Решение по делу № 2-2886/2022 от 29.09.2022 | Советский районный суд г. Нижний Новгород (Нижегородская область)

Категория дела О признании объектов капитального строительства самовольными постройками Гражданское Удовлетворено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

Истец обратился в суд к ответчику с вышеуказанным иском. В обоснование исковых требований указал, что Распоряжением главы администрации г.Н.Новгорода от (дата) №...-р Нижегородской Квартирно-эксплуатационной части Московского

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Однако в нарушение п. 6.2.2 инвестиционного контракта договор аренды земельного участка между сторонами и передача (предоставление) КТ «Социальная инициатива и К» строительной площадки не оформлены. Представитель истца

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Представитель третьего лица Администрации (адрес) по доверенности <ФИО>, в судебном заседании указала на наличие законных оснований для удовлетворения заявленных исковых требований. С учетом изложенного

Резолютивная частьитоговое решение суда

Исковые требования Министерства имущественных и земельных отношений (адрес) - удовлетворить.

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

Дело №...

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

(адрес) 29 сентября 2022 г.

Советский районный суд (адрес) в составе председательствующего судьи Тищенко Е.В., при секретаре ФИО6, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Министерства имущественных и земельных отношений (адрес) к ФИО1, ФИО4 о признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд к ответчику с вышеуказанным иском.

В обоснование исковых требований указал, что Распоряжением главы администрации г.Н.Новгорода от (дата) №...-р Нижегородской Квартирно-эксплуатационной части Московского военного округа Министерства обороны Российской Федерации предоставлен в бессрочное пользование земельный участок площадью 4.28 га по (адрес), занимаемый военным городком №.... На территории данного земельного участка распоряжениями главы администрации г. Н.Новгорода от (дата) №...-р и от (дата) №...-р Нижегородской КЭЧ МВО МО РФ разрешена разработка проекта застройки жилого квартала в границах улиц ФИО3 И-вых – ФИО3 – Манежная -Корейская в (адрес).

(дата) между Государственным учреждением Нижегородской Квартирно эксплуатационной частью Московского военного округа Министерства обороны Российской Федерации (далее - ГУ Нижегородская КЭЧ) и Коммандитным товариществом «Социальная инициатива и компания» (далее - КТ «Социальная инициатива и К») на основании распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от (дата) №...-р заключен инвестиционный контракт №... о застройке земельного участка площадью 4.2 га, расположенного на (адрес), находящегося в собственности Российской Федерации и принадлежащего на праве постоянного (бессрочного) пользования ГУ Нижегородская КЭЧ МВО.

Предметом данного инвестиционного контракта является реализация проекта по застройке вышеуказанного земельного участка пл. 4,28 га с кадастровым номером 52:18:070192:004, расположенного на (адрес), предусматривающего строительство комплекса жилых зданий общей площадью не менее 60 000 кв.м. В соответствии с заключением Главного управления архитектуры и градостроительства администрации г.Н.Новгорода №... от (дата) проектом застройки жилого квартала предусмотрено 10 очередей строительства, в том числе строительство 10 жилых домов с помещениями общественного назначения.

По условиям контракта для реализации инвестиционного контракта ГУ Нижегородская КЭЧ обязалась в 2005 году предоставить КТ «Социальная инициатива и К» участок в аренду, а КТ «Социальная инициатива и К» должно осуществить финансирование проектирования и строительства, а также силами привлеченных специализированных организаций осуществить весь комплекс строительства жилых домов. Реализацию всех этапов контракта стороны планировали завершить до конца 2008 года.

Для осуществления принятых на себя обязательств по контракту КТ «Социальная инициатива и К» заключало договоры инвестирования строительства жилых домов с физическими лицами.

В ходе реализации инвестиционного контракта на вышеуказанном земельном участке было осуществлено строительство 3 незавершенных строительством жилых домов, со степенью готовности от 5 до 40 процентов.

Строительство указанных объектов осуществлялось без получения соответствующей разрешительной документации (разрешения на строительство). Разрешения на строительство были выданы 122 отделом государственного архитектурно-строительного надзора (МВО) Минобороны РФ Квартирно-эксплутационному управлению Московского военного округа, которое не являлось правообладателем земельного участка, стороной по инвестиционному контракту и не имело права на застройку земельного участка.

Таким образом, по мнению истца, указанные объекты обладают признаками самовольных построек, предусмотренных 222 Гражданского кодекса РФ.

В 2006 году строительство вышеуказанных жилых домов и дальнейшая застройка земельного участка была прекращена, в рамках сводного исполнительного производства N 23/302 СВ, возбужденного в отношении должника - КТ «Социальная инициатива и К" был заключен договор купли-продажи N 24-МОС от (дата) между ООО "Камос-Т" - уполномоченным лицом Специализированного госучреждения при Правительстве Российской Федерации "Российский Фонд Федерального имущества" и ООО "Фактор" - покупателем, предметом которого являлась передача покупателю в собственность права реализации инвестиционного контракта по застройке спорного земельного участка.

(дата) ООО "Камос-Т" и ООО "Фактор" заключили дополнительное соглашение N1 к договору купли-продажи N 24-МОС, согласно которому покупатель уведомлен, что на момент подписания договора, купли-продажи имеются требования третьих лиц в отношении инвестиционного контракта на сумму 329 600 000 руб.

В последствие, (дата), ООО "Фактор" по договору купли-продажи продало право реализации инвестиционного контракта от (дата) N08-8/245 Министерству жилищной политики (адрес) за 1 971 000 руб. Данное право выкуплено Министерством в рамках выполнения функций по защите прав «обманутых дольщиков».

(дата) ГУ Нижегородская КЭЧ и Министерство жилищной политики и жилищного фонда (адрес) заключили дополнительное соглашение N01-16/50 к инвестиционному контракту от (дата), согласно которому Министерство приобретает в полном объеме все права и обязанности инвестора по реализации инвестиционного контракта.

В 2009-2013 годах 285 семьям вкладчиков КТ «Социальная инициатива и К», заключивших ранее с данной компанией инвестиционные договоры на строительство жилых помещений в домах по (адрес) были предоставлены благоустроенные квартиры во вновь построенных по государственному заказу жилых домах в микрорайоне Верхние Печеры. При этом, затраты областного бюджета на расселение пострадавших дольщиков составили 610 млн. руб. Права обманутых вкладчиков оформлялись договорами уступки прав, их доли перешли в собственность (адрес), право собственности (адрес) в объектах незавершенных строительством (адрес) не оформлено, получены отказы, так как на государственную регистрацию не представлены документы, необходимые для осуществления кадастрового учета и государственной регистрации прав в недостроенных жилых домах, подтверждающих законность из возведения.

В июле 2014 было заключено дополнительное соглашение к инвестиционному контракту, согласно которому была осуществлена замена сторон на правопреемников (ГУ Нижегородская КЭЧ заменена на ФГКУ «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России, Министерство жилищной политики и жилищного фонда (адрес) заменено на Министерство социальной политики (адрес)).

(дата) Приокским районным судом г.Н.Новгорода жилой (адрес) (по генплану) и пристроенный к нему торговый центр по адресу: г.Н.Новгород, квартал улиц Медицинская, бр. ФИО3, ФИО3, Манежная, Корейская в (адрес) площадью 1273,4 кв.м., признаны объектами незавершенного строительства.

Этим же решением суда за ФИО2 и ФИО4 признано право собственности по 1/2 доле за каждым в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - нежилое помещение площадью 249 кв.м., расположенное на втором этаже торгового центра, пристроенного к объекту незавершенного строительства - дому №... (по генплану) площадью 1273,4 кв.м. Определением от (дата) суд разъяснил, что размер доли каждого в спорном объекте составляет 1245/12734.

(дата) объект незавершенного строительства лит. А.А1 (жилой дом с пристроем) 60% готовности, застроенная площадь которого составляет 1273,4 кв.м., расположенный по адресу: г.Н.Новгород, (адрес)-бр.ФИО3-ФИО3-Манежная-Корейская, поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 52:18:0080006:56.

(дата) решением Советского районного суда г.Н.Новгорода на нежилое помещение пл. 494,83 кв.м., расположенное на первом этаже двухэтажного торгового центра, пристроенного к объекту незавершенного строительства - дому №... (по генплану), расположенному по адресу: г.Н.Новгород, (адрес)-бр.ФИО3-ФИО3-Манежная-Корейская, литеры А, А1, площадью 1273,4 кв.м., с кадастровым номером 52:18:0080006:56, признано право собственности на долю в размере 4948/12734 за ФИО1.

По договору дарения от (дата) ФИО2 передал в собственность ФИО4 свою долю в размере 1245/12734 в праве общей долевой собственности на жилой дом.

В настоящее время, согласно сведениям ЕГРН объект с кадастровым номером 52:18:0080006:56 находится в долевой собственности ФИО4, доля в праве в размере 2490/12734, и ФИО1, доля в праве - 4948/12734 долей.

Приказом заместителя Министра обороны Российской Федерации от (дата) №... спорный земельный участок, на котором реализовывалось строительство жилых домов, передан из федеральной собственности в государственную собственность (адрес).

(дата) в ЕГРН зарегистрировано право собственности (адрес) на земельный участок площадью 42 800 кв.м., с кадастровым номером 52:18:0070192:4 по (адрес) г.Н.Новгорода.

Квалификация спорного объекта как объекта незавершенного строительства, придание статуса недвижимого имущества спорному объекту и сам факт государственной регистрации права собственности ответчиков на такое имущество, по мнению истца, нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий по распоряжению земельным участком.

Согласно заключению специалиста ООО НПО «Эксперт-Союз» от (дата) №...(дата)-22 в результате проведенного исследования установлено, что при строительстве объекта допущены нарушения Градостроительного кодекса РФ, технических регламентов, строительных норм и правил, в связи с чем, специалистом сделан вывод о несоответствии исследуемого объекта требованиям нормативной документации.

Техническое состояние строительных конструкций жилого дома определено как аварийное, использовать объект по целевому назначению невозможно. Присутствует угроза причинения вреда жизни и здоровью людей. Конструкции здания находятся в состоянии, не допускающем ремонта, эксплуатационная надежность здания не обеспечена. Для устранения риска обрушения требуется произвести демонтаж здания.

(дата) на заседании комиссии по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций и обеспечению пожарной безопасности (адрес) в границах земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070192:4 по адресу: (адрес), объект незавершенного строительства, в (адрес) г. Н.Новгорода, установлена зона чрезвычайной ситуации.

В заключении специалиста ООО НПО «Эксперт Союз» сделаны выводы о том, что ответчиками нарушены требования Федерального закона от (дата) N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", поскольку никаких мер к сохранности и содержанию объектов незавершенного строительства ответчиками не предпринималось, устранить опасность причинения вреда жизни и здоровью граждан возможно только путем ее демонтажа.

Учитывая, что объект незавершённого строительства создан без получения на это необходимых разрешений, с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, по мнению истца, его следует квалифицировать как самовольную постройку.

Иск о сносе сооружения, сохранение которого нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан не направлен на защиту гражданских прав отдельного лица, а предъявляется в целях пресечения нарушения прав неограниченного круга лиц, устранения существующей угрозы жизни и здоровью граждан, а также приведения застройки в соответствие с требованиями безопасности, установленными нормативными актами.

На основании вышеизложенного, Министерство имущественных и земельных отношений (адрес) просит суд:

- Признать объект незавершенного строительства с кадастровым номером 52:18:0080006:56 расположенный по адресу: г.Н.Новгород, (адрес)-бр.ФИО3-ФИО3-Манежная-Корейская самовольной постройкой.

- Предоставить Министерству имущественных и земельных отношений (адрес) право снести самовольную постройку - объект незавершенного строительства с кадастровым номером 52:18:0080006:56 расположенный по адресу: г.Н.Новгород, (адрес)-бр.ФИО3-ФИО3-Манежная-Корейская.

- Настоящее решение суда, является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записей о государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 52:18:0080006:56 расположенный по адресу: г.Н.Новгород, (адрес)-бр.ФИО3-ФИО3-Манежная-Корейская.

Представитель истца Министерству имущественных и земельных отношений (адрес) по доверенности ФИО7 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Ответчик ФИО13, со своим представителем ФИО8 в судебном заседании с заявленным иском не согласились, указывая на следующие основания.

1. На основании распоряжения правительства (адрес) (дата) №...-р, была создана межведомственная комиссия по рассмотрению проблемных вопросов, связанных с невыполнением инвесторами - застройщиками своих обязательств при реализации инвестиционных проектов по строительству жилых домов на территории (адрес), в состав которой включен заместитель министра государственного имущества и земельных ресурсов (адрес). Данный факт подтверждает, что начиная с 2006 года истцу было известно о наличии спорного объекта строительства, при этом, до 2022 года истец несогласия с началом строительства и неполнотой разрешительной документации не высказывал.

2. Результатом удовлетворения настоящего иска может явиться лишением ФИО1 и ФИО2 права собственности ранее признанное судом. По условиям заключенного ФИО9 договора инвестиционного вклада от (дата) №..., ФИО13 не имеет права участвовать в управлении и ведении дел, не принимает на себя обязанности по строительству чего-либо. Соответственно она добросовестно полагалась на надлежащее исполнение обязанностей по достройке и/или консервации объекта правопреемниками первоначального инвестора - Министерством жилищной политики (адрес) и Министерством социальной политики (адрес). В исковом заявлении, отзывах и пояснениях истец и указанные лица не отрицают факт траты бюджетных средств на исполнение обязанностей инвестора, однако, сведений о том, что была осуществлена консервация объекта строительства не представлено.

Поэтому иск одного подразделения правительства (адрес) фактически направлен на лишение права собственности лица, которое ответственности за состояние объекта нести не может и в поддержку незаконного бездействия других подразделений правительства (адрес). Т.е. осуществляется попытка перенести последствия незаконного бездействия органа власти на гражданина.

3. В качестве приложений к исковому заявлению в материалы дела поступили решения государственных органов о согласовании реализации инвестиционного проекта по строительству, о выделении земельного участка, копии разрешений на выполнение строительно-монтажных работ. Никаких доводов и обоснований, почему спустя более 17 лет с момента начала строительства истец полагает указанные документы незаконными не приведено, действия истца и иных участников процесса в период 2005-2022 годы свидетельствуют об обратном - все полагали строительство законным. Ответчик ФИО13 полагает, что сам факт принятии решения о замене первоначального инвестора Министерством жилищной политики (адрес) и Министерством социальной политики (адрес) и о выплате денежных средств дольщикам свидетельствует о признании законности строительства, в противном случае не имелось оснований для выплат.

4. Поскольку материалами дела установлено, что строительство велось с ведома и на основании соответствующих распоряжений уполномоченных органов, на отведённом для целей строительства земельном участке, с получением необходимых разрешений. Действия органов власти, совершённые в период с 2005 по 2022 годы исключают наличие сомнений в законности строительства, само по себе аварийное состояние постройки не может являться основанием для её сноса в порядке признания самовольной постройкой и лишения прав тех лиц, которые ответственность за строительство не несут.

5. В соответствии с пунктом 2 статьи 239.2 ГК РФ, в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно. Согласно пункту 3 статьи 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Поскольку Гражданский кодекс не содержит нормы, регламентирующей порядок изъятия находящихся в собственности нежилых помещений для государственных или муниципальных нужд, суды должны руководствоваться по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно, положениями пункта 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 239.2, 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации. Признание спорного дома аварийным и подлежащим сносу лишает собственников помещений возможности использования принадлежащего им имущества, решение о предстоящем сносе здания, которое принято и находится в стадии исполнения, свидетельствует о фактическом изъятии из владения и прекращении права собственности. Поэтому направить органами власти до реализации мер по сносу объекта в адрес таких собственников должен быть направлен проект соглашения о выкупе нежилых помещений.

6. Закон различает снос строения как последствия признания его самовольной постройкой и снос аварийного строения не имеющего признаков самовольной постройки. Действия органов государственной и муниципальной власти, описанные в исковом заявлении, свидетельствуют, что в период 2005-2022 года все полагали стройку законной. Поэтому, должен применяться правовой режим сноса аварийной постройки, не обладающей признаками самовольной постройки. Для этого проводится обследование, объект вносится в соответствующий перечень, осуществляется выкуп жилых и нежилых помещений, подготавливается проект сноса и т.д.

Фактически данный иск представляет собой попытку обойти законный порядок сноса аварийной постройки в целях избежания выплат собственникам нежилых помещений.

Если сопоставить это с тем фактом, что неисполнение обязанности по консервации объекта строительства, приведшее к его аварийному состоянию, также относится на органы государственной власти, то предъявление настоящего иска является формой недобросовестного поведения с целью ухода от ответственности.

7. При условии законно установленного порядка сноса аварийного строения органы власти обязаны компенсировать собственникам стоимость изъятых помещений, так согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу пункта 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ, Жилищный кодекс) признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 -3,5-9 настоящей статьи.

Согласно статье 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. Как следует из подпункта 4 пункта 2 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации, принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции). В соответствии с пунктом 2 статьи 239.2 Гражданского кодекса в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно. Согласно пункту 3 статьи 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Данные правила установлены статьей 279 ГК РФ, из пункта 6 которой следует, что сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом. Как указано в пункте 1 статьи 6 Гражданского кодекса, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Указание в части 10 статьи 32 ЖК РФ на то, что все жилые помещения подлежат изъятию, направлено на предотвращение уничтожения чужого имущества путем сноса на основании акта органа публичной власти. При этом нежилые помещения также могут входить в состав имущества частных лиц, и снос многоквартирного жилого дома, в котором расположены данные помещения, повлечет гибель этого имущества. В связи с чем в указанных обстоятельствах снос многоквартирного жилого дома приведет к нарушению прав собственников как жилых, так и нежилых помещений, закрепленных в статье 35 Конституции Российской Федерации, статьях 1 и 235 ГК РФ. Поскольку Гражданский кодекс не содержит нормы, регламентирующей порядок изъятия находящихся в собственности нежилых помещений для государственных или муниципальных нужд, суды должны руководствоваться по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно, положениями пункта 10 статьи 32 Жилищного кодекса, статей 239.2, 279 Гражданского кодекса, статьи 56.3 Земельного кодекса.

8. В данном случае законным способом решения проблемы аварийного объекта незавершённого строительства является действия в соответствие с порядком обращения с аварийными объектами. Так, ст. 55.26-1 ГрК РФ предусмотрено, что объект капитального строительства может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Признание объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется по результатам обследования его фактического состояния и (или) территории, на которой расположен такой объект капитального строительства. Признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности с учетом особенностей, установленных жилищным законодательством Российской Федерации. Решение о признании объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу или реконструкции принимается соответствующим органом власти.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, направил в суд своего представителя.

Представитель ответчика ФИО4 по доверенности ФИО2 в судебном заседании заявленные исковые требования посчитал неподлежащими удовлетворению, полностью поддержал позицию ответчика ФИО1

Представитель третьего лица Администрации (адрес) по доверенности ФИО10, в судебном заседании указала на наличие законных оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Третьи лица: Министерство социальной политики (адрес), Управление Росреестра по (адрес), КТ «Социальная инициатива и К» в лице конкурсного управляющего ФИО14, Министерство обороны РФ в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного разбирательства извещались надлежащим образом, сведений об уважительности своей неявки суду не сообщили.

Представитель третьего лица Министерства социальной политики (адрес) представил суду отзыв на исковое заявление, согласно которому посчитал заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

С учетом изложенного, суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав стороны по делу, третье лицо, изучив материалы дела в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В период с (дата) по (дата) на территории Российской Федерации действовал Градостроительный кодекс Российской Федерации от 07.05:1998 N 73-ФЗ, который устанавливал в статье 60 понятие проекта застройки, в статье 61 понятие проектной документаций, в статье 62 понятие разрешения на строительство и порядок его выдачи.

Согласно статье 62 Градостроительного кодекса РФ 1998 года разрешение на строительство выдавалось уполномоченным органом местного самоуправления (статья 23 Градостроительного кодекса РФ 1998 года) на основании заявления застройщика и при наличии утвержденной проектной документации.

С (дата) по настоящее время на территории Российской Федерации действует Градостроительный кодекс Российской Федерации от (дата) N 190-ФЗ, который установил в статье 51, что разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка на основании обращения застройщика и при наличии материалов проектной документации.

Отсутствие проектной документации и по ст. 62 Градостроительного кодекса РФ 1998 года и по ст. 51 Градостроительного кодекса РФ 2004 года (действующего) являлось основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.

Пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Наличие хотя бы одного из трех самостоятельных признаков самовольной постройки является достаточным основанием для признания постройки самовольной.

В судебном заседании установлено, что Распоряжением главы администрации г.Н.Новгорода от (дата) №...-р Нижегородской Квартирно-эксплуатационной части Московского военного округа Министерства обороны Российской Федерации предоставлен в бессрочное пользование земельный участок площадью 4.28 га по (адрес), занимаемый военным городком №... (л.д.18 т.1).

Распоряжением Администрации (адрес) от (дата) №...-р принято решение разрешить Нижегородской КЭЧ МВО МО РФ разработку проекта жилого квартала в границах улиц ФИО3-Манежная-Корейская в (адрес), на территории земельного участка, предоставленного Нижегородской КЭЧ МВО МО РФ в бессрочное пользование распоряжением главы администрации (адрес) от (дата) №...-р, и представить проектную документация в Управление архитектуры и градостроительства администрации (адрес) не позднее (дата) (л.д.19 т.1).

Распоряжением Администрации (адрес) от (дата) №...-р срок представления проектной документации был продлен до (дата) (л.д.20 т.1).

Заключением департамента архитектуры и градостроительства администрации (адрес) №... от (дата) проект застройки квартала в границах улиц ФИО3 - ФИО3 - Манежная - Корейская в (адрес) был согласован (л.д.33-33оборот т.1).

Установлено, что Разрешение на строительство многоквартирного (адрес) (по генплану) с нежилым пристроем Администрацией (адрес) не выдавалась.

(дата) между Государственным учреждением Нижегородской Квартирно-эксплуатационной частью Московского военного округа Министерства обороны Российской Федерации (далее - ГУ Нижегородская КЭЧ) и Коммандитным товариществом «Социальная инициатива и компания» (далее - КТ «Социальная инициатива и К») на основании распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от (дата) №...-р заключен инвестиционный контракт №... о застройке земельного участка площадью 4.2 га, расположенного на (адрес), находящегося в собственности Российской Федерации и принадлежащего на праве постоянного (бессрочного) пользования ГУ Нижегородская КЭЧ МВО (л.д.27-32 т.1).

Судом установлено, что в нарушение п. 6.2.2 инвестиционного контракта договор аренды земельного участка между сторонами и передача (предоставление) КТ «Социальная инициатива и К» строительной площадки не оформлены. Строительство указанных объектов осуществлялось без получения соответствующей разрешительной документации (разрешения на строительство).

Вместе с тем, установлено, что 122 отделом государственного архитектурно-строительного надзора (МВО) Минобороны РФ (дата) были выданы Квартирно-эксплутационному управлению Московского военного округа разрешения:

- №... на выполнение всех строительно-монтажных работ при строительстве 14 этажного 112 квартирного жилого дома с отделениями связи и сбербанка, по генплану №..., со сроком действия до (дата);

- №... на выполнение всех строительно-монтажных работ при строительстве 16 этажного 127 квартирного жилого дома с полуподземной стоянкой на 50 автомобилей, по генплану №..., со сроком действия до (дата);

- №... на выполнение всех строительно-монтажных работ при строительстве 16 этажного 103 квартирного жилого дома с 2-х этажным встроено-пристроенным ТРЦ и офисными помещениями, по генплану №..., со сроком действия до (дата)

Оценивая данные Разрешения на строительство, суд находит их противоречащими вышеуказанным нормам Градостроительного законодательства Российской Федерации, поскольку полномочиями по выдачи Разрешений на строительство жилого комплекса на спорном земельном участке, обладали лишь органы муниципальной власти.

Установлено, что в 2006 году строительство вышеуказанных жилых домов и дальнейшая застройка земельного участка была прекращена, в рамках сводного исполнительного производства N 23/302 СВ, возбужденного в отношении должника - КТ «Социальная инициатива и К" был заключен договор купли-продажи N 24-МОС от (дата) между ООО "Камос-Т" - уполномоченным лицом Специализированного госучреждения при Правительстве Российской Федерации "Российский Фонд Федерального имущества" и ООО "Фактор" - покупателем, предметом которого являлась передача покупателю в собственность права реализации инвестиционного контракта по застройке спорного земельного участка (л.д.38-39).

В последствие, (дата), ООО "Фактор" по договору купли-продажи продало право реализации инвестиционного контракта N08-8/245 от (дата) Министерству жилищной политики (адрес) за 1 971 000 руб. (л.д.40-41). Данное право выкуплено Министерством в рамках выполнения функций по защите прав «обманутых дольщиков».

В 2009-2013 годах 285 семьям вкладчиков КТ «Социальная инициатива и К», заключивших ранее с данной компанией инвестиционные договоры на строительство жилых помещений в домах по (адрес) были предоставлены благоустроенные квартиры во вновь построенных по государственному заказу жилых домах в микрорайоне Верхние Печеры. При этом, затраты областного бюджета на расселение пострадавших дольщиков составили 610 млн. руб.. Права обманутых вкладчиков оформлялись договорами уступки прав, их доли перешли в собственность (адрес), право собственности (адрес) в объектах незавершенных строительством (адрес) не оформлено, получены отказы, так как на государственную регистрацию не представлены документы, необходимые для осуществления кадастрового учета и государственной регистрации прав в недостроенных жилых домах, подтверждающих законность из возведения (л.д.48-49 т.1).

По договору дарения от (дата) ФИО2 передал в собственность ФИО4 свою долю в размере 1245/12734 в праве общей долевой собственности на жилой дом (л.д.81-82 т.1).

В настоящее время согласно сведениям ЕГРН объект с кадастровым номером №... находится в долевой собственности ФИО4, доля в праве в размере 2490/12734, и ФИО1, доля в праве - 4948/12734 долей (л.д.83-86,87-88 т.1, л.д.134-136 т.2).

(дата) ФГКУ «Центрально территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерацией и Министерством социальной политики (адрес) заключили Соглашение о расторжении Инвестиционного контракта от (дата) №... о застройке земельного участка площадью 4.2 га, расположенного на (адрес) (л.д.247-248 т.1).

(дата) в ЕГРН зарегистрировано право собственности (адрес) на земельный участок площадью 42 800 кв.м., с кадастровым номером №... по (адрес) г.Н.Новгорода (л.д.129-134).

Доводы стороны истца о том, что факт государственной регистрации права собственности ответчиков на доли объекта недвижимого имущества, значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий по распоряжению земельным участком, суд находит убедительными.

Согласно заключению специалиста ООО НПО «(марка обезличена)» от (дата) №...(дата)-22 в результате проведенного исследования установлено, что при строительстве объекта допущены нарушения Градостроительного кодекса РФ, технических регламентов, строительных норм и правил, в связи с чем, специалистом сделан вывод о несоответствии исследуемого объекта требованиям нормативной документации.

Оценивая заключение проведенного исследования, суд не находит оснований не доверять его выводам, поскольку эксперт имеет специальные познания, опыт работы, доказательств, опровергающих его выводы, суду не представлено.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства специалист ООО НПО «(марка обезличена)» ФИО11 был допрошен в судебном заседании, предупреждался об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, дал более развернутые ответы, на все поставленные вопросы.

Представленным стороной ответчиков Заключением от (дата) №б/н эксперта ООО «СтройБизнесПроект» ФИО12, сделан следующий вывод.

В результате проведённых экспертных работ на предмет определения технического состояния основных несущих и ограждающих строительных конструкций встроено - пристроенного двухэтажного здания в границах улиц Медицинская-Корейская в (адрес) г. Н.Новгорода, установлено, что в основном состояние несущих и ограждающих конструкций - ограниченно работоспособное - категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, включая состояние грунтов основания, при которой имеются крены, дефекты и повреждения, приведшие к снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения, потери устойчивости или опрокидывания, и функционирование конструкций и эксплуатация здания или сооружения возможны либо при контроле (мониторинге) технического состояния, либо при проведении необходимых мероприятий по восстановлению или усилению конструкций и (или) грунтов основания и последующем мониторинге технического состояния (при необходимости). Для более детального заключения необходимо провести инструментальное обследование здания с последующей выдачей Технического заключения в соответствии с ГОСТ 31937-2011 (л.д.57-67 т.1).

Оценивая вышеуказанное экспертное заключение, суд приходит к выводу, что оно не противоречит выводам Заключения от (дата) №...(дата)-22 специалиста ООО НПО «Эксперт-Союз» ФИО11, поскольку носит выборочный («в основном…»), предположительный (без проведения каких либо замеров) характер относительно состояния несущих и ограждающих конструкций.

(дата) на заседании комиссии по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций и обеспечению пожарной безопасности (адрес) в границах земельного участка с кадастровым номером №... по адресу: (адрес), объект незавершенного строительства, в (адрес) г. Н.Новгорода, установлена зона чрезвычайной ситуации (л.д.120-125, 152-153).

Кроме того, специалистами ООО «РЕМСТРОЙПРОЕКТ» сделан вывод о том, что демонтаж основных строений многоквартирного жилого дома без нанесения ущерба существующему 2-этажному встроенно-пристроенному ТРЦ согласно «Схемы компоновки объектов» Отчета по результатам обследования конструкций недостроенных секций объекта по адресу (адрес), кадастровый номер земельного участка №... невозможен, поскольку:

1. Конструкции каркаса основных строений многоквартирного жилого дома и встроенно-пристроенного ТРЦ в уровне перекрытий подвала, 1 и 2 этажей являются взаимозависимыми, метод демонтажа основных строений многоквартирного жилого дома, предусмотренный сметной стоимостью демонтажа объектов, нарушает целостность несущих конструкций встроенно-пристроенного ТРЦ.

2. При демонтаже основных строений многоквартирного жилого дома неизбежно нарушается тепловой контур встроенно-пристроенного ТРЦ, восстановление которого не предусмотрено сметной стоимостью демонтажа объектов, определенной в рамках обследования.

3. При существующих методах демонтажа монолитных железобетонных зданий, встроено - пристроенный ТРЦ неизбежно оказывается в опасной зоне от демонтажа основных строений многоквартирного жилого дома. Конструкции кровли пристроя находятся в аварийном состоянии, наружные ограждающие конструкции находятся в недопустимом состоянии и будут повреждены при демонтаже основных строений многоквартирного жилого дома. Вибрационные нагрузки от строительной техники при демонтаже конструкций подвала основных строений многоквартирного жилого дома вблизи конструкций встроенно-пристроенного ТРЦ повлекут деформации грунтового основания встроенно-пристроенного ТРЦ.

Оценивая изложенное, в соответствии с вышеуказанными правовыми нормами, суд приходит к выводу, что объект незавершённого строительства создан без получения на это необходимых разрешений, с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, что позволяет квалифицировать как самовольную постройку.

Оценивая доводы стороны ответчиков о том, что (адрес) с 2006 года по настоящее время, несогласия с началом строительства и полнотой разрешительной документации не высказывало, о добросовестности ответчиков в спорных правоотношениях, суд приходит к выводу, что они не могут быть достаточными основаниями для отказа в заявленном иске, поскольку не исключают вышеуказанные установленные судом признаки самовольного строительства.

Доводы стороны ответчиков о том, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права судом отклоняется, на основании следующего.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом.

Гражданские права защищаются с использованием способов защиты, которые вытекают из существа нарушенного права и характера последствий этого нарушения. Выбор способа защиты права осуществляется истцом. При этом избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению, отвечать целям восстановления нарушенного права лица (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Нарушение своих прав ответчики усматривают в том, что они лишены возможности компенсировать причиненные убытки утратой права собственности на доли объекта незавершенного строительства, в случае признания данного объекта самовольной постройкой.

Согласно п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Учитывая юридический характер заявленного искового требования – о признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой, основанного на отсутствии разрешительной документации для начала строительства, в данных правоотношениях, право выбора способа защиты нарушенного права принадлежит истцу. При этом, ответчики не лишены права на обращение в суд с самостоятельным иском о взыскании возможно причиненных убытков.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Министерства имущественных и земельных отношений (адрес) - удовлетворить.

Признать объект незавершенного строительства с кадастровым номером №... расположенный по адресу: г.Н.Новгород, (адрес)-бр.ФИО3-ФИО3-Манежная-Корейская самовольной постройкой.

Предоставить Министерству имущественных и земельных отношений (адрес) право снести самовольную постройку - объект незавершенного строительства с кадастровым номером №... расположенный по адресу: г.Н.Новгород, (адрес)-бр.ФИО3-ФИО3-Манежная-Корейская.

Настоящее решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записей о государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №... расположенный по адресу: г.Н.Новгород, (адрес)-бр.ФИО3-ФИО3-Манежная-Корейская.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Советский районный суд г. Н. Новгорода путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.В. Тищенко

Мотивированное решение суда изготовлено (дата)

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →