Решение по делу № 2-1387/2025 от 10.07.2025 - о признании договора купли-продажи действительным и о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на нежилое здание.

Дело № 2-1387/2025 07 июля 2025 года г. Котлас

УИД 29RS0008-01-2025-002245-22

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Котласский городской суд Архангельской области в составе

председательствующего судьи Шиляковой Н.В.

при секретаре Алдохиной В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Котласе гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи действительным и о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на нежилое здание,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о признании права собственности на .... доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание, находящееся по адресу: ...., общей площадью .... кв.м. В обоснование требований указал, что __.__.__ между ним и Н.В.В. был заключен договор купли-продажи .... доли в праве общей долевой собственности на здание, находящееся по адресу: ..... Подписание договора и передача денежных средств продавцу происходили в присутствии К.В.Е., С.Е.А., С.М.В. В дальнейшем истцом предпринимались неоднократные попытки зарегистрировать право собственности на объект недвижимости. При этом требовалось единовременное присутствие всех собственников вышеуказанного здания, но по объективным причинам осуществить это не удалось. __.__.__ Н.В.В. скончался.

В судебном заседании __.__.__ ненадлежащий ответчик ФИО3 заменен на надлежащего ответчика ФИО2

Определением судьи от __.__.__ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены долевые собственники здания, а именно: ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, в заявлении от __.__.__ просит вынести решение о признании договора купли-продажи действительным и о государственной регистрации перехода права собственности на здание на основании договора купли-продажи без обращения продавца в регистрирующий орган.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО14 уточненные исковые требования поддержали по доводам, изложенным в иске, в уточненном исковом заявлении. ФИО1 пояснил, что указанная доля в праве общей долевой собственности на нежилое здание, состоящее из 12-ти гаражных боксов, дает ему право пользоваться боксом №. Кроме того, в настоящее время ему уже принадлежит .... доли в праве общей долевой собственности на здание, в соответствии с которой он пользуется гаражным боксом №.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена, представлено заявление о признании исковых требований ФИО1

Представитель третьего лица Управления Росреестра по АО и НАО в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен.

Третьи лица ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13 в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представлено заявление о согласии с исковыми требованиями ФИО1

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Рассмотрев исковое заявление, выслушав истца и его представителя, исследовав материалы настоящего дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со статьей 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.

В силу п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На основании ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Федерального закона РФ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

В соответствии с п. 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона (в редакции Федерального закона от 4.03.2013 № 21-ФЗ).

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2).

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Как следует из разъяснений, изложенных в абз. 6 п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, данным в п. 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Системное толкование указанных разъяснений, позволяет суду констатировать, что условием для удовлетворения иска о государственной регистрации перехода права собственности является завершение юридического состава по фактическому переходу права собственности к приобретателю (покупателю или одаряемому) - передача приобретаемого имущества.

В судебном заседании установлено, что __.__.__ между истцом и Н.В.В. был заключен договор купли-продажи .... доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание (кадастровый №), находящееся по адресу: .....

Согласно заявлению от __.__.__, направленному в адрес ГСПК «Нива», продавец Н.В.В. просил исключить его из состава членов кооператива в связи с продажей гаражного бокса № (л.д. 17).

Таким образом, фактически покупателю ФИО1 в .... году был передан продавцом во владение и пользование гаражный бокс №.

__.__.__ продавец Н.В.В. (л.д. 133) умер, после смерти которого было открыто наследственное дело № от __.__.__, наследником, принявшим наследство, является супруга продавца - ФИО2 (л.д. 66-130).

Предметом спорных правоотношений является невозможность истца приобрести (узаконить) право собственности на приобретенную им долю в праве на здание в порядке, установленном действующим законодательством, в связи с отсутствием продавца.

Согласно частям 2, 3 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закона №218-ФЗ) права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН; государственная регистрация таких прав в ЕГРН обязательна при государственной регистрации перехода права, ограничении и обременении объектов недвижимости или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", то есть после 31.01.1998 (утратил силу, за исключением отдельных положений, с 01.01.2017, полностью - с 01.01.2020) сделки с объектами недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и Законом N 218-ФЗ.

В соответствии с ч. 1 ст. 42 Закона №218-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 02.06.2016 N 172-ФЗ, от 03.07.2016 N 351-ФЗ, от 01.07.2017 N 141-ФЗ, от 29.07.2017 N 217-ФЗ, от 03.08.2018 N 338-ФЗ, от 01.05.2019 N 76-ФЗ) сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 г. N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

Таким образом, договор купли-продажи доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключенный между ФИО1 и Н.В.В. __.__.__, в силу ч.1 ст.42 Закона №218-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора), подлежал обязательному нотариальному удостоверению.

Однако сведения о соблюдении сторонами сделки указанного требования закона в материалах дела отсутствуют.

В соответствии с п.1 ст.165 ГК РФ, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Действительность сделки означает признание за ней качеств юридического факта, порождающего тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки.

В данном случае сделка полностью была исполнена сторонами, что подтверждается пояснениями истца, а также заявлением ответчика ФИО2, которая признала исковые требования ФИО1, подтвердила обстоятельства передачи её супругом истцу объекта недвижимости, получением супругом денежных средств за отчужденное имущество.

Учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что имеются основания для признания сделки по отчуждению спорного объекта недвижимости действительной.

В июле .... года стороны не представили документы на государственную регистрацию перехода права собственности на указанный объект недвижимости в орган регистрации, а __.__.__ продавец Н.В.В. умер.

Из выписки из ЕГРН следует, что право общей долевой собственности на здание зарегистрировано __.__.__ за Н.В.В.

Согласно п.2 ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 1142 ГК РФ наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.

Таким образом, из приведенных выше правовых норм следует, что супруга продавца Н.В.В. - ФИО2 является надлежащим ответчиком по данному спору о праве на здание.

Учитывая, что продавец Н.В.В. по договору купли-продажи умер, принимая во внимание, что сделка по продаже доли в праве общей собственности на здание была заключена в письменной форме, исполнена сторонами и является действительной, соглашение о расторжении договора между сторонами не заключалось, суд приходит к выводу, что истец вправе требовать регистрацию перехода права собственности в целях защиты своих имущественных прав, следовательно, исковые требования ФИО1 обоснованны и подлежат удовлетворению.

В силу положений ч. 1, 2 ст. 39 ГПК РФ ответчик вправе признать иск. Суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

При признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований (ч. 3 ст. 173 ГПК РФ).

Ответчик иск признал. Последствия признания иска ответчику ФИО2 известны и понятны.

Поскольку ответчик ФИО2 признала исковые требования истца, признание иска не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц, суд принимает признание иска ответчиком.

Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы по оплате государственной пошлины не подлежат взысканию с ответчика на основании следующего.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истцов ответчиками.

Поскольку удовлетворение иска не обусловлено установлением обстоятельств, свидетельствующих о нарушении прав и законных интересов истца действиями ответчика, то оснований для взыскания государственной пошлины не имеется.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил :

исковые требования ФИО1 (СНИЛС №) к ФИО2 о признании договора купли-продажи действительным и о государственной регистрации перехода общей долевой собственности на нежилое здание удовлетворить.

Признать договор купли-продажи .... доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание (кадастровый №), находящееся по адресу: ...., заключенный __.__.__ между ФИО1 и Н.В.В., действительным.

Произвести государственную регистрацию перехода права на .... доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание (кадастровый №), находящееся по адресу: ...., от продавца Н.В.В. к покупателю ФИО1 на основании договора купли-продажи от __.__.__ без обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, продавца Н.В.В., умершего __.__.__.

Настоящее решение суда является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.

На решение суда сторонами и другими лицами, участвующими в деле, может быть подана апелляционная жалоба в Архангельский областной суд через Котласский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Н.В.Шилякова

Мотивированное решение изготовлено 10.07.2025.