Решение по делу № 3А-66/2023 от 29.08.2023 - о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости.

Азовцева Ю. Н"> №"> Азовцева Ю. Н"> №">

Дело № 3а-66/2023

УИД 48OS0000-01-2023-000050-50

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 августа 2023 года г. Липецк

Липецкий областной суд в составе:

председательствующего судьи Шепелёва А.В.

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Прокопенко И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «ЛИМАК» к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество Продовольственная компания «ЛИМАК» (сокращенное наименование – АО «ЛИМАК») обратилось в Липецкий областной суд с административным исковым заявлением к управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, ОБУ «Центр кадастровой оценки» об оспаривании решений ОБУ «Центр кадастровой оценки» № ОРС-48/2022/00000114, № ОРС-48/2022/00000115, № ОРС-48/2022/00000116, № ОРС-48/2022/00000117, № ОРС-48/2022/00000118, №ОРС-48/2022/00000119 от 10.01.2023 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № равной рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником указанных выше земельных участков и не согласен с их кадастровой стоимостью, установленной в размере:

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № в размере 16825949,76 рублей;

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № в размере 73574467,44 рублей;

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № в размере 1805878,06 рублей;

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № в размере 11126073,36 рублей;

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № в размере 10097500,41 рублей;

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № в размере 26158744,50 рублей.

Административный истец считает указанную кадастровую стоимость земельных участков завышенной и значительно превышающей рыночную стоимость на дату оценки, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика земельного налога. 13.12.2022 года административный истец обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчет об оценке рыночной стоимости №В-220722/Н-1 от 09.11.2022 года, выполненный ОООАКГ «Инвестоценка», согласно которому рыночная стоимость:

- земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 27.07.2022 года составляет 7 563 632 рубля;

- земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 27.07.2022 года составляет 17 524 169 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 27.07.2022 года составляет 646 511 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 27.07.2022 года составляет 2 782 827 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 27.07.2022 года составляет 3 082 651 рубль;

- земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 27.07.2022 года составляет 4 154 385 рублей.

10.01.2023 года ОБУ «Центр кадастровой оценки» вынесены решения об отказе в установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости в связи с выявленными замечаниями в отчете об оценке. Изучив представленные замечания, административным истцом был представлен новый отчет, изготовленный ООО АКГ «Инвестоценка» от 19.01.2023 года № В-220722/Н-3. 27.03.2023 года он обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости в размере равной рыночной стоимости, приложив данный отчет об оценке. Однако уведомлением от 29.03.2023 года № 05-402-23 заявления были возвращены без рассмотрения на основании п. 8 ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Административный истец просит признать незаконными решения ОБУ«Центр кадастровой оценки» от 10.01.2023 года № ОРС-48/2022/00000114, № ОРС-48/2022/00000115, № ОРС-48/2022/00000116, №ОРС-48/2022/00000117, № ОРС-48/2022/00000118, № ОРС-48/2022/00000119 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № в размере, установленном отчетом об оценке № В-220722/Н-1 от 09.11.2022 года, выполненным ООО АКГ «ИнвестОценка», по состоянию на 27.07.2022 года.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 поддержал заявленные требования по изложенным в административном исковом заявлении доводам.

Представитель административных ответчиков ОБУ «Центр кадастровой оценки» и управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, полагая, что выводами судебной экспертизы подтверждена обоснованность отказа ОБУ«Центр кадастровой оценки» в удовлетворении заявлений АО«ЛИМАК» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости, и оснований для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном рыночной стоимости в судебном порядке не имеется. Просила взыскать расходы по оплате судебной экспертизы с административного истца.

Представители заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, администрации сельского поселения Сырский сельсовет Липецкого муниципального района Липецкой области, администрации г. Липецка, филиала ППК «Роскадастр» по Липецкой области в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены своевременно и надлежащим образом, представитель заинтересованного лица администрации г. Липецка в письменном заявлении просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав объяснения представителя административного истца ФИО1, представителя административных ответчиков ФИО2, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно положениям ч.ч. 3, 15 ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг. Форма заявления об установлении рыночной стоимости и требования к его заполнению, а также требования к формату такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

В соответствии с постановлением администрации Липецкой области от 17.12.2021 года № 570 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ – 01.01.2022 года.

Согласно ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

В силу ч. 11 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее – решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее – решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и во исполнение Постановления администрации Липецкой области от 29.05.2017 года № 265 «О создании областного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» создано областное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки», основной целью деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Предметом деятельности бюджетного учреждения является осуществление полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Таким образом, с 01.01.2022 года кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что административному истцу АО«ЛИМАК» на праве собственности принадлежат земельные участки:

- с кадастровым номером №, площадью 48176 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. <адрес> Почтовый адрес ориентира: <адрес>

- с кадастровым номером №, площадью 104001 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

- с кадастровым номером №, площадью 2374 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>

- с кадастровым номером № площадью 15396 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир село. <адрес> Почтовый адрес ориентира: <адрес>

- с кадастровым номером №, площадью 15993 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>

- с кадастровым номером №, площадью 19830 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2021 года утверждена приказом управления имущественных и земельных отношений Липецкой области №120 от 27.10.2021 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель населенных пунктов на территории Липецкой области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам (городским округам) Липецкой области» в размере 16825949,76 рублей, о чем свидетельствует также выписки из ЕГРН от 03.05.2023 года.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 11.01.2022 года утверждена актом об определении кадастровой стоимости ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 01.02.2022 года № АОКС-48-2022-000006 в размере 73574467,44 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 03.05.2023 года.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 10.01.2022 года утверждена актом об определении кадастровой стоимости ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 28.01.2022 года № АОКС-48-2022-000002 в размере 1805878,06 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 03.05.2023 года.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 10.01.2022 года утверждена актом об определении кадастровой стоимости ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 28.01.2022 года № АОКС-48-2022-000002 в размере 11126073,36 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 03.05.2023 года.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2021 года утверждена актом об определении кадастровой стоимости ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 06.04.2022 года № АОКС-48-2022-000107 в размере 10097500,41 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 03.05.2023 года.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2021 года утверждена актом об определении кадастровой стоимости ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 25.03.2022 года № АОКС-48-2022-000096 в размере 26158744,5 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 03.05.2023 года.

Полагая кадастровую стоимость указанных земельных участков завышенной, 13.12.2022 года административный истец обратился в ОБУ«Центр кадастровой оценки» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчет об оценке рыночной стоимости № В-220722/Н-1 от 09.11.2022 года, выполненный ООО АКГ «Инвестоценка», согласно которому рыночная стоимость:

- земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 27.07.2022 года составляет 7 563 632 рубля;

- земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 27.07.2022 года составляет 17 524 169 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 27.07.2022 года составляет 646 511 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 27.07.2022 года составляет 2 782 827 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 27.07.2022 года составляет 3 082 651 рубль;

- земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 27.07.2022 года составляет 4 154 385 рублей.

10.01.2023 года ОБУ «Центр кадастровой оценки» вынесены решения №№ ОРС-48/2022/00000114, ОРС-48/2022/00000115, ОРС-48/2022/00000116, ОРС-48/2022/00000117, ОРС-48/2022/00000118, ОРС-48/2022/00000119 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости в связи с нарушениями, выявленными в отчете: а именно:

- нарушены требования п. 5 ФСО № 3: при расчете средней величины удельного показателя цен по продаже земельных участков допущена арифметическая ошибка, что может привести к искажению величины доверительного интервала и некорректному подбору аналогов;

- нарушен п. 22е ФСО № 7: необоснованно не учтен ценообразующий фактор «возможность обеспеченности объекта инженерными коммуникациями».

Решения приняты уполномоченным органом в установленном законом порядке, с соблюдением сроков рассмотрения заявлений, в решениях приведены выявленные в ходе рассмотрения заявления причины, послужившие основанием для принятия решений об отказе в установлении кадастровой стоимости.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (действовавшего по состоянию на дату оценки) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Изучив представленные замечания, административным истцом был представлен новый отчет, изготовленный ООО АКГ «ИнвестОценка» от 19.01.2023 года № В-220722/Н-3. 27.03.2023 года он обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равной рыночной стоимости, приложив указанный отчет об оценке. Однако уведомлением от 29.03.2023 года № 05-402-23 заявления были возвращены без рассмотрения на основании п. 2 ч. 8 ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решениях ОБУ«Центр кадастровой оценки» относительно выявленных нарушений в отчете об оценке, для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству представителя административных ответчиков по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту Ассоциации судэкспертов «Премьер» ФИО3

Как следует из заключения судебной экспертизы № ЭЗ-15/23 от 05.08.2023 года, выполненного экспертом Ассоциации судэкпертов «Премьер» ФИО3, отчет № В-220722/Н-1 от 09.11.2022 года, подготовленный ООО АГК «Инвестоценка» об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО, в отчете допущены следующие нарушения:

- при расчете объекта исследования с кадастровым номером № Оценщик не вводит корректировку относительно объектов-аналогов на наличие инженерных коммуникаций, однако для объекта аналога № 1 не указан размер давления проходящего вблизи газопровода, следовательно, нельзя сделать однозначный вывод о том, что прохождение газопровода вблизи участка позволяет осуществить к нему подключение. Например, если данный газопровод высокого давления, то такое подключение к близлежащему участку невозможно. Вблизи земельных участков объектов-аналогов № 2 и № 3 также проходит линия газоснабжения, однако не указан размер давления. Однозначно сделать вывод о возможности подключения невозможно. Для того, чтобы признать возможность подключения от имеющихся линий электроснабжения объекта аналога № 2, необходимо знать, на каком уровне имеется подключение у объекта исследования, поскольку, например, у объекта-аналога № 2 линия с кадастровым номером № имеет напряжение 110 кВ. Таким образом, неизвестно, есть ли необходимость подключения к линии высокого напряжения; наличие проходящих рядом с земельными участками линий магистральных сооружений инженерных коммуникаций не отождествляет возможность технологического присоединения к ним;

- при расчете объектов исследования с кадастровыми номерами: № у эксперта также имеются замечания, а именно: у объектов-аналогов № 1 и №2 по границе проходят линии электропередачи, что не позволяет сделать однозначные выводы о возможности подключения к данной высоковольтной линии; по объекту-аналогу №3 проходит газопровод, однако не указано, какого давления, следовательно, невозможно сделать однозначный вывод о возможности подключения. Кроме того, объект-аналог № 3 предназначен для эксплуатации железнодорожной ветки. Следовательно, наличие железнодорожной ветки считать преимуществом данного земельного участка при проведении расчетов неправомерно. Данный земельный участок не может рассматриваться в качестве корректного объекта-аналога для расчета стоимости всех объектов исследования площадью более 10000 кв.м. Земельный участок объекта-аналога № 4 по границе также имеет высоковольтную линию передач и газопровод без указания категории давления. Однозначно сделать вывод о возможности подключения невозможно. Следовательно, принятые поправки при расчете объектов оценки в рамках сравнительного подхода, не имеют подтверждения.

Таким образом, согласно выводам эксперта, отчет № В-220722/Н-1 от 09.11.2022 года об оценке, подготовленный ООО АКГ «Инвестоценка», не может быть признан достоверным и соответствующим требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Принимая во внимание изложенное, суд полагает, что вышеназванный отчет об оценке рыночной стоимости ООО АКГ «Инвестоценка № В-220722/Н-1 от 09.11.2022 года не соответствует приведенным требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», при выполнении отчета допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки, и иные нарушения, в силу которых итоговая величина рыночной стоимости объектов недвижимости не может быть признана достоверной.

Разрешая административные исковые требования о признании незаконными решений ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 10.01.2023 года №№ ОРС-48/2022/00000114, ОРС-48/2022/00000115, ОРС-48/2022/00000116, ОРС-48/2022/00000117, ОРС-48/2022/00000118, ОРС-48/2022/00000119, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку оспариваемые решения приняты уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия; в результате проведенной судебной экспертизы экспертом установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Следовательно, у ОБУ «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные п. 2 ч. 10 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления АО «ЛИМАК» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной. При указанных обстоятельствах суд считает необходимым отказать АО «ЛИМАК» в удовлетворении требований к ОБУ «Центр кадастровой оценки», управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области о признании незаконными решений от 10.01.2023 года №№ОРС-48/2022/00000114, ОРС-48/2022/00000115, ОРС-48/2022/00000116, ОРС-48/2022/00000117, ОРС-48/2022/00000118, ОРС-48/2022/00000119 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

При этом, вопреки доводам представителя административных ответчиков, суд считает подлежащими удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном рыночной стоимости по следующим основаниям.

Несмотря на факультативный и производный характер данного требования, с учетом изложений диспозиции ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, его разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Следует отметить, что одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в п. 2 ст. 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений. Суд учитывает, что причиной обращения с иском в суд для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав на справедливое налогообложение, принимает во внимание функцию разрешения административно-правовых споров, которая является основополагающей и вытекает из целевого предназначения самой судебной власти.

В соответствии с заключением эксперта № ЭЗ-15/23 от 05.08.2023 года, выполненным экспертом Ассоциации судэкпертов «Премьер» ФИО3:

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 48176 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 27.07.2022 года составляет 11 190 000 рублей;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 104001 кв.м., расположенного по адресу: Российская <адрес> по состоянию на 27.07.2022 года составляет 23085000 рублей;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 2374 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 27.07.2022 года составляет 1 044 000 рублей;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 15396 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 27.07.2022 года составляет 4562000 рублей;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 15993 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 27.07.2022 года составляет 3963000 рублей;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 19830 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 27.07.2022 года составляет 5034000 рублей.

Стороной административного истца заключение судебной экспертизы не оспаривалось.

Представителем административных ответчиков Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области и ОБУ «Центр кадастровой оценки» представлены возражения на заключение эксперта №ЭЗ-15/23 от 05.08.2023 года, в соответствии с которыми в качестве объектов-аналогов в экспертом заключении для расчета выбраны предложения о продаже трех земельных участков. Объект-аналог № 3 с кадастровым номером № расположен в зоне смешанной и общедолевой застройки, что свидетельствует о несопоставимости объектов оценки с объектом-аналогом № 3. Объект-аналог № 1 несопоставим с объектами оценки по виду разрешенного использования. На стр. 83 экспертного заключения в таблице выборки объектов-аналогов цена предложения объекта-аналога № 1 указана в размере 4500000 руб. В таблице указан идентификационный номер объявления. При проверке объявления по идентификационному номеру выявлено несоответствие цены предложения. В расчете используется цена предложения в размере 4500000рублей, что существенно влияет на итоговую рыночную стоимость объектов оценки. В представленном экспертном заключении объекты оценки и объекты-аналоги представляют собой объекты из разных подгрупп, имеющих разное ценообразование и экономические характеристики. Таким образом, вывод о сопоставимости объектов оценки и объектов-аналогов, выбранных экспертом, ошибочен. По мнению представителя административных ответчиков, суждения эксперта ведут к искажению итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки и ставят под сомнение достоверность экспертного заключения.

Экспертом Ассоциации ФИО4 «Премьер» ФИО3 представлены пояснения на данные возражения административных ответчиков, из которых следует, что ни указания на конкретные классы зон вредного воздействия, ни приводимый перечень объектов не являются признаками для привязки вида разрешенного использования земельных участков к конкретному виду промышленного производства. При этом, данный факт не оказывает влияния на результат оценки, поскольку в зонах конкретного класса опасности могут находиться объекты различных видов производств с соответствии с классификатором. Согласно приведенной в возражениях таблице объекты исследования размещены в зонах для промышленных предприятий 4-5 класса опасности. Объект-аналог № 1 расположен в градостроительной зоне для аналогичных объектов 4-5 класса вредности. Объект-аналог № 2 также размещен в аналогичной зоне, однако к объекту-аналогу № 2 замечания отсутствуют, а объект-аналог № 1 в соответствии с возражениями является несопоставимым. Таким образом, различие в буквенном обозначении градостроительных зон или в отсутствии такого обозначения не оказывает влияния на виды предприятий, которые в этих зонах могут быть размещены. Следовательно, выбранные объекты-аналоги сопоставимы с объектами исследования. Земельный участок с кадастровым номером № имеет вид разрешенного использования: склады, официально зарегистрированный в Росреестре, следовательно, данный вид разрешенного использования земельного участка был согласован и соответствует градостроительным и техническим регламентам, то есть объект-аналог № 3 является корректным и сопоставимым с объектами исследования. Таким образом, подобранные объекты-аналоги сопоставимы с объектами исследования по основным ценообразующим факторам. На стр. 83 экспертного заключения, как и при приведении копии страницы объявления (стр. 85-86) указана стоимость объектов, равная 4500000 рублей, дата предложения 21.04.2022 года. Архивное объявление проецирует также цену, указанную экспертом при расчете. Однако объявление, приведенное рецензентом, датируется февралем 2018 года, что более чем на 4 года ранее даты исследования. Таким образом, рассчитанные экспертом величины рыночной стоимости объектов исследования отвечают требованиям объективности и достоверности.

Не оспаривая заключение судебной экспертизы и содержание письменных пояснений эксперта, представителем административных ответчиков было заявлено ходатайство о назначении дополнительной судебной оценочной экспертизы.

Анализируя экспертное заключение № ЭЗ-15/23 от 05.08.2023 года в совокупности с письменными пояснениями эксперта Ассоциации ФИО4 «Премьер» ФИО3 на возражения административных ответчиков, суд считает, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям ст. 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение, профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

Вопреки доводам представителя административных ответчиков, объекты оценки и объекты-аналоги являются сопоставимыми, а ссылка на иную стоимость объекта-аналога № 1 необоснованной ввиду использования архивного объявления за иной период, существенно отличающийся от даты оценки.

В силу п. 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 года № 297 (действующего по состоянию на дату оценки), основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Пунктом 25 ФСО № 7 предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов административного дела.

При определении рыночной стоимости земельных участков эксперт проанализировал подходы к оценке, применил сравнительный подход, обосновал отказ от затратного и доходного подходов.

Согласно пунктам 12 – 14 ФСО № 1 (действующего по состоянию на дату оценки) сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

Согласно п. 22 (б) Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7)» при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта (п. 22 (д)).

Экспертом составлено точное описание объектов оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на стоимость.

Расчет рыночной стоимости земельных участков произведен экспертом мотивированно и корректно.

Для оценки стоимости земельных участков сравнительным подходом экспертом применен метод сравнения продаж, подобраны объекты-аналоги, сопоставимые с объектами оценки. К заключению приложены скриншоты использованных объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода.

Доказательств, подтверждающих недостоверность выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объектов оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также недостоверности использованной информации, в материалы дела не представлено.

Экспертом, обладающим необходимой компетенцией и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представлены аргументированные и последовательные пояснения относительно проведенной оценки объектов недвижимости, даны ответы на поставленные вопросы.

Вариативность построения исследования и оценок, обусловленных возможной различной профессиональной интерпретацией имеющихся экономических и иных значимых данных, не является достаточным основанием для того, чтобы не доверять заключению эксперта и отдать предпочтение представленному истцом отчету об оценке рыночной стоимости.

Суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушения требований ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключения экспертом не допущено, в связи с чем у суда отсутствуют основания ставить итоговые выводы эксперта под сомнение, полагать заключение неполным или неясным, равно как не имеется оснований для назначения по делу дополнительной судебной экспертизы ввиду отсутствия предусмотренных ст.83 КАС РФ условий.

С учетом участия объекта оценки в гражданском обороте и развитости рынка, к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь в случае существенного занижения/завышения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества их рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости выполнен с нарушениями, и иных допустимых доказательств рыночной стоимости объектов недвижимости, кроме заключения судебной экспертизы не имеется, а также учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости объектов недвижимости, то кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 48176 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> подлежит установлению в размере его рыночной стоимости по состоянию на 27.07.2022 года – 11 190 000 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 104001 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> подлежит установлению в размере его рыночной стоимости по состоянию на 27.07.2022 года – 23085000 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2374 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> подлежит установлению в размере его рыночной стоимости по состоянию на 27.07.2022 года – 1 044 000 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 15396 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> подлежит установлению в размере его рыночной стоимости состоянию на 27.07.2022 года – 4 562 000 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 15993 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> подлежит установлению в размере его рыночной стоимости по состоянию на 27.07.2022 года – 3 963 000 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 19830 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> подлежит установлению в размере его рыночной стоимости по состоянию на 27.07.2022 года – 5 034000 рублей.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В силу ч. 4 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ днем поступления заявления об установлении рыночной стоимости считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, либо день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.

Поскольку заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости поступили в ОБУ«Центр кадастровой оценки» 13.12.2022 года, следовательно, датой подачи заявлений о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № с учетом приведенной выше нормы следует считать именно 13.12.2022 года.

Разрешая вопрос о надлежащем административном ответчике, суд исходит из следующего.

Часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Таким образом, надлежащим ответчиком по делу является ОБУ «Центр кадастровой оценки», в связи с чем суд полагает необходимым удовлетворить требования административного истца к ОБУ «Центр кадастровой оценки» в части установления кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, отказав АО «ЛИМАК» в удовлетворении предъявленного к управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области иска об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости.

В силу ч. 3 ст. 178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно ч. 3 ст. 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Данные суммы, исходя из толкования ст. 106 КАС РФ, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.

Согласно представленному экспертным учреждением счету на оплату №15 от 26.06.2023 года сумма оплаты за проведение экспертизы по делу №3а-66/2023 составляет 80000 рублей.

Определяя лицо, за счет которого в пользу Ассоциации судэкспертов «Премьер» подлежит возмещению оплата за проведение судебной экспертизы в размере 80000 рублей, суд исходит из следующего.

Глава 10 КАС РФ относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (ст.ст. 103 и 106 КАС РФ).

В силу ч. 1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями ч. 11 ст. 49 КАС РФ эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленном судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11.07.2017 года № 20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования.

Статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости – рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости, то есть законом установлен внесудебный порядок определения рыночной стоимости.

Часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований административного истца о признании незаконными решений ОБУ«Центр кадастровой оценки» от 10.01.2023 года № ОРС-48/2022/00000114, № ОРС-48/2022/00000115, № ОРС-48/2022/00000116, №ОРС-48/2022/00000117, № ОРС-48/2022/00000118, № ОРС-48/2022/00000119, а требование об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости не носит самостоятельный характер и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, то расходы по проведению судебной экспертизы должны быть отнесены на административного истца, как на лицо, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

При указанных обстоятельствах с АО «ЛИМАК» в пользу Ассоциации судэкспертов «Премьер» подлежит взысканию оплата за проведение судебной экспертизы в размере 80000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление АО «ЛИМАК» к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости удовлетворить частично.

В удовлетворении административного искового заявления АО«ЛИМАК» к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконными решений № ОРС-48/2022/00000114, № ОРС-48/2022/00000115, № ОРС-48/2022/00000116, №ОРС-48/2022/00000117, №ОРС-48/2022/00000118, №ОРС-48/2022/00000119 от 10.01.2023 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости отказать.

Административное исковое заявление АО «ЛИМАК» к ОБУ «Центр кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельных участков:

- с кадастровым номером №, площадью 48176 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 27.07.2022 года – 11190000 (одиннадцать миллионов сто девяносто тысяч) рублей;

- с кадастровым номером № площадью 104001 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 27.07.2022 года – 23085000 (двадцать три миллиона восемьдесят пять тысяч) рублей;

- с кадастровым номером №, площадью 2374 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 27.07.2022 года – 1044000 (один миллион сорок четыре тысячи) рублей;

- с кадастровым номером № площадью 15396 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 27.07.2022 года – 4562000 (четыре миллиона пятьсот шестьдесят две тысячи) рублей;

- с кадастровым номером № площадью 15993 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 27.07.2022 года – 3963000 (три миллиона девятьсот шестьдесят три тысячи) рублей;

- с кадастровым номером №, площадью 19830 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 27.07.2022 года – 5034000 (пять миллионов тридцать четыре тысячи) рублей.

Датой подачи заявлений о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков считать 13.12.2022 года.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков.

В удовлетворении административного искового заявления АО«ЛИМАК» к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости отказать.

Взыскать с АО «ЛИМАК» в пользу Ассоциации судэкспертов «Премьер» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 80000 (восемьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции через Липецкий областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий А.В. Шепелёв

Решение в окончательной форме принято 12.09.2023 года.