Дело № 2-592/2025
76RS0014-01-2024-004373-83
Изготовлено 31.10.2025 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Ярославль
17 октября 2025 года
Кировский районный суд города Ярославля в составе:
председательствующего судьи Воробьевой В.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юрьевой О.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к ФИО7, ФИО8, ФИО9 об уменьшении покупной цены квартиры, взыскании судебных расходов,
установил:
ФИО6 обратился в суд с иском к ФИО7, ФИО8, ФИО9, в котором просит с учетом уточнённого иска взыскать с ответчиков 3 171 000 руб. в счет уменьшения покупной цены квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, расходы на экспертизу – 35 000 руб., почтовые расходы, расходы на ксерокопирование – 680 руб., на направление телеграмм – 1 068,44 руб., на оплату услуг оценщика – 6 000 руб., расходы по уплате госпошлины – 90 500 руб.
В обоснование иска указано, что между сторонами по делу 22 декабря 2023 года был заключен договор купли-продажи жилого помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №. По договору истец уплатил 11 000 000 руб. 9 января 2024 года квартира передана истцу по акту приема-передачи. В феврале 2024 года ФИО6 приступил к ремонту квартиры, снял натяжные потолки, обнаружил сгнившие перекрытия, которые визуально выглядели так, что могут обрушиться. Истец обратился к экспертам с целью проведения строительно-технического исследования конструкций перекрытия и чердачного помещения над помещениями квартиры № 4-го этажа жилого дома по адресу: <адрес>. На 25 марта 2024 года экспертами был назначен осмотр квартиры. В адрес ответчиков были направлены телеграммы с уведомлением об осмотре и о проведении проверки качества жилого помещения в связи с выявленными недостатками. На осмотр со стороны ответчиков никто не явился. По результатам осмотра экспертом было установлено, что квартира имеет существенные недостатки, в том числе следующие дефекты: гниение древесины, локальное разрушение стропильной ноги (с уменьшением поперечного сечения) в месте опирания на мауэрлат (у стояка канализации) над помещением кухни квартиры №; поражение сплошной коррозией и ржавчиной несущих металлических балок перекрытия над помещениями жилой комнаты, ванной комнаты, туалета, кухни, коридоров, кладовой; частичное разрушение деревянного подшива потолка (у наружной стены) в жилой комнате, гниение древесины опорной части деревянной балки перекрытия; следы замачивания и увлажнения, поражения гнилью деревянного подшива потолка между несущими балками перекрытия (в отдельных местах); следы замачивания опорных участков несущих деревянных балок перекрытия (у наружной стены в помещении жилой комнаты), гниение древесины несущих деревянных балок перекрытия в месте опирания на наружную стену. С учетом обнаруженных недостатков, дефектов проданного жилого помещения эксперт пришел к выводу, что в отдельных местах состояние квартиры является аварийным и для дальнейшей нормальной, продолжительной и безопасной эксплуатации жилого помещения по адресу: <адрес>, необходим комплекс мероприятий по ремонту (восстановлению) и приведению в работоспособное техническое состояние исследуемых конструкций. Перечисленные выше существенные недостатки были скрыты косметическим ремонтом, в связи с чем при осмотре квартиры до ее покупки истец не мог знать об этих недостатках, ответчики в известность об этих недостатках истца не поставили. В договоре купли-продажи и акте приема-передачи сведения об указанных существенных недостатках отсутствуют. Более того, после обнаружения указанных недостатков истец начал контактировать со старостой дома и с представителями управляющей компании, обслуживающей дом, которые сообщили, что в 2022 году одна из балок в квартире обрушилась и управляющей компанией были произведены работы по частичной замене чердачных перекрытий и балок над квартирой. По ходатайству стороны истца судом в АО «Управляющая организация многоквартирными домами Кировского района» была запрошена информация о замене балок чердачного перекрытия. Письмом от 22 ноября 2024 года управляющая компания сообщила, что в 2022 году действительно были проведены работы по замене чердачных перекрытий и балок. Согласно справке от 14 апреля 2022 года в качестве места проведения работ указан адрес: <адрес>, то есть адрес спорной квартиры. В ходе рассмотрения дела ФИО1. подтвердил свое участие в осмотре квартиры до передачи ее истцу. Пояснил, что «на момент, когда он осматривал квартиру в одной из комнат был сделан качественный евроремонт, в других комнатах было состояние «старого жилого фонда» и в некоторых местах произведен частичный демонтаж». Также он указал, что при осмотре его интересовало состояние полов и потолков, перекрытий. В процессе осмотра квартиры свидетель задал вопрос, почему только в одной комнате был сделан качественный ремонт, а в других - нет, на что ему пояснили, что сначала собирались жить в квартире, но потом решили ее продать, а также, что перекрытия и балки в хорошем состоянии. Он осматривал чердачное перекрытие только визуально, где увидел «кучу» каких-то вещей и насыпанные горы теплоизоляционного материала. В момент подписания документов (договор купли-продажи) и в банке свидетелю и самому ФИО6 ответчики каких-либо пояснений относительно состояния квартиры, ее истории не давали. Истец вынужден был обратиться к услугам оценщика. На 10 февраля 2025 года представителю истца был передан Отчет № 4070225-К от 07 февраля 2025 года, согласно которого рыночная стоимость квартиры в состоянии, описанном в заключении <данные изъяты>, составила 7 829 000 руб. Согласно п. 3 Договора купли - продажи квартиры стоимость проданной квартиры составила 11 000 000 руб. Таким образом, разница между ценой проданной квартиры и стоимостью квартиры с учетом скрытых недостатков составила 3 171 000 руб. Урегулировать спор мирным путем не представилось возможным.
Представитель истца по доверенности ФИО10 поддержала иск по доводам, изложенным в нем, уточенном иске и письменной позиции по делу, под протокол уточнила исковые требования в части порядка взыскания, указав, что истец оставляет на усмотрение суда возможность взыскания в солидарном или долевом порядке. С результатами судебной экспертизы согласилась. На момент совершения сделки истцу не было известно о выявленных впоследствии недостатках. Истцу предъявляли обычные документы, характерные для такой сделки. Визуально производился осмотр, дефект был скрыт натяжным потолком. О наличии дефектов при заключении договора не шло речи, иначе истец мог отказаться от заключения договора. Об обрушении чердачных перекрытий стало известно позже от старосты дома. Истцом при обращении в суд с первоначальным иском представлены документы, подтверждающие передачу денежных средств ответчикам путем открытия аккредитива: в пользу ФИО7 в размере 3 500 000 рублей; в пользу ФИО9 в размере 3 500 000 рублей; в пользу ФИО8 в размере 3 500 000 рублей. Также Ответчиками была выдана расписка о получении ими от истца суммы в размере 500 000 руб. за квартиру. В расписке указано, что «расчет произведен полностью. Претензий к гр. ФИО6 не имеем». Сведений о том, как разделили между собой эти денежные средства ответчики расписка не имеет. Указанный порядок передачи денежных средств соответствует условиям Договора купли-продажи от 22 декабря 2023 года. В ходе производства по делу судом была назначена судебная экспертиза. Были установлены существенные недостатки в проданной квартире; выявленные недостатки препятствуют ее использованию по назначению, для проживания. Создают угрозу жизни и здоровью граждан. Согласно договора купли-продажи квартира приобреталась как жилой объект, то есть для проживания. Вплоть до настоящего момента истец не имеет возможности использовать приобретенную квартиру по прямому назначению - для проживания, поскольку нахождение в данной квартире до выполнения определенных ремонтных работ создает угрозу жизни и здоровью находящихся в ней лиц в связи с вероятностью обрушения конструкций. Материалами дела подтверждается, что указанные в заключении судебного эксперта недостатки, в том числе недостатки в жилой комнате № 2 квартиры №, возникли до передачи квартиры истцу и ответчикам об этих недостатках было известно. Сказанное выше является основанием требовать соразмерного уменьшения покупной цены квартиры. Также представитель истца обращала внимание на цель приобретения квартиры истцом и его возраст.
Представитель ответчиков по ордерам ФИО11 возражала против удовлетворения иска, дала пояснения согласно письменной позиции по делу и заключения №10-2025/8Э, с результатами судебной экспертизы не согласилась. В материалы дела было представлено заключение <данные изъяты>, подписанное со стоны экспертной организации двумя лицами. Материалы дела не содержат доказательств вынесения определения суда о привлечении к экспертизе дополнительного эксперта. Квалифицированными и независимыми лицами было изучено заключение судебной экспертизы, которое изобилует всевозможными ошибками и неточностями и не может являться допустимым доказательством по делу. Представленное в дело заключение выполнено с учетом осмотра спорной квартиры по состоянию на текущий момент. Квартира по состоянию на дату ее продажи истцу (с нормальным ремонтом и возможностью проживания в ней) экспертом не оценивалась. Все описанные в заключении замечания относятся к общему имуществу жилого дома и не имеют никакого отношения к спорной квартире. По сути, все притязания истца сводятся к ненадлежащему содержанию жилого дома управляющей компанией, так как все претензии сводятся с прогнившим балкам перекрытий, чердачному помещению и прочим объектам, не связанным непосредственно с квартирой. Истец получил информацию о продаже квартиры из открытых источников. Несколько раз осматривал не только квартиру, но и жилой дом. Истца, прекрасно понимающего то, что он приобретает квартиру в старом жилом <адрес> года постройки с деревянными перекрытиями, все устроило. Стороны обсудили цену квартиры. Ответчики пошли истцу на встречу, уменьшив стоимость до 11 000 000 руб. Истец в декабре 2023 года приобрел квартиру. 9 января 2024 года истец подписал акт, в котором констатировал то, что квартира в качественном состоянии, как она есть. Качество и состояние квартиры покупателя устраивает. Полностью демонтировав все элементы ремонта и приведя квартиру в полуразрушенное состояние, Истец вызвал экспертов и заявил о неких скрытых дефектах. То есть, истец утверждает о том, что он полагал увидеть в доме 1942 года постройки не тронутые временем перекрытия, идеальное состояние стен и потолков. При этом, истец обладает определенными техническими познаниями, которые позволили ему сделать заключение относительно реального состояния помещения. В этой связи заявленные Истцом требования носят признаки злоупотребления правом. Представление в материалы дела отчета о рыночной стоимости квартиры недопустимо. Стороны не оспаривают рыночную стоимость квартиры, оговоренной при заключении договора. Отчет об оценке не является доказательством, поименованным в ГПК РФ. Мнение специалиста в определенной отрасли, высказанное по заданию заинтересованной стороны, без уведомления о привлечении к уголовной ответственности за дачу незаконного заключения, не может расцениваться в качестве объективного доказательства по делу. Предметом доказывания в настоящем деле является то, был ли введен в заблуждение истец относительно качественных характеристик квартиры или нет. Следовательно, истец должен представить убедительные доказательства тому, что он не обладал и не мог обладать информацией относительно состояния квартиры, расположенной в жилом <адрес> года постройки. По состоянию на дату заключения сделки в открытом доступе размещена информация о состоянии всех жилых домов. Спорный объект не является исключением. Квартира расположена на 4 этаже четырехэтажного кирпичного жилого дома 1942 года постройки. Перекрытия в доме деревянные, оштукатуренные. Очевидно для любого несведущего лица то, что жилой дом 1942 года, имеющий деревянные перекрытия, которые не менялись с момента постройки, не может находиться в нормальном состоянии. Износ здания по официальной версии 53%. На сегодняшний день стоимость квартир в указанном доме составляет по данным <данные изъяты> 21 000 000 руб. Стоимость аналогичных квартир в соседних домах аналогичной постройки составляет от 19 млн. руб. и выше. ФИО6 с ИНН № является Генеральным директором и участником, владеющим 70% доли в уставном капитале <данные изъяты>. Основной вид деятельности общества по данным из ЕГРЮЛ - 71.12.12 Разработка проектов промышленных процессов и производств, относящихся к электротехнике, электронной технике, горному делу, химической технологии, машиностроению, а также в области промышленного строительства, системотехники и техники безопасности. Таким образом, истец является достаточно сведущим человеком для понимания того, что обследованная им квартира в доме 1942 года постройки с деревянными перекрытиями не может находиться в нормальном состоянии, без следов нормального износа. Деревянные перекрытия за 80 лет эксплуатации не могут быть в нормальном состоянии. Кроме того, ответчики обладали различными долями в праве собственности на квартиру, то есть, не могут отвечать в размере, большем, чем им причитается соразмерно их долям в праве собственности на квартиру. На стр. 2 договора купли-продажи указаны суммы, которые получил каждый из сособственников квартиры. В этой связи требование об одновременном взыскании денежных средств со всех сособственников является незаконным, не основанным на положениях действующего законодательства. Требования о возмещении почтовых расходов, расходов на отправку телеграмм являются судебными издержками, распределяемыми судом по результатам рассмотрения дела. Требования о возмещении расходов на проведение оценки не являются судебными расходами, не связаны с исковыми требованиями. Отчет оценщика не является обязательным для подачи настоящего искового заявления. В этой связи возложение расходов на Ответчиков не основано на нормах права.
Представитель ответчиков по доверенности ФИО12 ранее в ходе рассмотрения дела также возражала против исковых требований, давала пояснения согласно отзывам на иск (л.д. №), выражала несогласие с заключением и отчетом, представленными стороной истца. Указывала, что при совершении сделки она представляла ответчиков. Со стороны истца был он сам, его дочь и ее супруг. Документы передавались в ноябре-декабре. Было несколько осмотров. Последний был со специалистом. В подвальное и чердачное помещения доступ обеспечивал староста. Визуально состояние перекрытий определить нельзя. Изначально при приобретении квартиры ФИО6 интересовался возможностью обустроить над квартирой мансарду. Дополнительный предмет интереса при покупке квартиры для истца была мансарда возможность ее обустроить. Дом в целом и спорная квартира не признавались аварийными или опасными для проживания, выводы специалиста в техническом заключении не являются доказательством сокрытия недостатков ответчиками, не доказывают опасности проживания в спорной квартире. До совершения сделки с участием стороны истца неоднократно проводились осмотры чердачного помещения и квартиры, истец предупреждался о недостатках, об обрушении в 2022 году. Истец знал о техническом состоянии дома. Истцу сообщалось о замене перекрытия и балки в 2022 года над квартирой. Чердачное помещение не являлось предметом сделки, поэтому его состояние не отражено в акте приемки-передачи.
Ответчик ФИО8 в судебном заседании 20 января 2025 года пояснил суду, что сделке, на момент ожидания в банке аккредитивов обсуждали с истцом, его дочерью ситуацию по квартире, что в ней было, что ремонтировали. Вопросов и возражений не появлялось по состоянию квартиры о том, что дом старой постройки всем было известно. После оформления аккредитивов поехали в МФЦ для подачи документов на оформления, после чего истец попросил проехать на объект еще раз в сопровождении мастера, который будет производить ремонт, съездили на квартиру, все показали. Отдельно мастер отмечал о том, что перекрытия деревянные, отдельно просили провести на чердак, доступ предоставили, вопросы по возможности надстройки мансарды задавали, предложил пообщаться с соседями для уточнения данной информации. После оформления сделки, ФИО12 передала акт и ключи, в акте возражений никаких указано не было. Когда совершалась сделка, факта обрушения не было, была трещина это никто не отрицает, через управляющую компанию был подан запрос, их силами все было устранено. Информация на сделке стороне истца была предоставлена, до открытия аккредитива. Обсуждалось все в целом.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены.
Свидетель ФИО1. пояснил суду, что истец приходится ему тестем. Была приобретена квартира в конце 2023 года. ФИО6 решил купить квартиру, что бы дочь с внучкой переехали в <адрес>, поскольку он большую часть времени проводит <данные изъяты>. ФИО1 сам осматривал квартиру, ее показывала ФИО12 На момент осмотра в одной из комнат сделан качественный евроремонт, в других помещениях состояние старого жилого фонда с частично произведенным демонтажем. В квартире интересовало состояние полов, потолков, перекрытий, подвального и чердачного помещений, также почему в одной комнате сделан качественный ремонт, в других нет. Сказали, что ремонт сделали в одном помещении, так как планировали жить в квартире, но после решили продать. В доме у всех жильцов выделены кладовки, непосредственно у хозяйки спорной квартиры не было подвального, подсобного помещения, так как была договоренность, что квартира № пользуется чердачным помещением. Чердачное помещение было осмотрено визуально, там было много вещей, теплоизоляционный материал, состояние обыкновенного чердака. При подписании документов и открытии аккредитива присутствовал. Применительно жилого помещения, о его состоянии, истории ничего не поясняли. С собственниками увиделись на сделке, до этого контактировали с ФИО12 О техническом состоянии ничего не рассказывали. Дефекты выявлены после того, как пришла ремонтная бригада. Дефекты были обнаружены в комнате с евроремонтом, когда сняли натяжные потолки. Работники отказались продолжать работы, так как перекрытия были в аварийном состоянии. Была угроза жизни с их слов. О смене балок ничего не говорили до приобретения квартиры. О падении балок стало известно после оформления сделки, когда начали общаться с председателем дома и соседями. Информацию из Управдома о техническом состоянии не представляли. На момент подписания просил знакомого прийти и посмотреть план работ, он не эксперт, занимается косметическим ремонтом.
Свидетель ФИО2 дал пояснения согласно технического заключения от 8 мая 2024 года. Пояснил суду, что 25 марта 2024 года был выполнен осмотр помещений квартиры №, чердачного помещения над ней. Были установлены дефекты, как чердачного перекрытия, так и конструкций крыши, кровли. В заключении все подробно описано. Явные – это видимые дефекты, к ним относятся все дефекты, которые можно установить, к скрытым относятся дефекты, к которым не существует методов и средств измерения, которые определяются в период эксплуатации и после выявления явных дефектов. На сколько помнит собственником пояснялось, что в комнате, где в том числе выполнена частичная замена чердачного перекрытия были натяжные потолки, без осмотра деревянных конструкций, несущих балок. Для оценки несущих конструкций нужно снять потолок и произвести осмотр с одной стороны это видимые дефекты, если к ним есть доступ и возможность их осмотра. Применительно балок перекрытия, чтобы увидеть дефекты по крыше и кровли нужно было подняться в чердачное помещение, чтобы увидеть дефекты чердачного перекрытия нужно было демонтировать натяжной потолок, чтобы освидетельствовать остальное. Часть перекрытия выполнена с деревянными брусками и накатом, часть несущих конструкций в помещение 1, там металлические балки с деревянными конструкциями и снизу штукатурка под рамки, дефекты металлических балок можно было увидеть с чердачного помещения расчистив от хлама и строительного мусора чердак, либо снизу как на фотографиях в заключении, после вскрытия участков отделочного покрытия. В отдельных местах имеются отслойки и обрушенные участки перекрытия, где-то как в жилой комнате, где производился ремонт участок просто с переброшенной фанерой. Если на чердачном помещении проводить осмотр, по металлическим балкам можно увидеть коррозию и ржавчину, какие-то дефекты по стенам видны, там есть участок частично разрушенной стены, на которую не опирается стропильная нога. Часть дефектов может привести к обрушению и возможности причинения вреда жизни и здоровья гражданам. Когда произойдет обрушение неизвестно, отдельные дефекты необходимо устранить.
Свидетель ФИО3 пояснил суду, что знает ФИО8 больше года, познакомились на осмотре квартиры на <адрес>. Лично участвовал на осмотре квартиры 2-3 раза. Были он, ФИО1, юрист, представитель обслуживающей дом организации. Третий раз осмотр был с участием покупателя. Фамилию не помнит. Была зима. Покупателю показывалось все, в том числе чердачные перекрытия, коммуникации в подвале. ФИО3 обращал внимание на чердачных перекрытиях, крыши, указывал, что аварийности нет. Несущие конструкции были в прямом доступе на чердаке. Стропила, балки визуально видны, следов гниения нет. Про металлические балки ничего сказать не смог. В жилом помещении была чистовая отделка, подшивы потолка не видно. В квартире была отделка, ничего в ней не осматривалось. ФИО3 риелтор, строительного образования не имеет.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении иска.
Согласно п. 1 и п. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Из материалов дела следует, что между сторонами по делу заключен договор купли продажи от 22 декабря 2023 года в отношении жилого помещения, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №. Стоимость объекта недвижимости определена в размере 11 000 000 руб., которая определена по соглашению сторон (п. 3 договора). При этом в договоре не прописаны какие-либо недостатки жилого помещения, повлиявшие на определение его стоимости.
В соответствии с п. 4 договора ФИО6 передал на основании расписки 500 000 руб. ФИО7, ФИО8, ФИО9, впоследствии каждому по 3 500 000 руб. перечислил на счета. Изложенное сторонами в рамках настоящего дела не оспаривалось.
9 января 2024 года квартира была передана ФИО6 Жилое помещение частично отремонтировано, в ней установлены натяжные потолки. Визуально какие-либо дефекты без снятия обоев и натяжного потолка не просматриваются, учитывая имеющиеся в материалах дела фотографии. При этом из содержания иска, показаний свидетеля ФИО1 следует, что только после передачи объекта недвижимости истцу стало известно об обрушении балок в 2022 году и проведении работ по частичной замене чердачных перекрытий и балок над квартирой. Доказательства того, что данная информация была предоставлена ответчиками до заключения договора купли-продажи и была учтена при определении цены квартиры, в материалах дела нет.
Согласно ответу АО «Управдом Кировского района» на запрос суда имели место работы по замене чердачных перекрытий и балок в 2022 года, работы выполнены АО «РЭУ №2».
Истец в ходе выполнения ремонтных работ выявил ряд дефектов, которые послужили поводом для организации строительно-технического исследования в отношении переданной ему квартиры, впоследствии для обращения в суд с настоящим иском.
По заказу ФИО6 <данные изъяты> по результатам строительно-технического исследования конструкций перекрытия четвёртого этажа и чердачного помещения над квартирой № по адресу: <адрес>, подготовило техническое заключение от 8 мая 2024 года. На данное заключение истец понес расходы в сумме 35 000 руб. Несение данных расходов обусловлено, помимо прочего, необходимостью обращения в суд с иском, учитывая специфику спора между сторонами по делу, в рамках которого подлежало проверке наличие недостатков в приобретенном истцом жилом помещении, их существенность. Данные расходы с учетом ст.ст. 88, 94 ГПК РФ являются судебными.
В ходе исследования выявлены дефекты: гниение древесины, локальное разрушение стропильной ноги (с уменьшением поперечного сечения) в месте опирания на мауэрлат (у стояка канализации) над помещением кухни квартиры №; поражение сплошной коррозией и ржавчиной несущих металлических балок перекрытия над помещениями жилой комнаты, ванной комнаты, туалета, кухни, коридоров, кладовой; частичное разрушение деревянного подшива потолка (у наружной стены) в жилой комнате, гниение древесины опорной части деревянной балки перекрытия; следы замачивания и увлажнения, поражения гнилью деревянного подшива потолка между несущими балками перекрытия (в отдельных местах); следы замачивания опорных участков несущих деревянных балок перекрытия (у наружной стены в помещении жилой комнаты), гниение древесины несущих деревянных балок перекрытия в месте опирания на наружную стену и т.д. Также в заключении отражено захламлённость чердачного помещения, скопление строительного мусора (боя кирпича, бревен и т.д.). Суд принимает во внимание, что последнее обстоятельство является препятствием для визуальной оценки состояния чердачного помещения над квартирой №.
Специалист ФИО2 сделал вывод, что фактическое инженерно-техническое и эксплуатационное состояние конструкций чердачного перекрытия, крыши и кровли в объеме квартиры № жилого дома по адресу: <адрес>, характеризуется как ограниченно работоспособное техническое состояние (п. 3.12 ГОСТ 31937-2011), в отдельных местах (в местах установленных значительных дефектов конструкций перекрытия и крыши), характеризуется как аварийное состояние (п. 3.13 ГОСТ 31937-2011). Требуется очистка чердачного помещения над квартирой от строительного мусора, выполнить ремонт стропильных конструкций крыши и кровли над помещениями квартиры, над помещениями жилых комнаты 2 и 3 выполнить усиление опорных частей (в местах опирания на наружную стену) деревянных балок перекрытия или заменить их на новые деревянные балки перекрытия, над помещения №№1, 4-9 зачистить несущие металлические балки перекрытия от продуктов и следов коррозии и ржавчины, восстановить антикоррозийное покрытие металлических балок, восстановить целостность деревянного подшива потолка над помещениями квартиры, выполнить расчет теплоизоляции существующего чердачного перекрытия и, при необходимости, произвести замену существующего утеплителя на новый, т.е. специалист установил наличие необходимости проведения текущего ремонта общего домового имущества дома. Свидетель ФИО2 в ходе рассмотрения дела техническое заключение поддержал.
Стороной истца в подтверждение своей позиции по делу представлен отчет №4070225-К об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 7 февраля 2025 года (<данные изъяты>), согласно которого стоимость объекта оценки (квартиры №) составляет 7 829 000 руб. На данное заключение истец понес расходы в сумме 6 000 руб. Несение данных расходов обусловлено рассмотрением дела в суде с учетом специфики спора между сторонами по делу. Данные расходы с учетом ст.ст. 88, 94 ГПК РФ являются судебными.
Сторона ответчика с данными заключением и отчетом не согласилась, представила заключение специалистов от 18 ноября 2024 года (рецензию), подготовленную НИУ МГСУ, согласно которого техническое заключение от 8 мая 2024 года не соответствует требованиям, предъявляемым к досудебной экспертизе. Также представлены экспертное заключение (отрицательное) №77/280425/118 в отношении отчет №4070225-К об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 7 февраля 2025 года (рецензия), заключение №76/490-2-30.04.2025 (<данные изъяты>), согласно которого отсутствуют основания для признания жилого помещения – квартиры № по адресу: <адрес>, не пригодным для проживания. Квартира на момент осмотра 3 апреля 2025 года не используется, проводятся ремонтные работы. Текущее состояние квартиры при проведении ремонтных работ не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает прав и охраняемые законом интересы других лиц.
Суд учитывает, что техническое заключение от 8 мая 2024 года, хотя и имеет ряд недостатков, но в целом выводы специалиста ФИО2, как и доводы стороны истца, подтверждаются собранными по делу доказательствами, в частности фотографиями, показаниями свидетелей.
Вместе с тем, учитывая позицию сторон, наличие в материалах дела противоречивых заключений, рецензий, суд в рамках настоящего дела назначил судебную экспертизу, по результатам которой <данные изъяты> представило заключение эксперта по строительно-техническому исследованию №122/25 от 19 сентября 2025 года. Вместе с заключением представлены, помимо прочего, подписка судебных экспертов о предупреждении уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, с подписями судебных экспертов ФИО4 и ФИО5., документы об образовании судебных экспертов. При этом суд отмечает, что привлечение <данные изъяты> эксперта ФИО5 к производству судебной экспертизы было согласовано судом с предварительным информированием сторон о поступлении ходатайства <данные изъяты> о привлечении данного эксперта к судебной экспертизе (к нему приложены документы в отношении специалиста-оценщика ФИО5, в том числе свидетельство о членстве СРО, сертификат соответствия судебного эксперта, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, диплом, подтверждающие право на осуществление профессиональной деятельности в сфере строительно-технической и стоимостной экспертизы объектов недвижимости). Мотивированных возражений от сторон относительно привлечения специалиста-оценщика ФИО5 к судебной экспертизе не поступило, как следствие суд согласовал его кандидатуру и о чем уведомил <данные изъяты>. Данный факт подтверждается материалами дела, в частности ходатайством с резолюцией судьи (л.д. №), телефонограммами, ходатайством и позицией стороны ответчика (л.д. №).
Согласно заключения эксперта по строительно-техническому исследованию №122/25 от 19 сентября 2025 года в ходе исследования выявлены дефекты перекрытия (потолка), стен, стропильной системы, наличие мероприятий по временному (противоаварийному) усилению стропильных конструкций. Установлено, что квартира не эксплуатируется (в стадии проведения ремонтных работ), признаков ненадлежащей эксплуатации не установлено, помещения квартиры соответствуют своему функциональному назначению. Выявленные дефекты носят эксплуатационный характер, возникли в результате естественного физического износа конструкций (элементов конструкций) в совокупности с несвоевременными мероприятиями по проведению текущих ремонтов конструкций (элементов конструкций). Категория технического состояния конструкций в пределах квартиры № соответствует аварийному техническому состоянию. Отдельные элементы строительных конструкций перекрытия (потолка), стен и стропильной системы не обладают прочностью, при которой в процессе эксплуатации не возникает потенциальной угрозы причинения вреда жизни или здоровью людей. Фактическое состояние отдельных элементов конструкций не отвечает принципам необходимости и достаточности для целей безопасности здания при его эксплуатации. Техническое состояние квартиры № не позволяет эксплуатировать ее без угрозы причинения вреда жизни, здоровью граждан, имуществу третьих лиц. Рыночная стоимость квартиры с учетом выявленных дефектов составляет 7 822 100 руб.
Сторона ответчика, не согласившись с результатами судебной экспертизы, представила заключение специалиста (рецензию) №10-2025/8Э.
Учитывая собранные по делу доказательства, в частности фотографии, сведения о ремонте объекта недвижимости, показания свидетелей, содержание заключений, отчета, рецензий на них, суд не усматривает оснований не доверять выводам судебных экспертов, которые являются последовательными и мотивированными, подтверждаются собранными по делу доказательствами. Заключение специалиста (рецензию) №10-2025/8Э не опровергает выводов судебных экспертов, а ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы со стороны ответчиков не заявлено. У суда нет оснований ставить заключение по строительно-техническому исследованию №122/25 от 19 сентября 2025 года под сомнение, которое наряду с другими доказательствами по делу подтверждает доводы стороны истца.
Также суд приходит к выводу, что в рамках настоящего нашло подтверждение наличие скрытых дефектов в пределах квартиры № по адресу: <адрес>, о которых сторона истца не была уведомлена ответчиками, которые не могли быть выявлены и надлежащим образом оценены при простом визуальном осмотре квартиры и чердачного помещения. Само по себе, то обстоятельство, что дом 1942 года постройки с деревянными перекрытиями и общим износом 53%, однозначно не подтверждает, что в пределах квартиры буду иметь место существенные, скрытые дефекты конструкций (элементов конструкций). У суда нет оснований полагать, что ФИО6, учитывая его возраст, имел возможность при визуальном осмотре квартиры правильно оценить ее техническое состояние, в частности конструкций в целом и их отдельных элементов в пределах квартиры. То обстоятельство, что истец является генеральным директором и участником, владеющим 70% доли в уставном капитале <данные изъяты> (основной вид деятельности которого - разработка проектов промышленных процессов и производств, относящихся к электротехнике, электронной технике, горному делу, химической технологии, машиностроению, а также в области промышленного строительства, системотехники и техники безопасности), однозначно не указывает на обратное.
Учитывая положения ч. 6 ст. 15, ст. 36 ЖК РФ, п. 3.21 ГОСТ Р 51929-2014, ст.ст. 259.1-259.4, 289, 290, 555 ГК РФ, суд полагает, что покупатель объекта недвижимости, расположенного в пределах многоквартирного дома, приобретает долю в праве собственности на общее имущество дома. Как следствие этого состояние многоквартирного дома и приобретаемого жилого помещения в целом, так и отдельного общего имущества дома, не может не влиять как на принятие покупателем решения о приобретении объекта недвижимости, так и на определение покупной цены. Также суд принимает во внимание следующее.
В соответствии со ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.
В п. 1 и п. 2 ст. 469 ГК РФ закреплено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
Согласно п. 1 и п. 3 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору – ст. 557 ГК РФ.
В силу п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора - п. 2 ст. 556 ГК РФ.
Наличие недостатков в приобретенном истцом жилом помещении, их существенность подтверждается выводами судебной экспертизы. Ответчики о наличии выявленных недостатков в жилом помещении истца при заключении договора купли-продажи в известность не ставили, а сам истец не мог определить их наличие ввиду их скрытого характера, они не могли быть выявлены покупателем при приобретении и не были оговорены в договоре купли-продажи.
Суду не было представлено допустимых и достоверных доказательств того, что при отчуждении спорного жилого помещения его цена определялась с учетом имеющихся недостатков, каковые могли быть определены простым осмотром и были очевидными для приобретателя.
Учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу о том, что характер выявленных дефектов и невозможность их обнаружения в ходе предварительного осмотра жилого помещения с учетом вида и объема работ, необходимых для устранения недостатков, препятствуют использованию помещения по назначению, в связи с чем с каждого из ответчиков в пользу истца в счет соразмерного уменьшения покупной цены квартиры подлежат взысканию 1 057 000 руб. В данном случае суд принимает во внимание равное распределение между продавцами покупной цены, отраженное в условиях договора купли-продажи квартиры.
С учетом изложенного выше, положений ст. 88, 94, 98 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ (размер госпошлины по настоящему делу 46 197 руб.), суд полагает возможным взыскать с каждого из ответчиков судебные расходы, а именно расходы на оплату госпошлины в сумме 15 399 рублей, расходы по оплате услуг специалистов – 13 666 рублей 67 копеек, почтовые расходы – 582 рубля 12 копеек, расходы на ксерокопирование документов – 226 рублей 67 копеек. Данные расходы подтверждены и обусловлены рассмотрением дела в суде. Расходы на направление телеграмм суд не может признать необходимыми, обязательными, как следствие они взысканию не подлежат.
руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО6 (<данные изъяты>) к ФИО7 (<данные изъяты>), ФИО8 (<данные изъяты>), ФИО9 (<данные изъяты>) удовлетворить частично.
Взыскать в пользу ФИО6 с ФИО7 денежные средства 1 057 000 рублей, расходы на оплату госпошлины в сумме 15 399 рублей, расходы по оплате услуг специалистов – 13 666 рублей 67 копеек, почтовые расходы – 582 рубля 12 копеек, расходы на ксерокопирование документов – 226 рублей 67 копеек.
Взыскать в пользу ФИО6 с ФИО8 денежные средства 1 057 000 рублей, расходы на оплату госпошлины в сумме 15 399 рублей, расходы по оплате услуг специалистов – 13 666 рублей 67 копеек, почтовые расходы – 582 рубля 12 копеек, расходы на ксерокопирование документов – 226 рублей 67 копеек.
Взыскать в пользу ФИО6 с ФИО9 денежные средства 1 057 000 рублей, расходы на оплату госпошлины в сумме 15 399 рублей, расходы по оплате услуг специалистов – 13 666 рублей 67 копеек, почтовые расходы – 582 рубля 12 копеек, расходы на ксерокопирование документов – 226 рублей 67 копеек.
Решение может быть обжаловано в течение месяца в Ярославский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд города Ярославля.
Судья
В.В. Воробьева