44OS0000-01-2021-000262-64

Дело № 3а-2/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 сентября 2022 года, город Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего Колесова Р.Н.,

при секретаре Патемкиной Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к администрации Костромской области, Управлению Росреестра по Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Костромской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным административным иском к администрации Костромской области и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Костромской области, мотивируя тем, что является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 569 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01 марта 2016 года утверждена в размере 8 522 857,54 руб.

Однако согласно отчету об оценке № 57-07/21 от 20 июля 2021 года, выполненному частнопрактикующим оценщиком ФИО7, рыночная стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на 01 марта 2016 года составляет 3 527 022 руб.

Таким образом, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость объекта недвижимости, что нарушает права административного истца как плательщика налога, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере его рыночной стоимости равной 3 527 022 руб.

Судом к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Управление Росреестра по Костромской области, в качестве заинтересованного лица ФИО10, исключен из числа лиц, участвующих в деле департамент имущественных и земельных отношений Костромской области.

В процессе рассмотрения дела представитель административного истца ФИО1 – адвокат Григоров А.А. заявленные требования уточнил в части кадастрового номера объекта недвижимости, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, а также в части размера рыночной стоимости, которая с учетом подготовленных оценщиком дополнений к отчету об оценке составила 4 246 392 руб.

В последующем административным истцом по результатам судебной оценочной экспертизы было представлено уточненное административное исковое заявление, в котором ФИО1 просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере 4 005 934 руб.

В судебное заседание административный истец ФИО1 не явилась, будучи извещена о времени и месте его проведения надлежащим образом.

Представитель административного истца ФИО1 и заинтересованного лица ФИО12 – Григоров А.А. поддержал заявленные требования с учётом уточненного административного искового заявления от 05 сентября 2022 года.

Представитель заинтересованного лица администрации городского округа город Волгореченск Костромской области ФИО2 возражала против удовлетворения заявленных требований, полагая, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена в размере, установленном экспертом ФИО4 Экспертное заключение, выполненное экспертом ФИО6, считала неполным и противоречащим действующему законодательству.

Представители административных ответчиков администрации Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Костромской области, заинтересованное лицо ФИО10, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно административных исковых требований не представили.

Дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц в соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, ФИО1 в период с 20 января 2017 года по 19 декабря 2021 года на праве собственности принадлежал объект капитального строительства с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, наименование: нежилые помещения в нежилом здании, площадью 569 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

С 20 декабря 2021 года и по настоящее время собственником указанного объекта недвижимости является ФИО3

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости его кадастровая стоимость была утверждена по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 8 522 857,54 руб.

В силу положений статей 400 и 401 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц.

В соответствии со статьей 402 Налогового кодекса Российской Федерации и нормами Закона Костромской области от 29 октября 2015 года № 18-6-ЗКО «Об установлении единой даты начала применения на территории Костромской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» налоговая база в отношении объектов налогообложения по налогу на имущество физических лиц с 01 января 2016 года определяется исходя из их кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости влияют на объём налоговых обязательства ФИО1, а, следовательно, затрагивают её права.

Согласно частям 1, 3 статьи 11 Закона «Об оценочной деятельности» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее – отчет).

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В подтверждение заявленных требований административный истец представил отчет № 57-07/21 от 20 июля 2021 года, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО7

В отчете рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 марта 2016 года определена в размере 3 527 022 руб. Оценщик определил рыночную стоимость объекта с использованием методов доходного и сравнительного подходов, отказавшись от применения затратного подхода.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом оценщиком проведен анализ рынка предложений по продаже объектов недвижимости, путем сопоставления характеристик объекта оценки и предлагавшихся к продаже объектов в качестве объектов-аналогов отобраны те объекты капитального строительства, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому. Информация об объектах-аналогах проанализирована оценщиком и приведена в таблице. При наличии отличий по ценообразующим характеристикам введены соответствующие корректировки.

Рассчитывая стоимость объекта оценки доходным подходом (метод капитализации) оценщик в соответствии со сведениями об объектах-аналогах и корректировками по ряду ценобразующих факторов рассчитал среднюю арендную ставку, исходя из которой, в последующем, установил чистый операционный доход и стоимость объекта недвижимости.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом Ассоциации «Сообщество оценочных компаний «СМАО». Содержащиеся в отчете выводы в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

В связи с возникшими сомнениями в соответствии рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной отчётом оценщика, её действительной рыночной стоимости судом по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ООО «Региональный центр оценки» ФИО4

Согласно поступившему в суд заключению эксперта № 170/2022 от 14 марта 2022 года, при проведении оценки оценщиком ФИО7 допущены нарушения к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, нарушения выбора объектов-аналогов, нарушения в определении факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости. Информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой. При этом нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к описанию объекта оценки, ошибки при выполнении математических действий, не допускались. Рыночная стоимость объекта капитального строительства по состоянию на 01 марта 2016 года составила 6 757 000 рублей.

Заинтересованное лицо ФИО10 представила суду рецензию № 5 от 31 мая 2022 года на заключение эксперта ФИО4, выполненную частнопрактикующим оценщиком ФИО5 Из текста рецензии следует, что заключение эксперта выполнено с многочисленными нарушениями требований законодательства о государственной судебно-экспертной деятельности, об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Так, по мнению рецензента, экспертом нарушены статьи 8 и 16 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебной экспертной деятельности в Российской Федерации», пункт 5 ФСО № 3, подпункт «в» пункта 23 ФСО № 7, следовательно, заключение не может являться доказательством по делу.

По ходатайствам административного истца ФИО1 и заинтересованного лица ФИО10 по делу назначена судебная оценочная экспертиза об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку, как полагают заявившие ходатайство стороны, при проведении судебной оценочной экспертизы экспертом ФИО4 были допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности. Проведение экспертизы поручено эксперту ФИО6

Из заключения эксперта № 9 от 19 августа 2022 года, выполненного экспертом ФИО6, следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01 марта 2016 года составляет 4 005 934 руб.

Суд соглашается с доводами эксперта ФИО6 и отмечает, что оснований усомниться в правильности его заключения не имеется, поскольку он был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, является компетентным специалистом в области оценки недвижимости, имеющим значительный стаж, его квалификация участвующими в рассмотрении дела лицами под сомнение не ставилась, все замечания администрации городского округа город Волгореченск Костромской области относительно заключения эксперта отклонены экспертом в судебном заседании с подробным приведением мотивов.

Проанализировав заключение эксперта в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд полагает, что оно соответствует положениям статьи 82 КАС РФ, отвечает требованиям относимости и допустимости, не содержит противоречий, является надлежащим доказательством, не вызывающим сомнений в его обоснованности и объективности, соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, а, следовательно, указанная в нем итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости, определенная по состоянию на дату его кадастровой оценки, является достоверной.

Отчет оценщика ФИО7, признанный экспертом ФИО4 как не соответствующий требованиям законодательства, регламентирующего оценочную деятельность, основанием для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости являться не может.

Не может являться, в свою очередь, основанием для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости и заключение эксперта ФИО4, в обоснованности которого возникли сомнения, не устраненные в ходе судебного разбирательства.

Так, в частности, из материалов дела следует, что оцениваемый объект недвижимости представляет собой кирпичное здание с подвалом, не имеющим отделки, в котором имеются следы подтопления грунтовыми водами. На данный подвал приходится 52% общей площади объекта оценки (297,9 кв.м из 569 кв.м).

Согласно подпункту «в» пункта 23 Федерального стандарта оценки №7 при применении доходного подхода метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию.

Поскольку часть объекта оценки – подвал, исходя из его технического состояния, закрепленного на фотографиях, представленных в дело, на дату массовой оценки с очевидностью не использовался в качестве объекта, генерирующего доход, и для такой эксплуатации требует значительных вложений, метод прямой капитализации не мог применяться при определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, учитывая, что надлежащих доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости в деле не содержится, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта ФИО11 то есть в размере 4 005 934 руб.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию, если имело место обращение этого лица в комиссию.

Поскольку в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец не обращался, датой подачи заявления следует считать дату его обращения в суд с настоящим административным иском, то есть 01 сентября 2021 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, наименование: нежилые помещения в нежилом здании, площадью 569 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 4 005 934 (Четыре миллиона пять тысяч девятьсот тридцать четыре) рубля.

Датой подачи заявления считать 01 сентября 2021 года.

На настоящее решение в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Костромской областной суд.

Председательствующий Р.Н. Колесов

<данные изъяты>