Дело № 2-746/47-2025
46RS0030-01-2024-013854-60
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 апреля 2025 года гор. Курск
Ленинский районный суд г. Курска в составе:
председательствующего судьи Каменевой Т.Н.,
при секретаре Сунозовой А.Я.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи и соглашения о задатке, взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в Ленинский районный суд г. Курска с иском, в последствии уточненным к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи и соглашения о задатке, взыскании денежных средств. В обоснование заявленного иска указано о том, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. Предметом договора выступил земельный участок, кадастровый № площадью 713 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации жилого дома и здания (жилой дом) кадастровый № площадью 29,7 кв.м. по адресу: <адрес>. В соответствии с условиями предварительного договора стороны договорились совершить в срок до ДД.ММ.ГГГГ сделку купли-продажи указанных объектов недвижимости за цену 2 300 000 руб., определили его существенные условия. Согласно пункта 6 предварительного договора купли-продажи покупатель уведомлялся, что земельный участок в соответствии со ст. 56, 56.1 ЗК РФ расположен в границах зоны с особыми условиями использования территорий – водоохранная зона. Также в пункте договора содержится условие об обязательстве продавца предоставить покупателю до подписания основного договора уведомление о начале строительства, согласованное с администрацией ЦО <адрес>. В обеспечение обязательств по предварительному договору купли-продажи между истцом и ответчиком было заключено соглашение о задатке, в соответствии с которым истец передал ответчику денежные средства в качестве задатка в размере 195 000 руб.. ДД.ММ.ГГГГ ответчиком в адрес истца по средством сообщения в мессенджер «Ватсап» был направлен градостроительный план и оформленное им уведомление о начале строительства. При изучении указанных документов истцу стало известна информация, которая ответчиком не была ему сообщена при заключении предварительного договора и соглашения о задатке. Так, раздел 5 Градостроительного плана содержит информацию о нахождении земельного участка кадастровый № полностью в водоохраной зоне и прибрежной защитной зоне реки Кур и частично в границах береговой полосы реки Кур. При этом в границах береговой полосы реки Кур находится более ? части земельного участка. Кроме того, согласно схеме, являющейся частью градостроительного плана, осуществление строительства возможно только на менее чем 1/3 части земельного участка. При этом площадь всего земельного участка составляет 713 кв.м.. Информация о нахождении большей части земельного участка в границах прибрежной полосы реки Кур не была доведена до истца в момент заключения предварительного договора и выдачи задатка. Считает, что нахождение земельного участка, предполагаемого к покупке, в границах не только водоохраной зоны, но и пределах береговой полосы существенно изменяет свойства данного земельного участка, так как условия использования земельного участка, находящегося в указанных зонах, значительно различны. Ввиду того, что основной договор купли-продажи не был заключен по причинам, за которые нес ответственность ответчик, истец считает, что требования о возврате задатка подлежат удовлетворению, поскольку ответчиком при продаже спорного земельного участка не представлено полной информации о наличии ограничений в использовании земельного участка и запрете совершения сделок купли-продажи в отношении него, что является существенным нарушением условий договора со стороны ответчика и могло оказать влияние на решение покупателя о покупке земельного участка. На основании чего, просит признать предварительный договор купли-продажи с соглашением о задатке от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома площадью 29,7 кв.м. с кадастровым номером №, а также земельный участок площадью 713 кв.м. с кадастровым номером № расположенных по адресу: <адрес> расторгнутыми с ДД.ММ.ГГГГ Взыскать с ФИО2 в его пользу 195 000 руб., переданных в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
В судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить, пояснил, что при составлении предварительного договора и договора о задатке он попросил продавца предоставить ему все имеющиеся у него документы. Также изучил все ограничения, которые имеются в публичном доступе касательно данного участка. Данные публичной кадастровой карты содержали информацию о том, что земельный участок находится в водоохраной зоне и имеет ряд ограничений по его использованию, с которыми он был согласен, так как они не влияли на эксплуатацию жилого дома или на новое строительство. О дополнительных ограничениях связанных с нахождением не только в водоохраной зоне, но и в пределах береговой полосы он узнал от продавца спустя примерно полтора месяца. Так как неоговоренные ограничения значительно влияют на эксплуатацию земельного участка, ограничивают возможность застройки, а также значительно снижают его рыночную стоимость, он направил продавцу претензию от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора и возврате задатка. В ответ на претензию, ответчик подтвердил, что предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ считает расторгнутым, но задаток не возвращает.
Ответчик ФИО2. в судебное заседание не явился, воспользовался правом ведения дела через своего представителя.
Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных истцом требований, указал, что ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ является собственником земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>. Согласно выписки из ЕГРН на земельный участок, в разделе «Особые отметки» с ДД.ММ.ГГГГ отражаются ограничения прав и обременения недвижимого имущества, предусмотренные ст. 56, 56.1 ЗК РФ. Полагает, что со своей стороны продавец добросовестно выполнил свои обязательства по получению уведомления о планируемом строительстве объекта ИЖС на участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, и сообщил истцу о выполнении обязательств по получению вышеуказанного уведомления, о своей готовности к совершению основной сделки купли-продажи и определении времени для государственной регистрации сделки по купли-продажи недвижимости. В ответ ФИО1 в адрес ФИО2 направил претензию от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении предварительного договора купли-продажи, так как он узнал о береговой линии, входящей в состав земельного участка, которая меняет его планы, связанные со строительством ИЖС на этом земельном участка.
Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела в их совокупности, суд приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 8 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подп. 1).
Пункт 1 ст. 307 ГК РФ устанавливает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Согласно п. 2 указанной статьи Кодекса обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В соответствии с п. 3 ст. 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.
Статья 309 ГК РФ предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Как установлено в ходе судебного разбирательства, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, действующем от имени ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи, а также соглашение о задатке, по условиям которого стороны договорились заключить в будущем основной договор купли-продажи следующего имущества: здания (жилого дома), площадь: 29,7 кв.м., количество этажей: 1, кадастровый №, по адресу: <адрес>, и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации жилого дома, площадь: 713 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>.
Стороны обязались заключить в будущем в срок до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи вышеуказанного Дома и Участка на условиях, предусмотренных настоящим Договором, которые стороны договорились считать существенными (п.3).
Дом и Участок оценены сторонами в 2 300 000 рублей, из которых дом - 470 000 рублей, а участок-1 830 000 рублей (п.4).
Согласно п. 4 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, п. 1.1. соглашением о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО3, действующем от имени ФИО2 (задаткодержатель) и ФИО1 (задаткодатель), стороны предусмотрели следующий порядок расчета: сумму в размере 195 000 рублей покупатель передает продавцу в день подписания настоящего договора в качестве задатка за счет собственных средств, сумму в размере 470 000 рублей покупатель выплачивает продавцу за счет средств материнского капитала после государственной регистрации перехода права собственности, путем перечисления на расчетный счет продавца, оставшуюся сумму в размере 1 635 000 рублей покупатель передает продавцу за счет собственных средств в день подписания основного договора купли-продажи, после подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю (п.4).
Согласно п. 6 продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора дом и участок никому ранее не проданы, не подарены, не заложены, в споре, под арестом и запрещением не состоят, не обременены правами третьих лиц, в том числе в силу закона, не фигурируют в обязательственных отношениях ФИО2 с третьими лицами, право собственности ФИО2 на отчуждаемые объекты никем не оспариваются, строительство жилых и хозяйственных построек на продаваемом участке разрешено.
Покупатель уведомлен, что земельный участок в соответствии со ст. 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации расположен в границах зоны с особыми условиями использования территорий – водоохранная зона.
До подписания основного договора купли-продажи продавец обязуется предоставить покупателю уведомление о начале строительства, согласованное с администрацией Центрального округа г. Курска.
Согласно п.п. 4.1 и 4.2 Соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ в случае отказа задаткодержателя продать недвижимость задаткодателю, задаткодержатель обязан вернуть задаток в двойном размере. В случае отказа задаткодателя купить недвижимость, задаток остается в полной собственности у задаткодержателя.
Данные обстоятельства подтверждаются договором от ДД.ММ.ГГГГ, соглашением о задатке.
Решением Ленинского районного суда г. Курска от 12.01.2023 г. по делу № 2-274/16-2023 г. в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о признании недействительными сделки по заключению предварительного договора купли-продажи дома и земельного участка, соглашения о задатке и применении последствий недействительности сделки было отказано.
Апелляционным определением Курского областного суда от 13.04.2023 г. решение Ленинского районного суда г. Курска оставлено без изменения.
Поскольку истец полагает, что ответчик предоставил ему не в полном объеме информацию о приобретаемом им земельном участке, а именно, о наличии на нем не только водоохранной зоны, но и прибрежной защитной зоны, береговой полосы, наличие которых ограничивает его права при владении земельным участком, при строительстве дома, распоряжении участком в будущем, просит признать расторгнутым предварительный договор и производный от него договор задатка, а также взыскать в его пользу задаток в размере 195 000 руб.
Статьей 6 Водного Кодекса РФ предусмотрено, что полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров, составляет пять метров (п.6).
В соответствии с п.1 ст.420, пп.1-4 ст.421, п.1 ст.422, п.1 ст.429, п.1 ст.450 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно п.1 ст.380, пп.1,2 ст.381 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
На основании п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами.
Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:
1) ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий;
2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;
4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами.
Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда, а ограничения, указанные в подпункте 1 пункта 2 настоящей статьи, в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с настоящим Кодексом.
Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок.
Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.
Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами.
Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке.
В силу ст. 56.1 ЗК РФ предусмотренные подпунктами 2 и 3 пункта 1 статьи 40 настоящего Кодекса права собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков на использование земельных участков могут быть ограничены в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд. Ограничения права собственности и иных вещных прав на земельные участки в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд устанавливаются настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Согласно ст. 65 Водного Кодекса РФ водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии (границам водного объекта) морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.
В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности; пунктом 16 предусматривается, что в границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды. Выбор типа сооружения, обеспечивающего охрану водного объекта от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, осуществляется с учетом необходимости соблюдения установленных в соответствии с законодательством в области охраны окружающей среды нормативов допустимых сбросов загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов.
Согласно п. 18 установление границ водоохранных зон и границ прибрежных защитных полос водных объектов, в том числе обозначение на местности посредством специальных информационных знаков, осуществляется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
Так, в частности, между сторонами был согласован срок заключения основного договора купли-продажи - ДД.ММ.ГГГГ
П. 6 предварительного договора купли-продажи дома и земельного участка указано, что до подписания основного договора купли-продажи продавец обязуется предоставить покупателю уведомление о начале строительства, согласованное с администрацией Центрального округа г. Курска.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 администрацией Центрального округа города Курска за подписью начальника отдела архитектуры и градостроительства выдано уведомление о соответствии указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке № <адрес>, данная информация была доведена до ФИО1
В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Основной договор купли-продажи между сторонами не был заключен, срок в который стороны должны были заключить основной договор, истек. Следовательно, обязательства, предусмотренные предварительным договором прекратились. В связи с чем, оснований для признания данного договора расторгнутым у суда не имеется.
Разрешая требования истца о взыскании суммы задатка, суд оценив собранные в ходе судебного разбирательства доказательства, приходит к убеждению о том, что инициатива в расторжении предварительного договора не исходила от ответчика ФИО4, ее инициатором был ФИО1.
Истец ФИО1 в судебном заседании не отрицал, что неоднократно осматривал земельный участок, желал приобрести недвижимость именно у водоема.
Истец ссылается на то, что согласно п. 3 ст. 37 ЗК РФ продавец недвижимости обязан предоставлять всю информацию об участке, которая может повлиять на решение покупателя о покупке.
Доводы истца, том, что он не был проинформирован продавцом, что водоохранная зона включает в себя береговую полосу реки Кур шириной 20 м, наличие береговой полосы будет препятствовать строительству дома в том месте, где ему захочется, не соответствуют установленным по делу обстоятельствам.
Между сторонами ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого покупатель (истец) уведомлен, что приобретаемый земельный участок расположен в водоохранной зоне, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании и многократно подтверждены истцом.
Пунктом договора предусмотрено, что покупатель уведомлен, что земельный участок в соответствии со ст. 56,56.1 ЗК РФ расположен в границах зоны с особыми условиями. У истца не существовало препятствий ознакомиться с общедоступными сведениями относительно характеристики водоохраной зоны, а также ознакомиться с градостроительным планом спорного земельного участка до заключения предварительного договора купли-продажи, а также соглашения о задатке.
Следовательно, оснований полагать, что до ФИО1 не была доведена вся информация о спорном земельном участке у суда не имеется.
Согласно выписке из ЕГРН на спорный земельный участок в разделе «особые отметки» отражены ограничения прав и обременения недвижимого имущества, предусмотренные ст.ст. 56,56.1 ЗК РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Учитывая вышеизложенное, исходя из установленных по делу обстоятельств, проанализировав положения ст. ст. 380, 381 ГК РФ, условия заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи, оценив представленные доказательства исполнения сторонами условий договора, суд приходит к выводу об отсутствии правовых основания для взыскания в пользу ФИО1 задатка.
При таких обстоятельствах суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного иска в целом.
Руководствуясь ст.ст. 194, 198, 199 ГПК РФ,
решил:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 отказать.
Решение может быть обжаловано в Курский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Курска в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения, с которым стороны могут ознакомиться 08.05.2025 г.
Судья Каменева Т.Н.