Дело №2-5978/2022
03RS0003-01-2021-005394-59
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
13 сентября 2022 года город Уфа
Кировский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Зайдуллина Р.Р., при секретаре Кашаповой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании неустойки за уклонение от заключения договора купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском ФИО2 о взыскании неустойки за уклонение от заключения договора купли-продажи земельного участка.
В обоснование иска указано, что по предварительному договору от 15.05.2020, заключенному между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель), стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 35 191 кв.м., по адресу: Республика Башкортостан, Иглинский район, с/с Калтымановский, д. Шакша, кадастровый номер №пункты 1.1. и 2.1. предварительного договора).
Согласно п. 1.5 предварительного договора, основной договор должен быть заключен Сторонами в срок до 30.06.2020.
Пунктом 2.3 предварительного договора предусмотрено, что земельный участок обременен ипотекой на основании договора ипотеки от 13.02.2018. № №, заключенного между АО «Банк Интеза» и ФИО2
При этом продавец обязался до 30.06.2020 погасить запись об ипотеке в ЕГРН (п.2.4 предварительного договора).
Стоимость земельного участка составила 16 000 000 руб., из них, до даты заключения основного договора покупатель оплатил в качестве задатка в размере 5 000 000 руб. (пункты 2.5, 2.6 Договора).
В силу п.2.9 предварительного договора, если основной договор не будет заключен по вине продавца, или продавец не погасит в срок до 30.06.2020 запись об ипотеке в ЕГРН, он должен будет вернуть покупателю внесенный задаток в двойном размере.
По акту приема-передачи от 15.05.2020 г. продавец принял у покупателя задаток в размере 5 000 000 руб.
По акту приема-передачи от 21.07.2020 продавец возвратил покупателю задаток в размере 5 000 000 руб.
Однако продавец в одностороннем порядке уклонился от исполнения обязанности по уплате покупателю двойной суммы задатка в размере 5 000 000 руб.
Поскольку за неисполнение принятых обязательств по заключению основного договора купли-продажи, а также прекращения записи об ипотеке ответственным является продавец, то с него подлежит взысканию задаток в двойном размере в сумме 500 000 руб.
На основании изложенного истец просит взыскать с ФИО2 сумму задатка в двойном размере в сумме 5 000 000 руб., а также расходы по уплате госпошлины в размере 33 200 руб.
Решением Кировского районного суда г. Уфы от 12 августа 2021 года (с учетом определения об исправлении описки от 18 октября 2021 года), оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 16 декабря 2021 года, иск удовлетворен, с ФИО2 в пользу ФИО1 взыскана сумма задатка в двойном размере в сумме 5 000 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 33 200 руб.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 18 апреля 2022 г. по делу N 88-8321/2022 решение Кировского районного суда г. Уфы от 12 августа 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 16 декабря 2021 года отменено, направлено дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции - Кировский районный суд г. Уфы.
При новом рассмотрении истец ФИО1, ответчик ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Представитель истца ФИО3, по доверенности от 06.04.2021, исковые требования поддержал, просил удовлетворить, отказать в удовлетворении ходатайства ответчика о снижении размера неустойки.
Представитель ответчика ФИО4, по доверенности от 11.12.2021, иск не признал, просил отказать в его удовлетворении. Пояснил, что ответчиком были предприняты все меры по снятию обременения, впоследствии банк снял обременения. Просил снизить размер неустойки в соответствии с положениями ст. 333 ГК РФ.
Третье лицо АО «Банк Интеза» в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом, представило возражения на исковое заявление, в котором просило отказать в удовлетворении заявленных требований.
Третье лицо Управление Росреестра по Республике Башкортостан, в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом.
В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело при указанной явке.
Выслушав представителя истца представителя ответчика, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
Исходя из пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В пункте 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
В силу статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (пункт 2).
Из содержания изложенных норм права следует, что задаток является способом исполнения обязательства по заключенному договору. Поэтому задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается, поскольку обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке, является акцессорным (дополнительным) и, следовательно, оно производно и зависимо от основного (обеспечиваемого задатком) обязательства, может существовать лишь при условии действия основного обязательства.
По смыслу положений статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации аванс, подобно задатку, засчитывается в счет будущих платежей, то есть выполняет платежную функцию. Однако в отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, в силу каких причин не исполнено обязательство, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее возвратить.
Как следует из материалов дела, 15 мая 2020 года между ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен предварительный договор, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 35 191 кв.м., адрес объекта: Республика Башкортостан, Иглинский район, с/с Калтымановский, д. Шакша, кадастровый номер № (пункты 1.1, 2.1).
Согласно п. 1.5 предварительного договора основной договор должен быть заключен Сторонами в срок до 30 июня 2020 года.
На основании п. 2.3 предварительного договора земельный участок обременено ипотекой на основании договора ипотеки от 13.02.2018 № №, заключенного между АО «Банк Интеза» и ФИО2 Договор ипотеки заключен в обеспечение исполнения ООО «ВостокКомТранс» обязательств по кредитному договору № № от 13.02.2018, заключенному между АО «Банк Интеза» и ООО «ВостокКомТранс».
Согласно справке, выданной АО «Банк Интеза», ссудная задолженность у ООО «ВостокКомТранс» отсутствует.
Согласно условиям заключенного предварительного договора стоимость земельного участка определена сторонами в размере 16 000 000 руб.
По акту приема-передачи от 15.05.2020 продавец принял у покупателя в качестве задатка в размере 5 000 000 руб. (п.п. 2.5, 2.6 Договора).
В силу п. 2.9. предварительного договора, если основной договор не будет заключен по вине продавца, или продавец не погасит в срок до 30.06.2020 г. запись об ипотеке на помещение в ЕГРН, он должен будет вернуть покупателю внесенный задаток в двойном размере.
По данному делу с учетом заявленных исковых требований и подлежащих применению норм материального права и условий заключенного сторонами договора к юридически значимым обстоятельствам для правильного разрешения судом спора относятся: установление, является ли переданная ФИО1 сумма в размере 5 000 000 рублей задатком, обеспечивающим исполнение обязательства по договору, либо исполняет платежную функцию по договору и является авансом.
Стороной ответчика в материалы дела представлена претензия, датированная 19.05.2020, согласно которой ФИО2 обратился в АО «Банк Интеза» с заявлением о погашении записи об ипотеке по договору от 13.02.2018 № № договору от 13.02.2018 № № в связи с полным погашением задолженности перед банком, с приложением квитанции об отправке почтового отправления РПО №45002946033220 от 19.05.2020.
В возражениях на иск, АО «Банк Интеза» указывает, что фактически в банк поступило почтовое отправление РПО № от 19.05.2020., в котором находилось заявление ФИО2, в котором он просит выслать в его адрес копию договора об ипотеке от 16.08.2017 №№ Заявление ФИО2 о погашении записи об ипотеке по договору от 13.02.2018 № № договору от 13.02.2018 № № в связи с полным погашением задолженности, в банк не поступало.
При новом рассмотрении дела истцом в материалы дела представлено заявление ФИО1, полученное ФИО2 лично 28.06.2020, с предложением заключить в срок до 30.06.2020. основной договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 35 191 кв.м., адрес объекта: Республика Башкортостан, Иглинский район, с/с Калтымановский, д. Шакша, кадастровый номер №
Согласно акту от 13.07.2020 продавцом возвращен покупателю задаток в размере 5 000 000 руб.
Материалами дела регистрационного дела подтверждается, что обременение (ипотека) на земельный участок, кадастровый номер № снято 08.06.2021. по заявлению представителя АО «Банк Интеза» от 04.06.2021.
В силу п. 1 п.п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Согласно п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Как следует из разъяснений, данных п. 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», в силу пункта 3 статьи 401 ГК РФ для признания обстоятельства непреодолимой силой необходимо, чтобы оно носило чрезвычайный и непредотвратимый при данных условиях характер.
Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях.
Если иное не предусмотрено законом, обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий.
Не могут быть признаны непреодолимой силой обстоятельства, наступление которых зависело от воли или действий стороны обязательства, например, отсутствие у должника необходимых денежных средств, нарушение обязательств его контрагентами, неправомерные действия его представителей.
Суд, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, приходит к выводу о том, что ответчиком ФИО2 не представлены доказательства неисполнения обязательств перед ФИО1 по причине наличия обстоятельств непреодолимой силы.
Довод ответчика о наличии вины АО «Банк Интеза» в не погашении записи об ипотеке ввиду его бездействия, в силу закона не является основанием для освобождения его от исполнения принятого им обязательства перед истцом, поскольку не является обстоятельством непреодолимой силы.
Более того, из анализа представленных доказательств не следует, что ответчиком ФИО2 в целях своевременного исполнения принятых перед ФИО1 обязательств были предприняты достаточные и действенные меры по погашению записи об ипотеке.
При этом суд отмечает, что со стороны ФИО2, утверждающего о неправомерном бездействии со стороны АО «Банк Интеза», не предприняты какие-либо действия по понуждению Банка к исполнению обязательств, либо обжалованию отказа в погашении записи об ипотеке.
Принимая решение о частичном удовлетворении иска, руководствуясь положениями статей 309, 329, 401, 420, 380, 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд, исследовав предварительный договор купли-продажи от 15 мая 2020 года, содержащий условия о задатке в сумме 5 000 000 рублей, исходит из того, что переданная ФИО1 продавцу ФИО2 по предварительному договору купли-продажи от 15 мая 2020 года денежная сумма в размере 5 000 000 рублей является задатком, поскольку передана в счет стоимости приобретаемого имущества, в обеспечение заключения основного договора и в обеспечение его исполнения.
Совокупность имеющихся в деле доказательств бесспорно подтверждает, что за неисполнение обязательства о заключении основного договора купли-продажи и уплате оставшейся части денежных средств ответственен продавец ФИО2, который не принял достаточных и разумных мер по снятию обременения, то есть по обстоятельствам от него зависящим.
В силу разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", ответственная за неисполнение договора сторона, давшая задаток, также вправе ставить вопрос о применении к сумме задатка, оставшегося у другой стороны, положений статьи 333 Кодекса, в том числе путем предъявления самостоятельного требования о возврате излишне уплаченного (статья 1102 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд наделен правом уменьшить неустойку, если установит, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, положение пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляющее право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 25 января 2012 г. N 185-0-0, от 22 января 2014 г. N 219-0, от 24 ноября 2016 г. N 2447-0, от 28 февраля 2017 г. N 431-0, постановление от 6 октября 2017 г. N 23-П).
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требований статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2000 г. N 263-0).
При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п. п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ).
Оценив представленные сторонами доказательства, учитывая, что сумма задатка по предварительному договору от 15 мая 2020 года составляет практически 1/3 от основной стоимости недвижимого имущества, истцом не представлено каких-либо относимых и допустимых доказательств возникновения у него существенных материальных затрат в связи с не заключением основного договора купли-продажи земельного участка, с учетом того, что снижение суммы неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства, принимая во внимание требования разумности и соразмерности, суд применяет к спорным правоотношениям положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, уменьшая сумму части задатка, подлежащего возврату, до 1 000 000 рублей.
При указанном положении суд, с учетом установленных обстоятельств дела, положений приведенных правовых норм, находит требования ФИО1 о взыскании с ФИО2 суммы задатка обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению в размере 1 000 000 руб.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных требований, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
В силу изложенного с ответчика пользу истца подлежат возмещению расходы по оплате государственной пошлины в размере 13 200 руб.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании неустойки за уклонение от заключения договора купли-продажи удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО2, № в пользу ФИО1, паспорт №, сумму задатка в размере 1 000 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 13 200 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение одного месяца, путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан.
Данное решение в соответствии с Федеральным законом от 22.12.2008 г. № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» подлежит опубликованию в сети Интернет.
Председательствующий Р.Р. Зайдуллин
Решение суда принято в окончательной форме 19.09.2022.