Дело № 2-2442/2025 (2-10741/2024;)
УИД 23RS0047-01-2022-013366-02
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Краснодар 29 июля 2025 г.
Советский районный суд г. Краснодара в составе
судьи Грекова Ф.А.
при секретаре Шуваровой Л.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора аренды заключенным, взыскании арендной платы,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора аренды квартиры, взыскании арендной платы и выселении.
В ходе производства по делу ФИО1 неоднократно уточнялись исковые требования.
В окончательной редакции уточненных исковых требований ФИО1 просила суд признать договор аренды заключенным между арендодателями: ФИО1, ФИО5 и арендатором ФИО2 с 17.01.2022; взыскать с ФИО2 в пользу истца плату за наем жилого помещения в размере 124 000 руб. за период с 17.05.2022 по 17.01.2023, а также неустойку в размере 124 000 руб.; судебные расходы в размере 53 398 руб.
В обоснование иска и уточнения к нему указала, что 17.01.2022 между истцом, третьим лицом ФИО5 и ответчиком ФИО2 заключен договор аренды <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>. В соответствии с условиями договора арендодатели предоставили арендатору в пользование для проживания за плату в размере 23 000 руб. ежемесячно, жилое помещение - квартиру. Квартира была приобретена в общую долевую собственность на основании договора купли-продажи от 29.04.2021. Согласно выпискам из ЕГРН от 05.05.2021, ФИО1, третьему лицу – бывшему супругу истца ФИО5 принадлежит по 4/10 доли, дочери ФИО3, сыну ФИО4 принадлежит по 1/10 доли в праве общей долевой собственности на квартиру. Истцом 07.01.2022 в личном кабинете на сайте «Юла» было размещено объявление о сдаче квартиры в аренду. Между истцом, 3-м лицом и ответчиком 17.01.2022 был подписан договор аренды №. Подписанный тремя сторонами договор аренды у истца не сохранился, в связи с фактическим прекращением брачных отношений между истцом и 3-м лицом. Истец переехала вместе с детьми проживать к своему отцу, в момент отъезда ФИО5 изъял у нее договор аренды с подписями сторон. Брак между ФИО1 и ФИО5 расторгнут решением мирового судьи 07.09.2022. Истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием, переводить ей на карту ежемесячную арендную плату в размере 13 800 руб., начиная с 17.05.2022, требование удовлетворено не было, денежные средства в счет арендной платы истцу не поступали. Ответчик не предоставлял истцу доступ в квартиру, что подтверждается видеоматериалами, а также постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 02.07.2022. Истец считает, что указанные действия ответчика нарушают п.п. 2.5, 3.2 договора аренды, договор аренды (найма) является реальным и считается заключенным с момента передачи ответчику предмета договора-квартиры. Истец считает договор аренды заключенным, так как ответчик вселился в квартиру, при этом, ответчик существенным образом нарушил условия договора аренды № 12 от 17.01.2022, не оплачивая арендную плату истцу. Срок договора аренды истек в январе 2023 года. Ответчик выселился из квартиры в связи с окончанием срока аренды. Полагает, что с ответчика подлежит взысканию арендная плата и неустойка в размере 10 % от суммы невыплаченного платежа за каждый день просрочки.
Решением Советского районного суда г. Краснодара от 08.11.2023 исковые требования удовлетворены частично.
Признан заключенным договор аренды от 17.01.2022 квартиры по адресу: расположенной по адресу: <адрес>, между ФИО1, ФИО5 и ФИО2 С ФИО2 в пользу ФИО1 взыскана арендная в размере 124 200 руб. за период с 17.05.2022 по 17.01.2023, расходы по оплате госпошлины в размере 3 398 руб., расходы на представителя в размере 40 000 руб., а всего 167 598 руб. В удовлетворении остальной части требований – отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18.07.2024 решение Советского районного суда от 08.11.2023 оставлено без изменения.
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 26.09.2024 решение Советского районного суда города Краснодара от 08.11.2023 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18.07.2024 отменены, гражданское дело направлено в Советский районный суд г. Краснодара на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении от истца поступили уточненные исковые требования, в котором просит суд, в связи с тем, что несовершеннолетним детям принадлежит по 1/10 доли квартиры, признать договор аренды заключенным между арендодателями: ФИО1, ФИО5 и арендатором ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 плату за наем жилого помещения в размере 82 800 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, неустойку в размере 82 800 руб., судебные расходы в размере 53 398 руб.; взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, плату за наем жилого помещения в размере 20 700 руб. за период с 17.05.2022 по 17.01.2023, неустойку в размере 20 700 руб.; взыскать с ФИО2 в пользу ФИО4. ДД.ММ.ГГГГ года рождения, плату за наем жилого помещения в размере 20 700 руб. за период с 17.05.2022 по 17.01.2023, неустойку в размере 20 700 руб.
