Решение по делу № 2-37/2023 от 06.03.2023 - о признании права собственности на недвижимое имущество – здание (помещение) и <ФИО> к СПК «Строкинский-1» о признании права собственности на недвижимое имущество – здание (помещение).

Дело № 2-37/2023

№

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Колосовский районный суд Омской области в составе

председательствующего судьи Сорокиной Н.В.,

при секретаре Грибковой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в с. Колосовка 6 марта 2023 года гражданское дело по исковым заявлениям ФИО1 к СПК «Строкинский-1» о признании права собственности на недвижимое имущество – здание (помещение) и ФИО2 к СПК «Строкинский-1» о признании права собственности на недвижимое имущество – здание (помещение),

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, ФИО1 обратился с иском к СПК «Строкинский-1» о признании права собственности на нежилые помещения, в обоснование, ссылаясь на ст.ст. 8, 58, 131 ГК РФ указали, что ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды зданий с последующим выкупом истцами у СПК «Строкинский-1» приобретены помещения по <данные изъяты> кв.м. каждое в гараже грузовых автомобилей, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, примерно в <данные изъяты> метрах на северо-запад от перекрестка автомобильных дорог «Старосолдатское-Колосовка» и «Строкино-Новотроицк» балансосодержателем которого является СПК «Строкинский-1». После приобретения они непрерывно владеют и пользуются указанными помещениями, несут бремя расходов по его содержанию, претензий по поводу помещений никто не предъявлял и не предъявляет. Указанный объект недвижимости возводился хозяйственным способом, разрешение на строительство и ввода в эксплуатацию на указанный объект недвижимости отсутствуют. В установленном законом порядке право собственности СПК «Строкинский-1» на указанный объект недвижимого имущества не оформлено. ДД.ММ.ГГГГ истцы обратились с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, ДД.ММ.ГГГГ им были вручены уведомления о приостановлении. Согласно передаточному акту, активы СПК «Строкинский», в том числе спорное здание, перешли в собственность СПК «Строкинский-1», что подтверждается передаточным актом. В данном случае ответчик владеет указанным имуществом как правопреемник лица, создавшего спорные объекты хозяйственным способом. ФИО2, ФИО1 просят признать за ними право собственности на нежилое помещение, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, примерно в <данные изъяты> метрах на северо-запад от перекрестка автомобильных дорог «Старосолдатское-Колосовка» и «Строкино-Новотроицк».

Определением Колосовского районного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечена администрация Колосовского муниципального района Омской области.

Истец ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении уточнив требования, просит признать за ним право собственности на нежилое помещение № гараж для грузовых автомашин, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, площадью <данные изъяты> кв. м., расположенный примерно в <данные изъяты> метрах на северо-запад от перекрестка автомобильных дорог «Старосолдатское-Колосовка» и «Строкино-Новотрицк» с постановкой на кадастровый учет. Выкупная цена по договору аренды выплачена СПК <данные изъяты> в полном объеме в ДД.ММ.ГГГГ году.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении уточнив требования, просит признать за ним право собственности на нежилое помещение № - гараж для грузовых автомашин, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, площадью <данные изъяты> кв. м., расположенный примерно в <данные изъяты> метрах на северо-запад от перекрестка автомобильных дорог «Старосолдатское-Колосовка» и «Строкино-Новотрицк» с постановкой на кадастровый учет. Выкупная цена по договору аренды выплачена СПК «Строкинский-1» в полном объеме в ДД.ММ.ГГГГ году.

Представитель ответчика СПК «Строкинский-1» ФИО3 в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований и пояснил, что спорный объект недвижимости принадлежит СПК «Строкинский-1» на основании передаточного акта, составленного на основании решения общего собрания членов СПК «Строкинский» от ДД.ММ.ГГГГ, принят на баланс, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав не осуществлялась. Строительство нежилого здания – гаража грузовых автомобилей осуществлялось в ДД.ММ.ГГГГ Колхозом «Знамя Ильича», который был преобразован в АОЗТ «Знамя Ильича», после чего – в сельскохозяйственную артель (колхоз) «Знамя Ильича», а затем реорганизован в СПК «Строкинский», который был признан банкротом и ликвидирован в ДД.ММ.ГГГГ году. В настоящее время СПК «Строкинский-1» находится в стадии ликвидации, в связи с чем требуются денежные средства на различные цели, которых у кооператива не имеется, то между нм и СПК «Строкинский-1» заключались договоры займа. Выкупная цена спорных помещений по договору аренды от ФИО2 и ФИО1 получена в полном объеме, денежные средства направлены на погашение ранее заключенных договоров займа.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил дело рассматривать в его отсутствие, на исковые заявления представил письменные отзывы, в которых отражена позиция учреждения относительно заявленных исковых требований с необходимостью их уточнения в части осуществления кадастрового учета и наименования помещений в соответствии с техническим платом.

Представитель третьего лица - администрации Колосовского муниципального района Омской области ФИО4 в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований. Пояснил, что спорное здание расположено на неразграниченных землях, в связи с чем находится в распоряжении муниципального района. В связи с отсутствием сведения в ЕГРН о собственнике здания оснований для предоставления земельного участка в аренду, на котором оно расположено, не имеется. В случае регистрации права собственности, препятствий для предоставления земельного участка в аренду собственникам здания не будет.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела с учетом доводов искового заявления, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется, помимо прочего, путем признания права.

Основания приобретения права собственности определены в соответствии со ст. 218 ГК РФ, из которой следует, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (п. 1); право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2).

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На основании п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Как следует из п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (п. 1).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2).

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно п. 1 ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу п. 1, п. 2 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о её продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нём цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Из ст. 551 ГК РФ следует, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1).

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3).

Из договора аренды зданий с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 179-181) следует, что между арендодателем (продавцом) СПК «Строкинский-1» в лице председателя ФИО3 и арендатором (покупателем) ФИО1 заключен договор аренды с последующим выкупом нежилого помещения, площадью 442,8 кв.м. в гараже грузовых автомобилей, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, расположенного примерно в 170 метрах на северо-запад от перекрестка автомобильных дорог «Старосолдатское-Колосовка» и «Строкино-Новотрицк» с постановкой на кадастровый учет. Сроком на 36 месяцев с момента подписания документа. Государственная регистрация договора не осуществлялась. Арендная плата входит составила 5 500 рублей ежемесячно. Выкупная цены определена в размере 200 00 рублей, в которую входят арендные выплаты. Оставшаяся суммы выкупной цены в размере 2 000 рублей подлежит выплате арендатором в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Указанный договор одновременно является актом приема-передачи помещения в здании.

Из договора аренды зданий с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ ( т.2 л.д. 8-10) следует, что между арендодателем (продавцом) СПК «Строкинский-1» в лице председателя ФИО3 и арендатором (покупателем) ФИО2 заключен договор аренды с последующим выкупом нежилого помещения, площадью 442,8 кв.м. в гараже грузовых автомобилей, 1975 года постройки, расположенного примерно в 170 метрах на северо-запад от перекрестка автомобильных дорог «Старосолдатское-Колосовка» и «Строкино-Новотрицк» с постановкой на кадастровый учет. Сроком на 36 месяцев с момента подписания документа. Государственная регистрация договора не осуществлялась. Арендная плата входит составила 5 500 рублей ежемесячно. Выкупная цены определена в размере 200 00 рублей, в которую входят арендные выплаты. Оставшаяся суммы выкупной цены в размере 2 000 рублей подлежит выплате арендатором в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Указанный договор одновременно является актом приема-передачи помещения в здании.

Таким образом, между сторонами заключены смешанные договоры аренды с последующим выкупом на срок более 36 месяцев, в отношении которых в нарушение п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация не осуществлялась.

Вместе с тем в судебном заседании установлено, что представитель ответчика не оспаривал факт заключения договоров и передачу арендаторам недвижимого имущества.

Кроме того, суд учитывает, что в ЕГРН отсутствуют сведения о кадастровом учете и государственной регистрации прав (т. 2 л.д. 145-148), как на здание в целом, так и на расположенные в нем помещения, что само по себе свидетельствует о невозможности такой регистрации договоров аренды недвижимости.

Выкупная стоимость по двум договорам получена продавцом до истечения срока договора, установленного договором, а именно в 2018 году, и направлена на погашение ранее полученных займов, что подтверждается представленными расписками комиссии СПК «Строкинский-1», договором займа № от ДД.ММ.ГГГГ, реестром документов на расход займа, квитанцией к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 166-171), договором займа № от ДД.ММ.ГГГГ, квитанцией к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 172-176). Указанные обстоятельства сторонами не оспаривались.

Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 85-118) рыночная стоимость нежилых помещений №, площадью <данные изъяты> кв.м. каждое, расположенные по адресу: примерно в <данные изъяты> метрах на северо-запад от перекрестка автомобильных дорог «Старосолдатское-Колосовка» и «Строкино-Новотрицк» составляет 390 000 рублей каждое.

Согласно техническому плану здания от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 13-80) нежилое здание - гараж для грузовых автомобилей, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, площадью <данные изъяты>. м., расположенный примерно в <данные изъяты> метрах на северо-запад от перекрестка автомобильных дорог «Старосолдатское-Колосовка» и «Строкино-Новотрицк» состоит из двух помещений 1П и 2П, площадью 442,8 кв.м. каждое. Согласно декларациям об объекте недвижимости на основании договоров аренды зданий с последующим выкупом у ФИО1 в пользовании находится помещение 2П, у ФИО2 - помещение 1П.

Согласно уведомлениям межмуниципального Тарского отдела (Тарского района) Управления Росреестра по Омской области ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 111-114, т. 2 л.д. 81-84) государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав по заявлениям истцов приостановлена, поскольку не представлен правоустанавливающий документ на здание и земельный участок, на котором находится объект недвижимости; технический план не содержит информации, предусмотренной законом.

Из материалов дела следует, что на момент заключения договора аренды здания с последующим выкупом право собственности СПК «Строкинский-1» на здание в установленном порядке зарегистрировано не было.

Вместе с тем право продавца распоряжаться указанными объектами недвижимости подтверждено представленными документами, а именно передаточным актом между СПК «Строкинский» и СПК «Строкинский-1» от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 11), приложением 1 с перечнем имущества по передаточному акту (т. 2 л.д. 12), из которых следует, что спорный объект недвижимости принадлежит СПК «Строкинский-1» на основании передаточного акта, составленного на основании решения общего собрания членов СПК «Строкинский» от ДД.ММ.ГГГГ, после чего принят на баланс СПК «Строкинский-1». В перечне имущества значится помещение гараж для грузовых машин, 1975 года.

Таким образом, само по себе отсутствие сведений о зарегистрированном праве собственности на нежилое здание в Едином государственном реестре недвижимости не свидетельствует об отсутствии права собственности СПК «Строкинский-1» на спорное здание, поскольку в силу ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственная регистрация недвижимости права, на которую возникли до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ, является правом, а не обязанностью обладателя.

В пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам КАС РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Из представленных материалов следует, что контур здания расположен в границах кадастрового квартала 55:08:280602, т.е. на неразграниченных землях, а само спорное нежилое здание и расположенные в нем помещения, не состоят на кадастровом учете.

В силу ч. 4 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с:

1) возникновением права на созданный объект недвижимости или объект незавершенного строительства, если в отношении таких объектов недвижимости ранее был осуществлен государственный кадастровый учет;

2) возникновением права на образованный земельный участок в случаях, указанных в пунктах 8 - 10, 12 части 5 настоящей статьи;

3) прекращением прав на объект недвижимости (за исключением прекращения прав в случаях, указанных в пункте 3 части 3 настоящей статьи);

4) переходом права на объект недвижимости;

5) подтверждением прав на объект недвижимости, возникших до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

6) подтверждением прав на объект недвижимости, возникших в силу федерального закона;

7) ограничением прав на объект недвижимости и обременением объекта недвижимости, а также прекращением таких ограничения и обременения.

Судом установлено, что истцы ФИО2, ФИО1 в 2018 году приобрели по договору аренды с последующим выкупом нежилые помещения 1П и 2П в здании гаража для грузовых машин у СПК «Строкинский-1», на которое право собственности продавца в установленном законом порядке не зарегистрировано. Спорный объект недвижимости не состоит на государственном кадастровом учете, поскольку построен в 1975 года. Разрешительная документация не выдавалась, поскольку объект построен до введения в действие Градостроительного кодекса РФ (т. 2 л.д. 177-178). Нежилое здание расположено на неразграниченных землях, земельный участок под зданием не образован.

Устранить обстоятельства, которые явились препятствием для государственного кадастрового учета и регистрации права на спорные объекты недвижимости во внесудебном порядке не представляется возможным.

Вместе с тем, судом установлена законность возникновения права собственности на спорный объект недвижимости у продавца СПК «Строкинский-1», а также соблюдение условий по договору аренды здания с последующим выкупом нежилых помещений между СПК «Строкинский-1» и ФИО2, ФИО1

С учетом исследованных доказательств суд приходит к выводу, что исковые требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу п. 5 ч. 2, п. 1 ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты; государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с созданием объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В связи с указанными положениями закона настоящее решение суда является основанием для регистрации права собственности и осуществления кадастрового учета и регистрации права собственности нежилого здания и расположенных в нем помещений.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженца <адрес>а <адрес>, паспорт № выдан ДД.ММ.ГГГГ ОВД <адрес> к СПК «Строкинский-1», ОГРН <данные изъяты> удовлетворить.

Признать за ФИО2 право собственности на нежилое помещение № - гараж для грузовых автомашин, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, площадью <данные изъяты> кв. м., расположенный примерно в <данные изъяты> метрах на северо-запад от перекрестка автомобильных дорог «Старосолдатское-Колосовка» и «Строкино-Новотрицк» с постановкой на кадастровый учет.

Исковые требования ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженца <адрес>а <адрес>, паспорт № выдан ДД.ММ.ГГГГ ТП УФМС России по <адрес> в <адрес> к СПК «Строкинский-1», ОГРН №, ИНН № удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение № гараж для грузовых автомобилей, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, площадью <данные изъяты> кв. м., расположенный примерно в <данные изъяты> метрах на северо-запад от перекрестка автомобильных дорог «Старосолдатское-Колосовка» и «Строкино-Новотрицк» с постановкой на кадастровый учет.

Осуществить государственный кадастровый учет нежилого здания – гараж грузовых автомобилей, <данные изъяты> года постройки, площадью <данные изъяты> кв. м., расположенный примерно в <данные изъяты> метрах на северо-запад от перекрестка автомобильных дорог «Старосолдатское-Колосовка» и «Строкино-Новотрицк».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Колосовский районный суд Омской области в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения суда.

Судья Сорокина Н.В.

Решение в окончательной форме изготовлено 10 марта 2023 года