Дело № 3а-30/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20.03.2023 г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе:

председательствующего судьи Лопаткиной Л.А.,

при секретаре судебного заседания Мельник А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Молния Недвижимость» к Министерству имущества Челябинской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Молния Недвижимость» (далее - ООО УК «Молния Недвижимость») обратилось в суд с административным иском к Министерству имущества Челябинской области об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 2563 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 66 282 000 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021.

В обоснование административного иска указано, что нежилое помещение с кадастровым номером № принадлежит административному истцу на праве собственности, утвержденная административным ответчиком кадастровая стоимость в размере 80 670 732 рублей 56 копеек не соответствует его рыночной стоимости, чем нарушает права административного истца, поскольку влечет увеличение налоговых обязательств.

Представитель административного истца ООО УК «Молния Недвижимость» ФИО5 в судебном заседании на удовлетворении административных исковых требований настаивала.

Представители административного ответчика Министерства имущества Челябинской области, заинтересованных лиц Управления Росреестра Челябинской области, ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области», ППК «Роскадастр», ООО «Молл», МИФНС России № 23 по Челябинской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в отсутствие надлежаще извещенных и не явившихся в судебное заседание участвующих в деле лиц.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы административного дела, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований.

Как следует из материалов дела, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) о характеристиках объекта недвижимости ООО УК «Молния Недвижимость» с 25.07.2019 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 2563 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (Т. 1 л.д. 6-8).

Приказом Министерства имущества Челябинской области от 24.11.2021 № 189-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Челябинской области» кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2021 утверждена в размере 80 670 732 рублей 56 копеек. Указанные сведения внесены в ЕГРН 09.01.2022 и применяются с 01.01.2022 (Т. 1 л.д. 5).

Положения части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ) позволяют гражданам, юридическим лицам, а также органам государственной власти, органам местного самоуправления (в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности) оспорить в суде результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают права или обязанности этих лиц.

В соответствии с частью 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце первом пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28) с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 31.05.2022 сведения о кадастровой стоимости в ЕГРН внесены 09.01.2022. Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости подано в суд 22.11.2022, то есть в установленный частью 3 статьи 245 КАС РФ пятилетний срок.

Исходя из преамбулы приказа Министерства имущества Челябинской области от 24.11.2021 № 189-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Челябинской области» данный акт принят на основании статьи 15 Федерального закона № 237-ФЗ, в связи с чем, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости осуществляется по правилам статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ.

В силу части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ в обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке, подготовленный оценщиком ООО «ЦЭО «Церта» ФИО2 от 01.07.2022 №, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2021 определена в размере 66 282 000 рублей (Т. 1 л.д. 56-210).

Не согласившись с заявленными требованиями административный ответчик, выполняя возложенную статьей 62 КАС РФ обязанность, заявил ходатайство о проведении судебной экспертизы по делу.

Определением от 13.12.2022 по ходатайству административного ответчика назначена судебная экспертиза для разрешения вопросов о достоверности представленного административным истцом отчета об оценке, определении рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, проведение которой поручено эксперту ООО «Антей-Эксперт» ФИО3 (Т. 2 л.д. 23-25).

Согласно заключению судебного эксперта ООО «Антей-Эксперт» ФИО3 от 07.03.2023 №, отчет об оценке от 01.07.2022 №, подготовленный оценщиком ООО «ЦЭО «Церта» ФИО2, признан недостоверным, не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки в связи с выявленными ошибками (в том числе методологическими - невычитание стоимости прав на земельные участки в составе единых объектов недвижимости в доходном подходе) и противоречиями. Определена рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2021 в размере 65 933 000 рублей.

Указанные экспертом недостатки в отчете об оценке от 01.07.2022 №, подготовленном оценщиком ООО «ЦЭО «Церта» ФИО2, лицами, участвующими в деле, не оспаривались, их наличие проверено судом, в связи с чем, суд соглашается с выводом судебного эксперта о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Оценивая заключение эксперта, составленного по результатам проведения судебной экспертизы, суд исходит из того, что оно соответствует требованиям федерального законодательства в области оценочной и экспертной деятельности; выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки; приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами; итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов; в заключении экспертом проанализированы объект исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик; принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектом исследования; полученная величина рыночной стоимости объекта исследования соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости на дату оценки; информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждение информации приложены скриншоты предложений.

В рамках исследования эксперт привел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объекта оценки и объектов-аналогов, скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации. Рыночная стоимость объекта исследования определена с учетом индивидуальных характеристик и находится в пределах диапазона рыночных цен соответствующего сегмента рынка коммерческой недвижимости.

Суд также учитывает, что заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы; эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При указанных обстоятельствах, оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ имеющиеся в деле доказательства, суд считает возможным положить в основу решения заключение эксперта ООО «Антей-Эксперт» ФИО3 от 07.03.2023 №.В силу части 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость спорного нежилого помещения существенно превышает его рыночную стоимость на ту же дату, требования административного истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов, подлежат удовлетворению с установлением, кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 65 933 000 рублей.

Согласно части 4 статьи 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 22.11.2022 - дату обращения ООО УК «Молния Недвижимость» с административным исковым заявлением в Челябинский областной суд.

Судебным экспертом ООО «Антей-Эксперт» ФИО3 заявлено ходатайство об оплате стоимости судебной экспертизы в размере 90 000 рублей.

Определением от 13.12.2022 на Министерство имущества Челябинской области возложена обязанность в течение 14 рабочих дней со дня вынесения определения внести на счет Челябинского областного суда денежные средства, подлежащие выплате эксперту, в размере 90 000 рублей. До настоящего времени, указанная обязанность административным ответчиком не исполнена.

По общему правилу в силу части 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107, частью 3 статьи 109 названного кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым в силу статьи 106 названного кодекса отнесены суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, расходы на оплату услуг представителей и другие признанные судом необходимыми расходы.

Эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу (статья 108 КАС РФ). При этом денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, предварительно вносятся на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, счет областного суда стороной, заявившей соответствующую просьбу (статья 109 КАС РФ).

Проверяя конституционность положений статьи 111 КАС РФ применительно к вопросу о возмещении административному истцу судебных расходов, понесенных при рассмотрении административного искового заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, Конституционный Суд Российской Федерации, исходя из того, что даваемые Верховным Судом Российской Федерации разъяснения по вопросам судебной практики с целью устранение неопределенности нормы применительно к конкретной сфере общественных отношений в судебной практике допускают придание тем или иным законоположениям нормативно-правового смысла, влекущего нарушение реализуемых на их основе конституционных прав, в постановлении от 11.07.2017 № 20-П признал положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статей 19 (частей 1 и 2), 35 (частей 1, 2 и 3), 46 (частей 1 и 2), 53, 55 (части 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями – по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, – при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда:

ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости,

и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.

В этом же постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 № 20-П указано, что возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Из материалов дела следует, что кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, установленная в результате очередной массовой кадастровой оценки и утвержденная административным ответчиком, на 18,27% ((80 670 732 рублей 56 копеек – 65 933 000 рублей) * 100% / 80 670 732 рублей 56 копеек) превышает рыночную стоимость, определенную судебным экспертом.

Принимая во внимание приведенные выше положения и разъяснения с учетом приданного им Конституционным Судом Российской Федерации толкования, суд полагает, что допущенное, при установлении кадастровой стоимости земельного участка, расхождение с рыночной стоимостью на ту же дату в 18,27%, по мнению суда, является допустимым расхождением в стоимости объекта недвижимости, связанным с профессиональным усмотрением оценщика и предоставлением ему информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, которые не учитывались при проведении массовой государственной кадастровой оценки, укладывается в приемлемый диапазон отклонений, не является существенной, не свидетельствует о повлекшей нарушение имущественных прав административного истца, как плательщика налога на имущество организаций, рассчитываемого исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, ошибке, допущенной государственным органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах, учитывая допустимое расхождение между кадастровой и рыночной стоимостями нежилого помещения с кадастровым номером №, расходы по проведении судебной экспертизы надлежит взыскать с административного истца ООО УК «Молния Недвижимость» в пользу экспертной организации ООО «Антей-Эксперт».

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 2563 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 65 933 000 рублей по состоянию на 01.01.2021.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 22.11.2022.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Молния Недвижимость» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Антей-Эксперт» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 90 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий Л.А. Лопаткина

Мотивированное решение изготовлено 28.03.2023.