УИД: 66RS0052-01-2025-000696-54

Гражданское дело № 2-666/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Сухой Лог Свердловской области 30 октября 2025 года

Сухоложский городской суд Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Барковой Е.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шехониной К.О., с использованием средств аудиозаписи,

с участием:

представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО1 – ФИО2, действующего на основании доверенности от 01.08.2025,

представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО3 – ФИО4, действующего на основании доверенности от 14.08.2025,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Аксиомед» к ФИО1, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимости,

и встречному исковому заявлению

ФИО1, ФИО3 к обществу с

ограниченной ответственностью «Аксиомед» о взыскании суммы задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

ФИО5, действуя в интересах ООО «Аксиомед», обратилась в суд с иском к ФИО1 и ФИО3, с требованием о расторжении договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Аксиомед» и ответчиками.

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка, <данные изъяты>; земельного участка, <данные изъяты> и расположенного на нем здания. В соответствии с п.3.2 Договора истец принял на себя обязательства по оплате стоимости имущества. В связи с невозможностью исполнения обязательства по оплате, установленного п.3.2 Договора, истец был вынужден требовать расторжения договора от ДД.ММ.ГГГГ по соглашению сторон. Односторонний отказ от Договора истцом, не предусмотрен. Требование (претензию) истца от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении Договора путем заключения соглашения о расторжении договора ответчики добровольно не удовлетворили, уведомление (претензия) осталась без ответа. Были предприняты действия, направленные на примирение между сторонами, но договоренности достигнуто не было.

Представители ответчиков представили возражение на иск (л.д.50-53), в удовлетворении требований просят отказать. В обоснование своей позиции указали, что по условиям договора истцом уплачено ФИО3 сумма руб., ФИО1 – сумма руб. Задолженность ООО «Аксиомед» по договору составляет сумма руб.: ФИО3 – сумма руб., ФИО1 – сумма руб. Невозможность исполнения договора со стороны покупателя не является основанием для расторжения договора в одностороннем порядке. Договором не предусмотрено право покупателя на односторонний отказ от договора. Истцом не указаны нормы права, на которых основаны требования о расторжении договора.

Кроме того, представители ответчиков предъявили встречный иск (л.д.56-59), с учетом уточнений (л.д.111-117), просят взыскать с ООО «Аксиомед» в пользу ФИО3 задолженность по договору в размере сумма руб., неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере сумма руб., с продолжением начисления по день фактической уплаты долга; в пользу ФИО1 задолженность по договору в размере сумма руб., неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере сумма руб., с продолжением начисления по день фактической уплаты долга; обратить взыскание на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость имущества в размере сумма руб.; вернуть ФИО3 излишне уплаченную госпошлину в размере сумма руб.; вернуть ФИО1 излишне уплаченную госпошлину в размере сумма руб.

В обоснование встречного иска ссылаются на те же обстоятельства, что и в возражении на первоначальный иск. Кроме того, указали, что п.7 договора купли-продажи предусмотрена уплата неустойки при нарушении своих обязательств покупателем. Проданное имущество является предметом залога, соответственно на него должно быть обращено взыскание.

Директор ООО «Аксиомед» ФИО6 представил отзыв на встречный иск (л.д.100-101), в котором указал, что п.3 ст.340 ГК РФ установлено - если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой). Соответственно начальная продажная цена имущества должна быть установлена в сумма руб.

Представитель ООО «Аксиомед» ФИО7 просил о рассмотрении дела в его отсутствие, на исковых требованиях по первоначальному иску настаивает, с встречным иском не согласен (л.д.200).

Представителя ответчиков ФИО2 и ФИО4 в судебном заседании просили в удовлетворении иска отказать, поскольку отсутствуют основания для расторжения договора, настаивали на удовлетворении уточненного встречного иска.

С учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав представителей ответчиков (истцов по встречному иску), изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 с одной стороны (продавцы, собственники имущества по <данные изъяты> доли каждый) и ООО «Аксиомед» с другой стороны (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества:

- земельного участка, <данные изъяты>;

- земельного участка, <данные изъяты>.

Согласно п.3 договора, по соглашению сторон цена имущества составляет сумма руб., расчеты производятся в следующем порядке:

- сумма руб. уплачивается покупателем в течение 2 банковских дней с момента подписания договора;

- сумма руб. – по сумма руб. ежемесячно до 20 числа каждого месяца, начиная ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, сумма руб. – не позднее ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10-13).

Обязательства покупателя по оплате недвижимого имущества считается выполненными с даты поступления всех денежных средств на расчетные счета продавцов (п.5 договора).

Имущество было передано покупателю на основании передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.71).

Согласно выпискам из ЕГРН, ООО «Аксиомед» зарегистрировало право собственности на указанное в договоре недвижимое имущество надлежащим образом (л.д.38-40).

Как следует из представленных выписок, ФИО3 по договору перечислено: ДД.ММ.ГГГГ – сумма руб., ДД.ММ.ГГГГ – сумма руб. (л.д.72-73), ФИО1 перечислено ДД.ММ.ГГГГ – сумма руб., ДД.ММ.ГГГГ – сумма руб. (л.д.74-75).

В соответствии ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно ч. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Как следует из п.15 договора, продавцы вправе в одностороннем (внесудебном) порядке отказаться от исполнения договора без выплаты покупателю каких-либо штрафных санкций и компенсаций в случае нарушения покупателем сроков оплаты имущества, указанных в п.3.2 договора, более, чем на 30 календарных дней.

Условиями договора не предусмотрена возможность покупателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

ООО «Аксиомед» ДД.ММ.ГГГГ уведомил ФИО3 и ФИО1 о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с невозможностью исполнения обязательств по оплате, требовал расторжения договора по соглашению сторон (л.д.29-30).

Предъявляя иск, представитель ООО «Аксиомед» в качестве основания расторжения договора также ссылается на невозможность исполнения обязательств по оплате, при этом никаких доказательств финансовой несостоятельности организации, суду не представлено.

Со стороны продавцов нарушений не допущено, имущество передано по передаточному акту, право собственности на имущество покупателем зарегистрировано надлежащим образом.

Суд приходит к выводу об отсутствии основания для расторжения договора купли-продажи по требованию покупателя.

По встречному иску заявлены требования о взыскании задолженности по договору купли-продажи.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (часть 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Стоимость проданного имущества составила сумма руб., соответственно покупатель должен был оплатить каждому из продавцов по сумма руб.

Последний платеж по договору должен быть произведен ДД.ММ.ГГГГ.

Обязательства покупателем выполнены не в полном объеме, ФИО3 выплачено сумма руб., ФИО1 – сумма руб.

Соответственно с ООО «Аксиомед» подлежит взысканию в пользу ФИО3 сумма руб., ФИО1 – сумма руб.

По встречному иску заявлены требования о взыскании с покупателя неустойки, по день исполнения обязательства по оплате приобретенного имущества.

На основании п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно разъяснению, изложенному в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки либо ее сумма может быть ограничена.

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами.

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

В силу п. 7 договора купли-продажи, в случае нарушения покупателем срока оплаты платежей, указанных в п.3.2 покупатель обязуется уплатить продавцам неустойку в размере 0,2% от неуплаченной в срок суммы задолженности за каждый день просрочки, до момента фактического исполнения обязательства по оплате.

Представителями истцов по встречному иску представлен расчет неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО3 в размере сумма руб., в пользу ФИО1 в размере сумма руб.

Данный расчет проверен и принимается судом.

Суд проводит расчет неустойки на момент принятия судебного решения ДД.ММ.ГГГГ.

Размер неустойки в пользу ФИО3 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составит сумма руб. (сумма,2%), общий размер неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – сумма руб. (сумма+сумма)

Размер неустойки в пользу ФИО1 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составит сумма руб. (сумма,2%), общий размер неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – сумма руб. (сумма+сумма).

Кроме того, неустойку необходимо начислять по день фактической уплаты долга.

По встречному иску заявлено требование об обращении взыскания на заложенное имущество.

На основании части 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В силу пункта 1 статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ) залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства должником, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу статьи 51 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Согласно статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

На основании статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Согласно с пункту 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктами 2, 3, 4 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно п.8 договора купли-продажи, заключенного между сторонами, указанное недвижимое имущество будет находиться в залоге у продавцов с момента государственной регистрации права собственности и государственной регистрации ипотеки, до момента полного исполнения обязательства по договору купли-продажи. После полной оплаты стоимости имущества продавцы обязуются в течение 5 рабочих дней подать в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявление и документы, необходимые для снятия залога с имущества (п.9 договора).

Согласно выпискам из ЕГРН, ООО «Аксиомед» зарегистрировало право собственности на указанное в договоре купли-продажи недвижимое имущество, имеются сведения об ограничениях в отношении всех объектов – ипотека в пользу ФИО3 и ФИО1 (л.д.38-40).

Поскольку ООО «Аксиомед» допущено нарушение денежного обязательства и размер нарушенного обязательства является существенным (превышает 5% от стоимости имущества), а само имущество находится в залоге по неисполненному обязательству, то имеются основания для обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно отчету №, выполненному ООО «Эксперт» (л.д.120-196), стоимость заложенного имущества составляет сумма руб.:

- нежилого здания <данные изъяты> – сумма руб.;

- земельного участка, <данные изъяты> – сумма руб.;

- земельного участка, <данные изъяты> – сумма руб.

Истцы по встречному иску просят определить начальную продажную стоимость всего имущества в размере сумма руб.

Согласно п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Доводы представителя ООО «Аксиомед» о необходимости применения положений п. 3 ст. 340 ГК РФ и установления начальной продажной цены имущества в 21 500 000 руб., отклоняются судом, поскольку стоимость предмета залога (начальная продажная цена) предмета залога при обращении на него взыскания не согласовывалась сторонами.

С учетом рыночной стоимости объектов недвижимости в сумма руб., начальная продажная стоимость должна составлять сумма руб.

Согласно части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

С учетом позиции истцов по встречному иску, суд считает возможным установить начальную продажную стоимость всего имущества в размере сумма руб.

При подаче встречного иска ФИО3 уплатил госпошлину в размере 3 000 руб. и 59 446 руб. (л.д.60,64-65), ФИО1 оплатила госпошлину в размере 3000 руб. и 81 754 руб. (л.д.61-63).

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса РФ, уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено главой 25.3 НК РФ.

С учетом данных обстоятельств на основании пп. 1 п. 1 ст. 333.40 НК РФ возврату подлежит излишне уплаченная государственная пошлина: ФИО3 – 4 887 руб., ФИО1 – 5 257 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судья

решил:

В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью «Аксиомед» к ФИО1, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, отказать.

Встречное исковое заявление ФИО1, ФИО3 удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Аксиомед» в пользу ФИО1 задолженность по договору купли-продажи в размере сумма руб., неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – сумма руб., с продолжением начисления неустойки в размере 0,2% от суммы основного долга за каждый день просрочки по дату фактической уплаты долга.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Аксиомед» в пользу ФИО3 задолженность по договору купли-продажи в размере сумма руб., неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – сумма руб., с продолжением начисления неустойки в размере 0,2% от суммы основного долга за каждый день просрочки по дату фактической уплаты долга.

Обратить взыскание на заложенное имущество по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ:

- земельный участок, <данные изъяты>;

- земельный участок, <данные изъяты> и расположенное на нем здание, <данные изъяты>,

путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость всего имущества в размере сумма руб.

Возвратить ФИО1 излишне уплаченную госпошлину в размере 5 257 руб.

Возвратить ФИО3 излишне уплаченную госпошлину в размере 4 887 руб.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение одного месяца со дня вынесения мотивированного решения, с подачей жалобы через Сухоложский городской суд Свердловской области.

Мотивированное решение изготовлено 12.11.2025.

Судья Сухоложского городского суда

Свердловской области Е.Н. Баркова