дело № 3а-51/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
07 августа 2023 года г. Элиста
Верховный Суд Республики Калмыкия в составе председательствующего судьи Буджаевой С.А.,
при секретаре Чимидовой Я.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
ФИО1 30 мая 2023 года обратился в суд с указанным административным иском, ссылаясь на то, что является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов, площадью <…> кв.метров с кадастровым номером <…>, с видом разрешенного использования – <…>, расположенного по адресу: <…>.
Приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от <…>№ <…> утвержден результат кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка по состоянию на 01 января 2022 года в размере 2219973,36 рублей, которая значительно превышает его рыночную стоимость и нарушает его права как плательщика арендной платы. Согласно отчету независимого оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости (01 января 2022 года) составляет 769000 рублей. Просит суд установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости 769000 рублей.
В порядке подготовки дела к судебному разбирательству определением суда от 31 мая 2023 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен <…>, с которым заключен договор уступки прав на земельный участок.
В судебное заседание административный истец ФИО1 не явился, представив письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости согласно отчету независимого оценщика ФИО2 в размере 769000 рублей, выразил несогласие с заключением судебной оценочной экспертизы. При этом ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявил, возражения на заключение судебной оценочной экспертизы не представил.
Представители административных ответчиков – Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, БУ РК «Бюро технической инвентаризации», заинтересованное лицо – <…>, представители заинтересованных лиц - филиала публично-правовой компании «РОСКАДАСТР» по Республике Калмыкия, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, Администрации Лаганского городского муниципального образования Республики Калмыкия, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, не сообщив суду о причинах неявки.
На основании ст.ст. 150 и 152 Кодекса административного судопроизводства РФ суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд находит административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регламентируется нормами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее по тексту - Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, Закон об оценочной деятельности) и Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных в него Федеральными законами «О внесении изменений в отдельные законодательные РФ» от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ и от 19 декабря 2022 года № 546-ФЗ.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В силу п. 1 и 2 ст. 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом. В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
В силу пунктов 1, 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, сформулированной в абзаце 4 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Судом установлено, что ФИО1 является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – <…>, с кадастровым номером <…>, общей площадью <…> кв.метров, расположенного по адресу: <…>, что подтверждается договором переуступки права аренды (перенайма) земельного участка от <…>, заключенным между <…> и ФИО1, зарегистрированным в государственном реестре недвижимости <…> № <…>.
Административный истец является плательщиком арендной платы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, следовательно, имеет материально-правовой интерес в части приведения кадастровой стоимости объекта налогообложения в соответствие с его рыночной стоимостью.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости – земельного участка, находящегося в аренде у ФИО1, утвержденная приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от <…> № <…>, для земельного участка с кадастровым номером <…> составляет 2219973,36 рублей, о чем свидетельствуют выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 23 мая 2023 года. Дата определения кадастровой стоимости – 01 января 2022 года. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости – 06 декабря 2022 года. Дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2023 года (л.д. <…>).
Не согласившись с таким размером кадастровой стоимости земельного участка, административный истец обратился к независимому оценщику за определением его рыночной стоимости.
Согласно отчету № <…> от <…>, составленному оценщиком <…> (свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации «МЕЖРЕГИОНАЛЬНЫЙ СОЮЗ ОЦЕНЩИКОВ» № <…> от <…>, включен в реестр РОО <…> под регистрационным №<…>, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № <…> от <…> по направлению - «Оценка недвижимости»), по состоянию на 01 января 2022 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <…> составила 769000 рублей.
В связи с возражениями и замечаниями стороны административных ответчиков – Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия и Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» относительно принятия приведенного выше отчета об оценке в качестве допустимого доказательства и возникшими сомнениями в обоснованности отчета оценщика № <…> от <…>, достоверности определения рыночной стоимости спорного земельного участка, а также с учетом значительной разницы между рыночной и кадастровой стоимостью объекта недвижимости, определением суда от 19 июня 2023 года по делу проведена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению эксперта ООО «<…>» № <…> от <…> рыночная стоимость объекта недвижимости – земельного участка из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – <…>, с кадастровым номером <…>, общей площадью <…> кв.метров, расположенного по адресу: <…>, по состоянию на 01 января 2022 года определена в размере 2198 974 рублей.
Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что заключение судебной оценочной экспертизы выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, отвечает критериям относимости, допустимости и достоверности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
Экспертное заключение ООО «<…>» № <…> от <…> подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости.
В заключении эксперта № <…> от <…> приведено подробное описание объекта исследования – земельного участка, его основные количественные и качественные характеристики; изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты оценки, заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости, проведено изучение рынка продажи земельных участков. Исследование проведено с использованием сравнительного подход путем метода сравнения продаж. Отказ от применения затратного и доходного подходов экспертом обоснован, поскольку выявлена достоверная рыночная информация для анализа о ценах и характеристиках объектов-аналогов, что позволило произвести исследование сравнительным подходом.
Экспертом был произведен анализ рынка земельных участков на 01 января 2022 года в районе расположения объекта оценки (<…>), в ходе которого было выявлено ограниченное количество предложений по продажам аналогичных земельных участков, в связи с тем, что сегмент рынка не развит. Поэтому экспертом при наличии имеющихся мотивированных выводов были приняты во внимание аналоги из земель по аналогичному показателю, расположенных в соседних районах республики (<…> и <…> районы), а также регионах по отношению к Республике Калмыкия (Волгоградская область) в целях получения наиболее объективной картины о стоимости исследуемого объекта недвижимости, что согласуется с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611. Требования пункта 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода путем метода сравнения продаж экспертом соблюдены.
Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода является мотивированным и корректным, экспертом произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объекты оценки. Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами-аналогами. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице. В экспертном заключении имеются ссылки на источники информации об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, позволяющие делать выводы о содержании соответствующей информации и дате ее подготовки, к заключению приложены скриншоты объявлений о продаже объектов-аналогов, размещенных в сети «Интернет».
Кроме того, действующее законодательство не устанавливает требований абсолютной идентичности объекта оценки и используемых при установлении его рыночной стоимости объектов-аналогов. Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
При этом суд учитывает, что выбор аналогов, как и методики исследования - это исключительная прерогатива эксперта, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.
Применена корректировка на уторгование для земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения с учетом доверительного интервала от 13 – 15,9% согласно справочнику оценщика недвижимости (2022 год, под редакцией ФИО3, таблица № 105). Все аналоги подобраны и актуальны к предшествующей дате оценки, корректировка не применялась. Корректировка на назначение не применялась, поскольку объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы и аналогичны друг другу. Корректировка на застройку экспертом также не применялась, поскольку объект исследования и объекты-аналоги сопоставимы (здания, сооружения отсутствуют). Корректировка на коммуникации не вносилась, так как и к объекту оценки, и к объектам-аналогам невозможно подключение коммуникации в связи с назначением и расположением объектов недвижимости. Ко всем объектам-аналогам применена корректировка относительно бонитет почв с учетом их расположения относительно к объекту исследования, которая для объектов-аналогов № 1 и № 2 составила 0,8; к объектам-аналогам № 3 и № 4 – 0,68 (сборник рыночных корректировок и данных подлежащих использования при определении стоимости объектов недвижимости № 17, под редакцией ФИО4 на 01 января 2022 года). Поправки на местоположение и имущественные права не применялись, поскольку объект оценки и объекты-аналоги между собой сопоставимы.
К объекту-аналогу № 1 применена корректировка на площадь, которая составила 0,85, корректировка к объектам-аналогам № 2, № 3 и № 4 не применялась (сборник рыночных корректировок и данных подлежащих использования при определении стоимости объектов недвижимости № 17, под редакцией ФИО4 на 01 января 2022 года). При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости для выполнения расчетов экспертом в качестве единицы сравнения используется удельная цена сравнения (удельная цена), которая определена как цена предложения за 1 га. площади. После проведенных расчетов, рыночная стоимость объекта оценки – земельного участка с кадастровым номером <…>, рассчитанная сравнительным подходом, составила 2198974 рублей.
Заключение судебной экспертизы содержит подробное описание проведенных исследований, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, оно включает в себя подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости. Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.
Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, позволяющими объективно определить рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату его государственной оценки. Эксперт привел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объекта экспертизы и объектов-аналогов, порядок применения корректировок и их размер научно обоснованы. Рыночная стоимость объекта исследования определена с учетом его индивидуальных характеристик.
В соответствии со статьей 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в заключении эксперта отражены содержание и результаты исследований с указанием примененного метода, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленному вопросу. К нему приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.
Оценив заключение эксперта ООО «<…>» от 06 июля 2023 года в соответствии с требованиями статьи 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу о его соответствии требованиям действующего законодательства.
Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную в заключении эксперта, как и доказательств, опровергающих выводы и результаты экспертного заключения, свидетельствующих о недостоверности заключения, сторонами по делу не представлено.
Административный истец ФИО1 19 июля 2023 года лично ознакомлен с заключением судебной оценочной экспертизы, в своем заявлении выразил несогласие с ее результатами, просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости согласно отчету независимого оценщика ФИО2 в размере 769000 рублей. При этом ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявил, возражения на заключение судебной оценочной экспертизы не представил.
В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Проанализировав доказательства, представленные в подтверждение размера рыночной стоимости спорного земельного участка, суд приходит к выводу, что представленный административным истцом отчет об оценке № <…> от <…> не может быть признан доказательством, достоверно устанавливающим кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной. Кроме того, судом принято во внимание, что указанный отчет об оценке получен во внесудебном порядке, по заказу административного истца на платной основе, оценщик не предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ.
Учитывая, что заключением судебной оценочной экспертизы, удовлетворяющим критериям относимости, допустимости и достоверности, подтвержден размер рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером <…> по состоянию на 01 января 2022 года подлежит установлению равной его рыночной в размере 2198 974 рублей.
Принимая во внимание, что Законом об оценочной деятельности для физических лиц не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования спора путем обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в суд, в данном случае, 30 мая 2023 года - дата обращения ФИО1 в Верховный Суд Республики Калмыкия.
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180, 248 и 249 Кодекса административного судопроизводства РФ,
решил :
административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории <…>, с видом разрешенного использования – <…>, с кадастровым номером <…>, общей площадью <…> кв.метров, расположенного по адресу: <…>, в размере рыночной стоимости – 2198 974 (два миллиона сто девяноста восемь тысяч девятьсот семьдесят четыре) рублей по состоянию на 01 января 2022 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 30 мая 2023 года.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Калмыкия в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья С.А. Буджаева