Решение по делу № 2-4474/2025 от 26.12.2025 - о признании незаконными действий и ничтожным пункта договора аренды земельного участка.

Дело № 2- 4474/2025

УИД 35RS0010-01-2024-003065-06

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Вологда 26 декабря 2025 года

Вологодский городской суд Вологодской области в составе:

председательствующего судьи Сухановой Е.Н.,

при секретаре Ворониной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации города Вологды и закрытому акционерному обществу «Горстройзаказчик» о признании незаконными действий и ничтожным пункта договора аренды земельного участка,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации города Вологды и закрытому акционерному обществу «Горстройзаказчик» (далее- ЗАО «Горстройзаказчик») о признании незаконными действий Администрации города Вологды по заключению договора № гс о предоставлении в аренду земельного участка для строительства на земельном участке с кадастровым номером № в части установления годового размера арендной платы (пункт 4.3 договора) в сумме 9 957 661 рубль (рыночная стоимость), признании ничтожным пункта 4.3 договора № гс «О предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства» в редакции договора от 18 октября 2023 года в части установления годового размера арендной платы в сумме 9 957 661 рубль (с учетом изменения и увеличения исковых требований на основании статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ)).

В обоснование иска указала, что 31.05.2022 между ней и ООО «Первая инвестиционная компания» заключен договор уступки права требования с переводом долга по договору участия в долевом строительстве № от 25.03.2019 на однокомнатную квартиру <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №. Стоимость квартиры по условиям договора составила 1 522 320 рублей, является окончательной и изменению не подлежит.

Решением Вологодского городского суда Вологодской области от 27.12.2022 в числе прочего за ЗАО «Горстройзаказчик» признано право на предоставление в аренду земельного участка с кадастровым номером № сроком на три года для завершения строительства 10-этажного 571- квартирного жилого дома № по генплану по адресу: <адрес>

В нарушение данного решения суда Администрацией города Вологды был выдан договор аренды с указанием арендной платы в размере рыночной, что возлагает на ФИО1 дополнительные обязанности в части оплаты, существенное увеличение арендной платы используемого для строительства земельного участка нарушает ее права как дольщика, так как приводит к риску незавершения строительства объекта в связи с увеличением расходов на осуществление строительства; увеличение размера арендной платы в отношении земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, находящийся у нее наряду с правом аренды в залоге как у участника долевого строительства, возлагает на нее дополнительные риски и обязанности, увеличивает объем ее обязательств при передаче жилых помещений для погашения требований кредиторов, снижает привлекательность объекта строительства при его передаче иному застройщику при проведении процедуры банкротства застройщика.

Кроме того, истец полагает, что пункт 4.3 договора № гс «О предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства» в редакции договора от 18 октября 2023 года в части установления годового размера арендной платы в сумме 9 957 661 рубль является ничтожным, поскольку размер арендной платы, установленный Администрацией города Вологды в договоре противоречит действующему законодательству пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и решению Вологодской городской Думы от 26.11.2015 № 637. В связи с этим, необоснованное получение Администрацией денежных средств от застройщика в виде арендной платы, свыше установленной законом, нарушает положение о целевом использовании застройщиком денежных средств дольщика, установленное статьей 18 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости») и влечет причинение ей убытков.

Считает, что в действиях Администрации по установлению в договоре размера арендной платы, превышающей законный размер, имеется злоупотребление правом. Истец, будучи участником долевого строительства, как кредитор, имеющий право требования к застройщику передачи ему объекта долевого строительства в составе многоквартирного жилого дома <адрес>, в смысле статьи 3 ГПК РФ имеет охраняемый законом интерес в обеспечении целевого использования денежных средств, привлеченных посредством заключения с ней договора долевого участия в порядке, предусмотренном ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», что предполагает ее право дольщика как кредитора потребовать признания пункта сделки недействительным, поскольку иного средства обеспечить исполнение договора участия в долевом строительстве в виде передачи жилого помещения у нее не имеется.

Определением суда от 11 ноября 2025 года ЗАО «Горстройзаказчик» исключено из третьих лиц и привлечено в дело в качестве соответчика.

В судебном заседании представитель истца по доверенности адвокат Иванова С.А. уточненные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, письменных пояснениях, просила удовлетворить.

