Решение по делу № 2А-193/2022 от 21.07.2023 - об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, путем установления его рыночной стоимости.

№ 2а-45/2023

(№ 2а-193/2022)

(УИД 91OS0000-01-2022-000279-19)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 июля 2023 года город Симферополь

Верховный Суд Республики Крым в составе:

судьи Верховного Суда Республики Крым – Холодной Е.И.,

при секретаре – Пилипенко О.С.,

при участии представителя истца – ФИО1; представителя Совета министров Республики Крым – ФИО2; эксперта – ФИО15

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО3 к Совету министров Республики Крым, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, заинтересованные лица: Администрация Воробьевского сельского поселения Сакского района Республики Крым; Сакский районный совет Республики Крым; Государственное бюджетное учреждение Республики Крым «Центр землеустройства и кадастровой оценки», об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, путем установления его рыночной стоимости,

установил:

ФИО3 обратился в Верховный Суд Республики Крым с административным исковым заявлением, в котором, с учетом уточненных исковых требований просит:

- пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка площадью 695+/- кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

- установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка площадью 695+/- кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 21.09.2018 года в размере 949 000 рублей.

- обязать административного ответчика внести в государственный кадастр недвижимости кадастровую стоимость объекта недвижимости в размер 949 000 рублей.

В обоснование исковых требований указано, что административный истец является арендатором земельного участка, указанного в административном иске, кадастровая стоимость которого, на дату 21.09.2018 г. составила 1930438,95 руб. При этом, отчётом независимого оценщика ФИО34 от 10.11.2021 г. № 2021-11-10 определено, что рыночная стоимость земельного участка, по состоянию на 21.09.2018 г., составляет 790 000 рублей. Административный истец полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка нарушает права и законные интересы истца, так как она существенно превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой увеличение размера арендой платы, в связи с чем, просит определить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости.

От Государственного бюджетного учреждения Республики Крым «Центр землеустройства и кадастровой оценки» (далее - ГБУ РК «ЦЗКО») поступили письменные пояснения на административное исковое заявление, в которых ГБУ РК «ЦЗКО» пояснило, что до 01.01.2023 г. государственным органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке земельных участков, являлся Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым. Поскольку истец оспаривает результаты определения кадастровой стоимости с 21.09.2018 г., предоставить позицию на заключение эксперта в отношении правильности применения методик оценки, корректности расчета, обоснованности и достоверности итоговой величины нет правовых оснований.

От Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (далее – Госкомрегистр) поступили возражения на заключение эксперта №26/05/2023 от 26.05.2023 г. Госкомрегистром указано, что экспертом нарушены требования ст. 8 Федерального закона от 31.05.2001г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», так как заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Кроме того нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», так как содержание заключения не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей заключения), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов. Замечание №1: в экспертном в Заключении непонятно какую поправку рассчитал Эксперт на местоположение по статусу населённого пункта. Нет разъяснения, какому населенному пункту присвоены нижние и верхние границы интервала. Замечание №2: При расчете арендной платы на стр. 40 Заключения Экспертом не указаны в описании аналоги, не сделаны поправки на коммуникации. Аналог №1 не является капитальным зданием, при этом на материал стен поправка не сделана. Замечание №3: На стр. 37 и стр.40 Заключения Экспертом применена поправка на аренднопригодную площадь ко всем аналогам, тогда как аналог №1 - это торговая площадь. Кроме того не дана оценка годам постройки зданий, в которых находятся аналоги (возможно они тоже построены после 1992 года). Замечание №4: Для аналога №3 в описании Экспертом указано, что в сдаваемой площади 45 кв.м. половина помещений находится в состоянии, требующем ремонта (стр.38, 40), а другая половина - в хорошем состоянии, поэтому внесение корректировки к половине площади помещений неверно и аналог №1 не подлежит корректировке на коэффициент 0,9. Замечание №5: Экспертом подменены понятия «расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений» на «расчет размера доли стоимости, приходящейся на земельный участок в стоимости единого объекта недвижимости». Вместо определения стоимости существующих земельных улучшений, следует определить стоимость тех земельных улучшений, которые возможно осуществить на оцениваемом земельном участке в соответствии с НПА, регулирующими его застройку. На стр. 44 Заключения Эксперт приводит финальный расчет стоимости Объекта на основании определения размера доли стоимости, приходящейся на земельный участок в стоимости единого объекта недвижимости, а не путём вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений, как того требуют Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждённые распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002г. №568.

В судебном заседании 21.07.2023 г. представитель административного истца - ФИО1 настаивал на удовлетворении исковых требований, просил установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной по результатам проведения повторной судебной оценочной экспертизы.

Представитель Совета министров Республики Крым - ФИО2 возражала против удовлетворения заявленных исковых требований. Пояснила, что поддерживает замечания к судебной оценочной экспертизе, представленные Госкомрегистром.

В судебном заседании эксперт Общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки собственности» ФИО16 дала пояснения по заключению повторной судебной оценочной экспертизы №26/05/2023 от 26.05.2023 г., ответила на все поставленные перед экспертом вопросы.

Заслушав лиц участвующих в деле, эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» ФИО17 исследовав материалы административного дела и представленные сторонами доказательства, заключения экспертиз, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 2 и пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Федеральным законом Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 135-ФЗ), регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Статьёй 24.12 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с абзацами 1, 4 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами публичной власти федеральной территории, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее Постановление № 28 от 30 июня 2015 года) разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе, требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Из материалов административного дела следует, что 16.10.2018 г. между Администрацией Воробьевского сельского поселения Сакского района Республики Крым и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (т.1 л.д.147-152).

Советом министров Республики Крым принято распоряжение №1498-р от 29.11.2016 г. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым».

В соответствии с пунктом 2 распоряжения Совета министров Республики Крым от 21.11.2019 г. № 1492-р внесены изменения в Распоряжение № 1498-р, в том числе в части применения результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, утверждённых распоряжением Совета министров Республики Крым от 29.11.2016 г. № 1498-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым», с учётом изменений, внесённых настоящим распоряжением.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, внесены в ЕГРН 17.10.2018 г. в размере 4 107311 руб., дата определения кадастровой стоимости 21.09.2018 г. (т.3 л.д.116).

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, внесены в ЕГРН 30.10.2018 г., в размере 4 107311 руб., дата определения кадастровой стоимости 21.09.2018 г.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 13.12.2019г., установлена в размере 262661,35 руб., дата утверждения кадастровой стоимости - 03.12.2018 г., дата определения кадастровой стоимости - 03.12.2018 г., дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН - 06.12.2018г., реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости: 450 12.11.2014 г. (т.2 л.д.182, т.3 л.д.116).

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, внесены в ЕГРН 13.12.2019 г. в размере 1930438,95 руб., (2777,61 руб/кв.м). Причина внесения КС : определение кадастровой стоимости согласно категории земель «Земли населённых пунктов», виду разрешенного использования «предпринимательство» площади в размере 695 кв.м., местоположению в кадастровом квартале № согласно требований пункта 18 «а» Порядка, а также в соответствии с приложениями №№ 5, 11 к распоряжению о применении результатов ГКО. Дата определения кадастровой стоимости 21.09.2018г. (дата внесения в ЕГРН сведений о земельном участке). Дата начала применения кадастровой стоимости с 01.01.2020г. (т.2 л.д.149,183, т.3 л.д.116).

Постановлением Совета министров Республики Крым от 16.11.2022 г. № 1010 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости - земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, применяемые с 01.01.2023 г.

Повторно сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № внесены в ЕГРН 24.12.2022 в размере 1 029 257,17 руб. (1480,9456 руб./кв. м.) согласно категории земель Земли населенных пунктов», виду разрешенного использования «Предпринимательство», площади в размере 695 кв.м, а также в соответствии с приложением № 1 к Постановлению. Дата определения кадастровой стоимости 01.01.2022. Дата начала применения кадастровой стоимости с 01.01.2023. Причина внесения сведений о кадастровой стоимости – Акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (т.2 л.д.149,181, т.3 л.д.115,116).

Учитывая вышеизложенное, судом установлено, что обжалуемая кадастровая стоимость является архивной, действовала в период с 01.01.2020г. до 01.01.2023 г., результаты определения кадастровой стоимости в данном случае, затрагивают права административного истца, как плательщика арендной платы за земельный участок, в связи с чем, могут быть оспорены в установленном законом порядке.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость объекта недвижимости, административным истцом был предоставлен отчёт от 10.11.2021 г. № 2021-11-10 частнопрактикующего оценщика ФИО18 «Об определении рыночной стоимости земельного участка площадью 695+/-9 кв.м., кадастровый номер №, по адресу: <адрес>» согласно которому, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 21.09.2018 г. определена равной 790 000 руб. (т. 1 л.д.24-71).

Определением Верховного Суда Республики Крым от 02.09.2022 г. по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения «Крымская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

Как следует из заключения эксперта Федерального бюджетного учреждения «Крымская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО19 от 26.12.2022 г. № 2347/6-4, отчет об оценке от 10.11.2021 г. № 2021-11-10 об определении рыночной стоимости земельного участка площадью 695+/-9 кв.м, кадастровый номер №, по адресу: <адрес>, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО20. не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Допущенные нарушения повлияли на достоверность полученной рыночной стоимости объекта оценки и могут быть классифицированы как существенные.

Выводы, указанные в экспертном заключении от 26.12.2022 г. № 2347/6-4 с учетом возражений Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (т.2 л.д. 98-101), Совета министров Республики Крым (т.2 л.д. 105-106) вызвали у суда сомнения, в связи с чем, определением Верховного Суда Республики Крым от 07.02.2023 г. по данному административному делу назначено проведение повторной судебной оценочной экспертизы, производство которой поручено эксперту ФИО21 – сотруднику Общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки собственности и финансовой деятельности».

Согласно выводам, содержащимся в экспертном заключении эксперта ФИО22 от 26.05.2023 г. № 26/05/2023 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 21.09.2018 составляет 1100000,00 рублей (т.3 л.д.50-91).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

Оценив данное экспертное заключение № 26/05/2023 в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта ФИО23 не имеется.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимым уровнем квалификации и профессиональной подготовки, соответствующим предмету исследования, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Данное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Из содержания заключения судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом ФИО24 следует, что при расчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом была применена методология доходного подхода, выбран метод остатка, применяемый для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Судом учтено, что экспертом верно подобраны объекты-аналоги.

Применяя корректировку на торг (условия аренды) Эксперт верно исходил из того, что условия продажи выясняются на основе анализа взаимоотношений арендатора и арендодателя и могут существенно влиять на цену сделки. Уровень торга для неактивного рынка составляет -9,7%.

Применяя корректировку на местоположение, экспертом верно учтено, что объект исследования расположен в с<адрес>, что сопоставимо с объектами-аналогами № 3и 4. При этом аналоги № 1 и №2 расположены в поселке городского типа Новофедоровка, что не сопоставимо с месторасположением объекта исследования по статусу населенного пункта, в связи с чем, была применена корректировка на местоположение.

Применяя корректировку на арендопригодную площадь, эксперт исходил из того, что объекты коммерческого назначения с функциональным назначением «торгово-офисного» сегмента, согласно исследованиям компании СтатРиелт, построенные до 1992г., в среднем имеют коэффициент арендопригодной площади в размере 0,9. При этом Эксперт верно принял во внимание справочное значение, а не фактическое в связи с отсутствием технического паспорта здания.

Применяя корректировку на этаж расположения помещения Экспертом, верно учтено, что объект исследования сопоставим с аналогами № 1, 2 и 3 по этажу расположения, тогда как аналог № 4 расположен на третьем этаже, что требует корректировки. Для торгово-офисного сегмента регион – Республика Крым, уровень корректировки составляет 1,25.

Применяя корректировку на состояние отделки, Эксперт исходил из того, что объект исследования находится в состоянии, требующем отделки, что сопоставимо с аналогом № 4, при этом аналоги № 1,2 и 3 отличаются, в связи с чем, ценообразующий фактор требовал корректировки. Размер корректировки составил 0,79.

Применяя корректировку на земельную составляющую в составе арендного платежа в составе встроенного помещения объекта исследования, Эксперт исходил из того, что согласно исследованиям по рыночной информации удельный вес стоимости земельного участка составляет 18,3 %, в связи с чем, Экспертом верно применён коэффициент 1,183.

В судебном заседании 21.07.2023 г. Эксперт ФИО25 будучи предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, дала пояснения по проведенной судебной оценочной экспертизе, с учетом замечаний Госкомрегистра. Эксперт ФИО26 пояснила суду, что разница в рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возникла из-за того, что в Отчете об оценке был взят не тот сегмент, фактически указана сельскохозяйственная застройка. Эксперт в первом заключении судебной оценочной экспертизы не смог сформировать незастроенные земельные участки как объекты аналоги для применения сравнительного подхода в части метода корректировок, в связи с чем, был применен метод распределения. По мнению Эксперта ФИО27 с методологической точки зрения судебным экспертом была допущена ошибка, так как имеется метод выделения, который применяется для застроенных и не застроенных земельных участков. Поскольку достаточной достоверной информации в соответствии п.22 ФСО №7 в отношении сравнительного подхода не найдено, единственным возможным вариантом при расчете рыночной стоимости являлся доходный подход. Обособленность применения доходного подхода подтверждается п.23 ФСО №7. Для того, чтобы сформировать потенциальный доход была проанализирована информация в максимально близкой локации объекта исследования приближенному к с.Воробьево. В отношении аренды зданий и помещений, которые относятся к соответствующему торговому сегменту, установлено шесть объявлений, которые удалось точно определить по площади и стоимости. В расчете рыночной стоимости объекта оценки приняты четыре объекта-аналога: в с. Уютное Сакского района два объекта и два объекта в пгт.Новофедоровка, в связи с чем, близость локаций формирует зависимость, которая подтверждается в арендной ставке. Объекты-аналоги, расположенные в пгт. Новофедоровка, являлись значимыми, в связи с чем, была применена понижающая корректировка в отношении местоположения. Состояние объектов исследования и состояние объектов-аналогов, было дополнительно принято в расчётах и приведено в соответствие, с доходным подходом. Принято среднее значение в отношении загрузки и коэффициента капитализации, что позволило установить рыночную стоимость всего единого объекта. Стоимость единого объекта недвижимости в доходном подходе на дату оценки принципиально была сформирована. Технический паспорт, запрошенный по запросу суда, сторонами представлен не был. Таким образом рассчитать стоимость воспроизводства, стоимость замещения здания, которое требуется отснять без понимания точных количественных и качественных характеристик объемов, так как справочная информация по расчетам идет через кубические метры самого здания, не представляется возможным. Эксперт указала, что если применять утвержденные ПЗЗ, (на 2018 год по Сакскому району ПЗЗ не были утверждены), они укажут предельную площадь застройки, но не значение кубических метров, которые фактически нужно рассчитать. Ничего иного, как рассчитать через справочные данные по удельному весу не представляется возможным.

Эксперт ФИО28 также пояснила, что осуществить расчёт с применением ГПЗУ и определить параметры застройки оцениваемого земельного участка самостоятельно, не представляется возможным, так как не возможно достоверно установить количественные и качественные характеристики.

В отношении сегмента рынка, Эксперт пояснила, что ею определен наиболее эффективный вид разрешенного использования в соответствии с п.20 ФСО №7 - магазины в части предпринимательства.

Относительно замечаний Госкомрегистра Эксперт ФИО29 пояснила следующее:

Замечание № 1: объект исследования расположен в <адрес> а еще два объекта расположены в пгт.Новофедоровка. Стоимость в пгт.Новофедоровке выше, инвестиционная привлекательность выше, соответственно для него сформирован коэффициент 0,57. В тексте указано, но Экспертом не указано конкретное значение для каждого из них. В с<адрес> коэффициент 0,39. Соотношение рассчитано верно, математической ошибки нет.

Замечание № 2: при расчете арендной платы на странице 40, не учитывается описание аналогов и не дается поправка на коммуникации. Эксперт пояснила, что в аналоге 1 на фотообъявлениях сдаваемых помещений нет воды и канализации, аналог 1 является капитальным зданием судя по толщине стен и проемов на фото, при этом на материал стен поправка не сделана. Фактически сдается часть здания и дополнение к нему. Экспертом указано, что по фотографии толщину стен она определить не может. Объект сдается как помещение для торговли и фактически там осуществляется торговля. Рынком не показывается зависимость, что стены из более тонкого значения будут иметь более дорогую стоимость. Сам разброс вариаций по рынку получается не большой, соответственно в данном диапазоне арендная ставка есть, и нет зависимости от толщины стен.

Замечание №3: на странице 37 и 40 Заключения Экспертом указано, что сначала формируется полный объем, который формирует потенциальный доход, а уже после сформирования потенциального дохода на основании аналога идет коррекция исходя из нашего объекта. Эксперт пояснил, что была определена 100% сдача фактически у объектов аналогов и применена корректировка к всему потенциальному доходу не к каждому аналогу. Эксперт пояснила, что когда сформировала доход и посчитала потенциальный доход, указала на то, что объект застроен конкретным зданием, которое построено до 1992 года и не все помещения могут быть аренднопригодными, так как имеются коридоры, подсобки. Таким образом, корректировки применяют не ко всем аналогам, а к уже потенциальному доходу относящемуся, к объекту исследования.

Замечание № 4: в отношении применяемой площади аналога № 3, Эксперт указала, что помещения по первому и второму аналогу с частичной отделкой, но и у нас ситуация, что часть помещений находятся на дату осмотра. Если на дату осмотра было помещение в данном состоянии, то за четыре года не могли технически привести. Эксперт пояснила, что ремонтные работы требуются у нас и у объектов аналогов. Только в отношении тех площадей, которые несколько лучше в объекте №1 и объект №2 применены соответствующие показатели корректировки повышающие и понижающие.

Замечание №5: в отношении применения удельного веса в стоимости единого объекта. Эксперт пояснила, что для того чтобы рассчитать стоимость улучшений должны знать количественные и качественные характеристики объекта. Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру РК указывает, что нужно рассчитать стоимость улучшений на основании ГПЗУ, но ГПЗУ нет в материалах дела. Если ГПЗУ выдается на сегодняшнюю дату, то не понятно какие параметры застройки у нас были на дату оценки 2018 год. Стоимость застройки по ГПЗУ является текущей датой и текущей стоимостью. В едином объекте, чем старше здание, тем больше удельный вес земли и наоборот. Например, если на новом земельном участке построить новое здание, то наибольший удельный вес отведен в единый объект здания. При изнашивании и амортизации удельный вес земельного участка увеличивается. Эксперт пояснила, что часто в объявлениях, где продается два объекта недвижимости, отдельно земельный участок и отдельно здание, но доля стоимости приходится на земельный участок. По сути, продается локация. Учитывать износ, не понимая конструктивных элементов, для того, чтобы рассчитать износ не представляется возможным без технических данных.

Эксперт также пояснила, что в отчете об оценки было 4 аналога, применен сравнительный подход методом корректировок. Три объекта относились к сегменту индустриальной застройки и один к объекту сельскохозяйственного назначения, фактически в отчете объекты-аналоги не относятся к тому сегменту, к которому должны относиться, а именно торгово-офисной застройке. Уровень отклонения за счет округления, до 1,5% считается допустимым за счет округления. В расчетах нет нормативных исследований, на сколько, может отличаться рыночная стоимость. Из-за не правильного применения методологии в Первом экспертом заключении произошло небольшое расхождение.

Эксперт ФИО30 в судебном заседании ответила на все поставленные вопросы, каких-либо противоречий в выводах эксперта судом не выявлено, оснований для назначения повторной или дополнительной экспертизы судом не установлено.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что Экспертом, верно установлено, что итоговая величина рыночной стоимости земельного участка на дату оценки составляет 1100000,00 рублей.

Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что именно заключение эксперта ФИО31 № 26/05/2023 от 26.05.2023 г., является достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Материалы дела не содержат каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии объективных сомнений по поводу достоверности выводов, содержащихся в заключении повторной судебной оценочной экспертизы № 26/05/2023 от 26.05.2023 г.

Надлежащих доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении эксперта № 26/05/2023 от 26.05.2023 г., суду не предоставлено, и предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для назначения повторной экспертизы судом не установлено.

Принимая про внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу, что заключение судебной оценочной экспертизы № 26/05/2023 от 26.05.2023 г. является объективным и достоверным доказательством по делу.

Оценив предоставленный истцом отчет об оценке, по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу, что результаты оценки не могут быть признаны достоверными, поскольку оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, что привело к искажению итоговой величины рыночной стоимости.

Выводы судебной экспертизы, проведенной эксперта Федерального бюджетного учреждения «Крымская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО32 от 26.12.2022 г. № 2347/6-4, в части установления рыночной стоимости испрашиваемого объекта недвижимости, не приняты судом во внимание, так как были опровергнуты заключением судебной оценочной экспертизы № 26/05/2023 от 26.05.2023 г.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание, что иных доказательств, которые опровергли бы определенную в заключении повторной судебной оценочной экспертизы № 26/05/2023 от 26.05.2023 г. рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле не представлено, а также с учетом того, что истцом оспаривается архивная стоимость, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 21.09.2018 г. в размере 1100000,00 рублей на период с 01.01.2020 г. до 01.01.2023 г.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по делу, суд исходит из следующего.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г.№ 28, с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных истцом, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

С учётом характера спорных правоотношений, предметом которого является установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в предмет доказывания при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов входит выяснение вопроса о том, допущена ли в результате определения кадастровой стоимости ошибка, повлекшая нарушение прав соответствующего лица, либо удовлетворение заявленных административным истцом требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П).

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО4 и Федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр» положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чьё исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда ранее определённая в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретному объекту недвижимости, и (или) понесённые этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.

Установленное по результатам рассмотрения заявленных требований по существу расхождение между оспариваемой истцом кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью следует признать существенным, поскольку оно не укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, является свидетельством ошибки, которая привела к нарушению прав административного истца.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Осуществление полномочий по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, кадастровому учёту, государственной кадастровой оценке и определению кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Республики Крым в соответствии с Соглашением между Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии и Советом министров Республики Крым от 13 ноября 2016 г., утверждённым распоряжением Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2016 г. № 2432-р (в редакции распоряжения от 19 декабря 2018 г. № 2832-р), передано Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.

Согласно пункту 4.4 Положения о Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, утверждённого постановлением Совета министров Республики Крым от 27 июня 2014 г.№ 164, Государственный комитет наделён самостоятельными полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтённых объектов недвижимости, ранее учтённых объектов недвижимости при включении сведений о них в ЕГРН и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счёт лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Распределение судебных расходов осуществляется в порядке, предусмотренном главой 10 КАС РФ.

Согласно положениям статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам (пункт 1).

Как следует из части 14 статьи 49, статьи 108 КАС РФ, государственному судебно-экспертному учреждению, а также эксперту, выполнившему по поручению суда работу, которая не входит в круг его служебных обязанностей в качестве работника государственного учреждения, производятся оплата выполненной работы и компенсация расходов, связанных с проведением экспертизы.

Допущенное при установлении кадастровой стоимости принадлежащего истцу земельного участка расхождение с рыночной стоимостью судом признается неприемлемым с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки и, соответственно, является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и свобод административного истца как налогоплательщика.

Учитывая изложенное, а также то, что со стороны административного истца каких-либо действий, которые могли бы свидетельствовать о злоупотреблении правом, не усматривается, бремя несения судебных расходов, связанных с оспариванием кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости не может возлагаться на административного истца, который при обращении в суд за судебной защитой действовал добросовестно в целях устранения нарушения его прав. Истец является лицом, в пользу которого состоялось решение суда об оспаривании кадастровой стоимости, и который в соответствии с частью 1 статьи 111 КАС РФ имеет право требовать возмещения судебных издержек.

Квитанцией № подтверждается уплата ФИО3 государственной пошлины в размере 300 рублей (т.1 л.д.8).

Материалами дела подтверждается, что судебная оценочная экспертиза № 2347/6-4 от 26.12.2022 г., общая стоимость которой составила 91035,00 рублей, в полном объеме оплачена истцом.

В силу пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1, разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов.

Между тем, доказательств того, что заявленная к возмещению сумма расходов носит явно неразумный характер, суду не представлено.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что судебные расходы административного истца по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей и по оплате судебной оценочной экспертизы в размере 91035,00 рублей подтверждены документально, связаны с рассмотрением данного административного дела, и подлежат взысканию с Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, определившего оспариваемый административным истцом размер кадастровой стоимости.

В материалах дела содержится заявление ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» об оплате проведения повторной судебной оценочной экспертизы в размере 100000,00 руб., вышеуказанные расходы не оспорены, подтверждены документально, на момент рассмотрения дела не оплачены и подлежат взысканию в пользу ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» с Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, определившего оспариваемый административным истцом размер кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

Административный иск ФИО3 - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером №, площадью 695+/-9 кв.м, расположенного по адресу: Республика <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 21.09.2018 г. в размере 1100000,00 (один миллион сто тысяч) рублей, на период с 01.01.2020 г. до 01.01.2023 г.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Взыскать с Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым в пользу ФИО3 (<данные изъяты> года рождения, место рождения - <данные изъяты> паспорт серии <данные изъяты>, выдан <данные изъяты> код подразделения <данные изъяты>), судебные расходы: по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей; расходы по оплате судебной оценочной экспертизы № 2347/6-4 от 26.12.2022 г. в размере 91035,00 рублей.

Взыскать с Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым в пользу в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» (получатель - Общество с ограниченной ответственностью «Институт оценки собственности и финансовой деятельности», 634061, Российская Федерация, г. Томск, пр. Фрунзе, 96а, ОГРН <данные изъяты>, ИНН <данные изъяты> р/с <данные изъяты> в отделении № 8616 ПАО Сбербанк в г. Томске, БИК <данные изъяты>, к/сч <данные изъяты>) стоимость проведения повторной судебной оценочной экспертизы № 26/05/2023 от 26.05.2023 г. в размере 100000,00 рублей.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции путём подачи апелляционной жалобы через Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Крым Е.И. Холодная

Решение изготовлено в окончательной форме 03.08.2023 года.