Решение по делу № 3А-36/2023 от 05.07.2023 - о признании незаконным решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

УИД 58OS0000-01-2023-000006-29 Дело № 3а-36/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

5 июля 2023 года г. Пенза

Пензенский областной суд в составе

судьи Шелахаевой Е.М.,

при секретаре Паксяевой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» о признании незаконным решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 1 126,9 кв.м, наименование – здание, расположенного по адресу: <адрес>; земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1 314 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для размещения нежилого здания (прачечная), расположенного относительно ориентира в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере их рыночной стоимости.

Требование мотивировано тем, что необоснованно завышенная кадастровая стоимость объектов недвижимости, сведения о которой внесены в единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН), не соответствует фактической рыночной стоимости, что затрагивает право административного истца как собственника объектов недвижимости, поскольку налог на имущество исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В ходе подготовки дела к рассмотрению от представителя административного истца ФИО1 ФИО2 поступило заявление об уточнении требований, в котором просила признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» (далее – ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка») об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 12 декабря 2022 года № и установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № в размере равном рыночной стоимости 2 459 863 рублей, определённой в отчёте от 28 октября 2022 года №, подготовленном независимым частнопрактикующим оценщиком Г.А.П В остальной части заявленные требования не поддержала,

Определением Пензенского областного суда от 26 апреля 2023 года производство по настоящему делу приостановлено в связи назначением судебной экспертизы для решения вопроса о наличии в отчёте от 28 октября 2022 года №, подготовленном независимым частнопрактикующим оценщиком Г.А.П недостатков, указанных в пункте 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке), а также вопроса о том, соответствует ли рыночная стоимость объекта недвижимости, определённая в указанном отчёте, его рыночной стоимости по состоянию на 9 июня 2022 года, если не соответствует, то какова действительная его рыночная стоимость по состоянию на указанную дату?

Определением Пензенского областного суда от 26 июня 2023 года производство по делу возобновлено.

Административный истец ФИО1, будучи надлежаще и своевременно извещённым о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

В ходе рассмотрения административного дела от представителя административного истца ФИО2 поступило заявление об уточнении требований в части устанавливаемого размера кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, в котором просила установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № в размере равном рыночной стоимости 6 213 000 рублей. В остальной части заявленные требования поддержала, пояснив, что согласна с результатом определения рыночной стоимости спорного здания, указанном в заключении эксперта ООО"М" от 15 июня 2023 года № В.С.В

Представитель административного ответчика ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» ФИО3 возражал против удовлетворения требования о признании решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 12 декабря 2022 года № незаконным, при вынесении решения в части определения кадастровой стоимости спорного нежилого здания полагался на усмотрение суда.

Заинтересованные лица Министерство государственного имущества Пензенской области, публично-правовая компания «Роскадастр» (далее – ППК «Роскадастр»), Управление Росреестра по Пензенской области, администрация г. Пензы, Управление муниципального имущества г. Пензы (далее – УМИ г. Пензы), будучи своевременно и надлежащим образом извещёнными о дне, времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. От представителей Министерства государственного имущества Пензенской области ФИО4, ППК «Роскадастр» ФИО5, Управления Росреестра по Пензенской области ФИО6 поступили отзывы и ходатайства с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие представителей и вынесении решения на усмотрение суда.

С учётом надлежащего извещения о времени и месте рассмотрения дела, мнения явившихся в процесс лиц, участвующих в деле, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Государственная кадастровая оценка представляет совокупность установленных частью 3 статьи 6 Закона о государственной кадастровой оценке процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном этим законом (пункт 1 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

При этом кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определённую дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (пункт 2 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

С 1 января 2017 года в Пензенской области осуществлён переход к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке (пункт 1 постановления Правительства Пензенской области от 1 декабря 2016 года № 602-пП).

В целях проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Пензенской области постановлением Правительства Пензенской области от 23 января 2017 года № 16-пП создано ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка», которое наделено полномочиями бюджетного учреждения, перечисленными в статье 7 Закона о государственной кадастровой оценке, в числе прочих на него возложены функции определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при проведении государственной кадастровой оценки (том 2 л.д. 1-3).

Кадастровая стоимость спорного нежилого здания утверждена приказом Департамента государственного имущества Пензенской области (правопредшественником Министерства государственного имущества Пензенской области) от 11 ноября 2019 года № 651-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой оценки зданий, объектов незавершённого строительства, машино-мест, единых недвижимых комплексов, предприятий как имущественных комплексов и иных объектов недвижимости (за исключением земельных участков, сооружений и помещений), расположенных на территории Пензенской области» и составила по состоянию на 1 января 2019 года 18 656 582 рублей 41 копейка, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости от 7 апреля 2023 года № (том 1 л.д. 221).

Сведения об указанной кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в ЕГРН 23 января 2020 года (том 1 л.д. 221).

Согласно данной выписке, датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость здания, является 1 января 2019 года.

Федеральным законом Российской Федерации от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ) Закон о государственной кадастровой оценке был дополнен статьёй 22.1, которая предусматривает внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости бюджетными учреждениями, созданными субъектами Российской Федерации и наделёнными полномочиями по определению кадастровой стоимости.

Решение вопроса о начале применения этой правовой нормы отнесено к компетенции исполнительных органов власти субъектов Российской Федерации (пункт 1 части 2 статьи 6 Закона № 269-ФЗ).

Постановлением Правительства Пензенской области от 24 декабря 2020 года № 917-пП установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 февраля 2021 года.

С 1 февраля 2021 года на территории Пензенской области заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости рассматриваются ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» в порядке, предусмотренном статьёй 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьёй).

ФИО1 является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 1 126,9 кв.м, наименование – здание, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 7 апреля 2023 года № (том 1 л.д. 206).

В силу пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие зданиями, строениями, сооружениями, помещениями на праве собственности, признаются плательщиками налога на имущество физических лиц.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесённая в ЕГРН, и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учётом особенностей, предусмотренных настоящей статьёй.

Поскольку ФИО1 является собственником нежилого здания, и на нём лежит обязанность по уплате имущественного налога, налоговая база которого определяется как его кадастровая стоимость, то административный истец имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере равном его рыночной стоимости, следовательно, он вправе оспорить кадастровую стоимость, установленную в отношении принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания.

Как следует из обстоятельств дела, 16 ноября 2022 года административный истец обратился в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив отчёт от 28 октября 2022 года №, выполненный независимым частнопрактикующим оценщиком Г.А.П, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 9 июня 2022 года составила 2 459 863 рублей (том 1 л.д. 123-190).

Решением ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» от 12 декабря 2022 года № в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости отказано в связи с использованием в отчёте об оценке объекта недвижимости недостоверных сведений, наличием расчётных и иных ошибок, повлиявших на итоговый результат рыночной стоимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности (том 2 л.д. 40-42).

Проанализировав действующее законодательство, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое административным истцом решение является законным и обоснованным.

Согласно подпункту 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчётными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчёта об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее – решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного истца назначена судебная экспертиза для решения вопроса о том, являются ли использованные независимым частнопрактикующим оценщиком сведения в отчёте об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № от 28 октября 2022 года № полными и достоверными, допущены ли при составлении указанного отчёта нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, расчётные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Проведение данной экспертизы поручено эксперту ООО"М" В.С.В

По результатам проведённого исследования экспертом В.С.В представлено в суд заключение эксперта от 15 июня 2023 года №, в котором он пришёл к выводу о том, что отчёт от 28 октября 2022 года №, подготовленный независимым частнопрактикующим оценщиком Г.А.П, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Так, согласно заключению эксперта при составлении названного отчёта от 28 октября 2022 года № оценщиком допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности - пункта 5 и подпункта «и» пункта 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299 (далее - ФСО № 3), подпункта «в» пункта 11, подпунктов «б» и «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее - ФСО № 7), повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд, исследовав заключение эксперта применительно к положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимает во внимание, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведённого исследования, выводы эксперта согласуются с проведённым исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее – Закон об оценочной деятельности), федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, не оспаривая заключение эксперта, в том числе в названной части, каких-либо возражений суду не представили.

Заключение эксперта является полным и ясным, в нём отсутствуют противоречия. Содержание заключения эксперта не вызывает сомнений в его обоснованности, в связи с чем оснований для проведения повторной экспертизы суд не находит.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» отчёт независимого частнопрактикующего оценщика Г.А.П от 28 октября 2022 года № о величине рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 9 июня 2022 года подготовлен с использованием неполных сведений, содержит ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, составлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, что в силу подпункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке является основанием для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере указанной в нём рыночной стоимости.

Поскольку решение ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» об отказе в установлении рыночной стоимости от 12 декабря 2022 года № принято уполномоченным органом в пределах его компетенции и соответствует положениям подпункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, то административное исковое заявление ФИО1 о признании его незаконным в этой части не подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.

В целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости, находящегося в собственности у административного истца, по состоянию на 9 июня 2022 года (дата оценки недвижимости, указанная в отчёте, в целях обращения в бюджетное учреждение для установления кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости) в рамках проведения назначенной на основании определения Пензенского областного суда от 26 апреля 2023 года экспертизы перед экспертом был поставлен вопрос о соответствии стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, определённой независимым частнопрактикующим оценщиком Г.А.П в отчёте об оценке от 28 октября 2022 года №, рыночной стоимости и при не соответствии – определении действительной рыночной стоимости названного объекта недвижимости по состоянию на 9 июня 2022 года.

По результатам проведённой судебной экспертизы из представленного в материалы дела заключения эксперта от 15 июня 2023 года № следует, что рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 9 июня 2022 года составляет 6 213 000 рублей. Стоимость спорного объекта недвижимости, определённая независимым частнопрактикующим оценщиком Г.А.П в отчёте об оценке от 28 октября 2022 года №, не соответствует рыночной стоимости названного объекта недвижимости (том 2 л.д. 102-165).

Сторона административного истца, согласившись с выводами экспертного заключения, в том числе в указанной выше части, уточнила требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просила установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 9 июня 2022 года в размере равном его рыночной стоимости 6 213 000 рублей. Сторона административного ответчика не представила возражений относительно экспертного заключения.

Суд, исследовав заключение эксперта от 15 июня 2023 года № в части определения рыночной стоимости нежилого здания, принимает во внимание, что заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в заключении изложено обоснование отказа эксперта от использования затратного и доходного подходов к оценке.

Экспертом обоснованно установлено, что объект оценки входит в сегмент объектов производственно-складского назначения, в связи с чем анализ рынка проводился в отношении данной группы объектов недвижимости.

В рамках сравнительного подхода после проведения анализа рынка были отобраны аналоги, наиболее точно сопоставимые с объектом исследования; по каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого объекта недвижимости. В частности, были сделаны корректировки на площадь (для всех объектов-аналогов), на дату подачи объявления/окончания подачи заявок на аукцион (для объекта аналога № 2), на наличие свободного подъезда (для всех объектов-аналогов), на наличие строений на участке, требующих сноса/демонтажа (для объектов-аналогов № 1 и № 3), на совершённую сделку/предложение (для всех объектов-аналогов), после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определена стоимость оцениваемого нежилого здания.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено, ходатайства о назначении повторной экспертизы по делу не заявлено.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 6 213 000 рублей.

Суд полагает, что рыночную стоимость спорного объекта недвижимости следует установить с учётом выводов, изложенных в заключении эксперта ООО"М" от 15 июня 2023 года № по состоянию на 9 июня 2022 года в размере 6 213 000 рублей.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного объектов недвижимости следует считать 16 ноября 2022 года – день обращения ФИО1 в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» о признании незаконным решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить частично.

В удовлетворении требования о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» от 12 декабря 2022 года № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 1 126,9 кв.м, наименование – здание, расположенное по адресу: <адрес> на основании отчёта об оценке от 28 октября 2022 года № выполненного независимым частнопрактикующим оценщиком Г.А.П, отказать.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью общей площадью 1 126,9 кв.м, наименование – здание, расположенное по адресу: <адрес>, по состоянию на 9 июня 2022 года в размере равном его рыночной стоимости – 6 213 000 (шесть миллионов двести тринадцать тысяч) рублей.

Датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной считать 16 ноября 2022 года.

Решение может быть обжаловано в Четвёртый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 7 июля 2023 года.

Судья Е.М. Шелахаева