УИД: 59RS0003-01-2022-000287-28
Дело № 2-1260/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
28 сентября 2022 года Кировский районный суд г.Перми в составе председательствующего судьи Швец Н.М., при секретаре Мазлоевой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, к администрации города Перми о признании права собственности на объект завершенного строительством,
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к администрации г.Перми о признании права собственности на 1-этажное нежилое здание, площадью ....... кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.
Требования мотивированы тем, что истец на основании договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ является собственником недвижимого имущества: нежилое помещение, незавершенное строительством здание (лит. В), по адресу: <адрес>.
Ранее объект входил в состав единого промышленного комплекса, принадлежащего ЗАО «Закамский завод силикатного кирпича». Деятельность завода прекращена в связи с ликвидацией ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии со сведениями ЕГРН указанный объект является незавершенным строительством 1-этажным панельным строением со 70 % степенью готовности. Однако на момент приобретения в 2012 году строение имело все характеристики объекта завершенного строительством, что подтверждается техническим паспорт нежилого здания, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
В 2014 году из земельного участка с кадастровым номером № (для размещения промышленных объектов) был образован земельный участок под спорный объект (лит. В), площадью 1917 кв.м., с кадастровым номером №, с разрешенным использованием - склады. Указанный земельный участок был предоставлен истцу на основании договора №К аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.
С целью внесения достоверных сведений в отношении объекта недвижимости о его степени готовности, были проведены работы по получению разрешения на реконструкцию. Были получены необходимые документы, в частности градостроительный план земельного участка, технические условия подключения к сетям водоснабжения и водоотведения, технические условия подключения к тепловым сетям, подготовлена проектная документация.
В мае 2021 года в адрес департамента градостроительства и архитектуры администрации <адрес> было подано заявление о выдаче разрешения на реконструкцию объекта.
В соответствии с ответом от ДД.ММ.ГГГГ департамент градостроительства и архитектуры администрации <адрес> отказал в выдаче разрешения.
После устранения недостатков, указанных в ответе от ДД.ММ.ГГГГ, истец повторно обратился в департамент градостроительства и архитектуры администрации <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ был получен отказ в выдаче разрешения на реконструкцию, в связи с истекшим сроком действия договора аренда земельного участка.
Таким образом, истец не имеет возможности в настоящее время оформить правоустанавливающие документы в отношении здания.
В техническом паспорте здания (лит. В) от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют сведения о том, что строительство объекта (лит. В) велось без получения необходимой разрешительной документации. С учетом того, что спорное здание (лит. В) являлось частью промышленного комплекса ЗАО «Закамский завод силикатного кирпича», то объекты возводились на основании разрешения на строительство. По неизвестным причинам в ЕГРН были внесены сведения в отношении спорного объекта как об объекте незавершенном строительством.
В отношении спорного объекта был подготовлен отчет оценки технического состояния несущих и ограждающих конструкций здания, в соответствии с которым техническое состояние здания находится в работоспособном состоянии.
В судебное заседание истец и его представитель участия не принимали, извещены в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Ранее в суде представитель истца поясняла, что строительство объекта после его приобретения не велось, объект находится в состоянии, в изначально котором было приобретено. Проведенная в рамках судебного дела строительная экспертиза подтвердила обстоятельства, на которые истец ссылается, в частности, что строительство объекта было завершено в период с 1985 года по 1995 год, указанный объект является объектом завершенного строительством, соответствует градостроительным, строительным и противопожарным требованиям, не несет угрозы жизни и здоровью граждан. Просила требования удовлетворить.