Представители ответчика Администрации города Вологды по доверенности ФИО2 и ФИО3 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласились, суду пояснили, что права ФИО1 действиями Администрации города Вологды не нарушаются, поскольку цена договора долевого участия является окончательной, может быть изменена лишь по соглашению сторон. Размер арендной платы 9 957 661 рубль определен независимым оценщиком, оценка проведена на основании муниципального контракта № от 11.05.2023, составлен отчет об оценке №; договор аренды заключен, подписан ЗАО «Горстройзаказчик» без замечаний, прошел процедуру государственной регистрации 23.10.2023; ФИО1 не является стороной договора аренды, договором аренды не нарушаются ее права; с ЗАО «Горстройзаказчик» не заключался договор о комплексном развитии территории жилой застройки; учитывая, что право на предоставление земельного участка в аренду возникло на основании решения суда, оснований для предоставления земельного участка без торгов, предусмотренных ЗК РФ, не имеется, применяется общий порядок определения размера арендной платы, предусмотренный пунктом 2 статьи 39.7 ЗК РФ, то есть по рыночной стоимости с учетом принципов платности и экономической обоснованности; кадастровая стоимость земельного участка составляет 29 771 531 рубль 56 копеек; поскольку многоквартирный дом не построен, право собственности ФИО1 на земельный участок не возникло, изменение цены договора по договору долевого участия в зависимости от размера арендной платы не находится, истцом ФИО1 избран ненадлежащий способ защиты своего права. Просили в иске отказать.

Представитель ответчика ЗАО «Горстройзаказчик» по доверенности ФИО4 суду пояснила, что ЗАО «Горстройзаказчик» поддерживает иск ФИО1, поскольку денежные средства, уплачиваемые застройщиком в счет арендной платы являются средствами дольщика и являются средствами целевого финансирования. Уплата арендной платы сверх установленной законом фактически является нецелевым использованием средств дольщика в нарушение статьи 18 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Дольщик как кредитор застройщика в силу названного закона вправе оспаривать сделку, поскольку уплата аренды в завышенном размере повлечет удорожание строительства, нарушение прав дольщиков, так как уплата аренды в 100 раз выше, установленной законодательством повлечет невозможность выполнения застройщиком благоустройства территории для комфортного проживания жителей многоквартирного дома. Считает, что ФИО1 как дольщик и кредитор застройщика имеет право на осуществление контроля за целевым расходованием ее денежных средств на период строительства. Незаконными действиями Администрации города Вологды нарушаются права ФИО1 и застройщика, злоупотребление правом со стороны ФИО1 не усматривается. ЗАО «Горстройзаказчик» подписало договор аренды в оспариваемой редакции вынуждено, обращалось в Администрацию города Вологды с просьбой о внесении в договор в части установления арендной платы изменений, но получило отказ.

Суд, заслушав представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела доказательства, приходит к следующему.

Между ФИО1 (Участник долевого строительства-2) и ООО «Первая инвестиционная компания» (далее — ООО «ПИК», участник долевого строительства-1) заключен договор от 31.05.2022 уступки прав требования с переводом долга по договору участия в долевом строительстве № от 25.03.2019 (далее - Договор).

Согласно условиям заключенного договора участник долевого строительства -1 уступает участнику долевого строительства-2 свое право требования на получение от ЗАО «Горстройзаказчик» по договору участия в долевом строительстве № от 25.03.2019 однокомнатной квартиры №, расположенной во 2 секции на 10 этаже проектной площадью 34,53 кв.м. (в том числе общей проектной площадью 32,82 кв.м., проектной площадью балкона 1,71 кв.м. с коэффициентом 0,3) в многоквартирном жилом доме <адрес>

Право требования принадлежит Участнику долевого строительства-1 на основании договора участия в долевом строительстве № от 25.03.2019, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области 13.05.2019, номер регистрации №, заключенного между участником долевого строительства-1 и ЗАО «Горстройзаказчик» (пункт 3 Договора).

Участник долевого строительства-2 принимает обязанности и приобретает право требования к ЗАО «Горстройзаказчик» о передаче в собственность Квартиры с момента государственной регистрации договора об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве № от 25.03.2019, заключенного между Участником долевого строительства-1 и участником долевого строительства-2 (пункт 4 Договора).

Государственная регистрация Договора уступки права требования произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области 08.06.2022.

Денежные средства в счет уплаты стоимости объектов строительства внесены ФИО1 в полном объеме 20.07.2022, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №.

Согласно пункту 1.3. Договора участия долевого строительства № от 25.03.2019 предусмотрен срок ввода объекта в эксплуатацию 31.03.2020.

В соответствии с пунктом 1.3.1. передача квартиры Участнику долевого строительства производится не позднее 01.10.2020.

Цена в соответствии с пунктами 2.1, 2.2 договора определена сторонами в сумме 1 522 320 рублей, из расчета 44 000 рублей за один кв. м проектной площади квартиры и определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство квартиры и денежных средств на оплату услуг Застройщика. Стоимость услуг застройщика определяется по окончании строительства как разница между фактическими затратами (включая затраты по технадзору) и объекту и поступлением средств Участников долевого строительства.

Сумма, подлежащая уплате Участником долевого строительства, указанная в пункте 2.1 Договора, в случае оплаты Участником долевого строительства в установленный договором срок, является окончательной, индексации и изменению до конца строительства не подлежит, за исключением обстоятельств, изложенных в пункте 2.5 (в случае увеличения площади или уменьшения площади квартиры после обмера ГП ВО «Вологдатехинвентаризация» или иной уполномоченной организацией) и пункте 3.2.6 Договора (Участник долевого строительства оплачивает Застройщику дополнительные затраты по вводу в эксплуатацию Объекта), оплата цены договора (или ее частей) может быть произведена за Участника долевого строительства третьими лицами, при наличии письменного заявления Участника долевого строительства ( пункт 2.4 договора).

Вступившим в законную силу решением Вологодского городского суда Вологодской области от 27.12.2022 по делу № 2-9896/2022 за ФИО1 признано право собственности на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

За ЗАО «Горстройзаказчик» признано право на предоставление в аренду земельного участка с кадастровым номером № сроком на три года для завершения строительства 10-этажного 571- квартирного жилого дома № по генплану по адресу: <адрес>

Указанным решением установлено, что ЗАО «Горстройзаказчик» на основании заключенного с Департаментом земельных отношений Вологодской области договора аренды от 20.11.2007 № (в редакции дополнительного соглашения № от 25.04.2008, № от 07.10.2008) предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № (предыдущий №) площадью 21 551 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, в центральной части кадастрового квартала, разрешенное использование - для жилищного строительства (разрешенное использование в соответствии с пунктом 1.1 договора – для строительства жилых домов № по генплану застройки). Срок действия указанного договора определен с 20.11.2007 по 23.10.2012; по окончании указанного срока договор аренды возобновлен на неопределенный срок.

В период действия указанного договора аренды и разрешений на строительство, 09.08.2013 Администрацией было произведено перераспределение земельных участков с кадастровыми номерами № и земель, находящихся в государственной собственности, в результате чего образованы земельные участки с кадастровыми номерами №. Земельный участок с кадастровым номером № площадью 21 551 кв. м. был снят с кадастрового учета в связи с образованием земельного участка с кадастровым номером № площадью 21 000 кв.м.

Решением Вологодского городского суда Вологодской области от 23.11.2018 по делу № по иску ЗАО «Горстройзаказчик» признаны недействительными результаты кадастровых работ в отношении вышеуказанных земельных участков. В дальнейшем земельный участок с кадастровым номером №, площадью 21 551 кв.м. был восстановлен на кадастровом учете со статусом «учтенный» с обременением арендой ЗАО «Горстройзаказчик».

29.11.2018 Администрацией г. Вологды принято постановление № о прекращении действия разрешения на строительство от 27.12.2013 №, выданного ЗАО «Горстройзаказчик» на строительство 10-этажного 571-квартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 21 551 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> по причине того, что прекращено право аренды на земельный участок с кадастровым номером №.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 18.04.2019 по делу № А13-21140/2018, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2019, требования ЗАО «Горстройзаказчик» были удовлетворены, постановление № признано недействительным, на Администрацию возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ЗАО «Горстройзаказчик».

Поскольку на момент рассмотрения дела Вологодским городским судом разрешение на строительство от 27.12.2013 не было прекращено или отменено и суд не установил оснований для отказа в продлении срока его действия, судом установлено право застройщика на продление договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительством для завершения его строительства, без проведения торгов, однократно, сроком на три года в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 ЗК РФ, так как ранее такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства на основании приведенных норм.

07.07.2023 Управлением Росреестра по Вологодской области произведена государственная регистрация права собственности ЗАО «Горстройзаказчик» на объект незавершенного строительства.

Во исполнение вступившего в законную силу решения суда от 27.12.2022 ЗАО «Горстройзаказчик» 11.07.2023 обратилось в Администрацию города Вологды с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № сроком на три года для завершения строительства 10-этажного 571- квартирного жилого дома № по генплану по адресу: <адрес>

Распоряжением начальника Департамента имущественных отношений Администрации города Вологды от 24.07.2023 № в удовлетворении заявления отказано на основании пунктов 1, 19 статьи 39.16 ЗК РФ, поскольку с заявлением обратилось лицо, которое в соответствии с действующим законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без торгов, основания предоставления земельного участка без торгов, предусмотренные пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», у заявителя отсутствуют; ЗАО «Горстройзаказчик» не исполнено вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Вологодской области от 25.03.2020 по делу № А13-23564/2019.

Решением Вологодского городского суда Вологодской области от 10.10.2023 по делу № 2а-9705/2023, оставленным без изменения апелляционным определением Вологодского областного суда Вологодской области от 11.03.2024, распоряжение начальника Департамента имущественных отношений Администрации города Вологды от 24.07.2023 № признано незаконным и отменено. В решении указано, что исходя из толкования пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ, на момент обращения в администрацию г. Вологды у ЗАО «Горстройзаказчик» имелись основания для заключения договора аренды, поскольку спорный земельный участок находится в муниципальной собственности, договор аренды ранее был заключен до 1 марта 2015 года, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, администрация не заявляла требование об изъятии этого объекта.

На основании заявления застройщика 18.10.2023 между Администрацией города Вологды (Арендодатель) и ЗАО «Горстройзаказчик» (Арендатор) заключен договор № гс о предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства.

По условиям договора № гс от 18.10.2023 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, для завершения строительства с кадастровым номером № площадью 21 551 кв.м. с местоположением: <адрес>, из земель населенных пунктов с разрешенным использованием «для жилищного строительства», на котором находятся объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами № (трансформаторная подстанция) и № (многоквартирный жилой дом), принадлежащие на праве собственности ЗАО «Горстройзаказчик» и обремененные ипотекой в пользу участников долевого строительства, на срок с 18.10.2023 до 18.10.2026.

В соответствии с условиями договора (пункты 4.1, 4.3) арендная плата начисляется с 18.10.2023, годовой размер арендной платы, применяемой на срок действия договора, установлен в сумме рыночной стоимости арендной платы равной 9 957 661 рубль и определенной независимым оценщиком в соответствии с отчетом об оценке от 12.05.2023 №.7 по состоянию на 11.05.2023.

Земельный участок передан арендатору по акту приема – передачи от 18.10.2023, государственная регистрация аренды произведена Управлением Росреестра по Вологодской области 23.10.2023.

Письмом от 07.11.2023 № в адрес Департамента имущественных отношений Администрации города Вологды ЗАО «Горстройзаказчик» выразило несогласие с установлением арендной платы в размере ее рыночной стоимости со ссылкой на то, что земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки, за весь период, пока общество не могло пользоваться участком, оно вносило арендную плату (всего внесено 41 000 000 рублей), Администрации города Вологды безвозмездно передан самотечный канализационный коллектор стоимостью 4 900 000 рублей, а также указало на вынужденный характер заключения договора аренды в предложенной редакции без подписания протокола разногласий с целью завершения строительства в установленные решением суда срок, оставив за собой право на обращение в суд.

Департаментом имущественных отношений Администрации города Вологды 08.12.2023 ЗАО «Горстройзаказчик» дан ответ об отсутствии оснований для применения при расчете размера арендной платы Порядка определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Вологодской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Вологодской области, утвержденного Постановление Правительства Вологодской области от 01.12.2014 № 1083, а также Порядка определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности городского округа города Вологды, об установлении ставок арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории городского округа города Вологды, утвержденного решением Вологодской городской Думы от 26.11.2015 № 637, поскольку право на заключение договора возникло у общества на основании решения суда, общество не является лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, в связи с чем применению подлежит общий порядок определения арендной платы, предусмотренный пунктом 2 статьи 39.7 ЗК РФ, с учетом действия принципа экономической обоснованности, то есть арендная плата подлежит установлению в размере рыночной стоимости.

Обращаясь с исковыми требованиями, ФИО1 указывает на незаконность определения арендной платы в размере ее рыночной стоимости в нарушение требований земельного законодательства и решения Вологодской городской Думы от 26.11.2015 №, злоупотребление правом Администрацией города Вологды при заключении договора аренды, что является основанием для признания действий Администрации незаконными и ничтожным пункта 4.3 договора аренды от 18.10.2023, ссылаясь на нарушение своих прав как дольщика, причинением убытков вследствие незаконно установленной высокой арендной платы при наличии предусмотренных действующим законодательством оснований для ее установления в размере 0,3 % от кадастровой стоимости участка, которая составляет в соответствии со сведениями Единого государственного реестра прав на недвижимость 29 771 531 рубль 56 копеек, в связи с чем уплаченная ЗАО «Горстройзаказчик» арендная плата, в нарушение требований закона является нецелевым использованием ее денежных средств как дольщика в соответствие со статьей 18 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

При проверке доводов сторон суд приходит к следующему.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон 137- ФЗ).

Положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Предоставление земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, регулируется пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для завершения строительства зданий и сооружений.

Закрытым перечнем оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленным пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункт 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

В силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения названного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.

В данном случае право ЗАО «Горстройзаказчик» на предоставление земельного участка без торгов для завершения строительства 10-этажного 571-квартирного жилого дома № по генплану на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ, как собственника объекта незавершенного строительства, установлено вступившими в законную силу решениями Вологодского городского суда Вологодской области по делу № 2-9896/2023 от 27 декабря 2022 года, которое в силу положений статьи 61 ГПК РФ имеет преюдициальное значение для разрешения настоящего спора.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статей 606, 611 и 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы). Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (абзац первый пункта 1 статьи 424 ГК РФ). В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (абзац второй пункта 1 статьи 424 ГК РФ).

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ).

Пунктами 1 и 3 статьи 65 ЗК РФ установлено, что формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с подпунктами 2, 3 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации, за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности - органом местного самоуправления.

Ранее аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13; далее – постановление Пленума № 73) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Исходя из позиции пункта 19 постановления Пленума № 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Согласно пункту 66 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019 произвольное установление ставок арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, является недопустимым.

Спорный договор аренды был заключен 18.10.2023, то есть после введения в действие Земельного кодекса, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому арендная плата по данному договору является регулируемой, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом местного самоуправления.

Решением Вологодской городской Думы от 26 ноября 2015 года № 637 утвержден Порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Город Вологда», в соответствии с которым при определении размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Город Вологда», применяются ставки арендной платы и коэффициенты для земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории муниципального образования «Город Вологда», утвержденные решением Вологодской городской Думы (пункт 2.2 Порядка).

Ставки арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории муниципального образования «Город Вологда» для земельных участков, предназначенных для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки установлены приложением №2 к указанному выше порядку и составляют 0,3 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Поскольку размер арендной платы по договору регулируется Решением Вологодской городской Думы от 26 ноября 2015 года №, условие пункта 4.3 договора № гс «О предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства» в редакции договора от 18 октября 2023 года в части установления годового размера арендной платы в размере рыночной стоимости в сумме 9 957 661 рубль применению не подлежит.

Исходя из того, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Данная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2022 года № 305-ЭС22-18408.

Из разъяснений, изложенных в пункте 18 постановления Пленума № 73, следует, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

В тех случаях, когда в соответствии с законом торги на право заключения договора аренды не проводились, условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора дополнительно к регулируемой арендной плате платы за право на заключение договора аренды, являются ничтожными.

Таким образом, для тех ситуаций, когда торги на право заключения договора аренды не проводились, плата за право заключения договора аренды должна рассматриваться как часть арендной платы, следовательно, когда арендная плата относится к регулируемым ценам, то взимание платы за право заключения договора будет изменять регулируемую цену.

Из материалов дела следует, что земельный участок предоставляется ЗАО «Горстройзаказчик» Администрацией города Вологды без проведения торгов для завершения строительства, при этом договор аренды земельного участка предусматривает ничтожное условие о взимании с арендатора дополнительно к регулируемой арендной плате платы за право аренды (Определение 3 КСОЮ от 19 января 2022 года № 88-954/2022).

На основании изложенного пункт 4.3 договора аренды от 18.10.2023 № гс о предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства, устанавливающий годовой размер арендной платы, применяемой на срок действия договора, в сумме рыночной стоимости арендной платы равной 9 957 661 рубль и определенный независимым оценщиком в соответствии с отчетом об оценке от 12.05.2023 № по состоянию на 11.05.2023, является ничтожным.

С учетом изложенного доводы ответчика Администрации города Вологды о том, что право на предоставление земельного участка в аренду возникло на основании решения суда, оснований для предоставления земельного участка без торгов, предусмотренных ЗК РФ, не имеется, применяется общий порядок определения размера арендной платы, предусмотренный пунктом 2 статьи 39.7 ЗК РФ, отклоняются судом как необоснованные.

В соответствии с пунктом 3 статьи 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В пункте 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной.

Иск о признании пункта 4.3 договора аренды от 18.10.2023 № гс ничтожным заявлен ФИО1 которая является участником долевого строительства на основании договора от 31.05.2022 уступки прав требования с переводом долга по договору участия в долевом строительстве № от 25.03.2019 заключенного между ФИО1 (Участник долевого строительства-2) и ООО «ПИК» (участник долевого строительства-1), зарегистрированного в соответствии с требованием законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В силу пункта 2 статьи 11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно статье 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Участники строительства и застройщик связаны обязательством, в силу которого застройщик обязался совершить в пользу граждан (кредиторов) определенное действие, а именно, передать им в собственность имущество (подпункт 1 пункта 1 статьи 8, пункты 1 и 2 статьи 307 ГК РФ) в виде жилого помещения.

На основании статьи 18 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» по расчетному счету застройщика могут осуществляться операции по зачислению и списанию денежных средств в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться только в целях установленных данной статьей, в том числе на: строительство (создание) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией; платежи в целях приобретения земельных участков, на которых осуществляется строительство (создание) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в собственность или в аренду, уплаты арендной платы за такие земельные участки ( пункты 1 и 2).

Согласно пункту 3 названной статьи по расчетному счету застройщика не допускается совершение операций, в том числе: операции, связанные с обеспечением исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Сделка, совершенная застройщиком с нарушением требований настоящей статьи, может быть признана судом недействительной по иску застройщика, его учредителя (участника) или кредиторов застройщика, уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, либо Фонда, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об установленных ограничениях. Предполагается, что другая сторона сделки знала об установленных ограничениях в случае, если полное фирменное наименование юридического лица содержит слова «специализированный застройщик» (пункт 9 статьи 18 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»).

Следует отметить, что данный перечень расходов, на которые застройщик может тратить денежные средства участников долевого строительства, носит исчерпывающий характер. Использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства, на иные цели не допускается.

Нецелевым использованием денежных средств признаются направление средств и оплата денежных обязательств в целях, не соответствующих полностью или частично целям, определенным законом, договором (соглашением) либо правовым актом, являющимся основанием для предоставления указанных средств.

Нецелевым использованием денежных средств застройщиком является направление им денежных средств участников долевого строительства в целях, не соответствующих полностью или частично целям, определенным в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

В силу статьи 1103 ГК РФ денежные средства, полученные по недействительной сделке, являются неосновательным обогащением приобретателя.

Таким образом, денежные средства, перечисленные ЗАО «Горстройзаказчик» Администрации города Вологды по договору аренды, превышающие регулируемый размер арендной платы в сумме 89 314,60 рублей (29 771 531,56 х 0,3%), является нецелевым использованием застройщиком денежных средств дольщиков, в том числе истца ФИО1, что, несомненно, является нарушением прав дольщика, поскольку денежные средства перечисленные дольщиками застройщику до завершения строительства дома не переходят в собственность застройщика, а принадлежат дольщикам и не могут быть направлены на уплату аренды земельного участка в размере сверх установленного законодательством. Суд признает действия Администрации города Вологды недобросовестными, поскольку в нарушение земельного законодательства, ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», Решения Вологодской городской Думы от 26 ноября 2015 года № Администрация города Вологды установила размер арендной платы, который повлек нецелевое использование ЗАО «Горстройзаказчик» денежных средств дольщиков, в том числе ФИО1

Доказательств целевого использования денежных средств ответчиками ЗАО «Горстройзаказчик» и Администрацией города Вологды суду не представлено.

Доводы ответчика Администрации города Вологды о том, что права ФИО1 договором аренды не нарушены, ею выбран ненадлежащий способ защиты, ФИО1 должна защищать свои права в рамках ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», отклоняются судом.

Статьей 18 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусмотрено право дольщика как кредитора застройщика оспаривать сделки, заключенные застройщиком с нарушением правил о целевом использовании денежных средств дольщика.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В целях реализации указанного выше правового принципа абзацем 1 пункта 1 статьи 10 ГК РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Исходя из смысла приведенных правовых норм, с учетом их толкования, под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Истец ФИО1, будучи участником долевого строительства, как кредитор, имеющий право требования к застройщику передачи ему объекта долевого строительства в составе конкретного многоквартирного жилого дома на территории, освоенной для целей жилищного строительства, то есть на получение от застройщика жилого помещения, в смысле статьи 3 ГПК РФ имеет охраняемый законом интерес в обеспечении целевого использования денежных средств, привлеченных посредством заключения с ним договора долевого участия в порядке, предусмотренном ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Кроме того, согласно пункту 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 года, исходя из положений статей 309, 310 ГК РФ, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и об определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца как участника долевого строительства на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем).

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 ГК РФ).На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Решением Вологодского городского суда Вологодской области от 27.12.2022 за ФИО1 признано право собственности на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Таким образом, ФИО1 с момента вступления в силу названного решения является не только дольщиком, но и долевым собственником с ЗАО «Горстройзаказчик» на объект незавершенного строительством.

В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

Пунктом 3 данной статьи установлено, что если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено названным Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 ЗК РФ.

Учитывая вышеизложенное, договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких собственников объектов недвижимости или помещений, расположенных на этом земельном участке, так и одного из них. Поэтому для заключения такого договора не требуется представлять заявления от всех собственников названных объектов.

Договор № гс о предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства заключен 18.10.2023 между Администрацией города Вологды (Арендодатель) и ЗАО «Горстройзаказчик» (Арендатор), вместе с тем ФИО1 как долевой собственник на объект незавершенного строительством имеет потенциальную возможность вступить в него на стороне арендатора, а поэтому имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Принимая во внимание изложенное, требования ФИО1 к Администрации города Вологды и ЗАО «Горстройзаказчик» о признании ничтожным пункта 4.3 договора № гс «О предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства» в редакции договора от 18 октября 2023 года в части установления годового размера арендной платы в сумме 9 957 661 рубль подлежат удовлетворению.

Вместе с тем оснований для удовлетворения требований ФИО1 о признании незаконными действий Администрации города Вологды по заключению договора № гс о предоставлении в аренду земельного участка для строительства на земельном участке с кадастровым номером № в части установления годового размера арендной платы (пункт 4.3 договора) в сумме 9 957 661 рубль (рыночная стоимость), суд не находит, так как они являются тождественными и излишне заявленными.

Руководствуясь статьями 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к Администрации города Вологды и закрытому акционерному обществу «Горстройзаказчик» удовлетворить частично.

Признать ничтожным пункт 4.3 договора № гс «О предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства» в редакции договора от 18 октября 2023 года в части установления годового размера арендной платы в сумме 9 957 661 рубль.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Суханова Е.Н.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 21 января 2026 года