Решение по делу № 02-1735/2022(02-8068/2021)~М-6335/2021 от 05.09.2022 | Савеловский районный суд (Город Москва)

Категория дела О взыскании денежных средств в виде компенсации Гражданское Отклонено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Ответчик в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала. Как следует из материалов дела, 27 апреля 2021 г. между истцом (Покупатель) и ответчиком (Продавец) был заключен договор задатка

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Как следует из пояснений ответчика, с которыми суд соглашается, ГПЗУ не является документом обязательным для заключения договора купли-продажи уже введенного в эксплуатацию объекта недвижимости. Вместе с тем, ответчиком был

Резолютивная частьитоговое решение суда

В удовлетворении исковых требований <ФИО> к <ФИО> о взыскании денежных средств, в счет оплаченного аванса, взыскании расходов по госпошлине, - отказать в полном объеме.

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

Решение

Именем Российской Федерации

05 сентября 2022 года адрес

Савеловский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Соломатиной О.В., при секретаре фио, с участием представителя истца и ответчика, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1735/22 по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, в счет оплаченного аванса, взыскании расходов по госпошлине,

Установил:

Истец обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчику, мотивируя свои требования тем, что 27 апреля 2021 г. между истцом (Покупатель) и ответчиком (Продавец) был заключен договор задатка в адрес. Согласно предмету Договора Покупатель в подтверждение своих намерений купить и в обеспечение своих обязательств по исполнению выдает, а Продавец в подтверждение своих намерений и в обеспечение обязательств продать принимает задаток в размере сумма за принадлежащее ему на праве собственности следующее недвижимое имущество:

- земельный участок с кадастровым номером №50:11:0050112:2248, площадью 367 кв.м., расположенного по адресу: адрес, адрес, западнее адрес, имеющего категорию земли - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для дачного строительства, для ведения гражданами садоводства и огородничества;

- дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №50:11:0050112:2248, площадью 208,6 кв.м., расположенного по адресу: адрес, адрес, западнее адрес, с кадастровым номером №50:11:0050112:2516.

Сделка по взаимному согласию сторон должна была быть проведена в срок не позднее 15 июня 2021 г. (п. 1.5. Договора). До заключения основного договора купли - продажи недвижимого имущества, согласно разделу 2 Договора, Продавец обязуется подготовить все необходимые справки и документы, необходимые для отчуждения (продажи) вышеуказанного недвижимого имущества. В момент подписания Договора от агента Продавца Покупателю были переданы копии документов на недвижимое имущество, а именно: копия паспорта продавца; копия выписки из ЕГРН на объекты; копия технического паспорта на жилое строение (дача) (без данных по перепланировке) и копия дизайн проекта дома). При визуальном осмотре объектов недвижимости, после подписания Договора, у Покупателя возникли сомнения в том, что представленные Продавцом документы не отображают реального положения дел с объектами недвижимости. 04 июня 2021 г. в адрес Продавца было направлено письмо-запрос от 01 июня 2021 г. (получено Продавцом 04 июня 2021 г.) из содержания которого следовало, что в связи с возникшей необходимостью, Покупателем будут задействованы заемные средства ПАО РОСБАНК на приобретение недвижимого имущества, который в свою очередь желал бы ознакомится с полным цветом документов, а также в подтверждение намерений заключить в будущем договор купли-продажи Покупатель просил Продавца не позднее 15 июня 2021 г. предоставить следующие документы:

-градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 50:11:0050112:2248;

-документ, подтверждающий законность, перепланировки в доме с кадастровым номером 50:11:0050112:2516 и документ, подтверждающий внесение, гос. регистрацию указанных вменений;

-документ, технический план на жилой дом, оформленный в соответствии с требованием закона;

-документы подключения к инженерным сетям и ввода их в эксплуатацию;

-документы на скважину и на соответствие питьевой воды требованиям санитарных норм от Управления Роспотребнадзора по адрес;

-договор на обслуживание дома;

-документ, подтверждающий постановку на кадастровый учет характерных точек координат жилого дома с кадастровым номером №50:11:0050112:2516 (согласно данным публичной кадастровой палаты у дома отсутствуют характерные точки координат, что делает невозможным привязку его к земельному участку с №50:11:0050112:2248).

-документ, подтверждающий смену вида разрешенного использования земельного участка для дачного строительства на индивидуальное жилищное строительство в целях приведения в соответствие в правовом смысле местонахождения жилого дома на земельном участке, предназначенном для такого строительства, во избежание неблагоприятных последствий после совершения сделки у покупателя.

Также Покупатель просил согласовать проведение строительно-технической экспертизы для установления отсутствия скрытых недостатков. В связи с таким запросом Покупатель просил увеличить срок проведения сделки. В своем ответе Продавец отказался предоставить запрашиваемые документы, сделав вывод о том, что запрашиваемые документы необязательны для ознакомления Покупателем, также Продавец проигнорировал просьбу увеличить срок проведения сделки. 14 июня 2021 г. Покупатель письменно сообщил и обосновал необходимость, и важность испрашиваемых документов. Поскольку стоимость объектов недвижимости высокая (сумма). Покупателю необходимо было удостовериться в отсутствии проблем с указанными объектами недвижимости, так как возможная необходимость после совершения сделки заниматься оформлением и приведением в соответствии с законом документации по объектам, неся при этом дополнительные затраты, Покупателя не устраивала. Отказ предоставить документы, Покупателем был расценен как отказ от сделки по инициативе Продавца. Уплаченная Истцом Ответчице денежная сумма является задатком и никто из участников обязательства не направил предложение заключить основной договор, не учел положений пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. По смыслу указанной правовой нормы, ненаправление оферты одной из сторон предварительного договора другой стороне с целью заключить основной договор не является противоправным поведением. Соответственно виновности Истца в незаключении основного договора и возложении на него негативных последствий не основан на законе, а сумма задатка подлежит возврату плательщику задатка.

Истец с учетом уточненных требований просит суд взыскать с ФИО2 сумму в размере сумма и сумму государственной пошлины сумма.

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя по доверенности фио, который уточненные исковые требования поддержал.

Ответчик в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему выводу.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

В соответствии со статьей 329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Исходя из пункта 1 статьи 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В пункте 4 статьи 380 ГК РФ законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В силу статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (пункт 2).

Из содержания изложенных норм права следует, что задаток является способом исполнения обязательства по заключенному договору. Поэтому, задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается, поскольку обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке, является акцессорным (дополнительным) и, следовательно, оно производно и зависимо от основного (обеспечиваемого задатком) обязательства, может существовать лишь при условии действия основного обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу ст. 429 ГПК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как следует из материалов дела, 27 апреля 2021 г. между истцом (Покупатель) и ответчиком (Продавец) был заключен договор задатка в адрес.

Согласно предмету Договора Покупатель в подтверждение своих намерений купить и в обеспечение своих обязательств по исполнению выдает, а Продавец в подтверждение своих намерений и в обеспечение обязательств продать принимает задаток в размере сумма за принадлежащее ему на праве собственности следующее недвижимое имущество:

Сделка по взаимному согласию сторон должна была быть проведена в срок не позднее 15 июня 2021 г. (п. 1.5. Договора).

Как следует из положений гражданского законодательства, в отличие от аванса задаток обеспечивает исполнение договора, поскольку в случае неисполнения, за которое ответственна одна из сторон, задаток остается у получателя или возвращается плательщику в двойном размере - в зависимости от того, какая сторона является ответственной за неисполнение договора (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Альтернативы между задатком и авансом в предварительном договоре у сторон, заключающих предварительный договор, нет, так как аванс по предварительному договору вносить нельзя, поскольку обязанность оплатить товар или услугу возникает только по основному договору. Можно внести лишь задаток и только для того, чтобы обеспечить обязательство заключить основной договор на условиях, указанных в предварительном договоре (п. 4 ст. 380 ГК РФ).

Как следует из материалов дела между сторонами заключено соглашение о задатке, исходя из которого покупатель вносит задаток в размере сумма, 15.06.2021 в 11-00 (если стороны не согласуют иную дату и время) прибывает в отделение ПАО «Сбербанк России» по адресу: адрес, подписывает основной договор и вносит денежные средства в размере стоимости имущества, а продавец обязуется подготовить необходимые документы и справки, явился в согласованное время и место, указанное ранее, подписать основной договор и принять денежные средства. Таким образом, у продавца и покупателя возникли определенные таким договором обязанности, которые расцениваются в силу положений п. 2 ст. 380 ГК РФ, как обязанности по соглашению о задатке.

Как следует из доводов искового заявления, в момент подписания Договора от агента Продавца Покупателю были переданы копии документов на недвижимое имущество, а именно: копия паспорта продавца; копия выписки из ЕГРН на объекты; копия технического паспорта на жилое строение (дача) (без данных по перепланировке) и копия дизайн проекта дома). При визуальном осмотре объектов недвижимости, после подписания Договора, у Покупателя возникли сомнения в том, что представленные Продавцом документы не отображают реального положения дел с объектами недвижимости. 04 июня 2021 г. в адрес Продавца было направлено письмо-запрос от 01 июня 2021 г. (получено Продавцом 04 июня 2021 г.) из содержания которого следовало, что в связи с возникшей необходимостью, Покупателем будут задействованы заемные средства ПАО РОСБАНК на приобретение недвижимого имущества, который в свою очередь желал бы ознакомится с полным цветом документов, а также в подтверждение намерений заключить в будущем договор купли-продажи Покупатель просил Продавца не позднее 15 июня 2021 г. предоставить следующие документы:

-градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 50:11:0050112:2248;

-документ, технический план на жилой дом, оформленный в соответствии с требованием закона;

-документы подключения к инженерным сетям и ввода их в эксплуатацию;

-договор на обслуживание дома;

Также как следует из доводов искового заявления, продавец умолчал о следующих проблемах, а именно:

-отсутствие постановки на кадастровый учет характерных точек координат жилого дома с кадастровым номером 50:11:0050112:2516 (согласно данным публичной кадастровой карты у дома отсутствуют характерные точки координат, что делает невозможным привязку его к земельному участку с кадастровым номером 50:11. 0050112:2248);

-отсутствие технического плана на жилой дом, оформленный в соответствии с требованиями закона, на основании которого внесены сведения/изменения в ЕГРН по планировке объекта;

-отсутствие разрешения о смене вида разрешенного использования земельного участка для дачного строительства на индивидуальное жилищное строительство в целях приведения в соответствие в правовом смысле местонахождения жилого дома на земельном участке, предназначенном для такого строительства;

-отсутствие градостроительного плана на земельный участок с кадастровым номером 50:11:0050112:2248.

Также Покупатель просил согласовать проведение строительно-технической экспертизы для установления отсутствия скрытых недостатков.

В связи с таким запросом Покупатель просил увеличить срок проведения сделки.

В своем ответе Продавец отказался предоставить запрашиваемые документы, сделав вывод о том, что запрашиваемые документы необязательны для ознакомления Покупателем, также Продавец проигнорировал просьбу увеличить срок проведения сделки.

14 июня 2021 г. Покупатель письменно сообщил и обосновал необходимость, и важность испрашиваемых документов. Поскольку стоимость объектов недвижимости высокая (сумма), покупателю необходимо было удостовериться в отсутствии проблем с указанными объектами недвижимости, так как возможная необходимость после совершения сделки заниматься оформлением и приведением в соответствии с законом документации по объектам, неся при этом дополнительные затраты, Покупателя не устраивала.

Отказ предоставить документы, Покупателем был расценен как отказ от сделки по инициативе Продавца.

Суд оценивая данные доводы истца, не может с ними согласиться по следующим основаниям.

Договор о задатке был подписан сторонами 27.04.2021 года.

Из пункта п. 6.1 договора задатка следует, что покупатель удовлетворен качеством и состоянием покупаемого недвижимого имущества, которое установлено путем наружного осмотра на месте до заключения настоящего договора и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил бы продавец.

Таким образом, истец до заключения договора задатка не был лишен возможности более подробно ознакомиться с технической документацией на дом, пригласить специалистов для его осмотра, и в случае несогласия с чем-либо, отказаться от заключения договора.

В силу ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Доводы истца о не предоставлении ответчиком дополнительных документов на недвижимость, сами по себе не свидетельствуют о том, что сделка не совершена вследствие нарушения продавцом своих обязательств по соглашению, уклонения продавца от заключения договора купли-продажи либо невозможности заключения договора купли-продажи объекта по обстоятельствам, связанным с продавцом, поскольку все необходимые документы для заключения сделки ответчиком истцу были представлены, действия ответчика по исполнению обязанностей по Соглашению о задатке не могут быть квалифицированы как уклонение либо отказ от их исполнения.

Также заслуживают внимания доводы ответчика, что сделка не заключена по причине отказа покупателя в связи с отсутствием у него денежных средств на приобретение недвижимости, что не оспаривалось истцом, при этом, факт предоставления истцу копий документов на недвижимое имущество, а именно: копия паспорта продавца; копия выписки из ЕГРН на объекты; копия технического паспорта на жилое строение (дача) и копия дизайн проекта дома, не свидетельствует о каких-либо нарушениях со стороны ответчика.

Требования о предоставлении документа, подтверждающего законность перепланировки не применимо для индивидуальных жилых домов. Доказательств проведения перепланировки истцом не представлено.

Технический план дома ранее был предоставлен истцу, а также направлен повторно после обращения.

Подключение дома к инженерным сетям, подтверждаются заключенными договорами электро- и газоснабжения, которые также были переданы истцу. В доме также имеется центральное водоснабжение, в связи с чем скважина отсутствует.

Ответчик также является членом созданного в коттеджном адрес «Европа 1», которое осуществляет управление общей инфраструктурой поселка, в связи, с чем договор на обслуживание дома отсутствует.

Документ, подтверждающий постановку на кадастровый учет характерных точек координат жилого дома также не является обязательным требованием действующего законодательства для заключения договора купли-продажи.

В настоящее время Законом № 218-ФЗ 13.07.2015г. «О государственной регистрации недвижимости», не предусмотрены основания для приостановления государственной регистрации прав на земельные участки в связи с отсутствием в ЕГРН сведений о координатах характерных точек как самих земельных участок, так и расположенных на них объектах недвижимости. Действующее законодательство также не содержит ограничения на совершение сделок с земельными участками и жилыми домами, сведения о которых содержатся в ЕГРН, но границы которых не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Указанная процедура может быть осуществлена в любой момент времени как старым, так и новым собственником Дома. Условия о том, что по соглашению сторон данная процедура должны быть проведена Ответчиком до момента заключения основного договора в соглашении о задатке не предусмотрено.

Также суд учитывает, что документ, подтверждающий смену вида разрешенного использования земельного участка с дачного строительства на индивидуальное жилищное строительство не мог быть представлен ответчиков, поскольку смена разрешенного использования земельного участка не производилась, о чем имеются сведения в выписке из ЕГРН.

Суд полагает, что отказ от заключения договора купли-продажи по обстоятельствам нарушения продавцом срока предоставления дополнительных документов по сделке, отсутствие которых не обуславливает невозможность заключения договора купли-продажи, является злоупотреблением правом со стороны истца.

Доказательств необходимости предоставления запрашиваемых документов по требованию банка с целью предоставления ипотечного кредита истцом не представлено.

Таким образом, обязательства по заключенному сторонами предварительному договору купли-продажи прекратились по истечении согласованного срока на основании п. 6 ст. 429 ГК РФ.

Освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Как указано выше, покупатель не представил доказательств того, что продавец сообщил недостоверные сведения об объекте недвижимости, согласованном в договоре задатка, и не представил доказательств вины продавца в неисполнении обеспеченного задатком обязательства по заключению основного договора купли-продажи.

Поскольку стороны не заключили основной договор по вине покупателя, который необоснованно уклонился от предложения продавца заключить основной договор купли-продажи, уплаченная покупателем сумма задатка подлежит оставлению у продавца.

Учитывая изложенное выше, оценивая доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требований истца не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, в счет оплаченного аванса, взыскании расходов по госпошлине, - отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Савеловский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья

Решение принято судом в окончательной форме 07 ноября 2022 года.

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →