Судья Суханова А.В. дело № 33-20631/2023

№ 2-186/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

13 июля 2023 г. г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Таран А.О.,

судей Дунюшкиной Н.В., Сурмениди Л.Л.

по докладу судьи краевого суда Дунюшкиной Н.В.,

при ведении протокола помощником судьи Рыбником В.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2, ФИО3 на решение Ейского городского суда Краснодарского края от 09 марта 2023 г.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

установила:

ФИО4 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО1, ФИО2 о признании отсутствующим обременения в виде залога недвижимости (ипотеки), признании договора заключенным, регистрации перехода права собственности.

В обоснование заявленных требований указал, что весной 2020 г. ФИО4 решил приобрести земельный участок, расположенный по адресу: ............, владельцем которого являлся ФИО1 По состоянию на 05.10.2020г. обременений в отношении земельного участка зарегистрировано не было. 17.11.2020г. сторонами заключён договор купли-продажи названного земельного участка, где от имени продавца при заключении сделки выступала ФИО3, действовавшая на основании нотариальной доверенности от 20.10.2020г. Денежные средства в счёт оплаты стоимости земельного участка перечислены представителю по доверенности ФИО3, в тот же день договор купли-продажи земельного участка и пакет документов сдан в территориальный отдел Росреестра. 25.11.2020г. регистрация была приостановлена, в декабре 2020г. ФИО5 от ФИО3 получено письмо о возврате денежных средств и расходов на регистрацию права, от которого ФИО5 отказался.

Как стало известно позднее, 10.12.2020г. на указанный земельный участок наложено обременение - ипотека в пользу ФИО2 на основании договора залога ........ от 10.10.2020г. Урегулировать спор во внесудебном порядке истцу не удалось, что послужило основанием для обращения в суд.

ФИО1 обратился со встречным исковым заявлением к ФИО4 о признании договора купли-продажи земельного участка от 17.11.2020г. недействительной сделкой.

В обоснование встречных требований ФИО1 указал, что договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: ............, от 17.11.2020г. заключён в период существования обременения на земельный участок (залог) и в договоре об этом не было указано, при этом договор залога регистрации не подлежит, регистрируется лишь обременение. Таким образом, договор действует с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Кроме того, у представителя ФИО3 отсутствовало право получать денежные средства, вырученные от продажи земельного участка, что не предусмотрено нотариальной доверенностью. Кроме того, отсутствовало согласие залогодержателя на заключение данной сделки, а со стороны ФИО4 не обеспечено исполнение обязательств по договору в части передачи продавцу денежных средств, в связи с чем, считает данный договор недействительным (ничтожным), а также незаключённым.

Решением Ейского городского суда Краснодарского края от 09 марта 2023 г. исковые требования ФИО4 к ФИО1, ФИО2 о признании отсутствующим обременения в виде залога недвижимости (ипотеки), о признании права собственности на земельный участок – удовлетворены в части. Суд решил признать отсутствующим обременение в виде залога земельного участка, общей площадью 992 кв.м., с кадастровым номером 23:42:0705054:8, категория земель - земли населённых пунктов, с видом разрешённого использования - для личного подсобного хозяйства, для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: ............ ............, зарегистрированного договору залога ........ от 10.10.2020г. и дополнительного соглашения к нему от 20.05.2021г., заключённого между ФИО2, .......... г.р., и ФИО1, .......... г.р.; произвести государственную регистрацию перехода права собственности к ФИО4, .......... года рождения на земельный участок с кадастровым номером 23:42:0705054:8, площадью 992 кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - для личного подсобного хозяйства, по адресу: ............. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Вступившее в законную силу решение суда является основанием для Управления Росреестра для внесения соответствующих записей в сведения ЕГРН о погашении записи об ипотеке от 10.12.2020 г и регистрации перехода права собственности на вышеуказанный земельный участок. В удовлетворении встречных исковых требовании ФИО1 к ФИО4, третье лицо - ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка от 17.11.2020г. недействительным отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2 и ФИО3 выражают несогласие с принятым решением суда, и просят его отменить, приняв новое решение. В обоснование апелляционной жалобы указано, что судом допущены нарушения норм материального и процессуального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Заслушав представителя ФИО4 на основании доверенности ФИО6, просившую решение суда оставить без изменения, представителя ФИО1 и ФИО2 на основании доверенности ФИО7, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, дополнений к ней, возражений на апелляционную жалобу, судебная коллегия оснований для отмены судебного решения не усмотрела.

Из материалов дела следует, что 25.09.2020 г. ФИО1 приобрел земельный участок кадастровым номером 23:42:0705054:8, площадью 992 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для личного подсобного хозяйства, по адресу: ............, .............

Указанный договор зарегистрирован в Росреестре 05.10.2020 г. №23:42:0705054:8-23/260/2020-2.

20 октября 2020 г. нотариусом Ейского нотариального округа ФИО8 удостоверена доверенность, выданная ФИО1 на имя ФИО3, предусматривающая полномочия на продажу за цену и на условиях по своему усмотрению земельный участок с кадастровым номером 23:42:0705054:8, находящийся по адресу: ............, с правом заключить и подписать договор купли-продажи, дополнительное соглашение, передаточный акт и с правом заключения и подписания на условиях по своему усмотрению соглашения (договора) о задатке (авансе), предварительного договора с передачей задатка (аванса), с правом получения причитающегося задатка (аванса), получить наличными следуемые деньги, либо с правом перечисления причитающихся денежных средств по договору на любой принадлежащий ФИО1 расчетный срок, срок полномочий десять лет.

17.11.2020г. между ФИО1, от имени которого на основании доверенности действовала ФИО3, и ФИО4 заключен договор купли-продажи доли земельного участка общей площадью 992 кв.м., с кадастровым номером 23:42:0705054:8, расположенный по адресу: ............, .............

Стоимость отчуждаемого земельного участка составила 1 300 000 рублей.

17.11.2020 г. ФИО9 перечислил на счет ФИО3 денежные средства в размере 1 300 000 рублей двумя платежами 1 230 000 рублей и 70 000 рублей, что подтверждается приходными кассовыми ордерами.

Вместе с тем, 10.10.2020 г. между ФИО2 и ФИО1 заключен договор займа ........ денежных средств в размере 1 600 000 рублей с возвратом суммы займа в срок до 01.06.2021г., в обеспечение возврата заемных денежных средств 10.10.2020г. заключен договор залога ........, где предметом залога является земельный участок с кадастровым номером 23:42:0705054:8, площадью 992 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для личного подсобного хозяйства, по адресу: ............, ............, договор зарегистрирован в межмуниципальном отделе по Ейскому и Щербиновскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю 10.12.2020 г.

20.05.2021 г. между ФИО2 и ФИО1 заключено дополнительное соглашение, согласно которого действие договора залога ........ от 10.10.2020 г. продлено до 31.12.2021 г.

Уведомлением межмуниципального отдела по Ейскому и Щербиновскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 25.11.2020г. в связи с заявлением ФИО3 от 23.11.2020г. приостановлено осуществление действий по государственной регистрации прав до 23.05.2021 г.

25.11.2020г. ФИО3 направила ФИО4 письмо, в котором предложила вернуть ему денежные средства в размере 1 301 150 рублей, в качестве возмещения стоимости земельного участка и затрат за услуги в МФЦ.

Поскольку ФИО4 не намеревался расторгать с ФИО1 договор купли-продажи, он от получения денежных средств отказался и обратился в межмуниципальный отдел по Ейскому и Щербиновскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю по вопросу регистрации его права собственности на земельный участок.

Вместе с тем, уведомлением межмуниципального отдела по Ейскому и Щербиновскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 24.05.2021г. государственная регистрация прав на земельный участок приостановлена до 24.08.2021г., в связи с тем, что в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны все имеющиеся обременения (ограничения) отчуждаемого объекта.

В соответствии с п. 11 договора купли-продажи от 17.11.2020 г. продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора, указанный земельный участок правами третьих лиц не обременен.

Согласно п. 13 договора, продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора указанное недвижимое имущество никому другому не продано, не подарено, не заложено, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

Однако в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:42:0705054:8, расположенного по адресу: ............, ............, содержится запись №23:42:0705054:8-23/260/2020-3 от 10.12.2020 г. о государственной регистрации обременения - ипотека в пользу ФИО2 на основании договора залога ........ от 10.10.2020г.

В целях устранения причин приостановления необходимо представить дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельного участка от 17.11.2020г, содержащее описание соответствующих ограничений (обременений) на заявленный земельный участок.

16.08.2021г. ФИО4 направлено в адрес ФИО1 и ФИО3 предложение встретиться 23.08.2021 г. в межмуниципальном отделе по Ейскому и Щербиновскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю с целью заключения дополнительного соглашения к договору купли-продажи земельного участка от 17.11.2020г, содержащего описание соответствующих ограничений (обременений) на земельный участок и последующей регистрации, которое осталось без удовлетворения.

Решением Ейского городского суда Краснодарского края от 26 января 2022 года, оставленным без изменения апелляционным определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 21 апреля 2022 года, в удовлетворении искового заявления ФИО4 к ФИО1, ФИО2 отказано, встречное исковое заявление ФИО1 к ФИО4 - удовлетворено.

Суд признал договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:42:0705054:8, площадью 992 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для личного подсобного хозяйства, по адресу: ............ от 17 ноября 2020 года недействительной сделкой (ничтожной).

Суд постановил вернуть стороны в первоначальное положение и взыскать с ФИО3 в пользу ФИО4 оплаченные по договору купли-продажи земельного участка от 17 ноября 2020 года денежные средства в размере 1 300 000 рублей.

Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 08 сентября 2022 года решение Ейского городского суда Краснодарского края от 26 января 2022 года и апелляционное определение судебной коллеги по гражданским делам Краснодарского краевого суда отменено, дело направлено в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

В ходе судебного разбирательства ФИО5 уточнил исковые требования, просил погасить запись регистрации об ипотеке в пользу ФИО2 № 23:42:0705054:8-23/260:2020-3 от 10.12.2020г. по договору залога ........ от 10.10.2020г. и дополнительного соглашения к нему от 20.05.2021г., заключенного между ФИО2 и ФИО1 в отношении предмета залога - земельного участка, общей площадью 992 кв.м., с кадастровым номером 23:42:0705054:8, категория земель - земли населённых пунктов, с видом разрешённого использования - для личного подсобного хозяйства, для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: ............ ............. Произвести государственную регистрацию перехода права собственности к ФИО4, .......... года рождения на земельный участок с кадастровым номером 23:42:0705054:8, площадью 992 кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - для личного подсобного хозяйства, по адресу: ............ .............

Удовлетворяя исковые требования ФИО4, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что поскольку обременение в виде залога на спорный земельный участок в пользу ФИО2 на основании договора залога от 10.10.2020г. зарегистрировано в установленном законом порядке только 10.12.2020г., то на момент заключения договора купли-продажи от 17.11.2020г. ФИО5 в ЕГРН отсутствовала запись о наличии залога в отношении приобретаемого земельного участка, в связи с чем ФИО5 фактически не имел возможности узнать о наличии в отношении спорного земельного участка обременения в виде залога, в связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу о добросовестности его действий.

В частности, в соответствии с подпунктами 1 и 2 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу пункта 4 статьи 334 Гражданского кодекса РФ к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Согласно части 1 статьи 339 Гражданского кодекса РФ, залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации.

Пунктом 2 статьи 81 Гражданского кодекса РФ установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность, такой договор считается ничтожным.

Как установлено пп. 1,5 ст. 3 Закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ, по общему правилу государственная регистрация договора об ипотеке не требуется для договоров, заключенных после 01.07.2014 г. При этом, договор об ипотеке оформляется в простой письменной форме, не требует обязательного нотариального удостоверения.

В соответствии с п. 2 ст. 11 ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека, как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Права залогодержателя в отношении недвижимого имущества возникают с момента регистрации залога (п. 1 ст. 131, пп. 1 ч. 1 ст. 339.1, п. 1 ст. 341 ГК РФ).

Удовлетворяя исковые требования ФИО5, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, соответствующее требованиям гражданского процессуального законодательства.

Судебная коллегия соглашается с вышеприведенными выводами.

Оценив собранные по делу доказательства в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований ФИО1 о признании договора купли-продажи земельного участка от 17.11.2020г. недействительным.

Оснований признать такой вывод суда неправильным у судебной коллегии не имеется.

В силу статьи 218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами (п. 1 ст. 185 ГК РФ). Выдача доверенности является односторонней сделкой, для совершения которой необходимо волеизъявление только одной стороны - представляемого (доверителя). Согласия лица, которому выдана доверенность (представителя), на выдачу доверенности не требуется. При этом представитель вправе отказаться от доверенности, в таком случае доверенность прекращается. Однако если лицо не отказывается от доверенности, то на него ложатся права и обязанности, предусмотренный выданной доверенностью.

Из материалов дела следует, что доверенностью, выданной ФИО1 на имя ФИО3, последней предоставлено право получения наличных денежных средств по договору или перечисления денежных средств на любой принадлежащий ФИО1 расчетный счет, открытый в любом банке. Необходимость согласования своих действий по выполнению данного поручения с собственником земельного участка в представленной доверенности не содержится.

Положениями ст. 166 ГК РФ определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1).

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 61 совместного Постановления Пленумов ВС РФ № 10 и ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отражено, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Принимая во внимание, что в материалах дела содержатся достаточные доказательства исполнения ФИО5 обязательств по договору купли-продажи земельного участка и передаче денежных средств представителю продавца, в то время, как стороной продавца после получения денежных средств и сдачи документов для регистрации перехода права собственности к покупателю, совершены действия по приостановлению регистрации перехода прав на земельный участок, с дальнейшей регистрацией обременения (ипотеки) в пользу ФИО2, что фактически свидетельствует об уклонении продавца от государственной регистрации перехода права собственности, суд пришел к выводу, что требования ФИО4 подлежат удовлетворению в части признания отсутствующим обременения в виде залога земельного участка, расположенного по адресу: ............, и регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 17.11.2020 г.

Оснований считать договор купли-продажи земельного участка от 17.11.2020г. незаключённым у суда первой инстанции не имелось, поскольку сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, сам по себе договор не подлежит регистрации, регистрируется переход права.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом неверно оценены представленные доказательства по делу, не могут служить основаниями к отмене решения суда, поскольку само по себе несогласие апеллянтов с произведенной судом оценкой доказательств не является основанием к отмене постановленного судом решения, поскольку не свидетельствует о неправильности изложенных в решении суда выводов.

Определение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также истребование, прием и оценка доказательств, в соответствии со ст. ст. 56, 57, 67 ГПК РФ относится к исключительной компетенции суда первой инстанции. Судом приняты во внимание доводы всех участвующих в деле лиц, доказательства были получены и исследованы в таком объеме, который позволил суду разрешить спор.

Оснований к иной оценке представленных доказательств, судебная коллегия не усматривает, требования ст. 67 ГПК РФ судом выполнены. Несогласие ответчика с произведенной судом оценкой доказательств, не свидетельствует о незаконности судебного постановления и не может служить основанием для отмены правильного по существу решения суда.

В целом, доводы апелляционной жалобы заявителей являлись предметом проверки и исследования при рассмотрении дела в суде первой инстанции и правильно признаны несостоятельными по мотивам приведенным в оспариваемом решении суда, не согласиться с которыми судебная коллегия оснований не находит, поскольку они фактически направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств, и сводятся к оспариванию обоснованности выводов суда первой инстанции об установленных им обстоятельствах дела, основаны на субъективном восприятии обстоятельств дела, что не является основанием, предусмотренным ст. 330 ГПК РФ для отмены или изменения решения суда первой инстанции в апелляционном порядке.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для разрешения возникшего спора, судом установлены верно, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права не имеется, судебная коллегия не усматривает оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с ч. 4 ст. 330 ГПК РФ безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции, судом не допущено.

При таких обстоятельствах, суд вышестоящей инстанции приходит к выводу о законности и обоснованности принятого судом первой инстанции решения и не находит оснований для его отмены или изменения.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ейского городского суда Краснодарского края от 09 марта 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1, ФИО2, ФИО3 – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в течение трёх месяцев через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 14 июля 2023г.

Председательствующий:

Судьи: