УИД 61OS0000-01-2023-000016-21
Дело №3а-42/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
15 июня 2023 г. г.Ростов-на-Дону
Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «КАДР» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «КАДР» (далее - ООО «КАДР», Общество), в лице представителя по доверенности ФИО1, обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором указывает, что арендует земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 3 908 кв.м, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для размещения центра оптово-розничной торговли, строительство центра оптово-розничной торговли, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка. Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Кадастровая стоимость участка по состоянию на 30 ноября 2021 г. составляет 20 069 573,08 руб., что превышает его рыночную стоимость, установленную в размере 11 180 788 руб. на указанную дату в отчете оценщика №640/08-2022 от 24 августа 2022 г. ООО «КАДР» обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, однако, решением Комиссии от 6 декабря 2022 г. №11-30/2022-207 заявление было отклонено. Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 30 ноября 2021 г.
Представитель административного истца ФИО1, действующая по доверенности, в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения надлежаще уведомлена. В поступившем заявлении просит удовлетворить требования ООО «КАДР» согласно выводам заключения судебной экспертизы №26/2023 от 26 мая 2023 г. и рассмотреть дело в отсутствие административного истца.
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, Публично-правовая компания «Роскадастр», в качестве заинтересованного лица привлечен Комитет по управлению имуществом г.Таганрога.
Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом. ФИО2, действующий в интересах Правительства Ростовской области по доверенности, направил заявление, в котором указал, что Правительство Ростовской области не возражает против установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере, установленном повторной судебной экспертизой, а также просит возложить оплату судебных расходов на административного истца.
Представитель филиала ППК «Роскадастр» по Ростовской области ФИО6, действующая по доверенности, в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствии представителя административного ответчика, поддержала позицию, изложенную в письменном отзыве.
В письменном отзыве филиала ППК «Роскадастр» по Ростовской области указано, в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с площадью 3 908 кв.м, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для размещения центра оптово-розничной торговли, строительство центра оптово-розничной торговли, который поставлен на государственный кадастровый учет 19 августа 2010 г. В ЕГРН содержится актуальная запись от 13 января 2015 г. об ограничении прав и обременениях в виде аренды в пользу ООО «КАДР». На земельном участке расположено нежилое здание, центр оптово-розничной торговли, площадью 6 503,9 кв.м, сведения о правообладателе в ЕГРН отсутствуют. В соответствии с постановлением Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области от 11 ноября 2022 г. №П-7 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков» 13 января 2023 г. в ЕГРН внесена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 17 197 740,2 руб., установленная по состоянию на 1 января 2022 г. В связи с чем, оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 20 069 573,08 руб., определенная по состоянию на 30 ноября 2021 г. в порядке статьи 24.19 Закона №135-Ф3 стала архивной.
Представитель Комитета по управлению имуществом г.Таганрога в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен.
Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, об отложении судебного заседания не ходатайствовали, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.
Исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) по состоянию на 30 ноября 2021 г.
На основании его положений осуществлялось оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков до 1 января 2023 г., поскольку 29 декабря 2022 г. Правительством Ростовской области принято постановление №1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ» (вступило в силу 30 декабря 2022 г.), которым предписано с 1 января 2023 г. перейти к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке) для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.
Установлено, что Общество в лице своего представителя обращалось 9 ноября 2022 г. в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Управлении Росреестра по Ростовской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.
Решением от 6 декабря 2022 г. № 11-30/2022-207 Комиссия по рассмотрению споров отклонила указанное заявление.
Учитывая то обстоятельство, что административный истец обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости до 1 января 2023 г. (даты начала применения на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Закона о кадастровой оценке), административное дело подлежит разрешению в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.
В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях предусмотренных статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Судом установлено, что ООО «КАДР» является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 3 908 кв.м, категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для размещения центра оптово-розничной торговли, строительство центра оптово-розничной торговли, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка. Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Указанное подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости и договором аренды №14-439 от 14 октября 2014 г.
В соответствии с положениями, содержащимися в абзаце 1 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).
Абзацем 6 пункта 6 данного Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. №28 разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Согласно пункту 3.4 договора №14-439 размер арендной платы зависит от размера кадастровой стоимости участка.
Таким образом, административный истец вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.
Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 30 ноября 2021 г. в размере 20 069 573,08 руб.
Административный истец, считая кадастровую стоимость спорного земельного участка завышенной, представил отчет об оценке от 24 августа 2022 г. №640/008-2022 оценщика ФИО3, в соответствии с которым рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 30 ноября 2021 г. составляет 11 180 788 руб.
Административный истец обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Ростовской области, которая своим решением от 6 декабря 2022 г. № 11-30/2022-207 отклонила заявление Общества.
В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка судом по ходатайству Правительства Ростовской области, оспорившего обоснованность отчета об оценке, была назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению экспертизы ООО Оценочная компания «Золотая цифра» от 22 марта 2023 г. №119, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 30 ноября 2021 г. составляет 19 212 000 руб.
Административный истец возражал против вывода эксперта. Сомнения в обоснованности заключения №119, изложенные в возражениях представителем административного истца не были устранены в полном объеме письменными и устными пояснениями эксперта ФИО5
Определением Ростовского областного суда от 5 мая 2023 г. по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» ФИО4
В заключении повторной судебной экспертизы №26/2023 от 26 мая 2023 г. эксперт ФИО4 сделала вывод о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на дату оценки 30 ноября 2021 г. в сумме 16 097 000 руб.
Оценивая заключение №119 от 22 марта 2023 г. суд отмечает, что эксперт ФИО5 применяя метод сравнения продаж, при подборе аналогов и расчете корректировки отнесла объект оценки к территориальной зоне – центр деловой активности, объекты-аналоги выбраны из иных территориальных зон.
Выбор объектов аналогов, в силу действующего законодательства относится к компетенции эксперта. Вместе с тем, ни в представленных письменных, ни в устных пояснениях, данных в судебном заседании 4, 5 мая 2023 г., эксперт не устранила возникшие сомнения относительно обоснованности отнесения объекта исследования и объектов - аналогов к указанным в заключении территориальным зонам, определения в соответствии с этим размеров корректировки на местоположение.
Оценивая повторную судебную экспертизу №26/2023 от 26 мая 2023 г. по правилам статьи 168 КАС РФ, суд учитывает, что экспертное исследование рыночной стоимости спорного объекта в полной мере соответствует требованиям предъявляемым к нему статьей 82 КАС РФ, проведено лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.
Возражения, замечания на заключение повторной экспертизы лицами, участвующими в деле, не представлены. Указанное экспертное заключение административный истец просит положить в основу решения при определении рыночной стоимости участка.
Эксперт ФИО4 установила, что объект с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Таганрога расположен в территориальной зоне «ОД1 - зона размещения объектов общественного, делового и коммерческого назначения», относится к классу земель «земельные участки под офисно-торговую застройку».
При составлении заключения №26/2023 судебным экспертом проведен анализ местоположения, рынка земельных участков в г.Таганроге, определен сегмент рынка, к которому принадлежит спорный земельный участок – «земельные участки под коммерческое строительство с возможным (разрешенным) видом использования – торговое назначение», проанализированы фактические данные о ценах в сегменте рынка, к которому относится оцениваемый участок.
Для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с объектом исследования. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.
В качестве объектов-аналогов эксперт отобрала три объекта, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта по дате предложения, местоположению, размеру, функциональному назначению, обеспеченности коммуникациями. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов, состав аналогов, использованный в заключении, суд признает экономически обоснованным.
По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы были применены корректировки на различия между ценами предложения и сделок (скидка на торг), период между датами сделок (предложений) и оценки, местоположение в пределах города (территориальные зоны), площадь, инженерные коммуникации (таблица 14). При введении корректировки на местоположение объект исследования отнесен к территориальной зоне – многоквартирная жилая застройка.
Применение каждой из корректировок, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом в заключении и сомнений у суда не вызывают. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.
В заключении содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок. Примененные экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы. Объективный вывод дает исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.
Суд находит, что заключение экспертизы №26/2023 является убедительным, данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено, выводы эксперта ФИО4, по сравнению с выводами изложенными в заключении экспертизы №119, суд признает наиболее аргументированными, основанными на более полном и глубоком анализе рынка.
С учетом изложенного суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенный в заключении повторной судебной экспертизы №26/2023 от 26 мая 2023 г. и считает возможным положить его в основу своего решения о пересмотре архивной кадастровой стоимости земельного участка, установив ее равной рыночной в размере 16 097 000 руб.
В данном случае отчет об оценке от 24 августа 2022 г. №640/008-2022 не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости земельного участка, поскольку результат экспертизы свидетельствует, что отчет был поставлен под сомнение обоснованно.
Суд принимает во внимание, что в ЕГРН внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости в соответствии с постановлением Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области от 11 ноября 2022 г. №П-7 и кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 30 ноября 2021 г. приобрела архивный статус. Результаты оспоренной кадастровой стоимости подлежали применению с 1 декабря 2021 г. по 31 декабря 2022 г.
Рассматривая вопрос о распределении судебных расходов, суд исходит из следующего.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).
Удовлетворение административного иска сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости находящегося в его пользовании объекта недвижимости, в соответствие с рыночной стоимостью определенной с учетом индивидуальных характеристик. Решение по делу не обусловлено совершением административными ответчиками незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении ее показателей в реестр недвижимости. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость земельного участка, административными ответчиками не оспаривались.
Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и архивной кадастровой стоимостью объекта недвижимости составляет 19,79 %. Данная разница сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости, основания для возмещения понесенных истцом в связи с обращением в суд и рассмотрением настоящего дела расходов, возложения судебных расходов на административных ответчиков, отсутствуют.
Судебные расходы, в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. №28 и с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. №20-П, должны быть возложены в полном объеме на административного истца.
ООО Оценочная компания «Золотая цифра» представило в суд счет на оплату стоимости проведенной экспертизы в размере 42 937,20 руб. и ее финансово-экономическое обоснование.
ООО «ЦЭО «МИНЕЛЬ»» представило финансово-экономическое обоснование стоимости проведения повторной судебной экспертизы в сумме 36 000 руб.
Разница в выводах экспертов о величине рыночной стоимости спорного объекта обусловлена различным определением территориальных зон объекта исследования, подбором экспертами различных аналогов. Выбор, использованный экспертом ФИО4, признан судом наиболее обоснованным.
При указанных обстоятельствах, тот факт, что в основу решения суда положено экспертное заключение ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ», не является основанием для отказа в оплате услуг ООО Оценочная компания «Золотая цифра».
Размер оплаты определен обоими экспертными учреждениями с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названные суммы находятся в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249, 293 КАС РФ, суд
решил:
пересмотреть архивную кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 3 908 кв.м, категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для размещения центра оптово-розничной торговли, строительство центра оптово-розничной торговли, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка. Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, применявшуюся с 1 декабря 2021 г. по 31 декабря 2022 г., установив ее по состоянию на 30 ноября 2021 г., равной рыночной в размере 16 097 000 рублей.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «КАДР» в пользу общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания «Золотая цифра» 42 937,20 рублей в счет оплаты расходов за проведенную экспертизу.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «КАДР» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» 36 000 рублей в счет оплаты расходов за проведенную экспертизу.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.
Судья О.В. Журба