Истец в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя.
Представитель истца в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала, просила суд удовлетворит их в полном объеме.
Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил. До нового рассмотрения дела представлены возражения на уточненные исковые требования, в которых просил суд отказать в удовлетворении исковых требований.
Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил. Ранее в ходе судебного разбирательства полагал, что исковые требования удовлетворению не подлежат.
Представитель третьего лица управления опеки и попечительства в отношении несовершеннолетних администрации муниципального образования г. Краснодар в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, возражений относительно исковых требований суду не представлено.
Суд, исследовав материалы дела, считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судом и следует из материалов дела, истец ФИО1 и третье лицо ФИО5 состояли в зарегистрированном браке.
ДД.ММ.ГГГГ фактические брачные отношения между супругами ФИО8 прекращены, ДД.ММ.ГГГГ брак расторгнут.
На праве общей долевой собственности ФИО1 и ФИО5, а также их детям ФИО3 и ФИО4 принадлежит квартира, расположенная по адресу: <адрес>, в следующих долях: ФИО1 - 4/10 доли; ФИО5 - 4/10 доли, ФИО3 - 1/10 доли, ФИО4 - 1/10 доли.
Обращаясь с иском в суд, истец указала, что в период брака ею и супругом было принято решение о сдаче квартиры в аренду, в связи с чем, на сайте «Юла» в сети Интернет истцом было размещено соответствующее объявление.
Из представленного суду проекта договора аренды № от 17.01.2022, не подписанного сторонами, следует, что ФИО1, ФИО5 (арендодатели), с одной стороны, и ФИО2 (арендатор), с другой стороны, подписан трехсторонний договор аренды (найма) квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Стоимость аренды жилого помещения определена сторонами в размере 23 000 руб. ежемесячно. Срок аренды составляет 365 дней, начиная с 17.01.2022.
Истец в исковом заявлении указала, что после расторжения брака ответчик перестал платить арендную плату. Поскольку подписанный сторонами экземпляр договора аренды у нее не сохранился, истец обратилась в суд с настоящим иском.
Из пояснений истца, данных в ходе судебного разбирательства, следует, что договор она составляла сама, без согласования сторон.
Согласно положения пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 названного Кодекса).
Статьей 162 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (пункт 1).
В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность (пункт 2).
Таким образом, если иное прямо не предусмотрено законом, несоблюдение простой письменной формы не влечет недействительности договора, а лишь ограничивает стороны в средствах доказывания.
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 названного Кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В случае, когда в соответствии с пунктом 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (реальный договор), следует учитывать, что это обстоятельство не освобождает стороны от обязанности действовать добросовестно при ведении переговоров о заключении такого договора. К переговорам о заключении реального договора в том числе подлежат применению правила статьи 434.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. В частности, если в результате переговоров реальный договор не был заключен, сторона, которая недобросовестно вела или прервала их, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки (пункт 3 статьи 434.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что несоблюдение требований к форме договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации) не свидетельствует о том, что договор не был заключен. В этом случае последствия несоблюдения формы договора определяются в соответствии со специальными правилами о последствиях несоблюдения формы отдельных видов договоров, а при их отсутствии - общими правилами о последствиях несоблюдения формы договора и формы сделки (статья 162, пункт 3 статьи 163, статья 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 6 названного постановления Пленума, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Согласно пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса.
С учетом названных разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, юридически значимым обстоятельством по делу является, в том числе, выяснение вопроса о полном или частичном исполнении договора ответчиком или совершении им действий, подтверждающих действие договора аренды, бремя доказывания которого возлагается на истца.
Согласно представленных руководителем ТСЖ «Солнечный остров» сведений, ФИО5 обратился в ТСЖ с просьбой внести в базу данных модуля (шлагбаума) номер абонента № для разрешения доступа к проезду на территорию многоквартирного дома по адресу: <адрес>л. Ставропольская, 223.
Из детализации звонков следует, что на номер телефона расположенного на придомовой территории многоквартирного жилого дома шлагбаума поступали звонки с номера №, начиная с 17.01.2022 по 27.01.2023.
Принадлежность абонентского номера № ответчику сторонами не оспаривалась.
Из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 02.07.2022, вынесенного уполномоченным должностным лицом отдела полиции Карасунский округ УМВД России по г. Краснодару следует, что ФИО2 заселился в квартиру по адресу г. Краснодар, <адрес> по договоренности с ФИО5
Из письменных возражений ответчика, третьего лица, пояснений, данных ими в ходе судебного разбирательства, следует, что между ФИО2 и ФИО5 сложились доверительные отношения, а именно безвозмездное пользование жилым помещением. Отрицали наличие подписанного ими договора аренды квартиры и согласование его условий.
Так, при рассмотрении дела судом первой инстанции 17.03.2023, 08.11.2023, судом апелляционной инстанции 18.07.2024 сторона ответчика и третьего лица последовательно поясняла, что договор аренды не заключался и не подписывался, ФИО2 пользовался квартирой временно, без оплаты, о чем истцу было известно.
Истец, заявляя требование о признании договора аренды заключенным, полагала, что сторонами соблюдены требования закона, предъявляемые к форме и содержанию договора аренды, поскольку ответчик оплачивал коммунальные платежи, проживая в квартире.
Однако изложенное обстоятельство не может рассматриваться как устанавливающее форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду имущество. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.
Установлено, что в счет оплаты коммунальных платежей за квартиру ФИО2 переводил денежные средства на банковскую карту ФИО5
Данные, указанные в акте сверки по коммунальным платежам, предоставленном ТСЖ «Солнечный остров», согласуются с выпиской по дебетовой карте ФИО5
Вместе с тем, возмещение коммунальных платежей ответчиком, имевших место в марте и апреле 2022 года, не может признаваться формой арендной платы в понимании нормы ст. 614 ГК РФ. Данная позиция указана в Определении Верховного Суда РФ от 09.09.2020 N 309-ЭС20-7441 по делу N А07- 29248/2018.
При этом, ст. 695 ГК РФ предусмотрено, что ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.
Таким образом, факт возмещение потребляемых ответчиком коммунальных ресурсов, не может считаться безусловным доказательством для установления арендных отношений меду ответчиком, истцом и третьим лицом.
Из представленной в материалы дела переписки между ФИО1 и ФИО2 от 25.02.2022 усматривается, что ответчик направил истцу фото показаний счетчиков в квартире.
Между тем, данное фото не является доказательством наличия между истцом и ответчиком арендных отношений (возмездного характера пользования квартирой).
В подтверждение правовой позиции истца о том, что ФИО5 17.01.2022 сдал в аренду квартиру по договору аренды за 23 000 рублей, расчет между квартирантом и ФИО5 за первый месяц произведен наличными денежными средствами, сторона истца представила 4 аудиозаписи разговоров на флэш-носителе, состоявшихся между ФИО1 и ФИО5 17.01.2022.
В судебном заседании третье лицо ФИО5 пояснял, что в разговоре между ним и женой обсуждался не ФИО2, а другой человек.
В материалы дела ФИО5 представлено ходатайство об исключении телефонных разговоров из доказательств.
В соответствии с частью 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
Лицо, представляющее аудиозаписи на электронном или ином носителе либо ходатайствующее об их истребовании, обязано указать, когда, кем и в каких условиях осуществлялись записи (статья 77 названного кодекса).
Таким образом, аудиозапись может быть отнесена Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации к самостоятельным средствам доказывания, но при условии относимости аудиозаписей к делу, предоставления суду источника записи и законности его собираемости.
При этом истцом суду не были представлены исчерпывающие сведения о том, когда, и в каких условиях осуществлялись записи, источник записи в подлиннике с целью дальнейшего установления опознания голосов сторонам, не обосновала, при каких обстоятельствах истец выполнила эту запись, что не позволяет с достоверностью определить место и время происходящих событий, относимость разговора к спорным правоотношениям, идентифицировать говорящих.
Таким образом, исследованная судом аудиозапись не может быть принята в качестве допустимого доказательства в соответствии с требованиями статей 55, 67 и 77 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
С учетом установленных обстоятельств, стороной истца не доказан факт и материалы дела не содержат достаточных доказательств, свидетельствующих о заключении сторонами договора аренды, истцом не представлены документы, подтверждающие, что между нею и ответчиком, а также третьим лицом, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора аренды, в том числе о размере арендной платы и порядке ее внесения. Факт внесения ответчиком арендной платы за пользование жилым помещением истцом не доказан.
Сам по себе факт проживания ответчика в квартире, принадлежащей на праве общей долевой собственности истцу, третьему лицу и их несовершеннолетним детям, как и факт оплаты ответчиком супругу истца коммунальных платежей, направления фото приборов учета и пользование им стоянкой автотранспорта возле дома, не свидетельствуют бесспорно о совершении ответчиком действий, подтверждающих действие договора аренды, и, как следствие, о наличии такого договора.
При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие письменного договора аренды жилого помещения, не достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, суд приходит к выводу, что договор аренды не может считаться заключенным.
Сам по себе факт проживания ответчика в жилом помещении не предоставляет ее собственнику права требовать от него арендных платежей при отсутствии соглашения об этом.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Уточненные исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании договора аренды заключенным, взыскании арендной платы оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда через Советский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Советского районного суда
г. Краснодара Ф.А. Греков