025 по делу N 88-2134/2025).
Суд обращает внимание, что предварительный договор купли-продажи от 27.02.2002г., в соответствии с которым между продавцом ФИО4 и ФИО22 были согласованы все существенные условия сделки, в том числе предмет сделки, цена, с указанием передачи денежных средств, никем не оспорен, заключен и является действующим по настоящее время.
ФИО2 с 23.04.2002г. прописана и проживает в спорном домовладении (т.1 л.д. 20). Кроме того, в материалы дела представлены акт от 19.09.2006г., согласно которому по адресу г. <адрес> проживают ФИО2,ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО23 А.2002 г.р., ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р. ( т.1 л.д. 26). Акт контрольного обследования №020351 от 14.05.2015 года, согласно которому там проживает ФИО2 В судебное заседание представителем истца ФИО6 представлены оригиналы квитанций об оплате ФИО2 (ФИО14) коммунальных платежей, а именно: оплата 1000 рублей МУП «САХ» от 25 декабря 2013 г., оплата 5000 рублей Пятигорские электрические сети за сентябрь 2013 года, оплата 1500 рублей Пятигорские электрические сети за сентябрь 2015 года, оплата 1600 рублей Пятигорские электрические сети за 20.12.2018г., оплата 23400 рублей Пятигорские электрические сети за 20.12.2018г., оплата 4000 рублей Пятигорские электрические сети за 17.06.2019г., оплата 5618,72 рублей Пятигорские электрические сети за 02.07.2019г., оплата 940 рублей Пятигорские электрические сети за 23.05.2019г., оплата 29060 рублей Пятигорские электрические сети за 23.05.2019г.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее Постановление Пленума N 10/22) отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества (пункт 61 Постановления Пленума N 10/22).
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 62 Постановления Пленума N 10/22, при отсутствии наследников продавца покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
В случае смерти продавца покупатель, исполнивший договор купли-продажи, вправе рассчитывать на государственную регистрацию перехода права собственности.
Решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства.
В соответствии со статьей 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Как указано выше, согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Действующим законодательством не урегулирован порядок государственной регистраций перехода права собственности на недвижимое имущество на основании заявления одной стороны сделки в случае смерти второй стороны на момент подачи заявления о государственной регистрации.
Между тем, отсутствие в законе соответствующих особенностей регистрации права собственности покупателя при отсутствии продавца не должно служить препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения.
На основании вышеизложенного, суд считает, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, в связи с чем приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 ФИО32 к администрации города Пятигорска Ставропольского края о признании права собственности на жилой дом в силу приобретательной давности – отказать.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд путём подачи апелляционной жалобы через Пятигорский городской суд Ставропольского края в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 14 октября 2025 года.
Судья Приходько О.Н.