Решение по делу № 2-585/2025 от 23.12.2025 - о нечинении препятствий в пользовании земельными участками, признании зарегистрированных обременений земельных участков в виде аренды отсутствующими, по встречному иску <ФИО> к АО «Северский Донец» о признании зарегистрированных обременений земельных участков в виде аренды отсутствующими, признании договора аренды земельного участка незаключенным.

Каменский районный суд (Ростовская область)

Категория дела О нечинении препятствий в пользовании земельным участком Гражданское Удовлетворено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

АО «Северский Донец» обратилось в суд с иском к <ФИО>, <ФИО> о нечинении препятствий в пользовании земельными участками, признании зарегистрированных обременений земельных участков в виде аренды отсутствующими. В обоснование

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

В судебном заседании представители АО «Северский Донец» - <ФИО>, <ФИО> первоначальные исковые требования поддержали, просили их удовлетворить, ссылаясь на доводы, указанные в первоначальном исковом заявлении

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Резолютивная частьитоговое решение суда

Исковые требования АО «Северский Донец» к <ФИО>, <ФИО> о нечинении препятствий в пользовании земельными участками, признании зарегистрированных обременений земельных участков в виде аренды отсутствующими, - удовлетворить.

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

Дело № 2-585/2025

УИД - 61RS0036-01-2025-000185-38

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 декабря 2025 года Каменский районный суд Ростовской области в составе судьи Курилова А.Е.,

при секретаре Луговсковой Н.С.,

с участием представителей истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) АО «Северский Донец» - ФИО1, ФИО2,

истца по встречному иску (ответчика по первоначальному иску) ФИО4, его представителей – адвокатов Мироновой Ж.А., Шумаева Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Северский Донец» к ФИО4, ФИО5 о нечинении препятствий в пользовании земельными участками, признании зарегистрированных обременений земельных участков в виде аренды отсутствующими, по встречному иску ФИО4 к АО «Северский Донец» о признании зарегистрированных обременений земельных участков в виде аренды отсутствующими, признании договора аренды земельного участка незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

АО «Северский Донец» обратилось в суд с иском к ФИО4, ФИО5 о нечинении препятствий в пользовании земельными участками, признании зарегистрированных обременений земельных участков в виде аренды отсутствующими. В обоснование иска истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между участниками долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> №№, пастбище №№, № (арендодатели) и АО «Северский Донец» (ранее ЗАО «Северский Донец», арендатор) был заключен договор аренды указанного земельного участка. Данный договор аренды был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации - № В соответствии с п. 2 данного договора аренды, настоящий договор заключен сроком на 13 лет и вступает в силу с момента его регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию. В соответствии с п. 3 данного договора аренды, если за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора ни одна из сторон не изъявит желания расторгнуть или изменить условия договора, он считается заключенным на новый срок на тех же условиях. Таким образом, условиями данного договора аренды было предусмотрено автоматическое продление договора по истечении указанного в нем срока, на 13 лет без заключения дополнительного соглашения, при отсутствии заявления одной из сторон о его расторжении. Указанным договором был определен момент начала течения срока договора аренды – дата его государственной регистрации. Таким образом, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ был заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Срок для подачи возражений относительно продления срока действия договора истек ДД.ММ.ГГГГ (за три месяца до истечения срока действия договора). В установленный договором срок, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ, никто из арендодателей (участников долевой собственности на земельный участок) не заявлял о своем желании расторгнуть или изменить условия данного договора аренды. Учитывая, что ни одна из сторон не заявила о своем намерении прекратить действие договора аренды после окончания его первоначального срока, то договор является срочным и согласно пункту 3 договора автоматически был продлен на 13 лет, то есть до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ был проведен государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: <адрес>, <адрес> пашня р.у. №, пастбище р.у. №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства. Также ДД.ММ.ГГГГ был проведен государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: <адрес>, <адрес> пашня р.у. №, пастбище р.у. №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства. Данные земельные участки с кадастровыми номерами № были образованы в соответствии со ст.ст. 13, 13.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» путем выдела принадлежащих ФИО6 2/253 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № доли принадлежала ФИО6 в порядке приватизации земель сельскохозяйственного назначения, и 1/253 доли принадлежала ФИО6 в порядке наследования после смерти наследодателя ФИО15). Таким образом, указанные земельные участки были образованы из исходного земельного участка с кадастровым номером № обремененного арендой в пользу АО «Северский Донец» на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, в соответствии со ст. 11.8. Земельного кодекса РФ, АО «Северский Донец» является арендатором вновь образованных земельных участков на условиях договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, то есть сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Выдел земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок основанием для прекращения договора аренды данного земельного участка не является.

В ДД.ММ.ГГГГ году указанные земельные участки с кадастровыми номерами № по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрел ответчик ФИО4, право собственности которого было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ. Переход права собственности на указанные земельные участки к ответчику ФИО4 также не является основанием для прекращения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Соглашение о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 или ФИО4 и АО «Северский Донец» не заключалось.

Однако, АО «Северский Донец» были получены выписки из Единого государственного реестра недвижимости, согласно которым земельный участок с кадастровым номером № в настоящее время обременен арендой в пользу ответчика ФИО5 на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО4, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации - №, а земельный участок с кадастровым номером № также обременен арендой в пользу ответчика ФИО5 на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО4, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации - №.

Учитывая, что земельные участки с кадастровыми номерами № ранее были переданы в аренду АО «Северский Донец», договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ является действующим, условия данного договора аренды фактически выполняются, АО «Северский Донец» выплачивало арендную плату, возврат земельного участка арендатором арендодателю не производился, то передача земельный участков в аренду ответчику ФИО5 противоречит положениям ст.ст. 606, 607 Гражданского Кодекса РФ. Заключенные между ответчиком ФИО4 и ФИО5 договоры аренды спорных земельных участков нарушают права владения и пользования АО «Северский Донец» по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. На указанных земельных участках ответчиком ФИО5 самовольно были проведены сельскохозяйственные работы по обработке участков и подготовки их к посевным работам.

В соответствии с п. 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 Гражданского Кодекса РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки. По правилам статьи 398 Гражданского Кодекса РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Законодателем определено, что в подобном случае, тот арендатор, кто получил участок во владение, сохраняет за собой право, а другой арендатор имеет право требовать от арендодателя возмещения убытков.

Таким образом, ФИО5 не обладает правом на получение указанных земельных участков с кадастровыми номерами № в пользование и владение, так как данные земельные участки ранее уже были переданы во владение и пользование АО «Северский Донец», договор аренды с АО «Северский Донец» был заключен раньше, чем договоры аренды с ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ, в силу чего право аренды сохраняется за первоначальным арендатором АО «Северский Донец». Действия ответчика ФИО5 по самовольному занятию земельных участков и самовольной их обработке нарушают права и законные интересы АО «Северский Донец» по владению и пользованию земельными участками в соответствии с условиями договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ, и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

В соответствии с п. 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», право АО «Северский Донец» не может быть защищено посредством предъявления специальных исков о признании договора аренды недействительным или незаключенным, о расторжении договора, и нарушенное право подлежит защите путем предъявления иска о признании обременений в виде аренды в пользу ответчика ФИО5 отсутствующим.

На основании изложенного, АО «Северский Донец» просит суд:

- обязать ответчика ФИО5 не чинить препятствий АО «Северский Донец» в пользовании земельным участком с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, <адрес>, пашня р.у №, пастбище р.у. №, и земельным участком с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, <адрес> пашня р.у. №, пастбище р.у. №, в соответствии с договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированным в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации - №

- признать зарегистрированное обременение прав и обременение объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером № в виде аренды, зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: № в пользу ФИО5 на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, отсутствующим;

- взыскать с ответчиков судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 20000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в сумме 50000 рублей.

ФИО4 обратился в суд со встречным иском к АО «Северский Донец» о признании зарегистрированных обременений земельных участков в виде аренды отсутствующими, признании договора аренды земельного участка незаключенным. В обоснование встречного иска ФИО4 указал, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, <адрес> пашня р.у. №, пастбище р.у. №, а также земельный участок с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, <адрес>», пашня р.у. №, пастбище р.у. №. Данные земельные участки он приобрел на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у ФИО6. На момент приобретения указанные земельные участки были свободны от прав третьих лиц, зарегистрированных ограничений прав или обременений земельных участков установлено не было. Данные земельные участки были образованы в счет выдела принадлежащей ФИО6 доли в размере 2/253 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> участки №№, №, пастбище №№, № Выдел данных земельных участков в счет земельных долей, принадлежащих ФИО6, был произведен с согласия АО «Северский Донец». ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 в адрес АО «Северский Донец» было направлено уведомление об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, который был заключен сроком на 13 лет, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ, в отношении данного земельного участка было наложено обременение (запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, срок ограничения прав и обременения объекта не определен). Данное уведомление ДД.ММ.ГГГГ было получено АО «Северский Донец». Учитывая то, что на момент направления уведомления истек срок действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, обременений в отношении вновь образованных земельных участков не было, договор от ДД.ММ.ГГГГ считается расторгнутым в одностороннем порядке по истечении трех месяцев с момента вручения указанного уведомления. Таким образом, договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ считается расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ (по истечению трех месяцев с момента вручения уведомления о его расторжении). С момента получения уведомления от ФИО6 - ДД.ММ.ГГГГ, от АО «Северский Донец» возражений относительно прекращения действия договора аренды из условий договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № не поступало. С момента образования указанных земельных участков с кадастровыми номерами № каких-либо договоров между ФИО6 и АО «Северский Донец» не заключалось. В связи с отсутствием ограничений прав и обременений в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № и № между ним, т.е. ФИО4, и ФИО5 были заключены договоры аренды от ДД.ММ.ГГГГ указанных земельных участков сроком на три года. Договоры аренды от ДД.ММ.ГГГГ указанных земельных участков были зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ. Однако, АО «Северский Донец» обратилось в регистрационный орган с заявлениями о государственной регистрации ограничений прав и обременения объекта недвижимости в отношении указанных земельных участков с кадастровыми номерами № на основании первоначального договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. На основании поданных АО «Северский Донец» заявлений на указанные земельные участки были зарегистрированы ограничения прав и обременение объекта недвижимости в виде аренды «с ДД.ММ.ГГГГ на срок 13 лет, по истечении срока договор продлен на новый срок на тех же условиях». В отношении земельного участка с кадастровым номером № указанное ограничения прав и обременение объекта недвижимости в виде аренды было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, номер записи - №, а в отношении земельного участка с кадастровым номером № указанное ограничения прав и обременение объекта недвижимости в виде аренды было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, номер записи - №. Однако, как указано договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ был расторгнут, в связи с чем, установленные ограничения в виде аренды в пользу АО «Северский Донец» нарушают его права как законного владельца земельных участков.

Кроме того, подписи от имени первоначального собственника земельных участков ФИО6, имеющиеся в договоре аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и ведомости на выдачу арендной платы, отличаются от ее подписей, имеющихся в договорах купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных с ним, т.е. ФИО4, в связи с чем, подпись от имени ФИО6 в договоре аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ выполнена не ФИО6, а иным лицом.

На основании изложенного, с учетом дополнения заявленных исковых требований при производстве по делу, истец по встречному иску ФИО4 окончательно просит суд:

- признать договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным;

- признать зарегистрированное обременение прав и обременение объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером № в виде аренды, зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации - № в пользу АО «Северский Донец», основание государственной регистрации - договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ, отсутствующим;

В судебном заседании представители АО «Северский Донец» - ФИО1, ФИО2 первоначальные исковые требования поддержали, просили их удовлетворить, ссылаясь на доводы, указанные в первоначальном исковом заявлении, возражали против удовлетворения встречного иска, ссылаясь на то, что предоставленное суду уведомление от ДД.ММ.ГГГГ от имени ФИО6 об отказе от договора аренды земельного участка, является ненадлежащим доказательством по делу, оригинал данного уведомления истцом по встречному иску суду не предоставлен. АО «Северский Донец» данное уведомление не получало. Подпись в данном уведомлении директору АО «Северский Донец» И.А.А. не принадлежит. Дата, указанная в данном уведомлении – ДД.ММ.ГГГГ, а также указанная в данном уведомлении дата его получения – ДД.ММ.ГГГГ не соответствуют дате образования земельных участков с кадастровыми номерами № в результате их выдела в счет принадлежащей ФИО6 доли в праве общей долевой собственности. Указанные земельные участки были образованы и поставлены на государственный кадастровый учет только ДД.ММ.ГГГГ, таким образом, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ указанные земельные участки еще не были образованы и поставлены на государственный кадастровый учет. Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ не исключается регистрация нескольких договоров аренды в отношении одного объекта недвижимости. Учитывая, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ до настоящего времени является действующим, земельный участок был передан АО «Северский Донец» ранее чем ответчику ФИО5, то оснований для удовлетворения встречного иска не имеется. Ответчик ФИО4 при заключении с ФИО6 договоров купли-продажи земельных участков и заключении договоров аренды с ФИО5 знал о наличии действующего договора аренды от 31.01.2006 года, заключенного с АО «Северский Донец». Кроме того, истцом по встречному иску ФИО4 пропущен срок исковой давности по требованиям о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, просили применить последствия пропуска срока исковой давности по данному требованию.

В судебном заседании истец по встречному иску (ответчик по первоначальному иску) ФИО4 встречные исковые требования поддержал, в удовлетворении первоначальных исковых требований АО «Северский Донец» просил отказать, суду пояснил, что на момент приобретения им у ФИО6 земельных участков в собственность и на момент заключения договоров аренды данных земельных участков с ФИО5 зарегистрированных обременений данных земельных участков в виде аренды не имелось.

В судебном заседании представители истца по встречному иску (ответчика по первоначальному иску) ФИО4 – адвокаты Миронова Ж.А., Шумаев Е.Ю. встречные исковые требования ФИО4 поддержали, в удовлетворении первоначальных исковых требований АО «Северский Донец» просили отказать, ссылаясь на доводы, указанные во встречном иске, суду пояснили, что подпись от имени ФИО6 в договоре аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 не принадлежит, в связи с чем, данный договор является незаключенным, на момент заключения ФИО4 договоров аренды с ФИО5 зарегистрированных обременений в виде аренды в отношении земельных участков не было, действия АО «Северский Донец» по последующей регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ являются недобросовестными.

В судебное заседание ответчик по первоначальному иску ФИО5 не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом согласно телефонограмме, о причинах неявки суду не сообщил, об отложении судебного заседания не ходатайствовал. Согласно ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено без его участия.

При производстве по делу в судебном заседании третье лицо по делу ФИО6 суду пояснила, что ранее она являлась собственником долей в праве долевой собственности на земельный участок, одна из долей принадлежала ее отцу, другая доля принадлежала ей. В ДД.ММ.ГГГГ году она стала наследником доли принадлежащей ее отцу. Ей было известно, что данные доли находились в аренде АО «Северский Донец». В договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ имеется подпись ее отца, подписи от ее имени в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ и доверенности на представителя ей не принадлежат. Подтверждает, что начиная с ДД.ММ.ГГГГ год, она лично получала от АО «Северский Донец» арендную плату за земельные участки. Ранее арендную плату за долю, принадлежащую отцу, а также за долю, принадлежащую ей, получал ее отец. В ДД.ММ.ГГГГ году она выделила свои доли в праве долевой собственности, после чего продала выделенные земельные участки ФИО4 При выделе земельных участков в счет земельных долей она получила согласие от АО «Северский Донец». При заключении договоров купли-продажи земельных участков с ФИО7 ее земельные участки находились в аренде АО «Северский Донец», об этом она говорила покупателю ФИО4 Покупатель ФИО4 знал, что земельные участки находятся в аренде АО «Северский Донец». В уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ об отказе от договора аренды имеется ее подпись, однако данное уведомление она лично в АО «Северский Донец» не подавала. Данное уведомление об отказе от договора аренды оформлял покупатель ФИО4, говорил, что необходимо оформить данный документ. Данный документ предъявлялся ей ФИО4, она его подписала. Оригинал данного уведомления после того как она его подписала, остался у ФИО4 У нее оригинал данного документа отсутствует. Фактические обстоятельства обращения ФИО4 с данным уведомлением в АО «Северский Донец» ей не известны.

В судебное заседание представители третьих лиц по делу: Управления Росреестра по Ростовской области, ППК «Роскадастр» в лице филиала по Ростовской области не явились, о времени и месте судебного заседания извещены, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении судебного заседания не ходатайствовали. Согласно ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено без участия представителей указанных третьих лиц по делу.

В судебном заседании свидетель И.А.А. суду показал, что ранее он являлся директором АО «Северский Донец». Подпись в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ об отказе от договора аренды земельного участка, ему не принадлежит. К нему не обращался кто-либо с указанным уведомлением об отказе от договора аренды земельного участка. Земельные участки, ранее принадлежащие ФИО6, находились в аренде АО «Северский Донец».

В судебном заседании свидетель И.А.А. суду показала, что ее мама – И.А.А. являлась собственником долей в праве долевой собственности на земельный участок, подпись в списке дольщиков в договоре аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ее маме не принадлежит, однако арендную плату в виде зерна и масла за паи она получала, последний раз получили зерно в 2024 году, арендную плату получали ежегодно от АО «Северский Донец».

В судебном заседании свидетель И.А.А. суду показала, что ни она, ни ее родители К-вы не заключали договоры аренды земельных участков с АО «Северский Донец», однако получали от АО «Северский Донец» арендную плату в виде ячменя и пшеницы с момента образования АО «Северский Донец» и до 2024 года.

В судебном заседании свидетель И.А.А. суду показал, что с 1989 года и по 1994 год он работал в колхозе «Северский Донец», имущественный пай не выдавался, выдавался земельный пай 16 га. Данная земельная доля была передана в аренду колхозу «Северский Донец». На собрании собственников земельных участков он не присутствовал, своего согласия на передачу доли в АО «Северский Донец» он не давал. Он получал арендную плату за аренду земельного участка с момента выдела доли и до 2024 года включительно, однако договор аренды он не подписывал.

В судебном заседании свидетель И.А.А. суду показал, что он работал в колхозе «Северский Донец» с 1992 года. В 2006 году договор аренды земельного участка он не заключал, доверенность на заключение договора аренды не подписывал. Его земельную долю использует АО «Северский Донец», от которого он получал арендную плату зерном. В настоящее время он заключил с АО «Северский Донец» договор аренды принадлежащего ему земельного участка.

В судебном заседании свидетель ФИО13 суду показала, что она в 1992 -1993 г.г. работала в колхозе «Северский Донец», им выдали земельные участки, и выдавалась арендная плата за паи. Заключался ли договор аренды ей не известно.

В судебном заседании свидетель И.А.А. суду показал, что доверенность на заключение и регистрацию договора аренды земельного участка его мама не выдавала, однако она получала арендную плату зерном.

В судебном заседании свидетель И.А.А. суду показал, что в списке дольщиков и в списке лиц, выдавших доверенность на регистрацию договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ имеется подпись, которая не принадлежит его отцу, получал ли отец арендную плату ему не известно, но знает, что в 2024 году АО «Северский Донец» выплатил арендную плату.

В судебном заседании свидетель И.А.А. суду показал, что ему не известно, заключала ли его мама С.Н.И. договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, но зерно получала.

В судебном заседании свидетель И.А.А. суду показал, что в 1992 году он работал в колхозе «Северский Донец», договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ он не подписывал.

Суд, выслушав представителей истца по первоначальному иску, истца по встречному иску, его представителей, третье лицо по делу, показания допрошенных в судебном заседании свидетелей, изучив и исследовав предоставленные суду доказательства в их совокупности, считает необходимым первоначальные исковые требования АО «Северский Донец» удовлетворить, а в удовлетворении встречных исковых требований ФИО4 отказать по следующим основаниям.

Согласно ст. 22 Земельного кодекса РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 609 Гражданского кодекса РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Статьей 617 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии с ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между участниками общей долевой собственности (всего <данные изъяты> собственников), в том числе, ФИО15 и ФИО6, и ЗАО «Северский Донец» (в настоящее время АО «Северский Донец») был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> участки №№, №, пастбище №№, №

Данный договор аренды был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации - №

В соответствии с п. 2 данного договора аренды, настоящий договор заключен сроком на 13 лет и вступает в силу с момента его регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию.

В соответствии с п. 3 данного договора аренды, если за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора ни одна из сторон не изъявит желания расторгнуть или изменить условия договора, он считается заключенным на новый срок на тех же условиях.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, из указанного договора аренды следует, что он заключен на срок 13 лет с момента его государственной регистрации, то есть с ДД.ММ.ГГГГ и по ДД.ММ.ГГГГ, а если за три месяца до истечения срока действия договора ни одна из сторон не изъявит желания расторгнуть или изменить условия договора, то он считается заключенным на новый срок на тех же условиях.

Из материалов дела следует и сторонами по существу не оспаривается, что после истечения срока указанного договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, то есть после ДД.ММ.ГГГГ арендатор АО «Северский Донец» фактически продолжил пользоваться на условиях аренды указанным земельным участком, а в срок три месяца до истечения срока действия договора со стороны арендодателей каких-либо заявлений о расторжении или изменении условий договора не поступало.

Указанные обстоятельства также подтверждаются пояснениями третьего лица по делу ФИО6, которая суду пояснила, что она, начиная с ДД.ММ.ГГГГ год, фактически получала от АО «Северский Донец» арендную плату, в срок до ДД.ММ.ГГГГ с какими-либо заявлениями относительно прекращения арендный отношений к АО «Северский Донец», она не обращалась.

Факт того, что АО «Северский Донец» фактически продолжил пользоваться земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, также подтверждается предоставленными суду ведомостями на получение арендной платы, сведениями об оплате земельного налога.

Как указано, в соответствии с п. 3 договора аренды, если за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора ни одна из сторон не изъявит желания расторгнуть или изменить условия договора, он считается заключенным на новый срок на тех же условиях.

Таким образом, учитывая, что после истечения срока договора ни одна из сторон не изъявила желания расторгнуть или изменить условия договора, то на основании п. 3 договора, данный договор аренды считается продленным на новый срок на тех же условиях, то есть на 13 лет. Фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям первоначального договора от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе в части срока договора аренды.

Как указано, согласно ч. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 за 2020 год, в силу п. 2 ст. 25, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ, п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

Согласно п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 года № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при продлении договора аренды, заключенного на определенный срок, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды.

Таким образом, поскольку первоначальный договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ подлежал государственной регистрации, так как был заключен на срок более одного года, то и новый договор аренды также требовал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был более одного года.

Согласно ответу Управления Росреестра по Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ на запрос суда, по истечении срока договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ, стороны не обращались с заявлением о государственной регистрации нового договора аренды. Данное обстоятельство истцом по первоначальному иску АО «Северский Донец» также не оспаривается.

Таким образом, договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ по истечении первоначального срока его действия, на новый 13-летний срок зарегистрирован не был.

Однако, отсутствие государственной регистрации указанного договора аренды на новый срок (13 лет) не свидетельствует о том, что данный договор не был заключен.

Согласно ч. 3 ст. 432 Гражданского кодекса РФ, сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 года № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК Российской Федерации подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить среди прочего из следующего: если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК Российской Федерации).

Таким образом, после ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что арендные правоотношения между сторонами договора аренды фактически были продолжены, АО «Северский Донец» фактически пользовался земельным участком и выплачивал арендную плату, то договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ считается продленным, и в соответствии с п. 3 договора считается действующим на новый срок (13 лет), а отсутствие регистрации нового договора не свидетельствует о том, что данный договор не был заключен.

Из материалов дела следует, что ФИО6 являлась собственником 2/253 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № (Единое землепользование). 1/253 доли принадлежала ФИО6 в порядке приватизации земель сельскохозяйственного назначения, и 1/253 доли принадлежала ФИО6 в порядке наследования после смерти наследодателя ФИО15 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок с кадастровым номером № (Единое землепользование).

Согласно ст. 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Также из материалов дела следует, что ФИО6 на основании ст. 13 указанного Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в соответствии с межевым планом от ДД.ММ.ГГГГ был осуществлен выдел двух земельных участков в счет принадлежащих ей 2/253 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № (Единое землепользование).

В результате данного выдела были образованы земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: <адрес>, <адрес> пашня р.у. №, пастбище р.у. №, и земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: <адрес>, <адрес> пашня р.у. №, пастбище р.у. №.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости, указанные земельные участки с кадастровыми номерами № были образованы и поставлены на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с ч. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов.

Согласно п. 31 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № ДД.ММ.ГГГГ год, ранее заключенный договор аренды земельного участка не подлежит прекращению ввиду выделения части этого участка участниками общей долевой собственности, выразившими согласие на его заключение. Одновременно с регистрацией права собственности на выделенный участок регистратор обязан внести запись в ЕГРН об обременении вновь образованного земельного участка правом аренды.

Таким образом, учитывая, что земельные участки с кадастровыми номерами № были образованы из исходного земельного участка с кадастровым номером №, обремененного арендой в пользу АО «Северский Донец» на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, то в соответствии со ст. 11.8. Земельного кодекса РФ, указанные земельные участки после их выдела в счет земельных долей, принадлежащих ФИО6, также находились в аренде АО «Северский Донец».

Их материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 как продавцом и ФИО4 как покупателем был заключен договор купли-продажи указанных земельных участков с кадастровыми номерами №. Право собственности ФИО4 на указанные земельные участки было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Также ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО5 были заключены договоры аренды указанных земельных участков с кадастровыми номерами № сроком на три года. Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером № зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, № записи – № Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером № зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости также ДД.ММ.ГГГГ, № записи – №

Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ АО «Северский Донец» обратилось в территориальный отдел Управления Росреестра по Ростовской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости было зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде аренды в пользу АО «Северский Донец» в отношении земельного участка с кадастровым номером №, номер государственной регистрации - № основание государственной регистрации - договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ, срок, на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости - «с ДД.ММ.ГГГГ срок: 13 лет, по истечении срока договор продлен на новый срок на тех же условиях».

Также ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости было зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде аренды в пользу АО «Северский Донец» в отношении земельного участка с кадастровым номером №, номер государственной регистрации - № основание государственной регистрации - договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ, срок, на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости - «с ДД.ММ.ГГГГ срок: 13 лет, по истечении срока договор продлен на новый срок на тех же условиях».

Таким образом, в настоящее время в Едином государственном реестре недвижимости в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № зарегистрированы ограничения прав и обременение объекта недвижимости в виде аренды как в пользу ФИО5, так и в пользу АО «Северский Донец».

Согласно п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 433 Гражданского Кодекса РФ, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Согласно ч. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Согласно п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 года № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи.

Вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ). Согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выражает согласие и на сохранение обязательственных отношений по договору аренды.

Как указано на момент приобретения ответчиком ФИО4 земельных участков с кадастровыми номерами № у продавца ФИО6 запись в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ в пользу АО «Северский Донец» отсутствовала.

Однако, в соответствии с указанными разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ юридическое значение по делу имеет факт осведомленности покупателя ФИО4 о наличии арендных отношений между прежним собственником ФИО6 и АО «Северский Донец» в отношении приобретенных им земельных участков с кадастровыми номерами №

Из материалов дела следует, что приобретателю указанных земельных участков ФИО4 было известно о наличии таких отношений.

Как пояснила в судебном заседании третье лицо по делу ФИО6, при заключении договоров купли-продажи земельных участков с ФИО7 ее земельные участки находились в аренде АО «Северский Донец», об этом она говорила покупателю ФИО4 Покупатель ФИО4 знал, что земельные участки находятся в аренде АО «Северский Донец». В уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ об отказе от договора аренды имеется ее подпись, однако данное уведомление она лично в АО «Северский Донец» не подавала. Данное уведомление об отказе от договора аренды оформлял покупатель ФИО4, говорил, что необходимо оформить данный документ. Данный документ предъявлялся ей ФИО4, она его подписала. Оригинал данного уведомления после того как она его подписала, остался у ФИО4

Представителем истца по встречному иску ФИО4 суду предоставлена копия указанного уведомления от ДД.ММ.ГГГГ об одностороннем отказе от договора аренды, в котором указано о наличии действующего договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между собственниками земельного участка и АО «Северский Донец». Данное уведомление предоставлено суду именно стороной истца по встречному иску ФИО4

Предоставление истцом по встречному иску ФИО4 копии указанного уведомления, с учетом пояснений третьего лица по делу ФИО6, свидетельствует о том, что покупатель ФИО4 в момент приобретения указанных земельных участков знал о наличии арендных правоотношений между ФИО6 и АО «Северский Донец», в связи с чем, переход к нему права собственности на указанные земельные участки не повлек прекращения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Копия данного уведомления от ДД.ММ.ГГГГ об отказе от договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ предоставлена стороной истца по встречному иску ФИО4 в обоснование своих доводов о том, что договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ считается расторгнутым в одностороннем порядке по истечении трех месяцев с момент вручения АО «Северский Донец» данного уведомления.

Однако, в данной части суд критически относится к указанному уведомлению как доказательству расторжения в одностороннем порядке договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

В указанном уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ содержаться сведения о выделенных ФИО6 земельных участках с кадастровыми номерами №. Однако, согласно выписками из Единого государственного реестра недвижимости, данные земельные участки образованы и поставлены на государственный кадастровый учет только ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ указанные земельные участки еще не были образованы и поставлены на государственный кадастровый учет.

Как указано, в настоящее время в Едином государственном реестре недвижимости в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № зарегистрированы ограничения прав и обременение объекта недвижимости в виде аренды как в пользу арендатора ФИО5, так и в пользу арендатора АО «Северский Донец».

До настоящего времени указанные записи об ограничении прав и обременении объектов недвижимости в виде аренды как в пользу арендатора ФИО5, так и в пользу арендатора АО «Северский Донец» являются действующими.

В соответствии с п. 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего.

Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

При этом, Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 13 указанного Постановления от 17.11.2011 года № 73 также указал, что судам необходимо учитывать, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.

Согласно ст. 398 Гражданского кодекса РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

В пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 за 2019 год разъяснено, что наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества не влечет недействительность этих сделок. В случае заключения арендодателем нескольких договоров аренды с разными арендаторами по поводу одного имущества в целом, действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине того, что ранее она была в целом передана другому арендатору, - требовать возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки. Это означает, что наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет недействительность этих сделок, такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами.

Таким образом, учитывая, что земельные участки с кадастровыми номерами № ранее были переданы в аренду АО «Северский Донец», договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ заключен с АО «Северский Донец» ранее чем договоры аренды от ДД.ММ.ГГГГ с арендатором ФИО5, арендатор АО «Северский Донец» вступил во владение и пользование данными земельными участками ранее чем арендатор ФИО5, на момент приобретения ответчиком ФИО4 указанных земельных участков условия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ фактически выполнялись, АО «Северский Донец» фактически пользовалось земельными участками и выплачивало арендную плату, то на основании ст. 398 Гражданского Кодекса РФ и п. 13 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, АО «Северский Донец» имеет преимущественное право на пользование указанными земельными участками на условиях договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Как указано, согласно п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 за 2019 год, наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества не влечет недействительность этих сделок.

Таким образом, учитывая, наличие в Едином государственном реестре нескольких записей об аренде в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № в пользу различных арендаторов, при этом наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества не влечет их недействительность, то надлежащим способом защиты нарушенного АО «Северский Донец» права являются заявленные им требования о признании зарегистрированных ограничений прав и обременений указанных земельных участков в виде аренды в пользу ФИО5 отсутствующими.

По указанным основаниям суд считает, что первоначальные исковые требования АО «Северский Донец» о признании зарегистрированных ограничений прав и обременений объектов недвижимости – земельных участков с кадастровыми номерами № в виде аренды в пользу ФИО5 отсутствующими подлежат удовлетворению, а в удовлетворении встречных исковых требований ФИО4 о признании отсутствующими зарегистрированных ограничений прав и обременений указанных земельных участков в виде аренды в пользу АО «Северский Донец», следует отказать.

Согласно ст. 60 Земельного кодекса РФ, действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

При этом, согласно ст. 305 Гражданского кодекса РФ, права, предусмотренные ст. 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

В соответствии с п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее. В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Как пояснил в судебном заседании ответчик ФИО4, в настоящее время ответчик ФИО5 осуществляет сельскохозяйственные работы на земельных участках.

Таким образом, учитывая, что земельные участки с кадастровыми номерами № ранее уже были переданы во владение и пользование АО «Северский Донец», право аренды сохраняется за первоначальным арендатором АО «Северский Донец», а действия ответчика ФИО5 по занятию земельных участков нарушают права и законные интересы первоначального арендатора АО «Северский Донец» по владению и пользованию земельными участками, то исковые требования АО «Северский Донец» об обязании ответчика ФИО5 не чинить препятствий в пользовании указанными земельными участками также подлежат удовлетворению.

В своих встречных исковых требованиях ФИО4 просит суд признать договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, ссылаясь на то, что подпись в данном договоре, выполненная от имени ФИО6, ей не принадлежит.

Однако, каких-либо достаточных, относимых и допустимых доказательств указанных обстоятельств суду не предоставлено.

По ходатайству представителей истца по встречному иску ФИО4 судом была назначена судебная почерковедческая экспертиза, на разрешение которой перед экспертом, в том числе, были поставлены вопросы:

1) Кем, ФИО6 или другим лицом выполнена подпись от ее имени, расположенная в строке № на странице 26 Списка дольщиков ЗАО «Северский Донец», который является Приложением № к договору аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ?

2) Кем, ФИО6 или другим лицом выполнена подпись от ее имени, расположенная в строке № на странице 26 Списка дольщиков ЗАО «Северский Донец», доверивших представлять интересы в учреждении юстиции, кадастровой палате, который является приложением к доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной представителю ФИО3?

Производство судебной почерковедческой экспертизы было поручено экспертам ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ.

Согласно выводам заключения судебной почерковедческой экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, ответить на вопрос кем ФИО6 или другим лицом выполнена подпись от ее имени в четвертой сверху графе напротив строки № странице 26 оригинала списка дольщиков ЗАО «Северский Донец», который является Приложением № к договору аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ, не представилось возможным.

Также, согласно выводам указанного заключения судебной почерковедческой экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, ответить на вопрос кем ФИО6 или другим лицом выполнена подпись от ее имени, расположенная в четвертой сверху графе напротив строки № страницы 26 оригинала списка дольщиков ЗАО «Северский Донец», доверивших представлять интересы в учреждении юстиции, кадастровой палате, который является приложением к доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, не представилось возможным.

Согласно исследовательской части указанного заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, при оценке результатов сравнительного исследования установлено, что выявленные совпадающие признаки малочисленны, имеют малую идентификационную значимость и при наличии выявленных различающихся признаков не могут быть положены в обоснование положительного (категорического или вероятного) вывода. В отношении же различающихся признаков не удалось установить: являются ли они вариантами признаков подписного почерка ФИО6, не проявившимися в представленном сравнительном материале, либо они свидетельствуют о выполнении исследуемой подписи другим лицом. Отсутствие однозначности в оценке различий не позволило решить вопрос об исполнителе ни в категорической, ни в вероятной форме.

С указанным заключением эксперта суд согласен, выводы эксперта о невозможности ответить на поставленные вопросы являются мотивированными. Доказательств, опровергающих выводы указанного заключения эксперта, суду не предоставлены.

Показания допрошенных в судебном заседании свидетелей свидетелей сами по себе не свидетельствуют о том, что подпись в договоре аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ выполнена не ФИО6, а иным лицом. Показания указанных свидетелей достаточным и самостоятельным основанием для удовлетворения заявленных истцом по встречному иску ФИО4 требований о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, не являются.

Каких-либо иных доказательств в обоснование данных требований истцом по встречному иску ФИО4 суду не предоставлено.

Кроме того, как пояснила в судебном заседании третье лицо по делу ФИО6, она подтверждает, что начиная с ДД.ММ.ГГГГ год, она лично получала от АО «Северский Донец» арендную плату за земельные участки, ранее арендную плату за долю, принадлежащую отцу, а также за долю, принадлежащую ей, получал ее отец ФИО15

Таким образом, учитывая, что договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ после его заключения фактически исполнялся сторонами, арендодатель ФИО6 получала арендную плату, что она не оспаривала в судебном заседании, то оснований для признания данного договора незаключенным по доводам истца по встречному иску, не имеется.

Кроме того, представителем ответчика по первоначальному иску АО «Северский Донец» также заявлено ходатайство о пропуске истцом ФИО4 срока исковой давности по требованию о признании договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ, незаключенным.

Согласно ст. 195 Гражданского кодекса РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ «О противодействии терроризму».

В соответствии со ст. 199 Гражданского кодекса РФ, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Статьей 201 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.

В соответствии с п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», по смыслу статьи 201 ГК РФ переход прав в порядке универсального или сингулярного правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица, переход права собственности на вещь, уступка права требования и пр.), а также передача полномочий одного органа публично-правового образования другому органу не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления.

В этом случае срок исковой давности начинает течь в порядке, установленном статьей 200 ГК РФ, со дня, когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Первоначальному арендодателю земельного участка – ФИО6 было известно о наличии договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с АО «Северский Донец», начиная с 2015 года она лично получала арендную плату за земельные участки, о чем она подтвердила в судебном заседании, в связи с чем, на момент подачи встречного иска последующего собственника земельных участков ФИО4 о признании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, прошло более трех лет с момента когда первоначальный арендодатель мог узнать о нарушении своего права.

При этом, согласно указанным разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ, переход права собственности на земельные участки от ФИО6 к ФИО4 не повлиял на начало течения срока исковой давности по указанному требованию и порядок его исчисления.

В связи с этим, суд считает, что истцом по встречному иску ФИО4 пропущен срок исковой давности по требованию о признании незаключенным договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении данных исковых требований.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ.

Истцом по первоначальному иску понесены расходы по оплате государственной пошлины в сумме 20000 рублей, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

Учитывая, что первоначальные исковые требования АО «Северский Донец» подлежат удовлетворению, то на основании ст. 98 ГПК РФ, с ответчиков ФИО4 и ФИО5 в пользу истца АО «Северский Донец» подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в равных долях, то есть в сумме 10000 рублей с каждого.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования АО «Северский Донец» к ФИО4, ФИО5 о нечинении препятствий в пользовании земельными участками, признании зарегистрированных обременений земельных участков в виде аренды отсутствующими, - удовлетворить.

Обязать ФИО5 не чинить АО «Северский Донец» препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, <адрес> пашня р.у №, пастбище р.у №, а также земельным участком с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, <адрес> пашня р.у №, пастбище р.у №, в соответствии с договором аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать зарегистрированное обременение прав и обременение объекта недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером № местоположение: <адрес>, <адрес> пашня р.у №, пастбище р.у №, в виде аренды в пользу ФИО5 (дата регистрации - ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: № основание государственной регистрации: договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ) отсутствующим.

Признать зарегистрированное обременение прав и обременение объекта недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, <адрес> пашня р.у №, пастбище р.у №, в виде аренды в пользу ФИО5 (дата регистрации - ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: № основание государственной регистрации: договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ) отсутствующим.

Взыскать с ФИО4 в пользу АО «Северский Донец» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 10000 рублей.

Взыскать с ФИО5 в пользу АО «Северский Донец» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 10000 рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО4 к АО «Северский Донец» о признании зарегистрированных обременений земельных участков в виде аренды отсутствующими, признании договора аренды земельного участка незаключенным, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Каменский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 23.12.2025 года.

Судья:

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →