гражданское дело №2-93/2022

УИД 39RS0014-01-2022-000014-85

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Полесск 16 сентября 2022 года

Полесский районный суд Калининградской области в составе председательствующего Лахонина А.П.,

при помощнике судьи Ключниковой К.С.,

с участием истца ФИО2, представителя истца ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-93/2022 по исковому заявлению ФИО4, ФИО2, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО1, к администрации МО «Полесский городской округ», ФИО5 о сохранении квартиры в реконструированном, переустроенном, перепланированном состоянии и признании права собственности,

установил:

ФИО4, ФИО2, действуя в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО1, обратились в суд с иском к администрации МО «Полесский муниципальный округ», ФИО5 о сохранении ранее существовавшей <адрес> в реконструированном, перепланированном, переустроенном состоянии общей площадью 186,5 кв.м., жилой площадью 95 кв.м., и о признании за истцами права собственности на изменённую в ходе реконструкции, перепланировки, переустройства квартиру №1, расположенную по вышеуказанному адресу, по 1/3 доли за каждым.

В обоснование заявленных требований указано, что истцам на праве общей долевой собственности принадлежит квартира №1 по указанному выше адресу. С целью улучшения жилищных условий ФИО2 произведены работы по перепланировке и переустройству внутренних помещений, а также по реконструкции квартиры в виде строительства одноэтажной пристройки с возведением второго этажа. В результате произведенных работ <адрес> приобрела иные параметры, её площадь увеличилась. Работы по реконструкции, перепланировке и переустройству выполнены с учетом требований строительных, санитарных, противопожарных норм, не нарушают права и законные интересы собственников других помещений дома, не создают угрозу их жизни и здоровью. Однако до проведения названных работ истцы за разрешительной документацией не обращались, работы являются самовольными, в связи с чем, сохранение вновь созданного объекта в реконструированном, перепланированном, переустроенном состоянии и признание права собственности на самовольное строение возможно только в судебном порядке. С целью узаконивания жилого помещения истец обратилась в администрацию муниципального образования, где ею был получен отказ со ссылкой на самовольное выполнение работ. Поскольку спорный объект недвижимости после реконструкции, перепланировки и переустройства соответствует всем нормам и правилам, истцы обратились в суд с настоящим иском для признания за ними права собственности на созданный объект.

В судебном заседании истец ФИО2, действуя в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО1, исковые требования поддержала в полном объеме, изложив доводы, аналогичные доводам искового заявления, настаивала на их удовлетворении.

Истец ФИО4 в судебном заседании участия не принимала, о его дате, месте и времени извещена надлежащим образом, заявлений и ходатайств в суд не представила.

Представитель истца ФИО2 - ФИО3 в судебном заседании настаивала на удовлетворении исковых требований, пояснила, что проведенные работы по реконструкции квартиры №1 не затронули конструктивные элементы квартиры №2, принадлежащей ФИО5 Истцы вынуждены были произвести работы по ремонту в том числе крыши, поскольку крыша над квартирой №2 пострадала из-за пожара и могла обрушиться, что угрожало жизни истцов. ФИО5 длительное время не использовала принадлежащее ей жилое помещение, не отапливала его, в результате чего квартира стала непригодна для проживания. В 2019 году ФИО2 передала ФИО5 20 000 рублей по расписке в счет стоимости квартиры №2, которую стороны оценили в 200 000 рублей. Но выплатить всю обусловленную сумму ФИО2 не смогла.

Ответчик администрация МО «Полесский муниципальный округ», несмотря на надлежащее извещение, в судебное заседание представителя не направил, об уважительности причин неявки не сообщил, заявлений и ходатайств в суд не представил.

Ответчик ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении, пояснив, что в ходе проведения работ по реконструкции принадлежащей истцам квартиры, они самовольно изменили технические и конструктивные характеристики квартиры №2, чем нанесли ущерб ответчику как собственнику жилого помещения. Согласие на проведение данных работ она не давала. Ранее с истцом было соглашение о выкупе в будущем принадлежащей ей квартиры №2, однако документы подписаны так и не были, поскольку истец не смогла выплатить всю сумму.

Представитель ответчика ФИО5 – ФИО6, будучи извещенной надлежащим образом о дате, месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, доказательств уважительности причин неявки не представила, в связи с чем в удовлетворении ходатайства представителя об отложении рассмотрения дела судом отказано.

Представитель третьего лица Министерства градостроительной политики Калининградской области, несмотря на надлежащее извещение, в судебное заседание не явился, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал.

В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ, учитывая надлежащее извещение, суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав стороны, допросив свидетелей, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что ФИО2, несовершеннолетнему ФИО1, ФИО4 на праве общей долевой собственности принадлежит квартира №1, общей площадью 43,8 кв.м, расположенная по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №КУВИ-001/2022-23207997.

Собственником <адрес> является ФИО5, что отражено в выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №КУВИ-001/2022-23128702.

Право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, под многоквартирным жилым домом, не зарегистрировано, что следует из уведомления об отсутствии в ЕГРН запрашиваемых сведений от ДД.ММ.ГГГГ №КУВИ-001/2022-32452186.

Отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, а также по капитальному ремонту, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов регулируются законодательством о градостроительной деятельности.

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме, то есть по смыслу содержащихся в ст. 25 ЖК РФ норм под переустройством и перепланировкой понимаются работы, выполняемые внутри жилого помещения.

В силу ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Согласно ч. 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Вместе с тем ч. 4 ст. 29 ЖК РФ предусмотрено, что на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Исходя из разъяснений, данных в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

На основании п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с п. 14 ч. 1 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Положениями ч. 2 ст. 51 ГрК РФ предусмотрено, что реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Обязанность согласовать реконструкцию объекта капитального строительства со всеми его правообладателями предусмотрена п. 6 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства (п. 3, п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Согласно п. 2 раздела I «Определение состава общего имущества» Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года №491, в состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

В силу указанных норм права ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, в том числе, стены, крыша, межэтажные перекрытия входят в состав общего имущества в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений о реконструкции многоквартирного дома относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Из п. 1 ст. 247 ГК РФ следует, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

К распоряжению имуществом относятся, в том числе, и действия по изменению объекта капитального строительства.

Как пояснили свидетели ФИО8, ФИО9 и ФИО10 <адрес> – двухквартирный. В результате пожара, произошедшего в квартире №2, была сильно повреждена крыша, а деревянная пристройка к квартире №2 вовсе была уничтожена. ФИО5 в квартире №2 не проживала, ремонтные работы не производила.

Согласно техническому паспорту, составленному специалистом Калининградского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, квартира №1, расположенная на первом этаже жилого <адрес>, имела общую площадь 43,8 кв.м, в том числе жилую площадь 33 кв.м, подсобную площадь 10,8 кв.м.

Данные технического паспорта соответствуют данным технической документации, представленной Калининградским центром технической инвентаризации и кадастровых работ АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», согласно которой квартира №1, расположенная в жилом <адрес>, имела общую площадь 43,8 кв.м, в том числе жилую площадь 33 кв.м.

Таким образом, в связи с производством работ по реконструкции, переустройству и перепланировке, образовался объект недвижимости с иными техническими характеристиками.

В соответствии с техническим заключением №006Э-08/2021, составленным ООО «Стандарт Оценка» по заданию ФИО2, в ходе обследования, проведенного инженером ФИО7, установлено, что квартира №1 расположена в многоквартирном жилом <адрес>, представляющем собой одноэтажное строение 1945 года постройки, наружные стены которого выполнены из камня и кирпича.

Здание и обследуемая квартира №1 подключены к центральной сети электроснабжения, отопление осуществляется от твердотопливного котла. Холодное водоснабжение – местное, колодец. Горячее водоснабжение - местное. Газ – привозной, баллоны. Канализация – автономная (септик). Электропроводка выполнена скрытно.

В квартире №1 произведены работы по перепланировке и переустройству внутренних помещений, а также реконструкция со строительством одноэтажной пристройки и возведением 2-го этажа.

Планировка квартиры состоит из двух жилых комнат площадью 32,5 кв.м. и 62,5 кв.м, кухни-гостиной площадью 40,9 кв.м, коридора площадью 11,3 кв.м, а также двух вспомогательных помещений площадью 21,7 кв.м и 17,6 кв.м.

В ходе реконструкции демонтированы стены и конструкция кровли помещения веранды. Выполнено устройство ленточного фундамента с устройством горизонтальной гидроизоляции, кладка стен пристройки из газосиликатного блока, устройство дверных и оконных блоков, устройство междуэтажного перекрытия по деревянным балкам, в результате образовалось новое помещение №1 – кухня-гостиная площадью 40,9 кв.м.

Кроме того, в ходе производства работ по реконструкции выполнен демонтаж крыши и кровли, выполнен монтаж междуэтажного деревянного перекрытия, возведение стен из газосиликатного блока, устройство чердачного перекрытия, конструкции крыши и кровли. В результате данных работ образовалось новое помещение №1 – вспомогательное площадью 21,7 кв.м., новое помещение №2 – жилое площадью 62,5 кв.м., новое помещение №3 – вспомогательное площадью 17,6 кв.м.

В ходе перепланировки и переустройства между жилыми помещениями №2 и №3 демонтирована перегородка, дверной блок, разобрана печь отопления, заложены оконные проемы, обустроен один оконный проем со стороны левого бокового фасада, в результате образовалось новое жилое помещение №3 площадью 32,5 кв.м.

В помещении №1 (кухня) заложен оконный проем, демонтирована печь приготовления пищи, в результате чего образовалось новое помещение №2 – коридор площадью 1,3 кв.м.

Фундамент пристроенного помещения – ленточный, железобетонный. В ходе обследования крен и осадка конструкций стен и фундамента выявлены не были. Состояние фундамента – работоспособное. Наружные стены здания выполнены из кирпича и газосиликатного блока. Сквозные трещины, ослабление и частичное разрушение кладки, заметное искривление стен, крен конструкций – отсутствуют. Состояние стен работоспособное. Конструкция перекрытия – деревянные балки. Дефекты перекрытия (прогибы, трещины, иные деформации) не выявлены. Состояние перекрытия – работоспособное. Крыша – двухскатная. Стропильная система выполнена из хвойных пород древесины. Кровля жилого дома – металлочерепица. Водоотвод с кровли – неорганизованный. Протечки кровельной конструкции отсутствуют. Состояние крыши и кровли здания работоспособное.

Естественное освещение в обследуемых помещениях квартиры в пределах норм.

Электротехнические изделия, материалы и приборы, установленные в жилом доме, соответствуют требованиям государственных стандартов, в том числе требованиям ПЭУ. Электропроводка выполнена скрыто.

Дефектов и повреждений строительных конструкций квартиры №1 в ходе обследования не обнаружено.

Обследованием установлено, что работы по реконструкции, перепланировке и переустройству квартиры №1 выполнены технически грамотно с хорошим качеством, с соблюдением строительных норм, без нарушения технических условий на производство работ. В объеме выполненных работ не нарушены требования санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм.

Работы выполнены технически грамотно с соблюдением требований СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. СНиП 3.03.01-87», СП 20.13330.2016 «Нагрузки и воздействия. СНиП 2.01.07.-85», СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. СНиП 3.04.01-87», ВСН 61-89 «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов», СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям».

Обследуемая <адрес> является пригодной для постоянного проживания граждан.

Таким образом, в <адрес>, произведены самовольная реконструкция, перепланировка и переустройство, поскольку разрешающих документов на производство работ суду представлено не было.

Как следует из материалов дела и пояснений стороны истцов, с целью узаконивания указанных выше работ, произведенных в спорной квартире, истец обращалась в администрацию МО «Полесский муниципальный округ» с заявлением о принятии работ по реконструкции, перепланировке и переустройству спорной квартиры №1, на что ей было отказано в принятии указанных работ.

В возражениях на исковое заявление от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 указала, что, будучи собственником <адрес>, общей площадью 49,1 кв.м., находит её права нарушенными, поскольку при проведении работ по реконструкции квартиры №1 её согласие не получалось, а <адрес> претерпела конструктивные изменения. Более того, истцами произведена надстройка второго этажа.

Указывая, что ходе произведенных истцами реконструкции, перепланировки и переустройства квартиры №1, осуществлено присоединение помещений 4ж, 5ж и 2 (коридора) <адрес>, изменена конфигурация крыши над указанными помещениями, произведена надстройка второго этажа – мансарды и снос помещений 3ж и 1 (кухни), по инициативе ответчика по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ООО «Бюро судебных экспертиз».

Из заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что при осмотре помещений <адрес> установлены следующие изменения характеристик: помещение № и его конструктивные элементы – отсутствуют; помещение 3ж и его конструктивные элементы – отсутствуют: печи помещений 1 и 3ж – демонтированы; дверные проемы (2 шт.) в помещении 2 и оконный проем в помещении 4ж заложены; перегородка между помещениями 4ж и 5ж демонтирована; печь в помещениях 4ж и 5ж демонтирована; между квартирами №1 и №2, длиной 2,87 м. в помещении 2 построена новая перегородка из необрезной доски; при выполнении реконструкции и размещении реконструированных помещений квартиры №1 над помещением 2 квартиры №2 изменена высота потолка в помещении 2 до 2,68 м.; при устройстве новой крыши над помещениями 4ж и 5ж для целей проведения работ по реконструкции, переустройству, перепланировке квартиры №1 изменена высота помещений 4ж и 5ж (высота по балкам перекрытия – 2,03 м.; высота по потолку: 2,50 м. – вдоль правой стены от входа, 3,18 м. – вдоль левой стены от входа).

В результате обследования квартиры №2 также установлено, что: помещение 3ж площадью 11,6 кв.м. в настоящее время отсутствует; помещение 1 площадью 5,6 кв.м. в настоящее время отсутствует; площадь помещения 2 составляет 6,1 кв.м., что соответствует данным технического паспорта; площадь помещения, состоящего из помещений 4ж и 5ж, составляет 28,2 кв.м., что не соответствует данным технического паспорта, согласно которому площадь помещения 4ж составляет 14 кв.м., а площадь помещения 5ж – 11,8 кв.м.; общая площадь квартиры №2 на дату экспертизы составляет 34,3 кв.м., что не соответствует данным технического паспорта, согласно которому общая площадь помещений составляет 49,1 кв.м.; высота потолка в помещении 2 составляет 2,68 м., что не соответствует данным технического паспорта, согласно которому высота данных помещений составляет 2,45 кв.м.; высота потолка в помещениях 4ж и 5ж (по балкам) составляет 2,03 м., что не соответствует данным технического паспорта, согласно которому высота данных помещений должна составлять 2,45 м.

На основании произведенных исследований экспертом сделан вывод о том, что технические характеристики квартиры №2 не соответствуют техническим характеристикам квартиры №2, указанным в техническом паспорте ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», составленном по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, по общей площади помещений 4ж и 5ж.

Кроме того установлено, что конструктивные элементы второго этажа квартиры №1, надстроенного в результате реконструкции, расположены непосредственно над помещением 3 (коридором) <адрес>.

Согласно заключению эксперта сделать вывод о возможности безопасной эксплуатации квартиры №2 в качестве жилого помещения после проведенных работ по реконструкции квартиры №1 невозможно.

Для приведения квартиры №1 в первоначальное состояние (до реконструкции) необходимо выполнить большой объем строительных работ по демонтажу возведенных строительных конструкций второго этажа и кровли, а также по последующему восстановлению стропильной системы и кровли здания в первоначальном виде, что может причинить непоправимый ущерб зданию в целом.

Экспертом сделан вывод, что изменение высоты помещений 2, 4ж и 5ж в квартире №2 связано с изменением конфигурации крыши дома при проведении работ по реконструкции, переустройству, перепланировке квартиры №1.

Истец ФИО2 в судебном заседании также пояснила, что при выполнении реконструкции ими демонтирована перегородка между квартирами №1 и №2 и обустроена взамен неё перегородка из доски.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства установлено, что в результате проведённой истцами реконструкции квартиры №1 без получения соответствующих разрешений осуществлено строительство второго этажа к принадлежащей ФИО11 квартире, расположенной в многоквартирном доме, устройство новой крыши, что привело к уменьшению высоты потолков в квартире №2, демонтажу перегородки между квартирами №1 и №2 и обустройству взамен неё перегородки из необрезной доски.

Действиями истцов изменены не только параметры принадлежащей им квартиры №1, но и квартиры №2, принадлежащей ответчику, а следовательно, и технические характеристики многоквартирного дома в целом.

Однако требования о сохранении многоквартирного жилого дома в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии истцами не заявлены.

Вместе с тем, проведённые истцами работы по реконструкции квартиры №1 повлекли изменение характеристик общего имущества собственников многоквартирного дома.

Уменьшение высоты потолков квартиры №2 и строительство второго этажа квартиры №1 непосредственно над помещениями квартиры №2 безусловно нарушает права и интересы собственника квартиры №2 – ответчика ФИО5

Суд критически относится к выводам, изложенным в представленном истцами заключении специалиста №006Э-08/2021, составленном ООО «Стандарт Оценка», поскольку заключение специалиста противоречит выводам судебной строительно-технической экспертизы и иными доказательствами не подтверждено.

Выводы специалиста в заключении №006Э-08/2021, составленном ООО «Стандарт Оценка», о соответствии помещений квартиры №1 после проведенных работ нормам действующего законодательства сделаны без учета влияния выполненных работ на другие помещения многоквартирного жилого дома, в том числе на квартиру №2.

Помимо изложенного, делая вывод о работоспособном состоянии строительных конструкций жилого дома и соответствии с работ, в том числе СП 20.13330.2016 «Нагрузки и воздействия. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-85*» специалист предусмотренных данными правилами расчётов соответствия изменившихся в результате реконструкции расчётных нагрузок и их соответствия применённым материалам и сроку службы объекта недвижимости в заключении не привёл.

В тоже время, в ходе проведения судебной экспертизы сделан вывод о невозможности расчёта нагрузок к строительным конструкциям и основаниям зданиям, в связи с отсутствием сведений о строительных конструкциях здания и строительных материалах и конструкциях, использованных для его реконструкции, что не позволяет установить возможность дальнейшей безопасной эксплуатации дома после проведённой реконструкции.

Кроме того, при составлении заключения №Э-08/2021 специалист ООО «Стандарт Оценка» не предупреждался об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, ему не разъяснялись предусмотренные ГПК РФ права и обязанности.

Доводы стороны истца о достижении между ФИО2 и ФИО5 согласия на покупку квартиры ответчика о наличии оснований для сохранения квартиры №1 в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии также не свидетельствуют.

Из представленной стороной истца расписки следует, что ФИО2 заключила договор с ФИО5 на покупку помещения по адресу: <адрес> на сумму 200 000 (двести тысяч) рублей и уплатила ФИО5 в качестве взноса за покупку ДД.ММ.ГГГГ - 10 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 5 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 5 000 рублей.

Свидетель ФИО10 пояснила, что ФИО2 намеревалась приобрести у ФИО5 квартиру за 200 000 рублей. Часть денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры ФИО2 передавалась ФИО5, но договор в письменном виде между сторонами не заключался, поскольку у ФИО2 не было денег для дальнейшей оплаты.

На основании статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Кроме того, на основании пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Однако в нарушение приведённых положений законодательства государственная регистрация перехода права собственности не осуществлялась, с исковыми требованиями о государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество истцы не обращались.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Вместе с тем, акт приёма-передачи либо иные документы, подтверждающие передачу квартиры №2 по спорному адресу либо ключей от неё в пользование ФИО2, суду не представлены.

Из приобщённых к делу фотографий следует, что помещения квартиры №2 истцами А-ными в настоящее время не используются.

Более того, представленная истцами расписка не содержит даты и места заключения договора купли-продажи квартиры и изначально подписана не собственником квартиры №2 ФИО5, а иным лицом (со слов истца супругом ответчика), правомочия которого на подписание договора от имени ФИО5 не подтверждены.

Кроме того, представленная расписка не содержит указания на то, какие именно помещения по адресу <адрес> проданы ФИО2, а указанные в расписке денежные средства в общей сумме 200 000 рублей до настоящего времени ответчику в полном объёме не переданы.

При таких обстоятельствах ФИО2 в настоящее время не может быть признана законным владельцем <адрес>.

Таким образом, стороной истцов возможность безопасной эксплуатации многоквартирного жилого <адрес> после проведённых ими работ реконструкции, перепланировке и переустройству не доказана, в связи с чем сохранение квартиры №1 в реконструированном, переустроенном, перепланированном состоянии невозможно.

Заключение судебной экспертизы о невозможности сделать вывод о дальнейшей безопасной эксплуатации многоквартирного дома, в частности квартиры №2, после проведённых истцами работ по реконструкции, перепланировке и переустройству в совокупности с установленными фактами изменения технических характеристик помещений, принадлежащих ответчику и нарушающих её права, а также общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ являются основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку.

Доводы стороны истца о невозможности приведения жилого дома в первоначальное состояние основанием для признания права собственности на самовольную постройку также не являются, при этом суд учитывает, что требования о сносе самовольной постройки либо приведению её в первоначальное состояние ФИО5 либо администрацией муниципального образования не заявлялись.

При этом в соответствии с заключением эксперта для восстановления технических характеристик помещений квартиры 2 в соответствии с данными технического паспорта приведение всего дома в первоначальное состояние не требуется, в связи с чем истцы не лишены права обратиться с новым иском о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости по новым основаниям – при проведении новых работ, которые устранят нарушения прав владельцев квартиры №2, и предоставлении доказательств соответствия вновь выполненных работ по реконструкции, перепланировке и переустройству многоквартирного дома действующим требованиям законодательства и строительным нормам и правилам.

При таких обстоятельствах исковые требования ФИО4, ФИО2, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО1, удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО4, ФИО2, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО1, о сохранении квартиры в реконструированном, переустроенном, перепланированном состоянии и признании права собственности отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Полесский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 23 сентября 2022 года.

Председательствующий А.П. Лахонин