Представитель ответчика – администрация города Перми в суде участие не принимал, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствии, с заявленными требованиями не согласился, считает их не подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным в возражениях, из которых следует, что требования истца фактически направлены на узаконивание ввода в эксплуатацию спорного объекта, которое производится в порядке, предусмотренном нормами градостроительного законодательства. Процедура соблюдения данного порядка, результатом которой является ввод объекта в эксплуатацию, не может быть заменена судебным актом. Спорный объект возведен самовольно, в отсутствие необходимых документов, без соответствующего разрешения. Соответственно, в данном случае имеется прямое нарушение градостроительного законодательства, а именно осуществление строительства объекта без разрешений на строительство, выдача которого предусмотрена ст. 51 ГрК РФ. Доказательства, подтверждающие, что сохранение постройки не нарушает права и законные интересы других лиц, в материалах дела отсутствуют. Представленные в материалы дела технические условия подключения объекта капитального строительства к сетям водоснабжения, водоотведения и тепловым сетям, не содержат результатов проведения технического обследования здания, результатов испытаний применённых при строительстве материалов, результатов эксплуатационных нагрузок и воздействий, воспринимаемых обследуемыми конструкциями с учетом влияния деформаций грунтового основания, не содержат результатов геометрических и прочностных характеристик фундаментной плиты и т.д., соответственно, не может являться доказательством соответствия выстроенного объекта строительным нормам и правилам. Данные технические условия не дают права на проектирование и строительство объекта капитального строительства, а определяет возможность подключения к сетям водоснабжения, водоотведения и тепловым сетям. Также, принимая во внимание вышеизложенное и то, что объект, по сведениям ЕГРН имеет 70 % степени готовности, оснований для вывода о том, что спорный объект не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, отвечает требованиям безопасности, не имеется. Истцом необходимые доказательства, подтверждающие наличие исполнении совокупности условий для возникновения права собственности на нежилое зданий под склад по адресу: <адрес> не представлены. Вышеуказанные обстоятельства не позволяют прийти к выводу о возможности признания за истцом права собственности на спорный объект недвижимости. Против назначения экспертизы не возражал.
Представитель департамента земельных отношений в судебном заседании участия не принимал, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Ранее суду предоставил пояснения, из которых следует, что департаментом земельных отношений администрации г.Перми с ФИО1 был заключен договор аренды №К от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1917 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, под объект незавершенного строительства с кадастровым номером №. Срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Вышеуказанный земельный участок был предоставлен истцу под объект незавершенного строительства для завершения строительства. По истечении срока действия договора аренды вышеуказанный объект достроен не был. Полагает, что поскольку у заявителя на момент обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на реконструкцию отсутствовал правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен оспариваемый объект, департамент градостроительства и архитектуры администрации г.Перми правомерно отказал ему в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию вышеуказанного объекта.
Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в судебное заседание не явился, извещен в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Суд, исследовав материалы дела, установил следующее.
В соответствии ч. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Судом установлено, что ФИО1 на основании договора аренды пользуется земельным участком с кадастровым номером №, площадью 1917 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, под объект незавершенного строительства с кадастровым номером №. Срок действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
На указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства (1-этажное панельное строение компрессорной станции, Лит. В, кадастровый №), принадлежащий ФИО1 на праве собственности на основании договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 81-82, 89 том 1).
В соответствии со сведениями ЕГРН данный объект является незавершенным строительством 1-этажным панельным строением со 70 % степенью готовности (л.д. 42 том 1).
Земельный участок с кадастровым номером № предоставлен ФИО1 в аренду в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, п.21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
В целях получения разрешения на реконструкцию объекта, ФИО1 были подготовлены необходимые документы, в частности градостроительный план земельного участка, технические условия подключения к сетям водоснабжения и водоотведения, технические условия подключения к тепловым сетям, подготовлена проектная документация.
В мае 2021 года в адрес департамента градостроительства и архитектуры администрации г.Перми истцом было подано заявление о выдаче разрешения на реконструкцию объекта.
В соответствии с ответом от ДД.ММ.ГГГГ департамент градостроительства и архитектуры администрации г.Перми отказал в выдаче разрешения.
После устранения недостатков, указанных в ответе от ДД.ММ.ГГГГ, истец повторно обратился в департамент градостроительства и архитектуры администрации г. Перми.
ДД.ММ.ГГГГ был получен отказ в выдаче разрешения на реконструкцию, в связи с истекшим сроком действия договора аренды земельного участка.
По основаниям истечения срока аренды земельного участка департамент земельных отношений администрации города Перми обратился в суд с иском к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>.
В соответствии со статьей 3 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации объектом судебной защиты являются нарушенные или оспариваемые права, свободы или законные интересы, которые не противоречат общим основам гражданского судопроизводства, именно они являются основанием для обращения в суд лица за защитой своего права.
В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
Согласно ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно -гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта, не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, по смыслу ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (п.4 ст. 51 ГрК РФ).
В силу п.1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Ссылаясь на то, что технические характеристики здания с момента регистрации права за первым собственником (ЗАО "Закамский завод силикатного кирпича") до настоящего времени не изменились, реконструкция компрессорной станции не проводилась, истец утверждает, что приобретенный им спорный объект является объектом завершенного строительством, соответствует градостроительным, строительным и противопожарным требованиям, не несет угрозы жизни и здоровью граждан.
Из материалов дела следует, что изначально объект незавершенного строительства являлся одним из сооружений комплекса зданий ЗАО "Закамский завод силикатного кирпича", был выстроен на земельном участке, предоставленном на основании постановления администрации города Перми № от ДД.ММ.ГГГГ, имел назначение компрессорной станции, строился по типовому проекту 901-1-58.85 (том 2 л.д.122-139, 148).
Введенный с 2001 года в гражданский оборот спорный объект незавершенного строительства был поставлен на кадастровый учет и неоднократно являлся предметом сделок.
По техническому паспорту домовладение по <адрес> завод силикатного кирпича по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ лит. В является незавершенным строительством строения компрессорной станции (том 2 л.д.130).
Согласно сведениям технического паспорта нежилого здания (строения) лит.В по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год: здание имеет этажность -1; фундамент -монолитный железобетонный; наружные и внутренние капитальные стены - панели Т=30 см; перекрытия - чердачные железобетонные ребристые плиты; крыша - совмещенная рулонная (толь, руберойд); полы - бетонные; проемы оконные - двойные створные; проемы дверные деревянные однодольные и металлические; отделка внутренняя - штукатурка, побелка, окраска; электричество- подводка скрытая (том 1 л.д.17-20).
По техническому паспорту нежилого здания (строения) лит.В по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ: здание имеет этажность -1; фундамент -монолитный железобетонный; наружные и внутренние капитальные стены - панели Т=30 см, кирпичные Т=40 см; каркас -железобетонные колонны; перегородки - кирпичные; перекрытия - чердачные железобетонные ребристые плиты; крыша - совмещенная рулонная (толь, рубероид); полы - бетонные; проемы оконные - двойные створные; проемы дверные деревянные однодольные и металлические; отделка внутренняя - штукатурка, побелка, окраска; электричество- подводка открытая (том 2 л.д.28).
При описании конструктивных элементов здания и определения износа отражены трещины в фундаменте; осадка, трещины в стенах; трещины в швах перекрытий; протечки, разрыв крыши; трещины в полах; трещины в стеклах, сколы откосов; просадка полотен, трещин, неплотный притвор дверных проемов; отслоение окрасочного слоя, загрязнение внутренней отделки; повреждения сан-тех устройства; трещины на лестницах (том 2 л.д. 31).
Из технического отчета оценки технического состояния несущих и ограждающих конструкций здания по адресу: <адрес> (кадастровый №) следует, что техническое состояние здания по состоянию на сентябрь 2020 года находится в работоспособном состоянии. Дальнейшая безопасная эксплуатация здания возможна при условии выполнения следующих мероприятий: восстановление бетонного слоя колонн ремонтными составами с предварительной подготовкой в виде удаления ослабленного слоя бетона и огрунтовкой ремонтируемой поверхности; восстановление отделочного слоя колонн; обработка оголенной арматуры железобетонных балок антикоррозионными составами; удаление слоя ослабленного бетона железобетонных балок с последующей огрунтовкой и восстановление бетонного слоя ремонтными составами; зачистка и обработка антикоррозионными составами закладных деталей в местах сопряжения железобетонных балок с плитами перекрытия; восстановление швов кладки стен и межпанельных швов железобетонных панелей стенового ограждения; устройство перевязки в местах сопряжения кладки с железобетонными панелями стенового ограждения, а также в местах заложения проемов путем установки стеклопластиковой арматуры; удаление слоя ослабленного бетона железобетонных панелей стенового ограждения с последующим восстановлением сечения ремонтными составами с предварительной огрунтовкой ремонтируемой поверхности; ремонт раковин и каверн бетонного слоя ремонтными составами с предварительной зачисткой и огрунтовкой; восстановление стенового ограждения в местах устройства отверстий; ремонт трещин плит перекрытий ремонтными составами с предварительным удалением ослабленного бетона и огрунтовкой поверхности; восстановление заделки швов между плитами перекрытиями; зачистка металлических фахверковых колонн с последующим покрытием антикоррозионными составами и лакокрасочным покрытием; выполнить ремонт бетонного пола; выполнить отделку помещении в соответствии с их функциональным назначением; выполнить ремонт отмостки; очистить помещения от мусора; текущие и капитальные ремонты здания выполнять в соответствии с журналом эксплуатации или регламентами, приведенными в нормативных документах; выполнять регулярный квалифицированный надзор за состоянием строительных конструкций; придерживаться системы планово-предупредительного ремонта здания в соответствии с действующими нормативными документами; поддерживать в работоспособном состоянии ограждающие конструкции; регулярно восстанавливать антикоррозионные покрытия конструкций; поддерживать в исправном состоянии электрооборудование; следующее обследования строительных конструкций провести через 5 (пять) лет; все работы по реконструкции и ремонту строительных конструкций здания выполнять в соответствии с проектом, разработанным специализированной проектной организацией; детально-инструментальное обследование выполнить в случае реконструкции здания при включении в комплекс работ по реконструкции изменений конструктивной системы здания, при возможном изменении параметров несущих элементов здания или увеличении нагрузки на несущие элементы здания (том 1 л.д. 57).
В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В этом случае суд должен установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Определением Кировского районного суда г. Перми от 16.06.2022 года по гражданскому делу назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «.......» М.Ю.С.
Согласно техническому заключению по результатам судебной строительно-технической экспертизы объект незавершенного строительства (кадастровый №), расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, является объектом завершенного строительства. Объект был возведен в период с 1985 по 1995 годы.
Объект с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, соответствует градостроительным, строительным и противопожарным требованиям. Сохранение данного объекта не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Изучив экспертное заключение, суд считает возможным положить его в основу решения суда, поскольку оно содержит подробное описание проведенного исследования, в заключении на все вопросы, поставленные перед экспертом, даны четкие и ясные ответы, сомнений в обоснованности данного заключения у суда не возникает. Эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса РФ.
Проанализировав представленные сторонами письменные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая требования закона и фактические обстоятельства дела, установленные в судебном заседании, техническое заключение, проведенное в рамках судебной экспертизы, суд считает требования ФИО1 обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку спорное строение не может быть признано самовольной постройкой в силу того, что его строительство окончено ЗАО "......." до 1995 года, здание имело назначение компрессорной станции, строилось по типовому проекту 901-1-58.85 на отведенном для данного строительства земельном участке. Незавершенный строительством объект в установленном законом порядке введен в гражданский оборот. Технические характеристики здания с момента регистрации права за первым собственником ЗАО "......." (ДД.ММ.ГГГГ) до настоящего времени не изменились. Данных, свидетельствующих о проведении в спорном здании реконструкции, материалы дела не содержат. С момента регистрации права на объект незавершенного строительством никто из заинтересованных лиц не сомневался в законности возведения спорной постройки, с требованиями о признании постройки самовольной, ее сносе в суд заинтересованные лица не обращались. Напротив, под спорным строением был сформирован земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1917 кв.м., который в последующем предоставлен истцу во владение и пользование по договору аренды.
Не оформление предыдущим собственником правоустанавливающих документов на спорное здание как на объект завершенное строительством, не может нарушать права ФИО1, который предпринял действия по оформлению данных документов, обратился в департамент градостроительства и архитектуры администрации города Перми с заявлением о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию). Отказывая ФИО1 в выдаче разрешения на строительство, департамент градостроительства и архитектуры администрации города Перми указал на несоответствие представленного заявителем пакета документов требованиям Градостроительного кодекса РФ.
Однако при доказанности оснований возникновения права собственности на спорную постройку и фактического завершения строительства объекта до 1995 года, нельзя ограничивать истца в судебной защите избранным способом, поскольку в деле отсутствуют доказательства того, что сохранение постройки на земельном участке нарушает права и охраняемые законом интересы администрации г.Перми, других лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан.
С учетом изложенных обстоятельств, исходя из принципа правовой определенности существования спорного объекта недвижимости, как объекта гражданского оборота, исковые требования ФИО1 к администрации г. Перми о признании права собственности на 1-этажное нежилое здание, площадью 217,2 кв.м. расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, являются законными и обоснованными.
При этом доводы администрации города Перми, департамента земельных отношений администрации г.Перми о том, что требования истца фактически направлены на узаконивание ввода в эксплуатацию спорного объекта, не могут быть приняты во внимание, поскольку опровергаются материалами дела, в том числе экспертным заключением о завершении строительства здания с существующими на сегодняшний день техническими характеристика до 1995 года.
Судебный акт о признании права собственности на объект недвижимости является основанием для регистрации за истцом права собственности в Едином государственном реестре прав.
Руководствуясь ст. ст194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Исковые требования ФИО1, удовлетворить.
Признать за ФИО1, (СНИЛС №) право собственности на 1-этажное нежилое здание (кадастровый №), расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
Решение суда в течение месяца со дня принятия в окончательной форме может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Кировский районный суд г. Перми.
Судья Н.М.Швец