Решение по делу № 2-273/2023 от 03.02.2023 - о расчете арендной платы с применением коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка.

Дело № 2-273/2023

Решение

Именем Российской Федерации

03 февраля 2023 года г. Щёлково Московской области

Щёлковский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Малинычевой Т.А.,

при секретаре судебного заседания Новиковой А.В., Морарь М.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации г. о Щёлково Московской области к ФИО1 ФИО7 о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора аренды,

встречному исковому заявлению ФИО1 ФИО8 к Администрации городского округа Щелково Московской области о расчете арендной платы с применением коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрации городского округа Щелково Московской области обратилась в Щелковский городской суд Московской области с исковым заявлением, с учетом уточнения, к ФИО1 ФИО9 о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора.

В обоснование иска указали, что Администрацией Щёлковского муниципального основании пп.9 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, решения Межведомственной комиссии по вопросам земельно-имущественных отношений в Московской области от ДД.ММ.ГГГГ №, п.153 с ФИО1 ФИО10 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 2764 кв.м, для размещения (строительства) сервисного центра, сроком на 3 года. Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Московской области ДД.ММ.ГГГГ Администрацией с ФИО1 ФИО11 ДД.ММ.ГГГГ заключено соглашение о внесении изменений в пункт 2.1 Договора, который изложен в следующей редакции: «Настоящий договор заключается на срок 6 лет с ДД.ММ.ГГГГ года». В соответствие с п. 2.2. Договора земельный участок считается переданным Арендодателем и принятым Арендатором с момента подписания акта приема-передачи. Согласно п. 3.3 Договора арендная плата вносится Арендатором в полном объеме не позднее 10 числа текущего месяца. Обязательства по оплате считаются исполненными после внесения Арендатором арендной платы в полном объеме за период, установленный п. 3.3 настоящего договора. При внесении Арендатором арендной платы не в полном объеме, размер которого установлен п. 3.3 договора, обязательства считаются неисполненными (п. 3.9 Договора). Задолженность ФИО1 ФИО12 по оплате аренды Земельного участка за период с ДД.ММ.ГГГГ составляет 926 769,20 рублей. Таким образом, ответчик (арендатор) допустил просрочку по внесению арендной платы более двух раз подряд. За нарушение сроков внесения арендной платы, установленных Договором, в соответствии с пунктом 5.3. Договора ответчику начислены пени 0,05% в размере 142 592,85 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ согласно прилагаемому расчету. В адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ направлена претензия № с предложением об оплате задолженности. ФИО1 до настоящего времени не исполнила своих обязательств по оплате, ответ на претензию не направила. Согласно ст.ст. 309,310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются. В нарушение условий Договора и норм ст.614 ГК РФ, пункта 7.ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации, Ответчик не выполняет своих обязательств по оплате аренды земельного участка. Согласно пункту 4.1.1. Договора Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора в порядке и в случаях, предусмотренных действующим законодательством и настоящим Договором, в том числе при невнесении арендной платы в полном объеме более чем за два платежных периода. Просит суд взыскать с ФИО1 в пользу Администрации городского округа Щёлково задолженность по арендной плате в размере 926 769,20 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ и пени за просрочку платежа в размере 142 592,85 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды земельного участка №, расторгнуть договор от ДД.ММ.ГГГГ № аренды земельного участка с кадастровым номером № обязать ФИО1 ФИО13 передать Администрации городского округа Щёлково земельный участок с кадастровым номером № по акту приема-передачи в течение пяти рабочих дней с даты вступления в законную силу вынесенного судебного акта.

ФИО1 ФИО14 обратилась со встречным исковым заявлением к Администрации городского округа Щелково о расчете арендной платы с применением коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка. В обоснование встречных исковых требований указала, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ сроком на три года с ДД.ММ.ГГГГ для размещения (строительства)сервисного центра. Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора был продлен до ДД.ММ.ГГГГ Согласно разделу 3 договора и приложению № к договору аренды арендная плата определяется по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S. На период строительства был установлен коэффициент (Кд) равный 1,5. По истечении трёх лет, с ДД.ММ.ГГГГ Администрацией был произведен перерасчет арендной платы и был применен коэффициент 4,2, а позднее – коэффициент 6. Согласно части 3 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону. Между тем, указанным приложением коэффициент 4,2 предусмотрен для следующих видов: - жилая застройка; -передвижное жилье. Следовательно, указанный коэффициент (4,2) подлежал применению ошибочно. В указанном приложении отсутствует вид разрешенного использования «для размещения (строительства) сервисного центра», в связи с чем, полагаем, что к ФИО1 должен был быть применен коэффициент 3 (для размещения иной коммерческой деятельности). В связи с чем размер годовой арендной платы должен составлять: 67,06 x 3 x 2 x 1 x 2764 =1 111 625 руб. 52 коп. (вместо 1 556 972 руб. 26 коп.). Таким образом, переплата ФИО1 в год составила 445 346 руб. 74 коп. Не подлежит применению коэффициент 6 для вида разрешенного использования земельного участка «объекты дорожного сервиса» так как спорный земельный участок с кадастровым номером № имеет вид разрешенного использования – для размещения (строительства) сервисного центра. Земельный участок используется для эксплуатации нежилого здания сервисного центра с кадастровым номером №. Указанное здание и арендованный земельный участок используются в соответствии с их целевым назначением. Фактически ФИО1 осуществляет деятельность ремонту и обслуживанию автомобилей (шиномонтаж, автосервис, слесарно-ремонтные работы), что подтверждается представленным в материалы дела актом осмотра земельного участка от 13.10.2022г., проведенного начальником отдела аренды земельных участков Управления земельных отношений Администрации г.о. Щелково, которым сделан вывод о том, что на земельном участке ведется деятельность по ремонту автомобилей, что соответствует коэффициенту 3 – для размещения иной коммерческой деятельности). Вместе с тем, Администрацией г.о. Щелково при расчете размера арендной платы применяется вид деятельности "Объекты дорожного сервиса". Согласно п. 13 ст. 3 Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ (ред. от 08.12.2020) "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", объекты дорожного сервиса - здания, строения, сооружения, иные объекты, предназначенные для обслуживания участников дорожного движения по пути следования (автозаправочные станции, автостанции, автовокзалы, гостиницы, кемпинги, мотели, пункты общественного питания, станции технического обслуживания, подобные объекты, а также необходимые для их функционирования места отдыха и стоянки транспортных средств). Согласно п. 3.16 «ГОСТ 33062-2014. Межгосударственный стандарт. Дороги автомобильные общего пользования. Требования к размещению объектов дорожного и придорожного сервиса» (введен в действие Приказом Росстандарта от 14.08.2015 N 1163-ст), объекты дорожного сервиса: здания и сооружения, расположенные в пределах полосы отвода и предназначенные для обслуживания участников дорожного движения (остановочные пункты автобусов, в том числе с павильонами, площадки для кратковременной остановки транспортных средств, площадки для отдыха со стоянками транспортных средств, устройства аварийно-вызывной связи и иные сооружения). Таким образом, законодательством Российской Федерации четко определено понятие "Объекты дорожного сервиса". Доказательств изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном законом порядке в деле не имеется, равно как и доказательств размещения на данном участке объектов дорожного сервиса. Полагает, что к ФИО1 должен был быть применен коэффициент 3 (для размещения иной коммерческой деятельности). На основании изложенного просит суд установить, что при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № подлежит применению коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка (КД), равный 3 в соответствии с пунктом 3.1 ст.14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 2396-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области».

В судебном заседании представитель истца по первоначальному требованию, ответчик по встречному требованию, по доверенности ФИО2 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала просила удовлетворить. Против удовлетворения встречных исковых требований возражала.

Ответчик по первоначальному требованию, истец по встречному требованию, ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, ее представитель ФИО3, действующая на основании доверенности, встречные исковые требования поддержала просила удовлетворить, против удовлетворения первоначальных исковых требований возражала.

Суд, выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, приходит к следующему.

В силу ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Согласно ст. 394 ГК РФ за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства договором может быть установлена неустойка. В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО N 23/96-ОЗ).

Судом установлено и следует из материалов дела, что Администрацией Щёлковского муниципального района на основании пп.9 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, решения Межведомственной комиссии по вопросам земельно-имущественных отношений в Московской области от ДД.ММ.ГГГГ № п.153 с ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 2764 кв.м, для размещения (строительства) сервисного центра, сроком на 3 года. Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Московской области ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией г.о. Щелково и ФИО1 заключено соглашение о внесении изменений в пункт 2.1 Договора, который изложен в следующей редакции: «Настоящий договор заключается на срок 6 лет с ДД.ММ.ГГГГ».

В соответствии с п. 2.2. Договора земельный участок считается переданным Арендодателем и принятым Арендатором с момента подписания акта приема-передачи. Согласно п. 3.3 Договора арендная плата вносится Арендатором в полном объеме не позднее 10 числа текущего месяца. Обязательства по оплате считаются исполненными после внесения Арендатором арендной платы в полном объеме за период, установленный п. 3.3 настоящего договора. При внесении Арендатором арендной платы не в полном объеме, размер которого установлен п. 3.3 договора, обязательства считаются неисполненными (п. 3.9 Договора).

Задолженность ФИО1 по оплате аренды Земельного участка за период с ДД.ММ.ГГГГ составляет 926 769,20 рублей. Таким образом, ответчик (арендатор) допустил просрочку по внесению арендной платы более двух раз подряд.

Неустойка вследствие нарушения сроков внесения арендной платы, установленных Договором, в соответствии с пунктом 5.3. Договора из расчета 0,05% составляет 142 592,85 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ согласно прилагаемому расчету.

В адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ направлена претензия № с предложением об оплате задолженности. ФИО1 обязательств по оплате аренды не исполнила, ответ на претензию не направила.

Статьей 14 Закона N 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

С учетом указанных норм, истцом представлен расчет задолженности.

В соответствии с п. 1.3. Договора на земельном участке на момент заключения договора был расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером № (далее – Объект).

Расчет арендной платы по Договору производился с учетом норм, установленных п. 3.1 ст. 14 Закона № 23/96-ОЗ. На период строительства (реконструкции) устанавливался Кд, равный 1,5, за исключением жилищного строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства.

Из чего следует, что арендная плата по Договору рассчитывалась по формуле Апл = 64,67 x 1,5 x 2,5 x 1 x 2764 и составляла 670 304 руб. 55 коп. в год.

Согласно ст. 14 Закона № 23/96-ОЗ, указанное значение коэффициента (Кд=1,5) устанавливается на три года с даты подписания договора аренды земельного участка, то есть с ДД.ММ.ГГГГ

В 2020 году Законом Московской области от 05.11.2019 N 220/2019-ОЗ «Об утверждении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2020 год» базовый размер арендной платы увеличен до 67,06, в связи с чем расчет арендной платы составил:

Апл = 67,06 x 1,5 x 2,5 x 1 x 2764 = 695 076 руб. 90 коп.

По истечении трёх лет с момента заключения Договора, с ДД.ММ.ГГГГ произведен перерасчет арендной платы с применением коэффициента деятельности 4,2 (для размещения автосервиса) в соответствии с приложением к Закону № 23/96-ОЗ размер арендной платы составил:

Апл = 67,06 x 4,2 x 2 x 1 x 2764 = 1 556 972 руб. 26 коп.

В соответствии с изменениями к Закону № 23/96-ОЗ с 2021 Кд (коэффициент деятельности) увеличен с 4,2 (14. Для размещения автосервиса) до 6 (12. Объекты дорожного сервиса) (в редакции Закона Московской области от 01.12.2020 № 242/2020-ОЗ) годовая арендная плата по Договору составляет 2 224 246,08 руб.

Апл = 67,06*6*2*1* 2764 = 2 224 246,08 руб.

Ответчик в обоснование встречных исковых требований указала, что согласно части 3 статьи 14 Закона N 23/96-ОЗ от 07.06.1996 значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону. Между тем, указанным приложением коэффициент 4,2 предусмотрен для следующих видом: жилая застройка, передвижное жилье, следовательно указанный коэффициент 4,2 подлежал применению ошибочно. В указанном приложении отсутствует вид разрешенного использования «для размещения (строительства) сервисного центра» в связи с чем полагает, что к ФИО1 должен быть применен коэффициент 3 «для размещения иной коммерческой деятельности». В связи с чем размер годовой арендной платы должен составлять 67,06*3*2*1*2764=1111625,52 вместо 1556972,26. Таким образом переплата ФИО1 в год составила 445346,74 рубля. Также полагает, что не подлежит применению коэффициент 6 для вида разрешённого использования земельного участка «объекты дорожного сервиса, так как спорный земельный участок с кадастровым № земельный участок используется для эксплуатации нежилого здания сервисного центра с кадастровым номером № Указанное здание и арендованный земельный участок используются в соответствии с их целевым назначением. Фактически ФИО1 осуществляет деятельность по ремонту и обслуживанию автомобилей (шиномонтаж, автосервис, слесарно-ремонтные работы), что подтверждается представленным в материалы дела актом осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ проведенным начальником отдела аренды земельных участков Управления земельных отношений Администрации г.о. Щелково, которым сделан вывод о том, что на земельном участке ведется деятельность по ремонту автомобилей, что соответствует коэффициенту 3 – для размещения иной коммерческой деятельности. Вместе с тем, Администрацией г.о. Щелково при расчете размера арендной платы применяется вид деятельности "Объекты дорожного сервиса".

Согласно п. 13 ст. 3 Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ (ред. от 08.12.2020) "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", объекты дорожного сервиса - здания, строения, сооружения, иные объекты, предназначенные для обслуживания участников дорожного движения по пути следования (автозаправочные станции, автостанции, автовокзалы, гостиницы, кемпинги, мотели, пункты общественного питания, станции технического обслуживания, подобные объекты, а также необходимые для их функционирования места отдыха и стоянки транспортных средств). Согласно п. 3.16 «ГОСТ 33062-2014. Межгосударственный стандарт. Дороги автомобильные общего пользования. Требования к размещению объектов дорожного и придорожного сервиса» (введен в действие Приказом Росстандарта от 14.08.2015 N 1163-ст), объекты дорожного сервиса: здания и сооружения, расположенные в пределах полосы отвода и предназначенные для обслуживания участников дорожного движения (остановочные пункты автобусов, в том числе с павильонами, площадки для кратковременной остановки транспортных средств, площадки для отдыха со стоянками транспортных средств, устройства аварийно-вызывной связи и иные сооружения). Таким образом, законодательством Российской Федерации четко определено понятие "Объекты дорожного сервиса". Доказательств изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном законом порядке в деле не имеется, равно как и доказательств размещения на данном участке объектов дорожного сервиса. При таких обстоятельствах, полагает, что к ФИО1 должен был быть применен коэффициент 3 для размещения иной коммерческой деятельности. В связи с чем размер годовой арендной платы должен составлять: 67,06 x 3 x 2 x 1 x 2764 =1 111 625 руб. 52 коп. вместо 1 556 972 руб. 26 коп.

С указанными доводами суд не может согласиться в связи со следующим.

Согласно классификатору видов разрешенного использования, утвержденному Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", вид разрешенного использования «Объекты дорожного сервиса» включает в себя «Размещение зданий и сооружений дорожного сервиса. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 4.9.1.1-4.9.1.4». ФИО1 получено разрешение на строительство № ДД.ММ.ГГГГ и обоснование планировочной организации Земельного участка с кадастровым номером № в соответствии с которыми строительство объекта осуществлялось в соответствии со следующими видами разрешенного использования: - 4.9 обслуживание автотранспорта, 4.9.1.3 автомобильные мойки, 4.9.1.4 ремонт автомобилей. Согласно пункту 4.1.2 Договора Арендодатель имеет право на беспрепятственный доступ на территорию Земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий настоящего Договора. Ответчик обязан обеспечивать Арендодателю, органам муниципального и государственного контроля свободный доступ на участок, специально выделенные части участка, в расположенные на участке здания и сооружения. Администрацией ДД.ММ.ГГГГ осуществлен выезд на земельный участок, в ходе которого установлено, что на арендованном земельном участке ответчиком ведется предпринимательская деятельность по ремонту автомобилей, направленная на извлечение прибыли. На участке расположено нежилое здание с кадастровым номером № принадлежащее на праве собственности ФИО1 используемое под «шиномонтаж», автосервис и слесарно-ремонтные работы. Вместе с тем, законом не ограничен перечень объектов дорожного сервиса, поскольку к указанным объектам отнесены объекты, подобные станциям технического обслуживания.

При таких обстоятельствах, в результате неисполнения обязанности по договору аренды задолженность ответчика за период с ДД.ММ.ГГГГ составляет 926 769,20 рублей, которая подлежит взысканию в полном объеме.

Также истцом заявлено требование о взыскании пени за просрочку платежа в размере 142 592,85 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды земельного участка №

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

На основании пункта 6 статьи 15 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Таким образом, размер неустойки определен соглашением сторон и соответствует нормам действующего законодательства. Таким образом, требование истца о взыскании неустойки заявлено правомерно, так как факт нарушения ответчиком обязательств по договору доказан.

С учетом положений п. 69, 70, 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 22.06.2021) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" оснований для снижения неустойки по инициативе суда вследствие ее очевидной несоразмерности последствиям нарушения обязательства судом не установлено, ходатайств о снижении неустойки не заявлено (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Согласно п. 75 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Судом установлено, что ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей. Согласно заключенному сторонами договору аренды, размер неустойки согласован сторонами и подписан ответчиком без разногласий.

С учетом изложенного, оснований для снижения неустойки судом не установлено.

Согласно ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 4.1.1. Договора Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора в порядке и в случаях, предусмотренных действующим законодательством и настоящим Договором, в том числе при невнесении арендной платы в полном объеме более чем за два платежных периода.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательств по Договору в разумный срок.

В пунктах 29,30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.012002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст.452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения

Согласно ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Факт соблюдения претензионного порядка и наличие права на обращение с иском в суд подтверждаются получением ответчиком претензии, оформленной любым документом, содержащим в письменной форме требование, на которое получен отрицательный ответ либо не получен ответ в установленный договором или законом срок.

Истцом в материалы дела в качестве доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора представлена претензия, направленная в адрес ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ заказным письмом направлена претензия № с предложением об оплате задолженности в течение 30-и дней и добровольном расторжении Договора с проектом соглашения о расторжении Договора. Направление претензии подтверждается списком внутренних почтовых отправлений. На момент рассмотрения дела ФИО1 не исполнила своих обязательств по оплате, ответ на претензию о расторжении Договора не направил. Согласно п. 3.3 Договора арендная плата вносится Арендатором в полном объеме не позднее 10 числа текущего месяца. Обязательства по оплате считаются исполненными после внесения Арендатором арендной платы в полном объеме за период, установленный п. 3.3 настоящего договора. При внесении Арендатором арендной платы не в полном объеме, размер которого установлен п. 3.3 договора, обязательства считаются неисполненными (п. 3.9 Договора).

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

Судом установлено, и не оспаривается сторонами, что ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату, задолженность по договору является значительной.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что имеются достаточные правовые основания для расторжения договора аренды земельного участка №

В силу абзаца 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Вместе с тем, суд находит правомерным установить ответчику разумный срок для передачи земельного участка истцу - тридцать дней с момента вступления решения суда в законную силу.

При таких обстоятельствах, суд находит исковое заявление Администрации городского округа Щелково правомерным, при этом судом не установлено оснований для удовлетворения встречного иска.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации городского округа Щелково Московской области - удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 ФИО15 в пользу Администрации городского округа Щелково задолженность по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 926 769, 20 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ пени за просрочку платежа в размере 142 592,85 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ

Расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ №

Обязать ФИО1 ФИО16 передать Администрации городского округа Щелково земельный участок с кадастровым номером № по акту приема-передачи в течение тридцати дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО1 ФИО17 к Администрации городского округа Щелково Московской области о расчете арендной платы с применением коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Щёлковский городской суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы.

Судья Т.А. Малинычева