ФИО1"> №"> №">

Л И П Е Ц К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

Дело №3а-83/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 ноября 2022 года Липецкий областной суд

в составе:

председательствующего Михалевой О.В.,

при секретаре Прокопенко И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению ООО «Лето» к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения от 21.06.2022г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Лето» обратилось в Липецкий областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 21.06.2022г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником вышеуказанного нежилого помещения, кадастровая стоимость которого установлена в завышенном размере, что нарушает права истца как плательщика налога на имущество, исчисляемого из кадастровой стоимости. 25.05.2022г. он обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной рыночной стоимости, представив отчет об оценке рыночной стоимости № от 26.04.2022г., выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО5 Однако, решением ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 21.06.2022г. в удовлетворении заявления отказано. Полагая указанное решение незаконным и не обоснованным, административный истец просил установить кадастровую стоимость нежилого помещения по состоянию на 26.04.2022 г. в соответствии с вышеуказанным отчетом об оценке.

В судебное заседание представитель административного истца ООО «Лето» не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом. В письменном заявлении представитель административного истца по доверенности ФИО2 просил рассмотреть дело в его отсутствие, заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, полагая выводы эксперта ФИО7 не достоверными.

Представитель административных ответчиков ОБУ «Центр кадастровой оценки», Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенностям ФИО3 в судебном заседании против иска возражала, полагая, что выводами судебной экспертизы подтверждена обоснованность отказа в удовлетворении ОБУ «Центр кадастровой оценки» заявления ООО «Лето» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости. Оснований для установления кадастровой стоимости в размере равном рыночной стоимости в судебном порядке не имеется. Просила взыскать расходы по оплате судебной экспертизы с административного истца.

Представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по Липецкой области, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Липецкой области, администрации городского округа г.Елец Липецкой области в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав объяснения представителя административных ответчиков ОБУ «Центр кадастровой оценки», Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Вместе с тем, пунктом 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в течение переходного периода высшему исполнительному органу государственной власти субъекта Российской Федерации предоставлено право принять решение о дате (предшествующей 1 января 2023 года) перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В соответствии с постановлением администрации Липецкой области от 17.12.2021г. №570 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ - 1 января 2022 года.

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и во исполнение Постановления администрации Липецкой области от 29.05.2017 №265 «О создании областного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» создано областное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки», основной целью деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Предметом деятельности бюджетного учреждения является осуществление полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (ч.11 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ).

Таким образом, с 1.01.2022г. кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, №, площадью 1081,3 кв.м.

Приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 27.10.2021г. №121 кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2021г. утверждена в размере 25031521,91 рубль, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 16.02.2022г. Дата начала применения кадастровой стоимости – 01.01.2022г.

Полагая кадастровую стоимость нежилого помещения завышенной, административный истец 25.05.2022 г. обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчет об оценке № от 26.04.2022г., выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО5

Решением ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 21.06.2022г. ООО «Лето» отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с нарушениями, выявленными в отчете № от 26.04.2022г., а именно: оценщиком указаны недостоверные сведения об объекте оценки. Объектом оценки является нежилое помещение, в то время как оценщик указывает здание и неверно указывает местоположение объекта оценки - нарушены требования п.5 ФСО №3, п.8 ФСО №7; оценщик использует объекты-аналоги, несопоставимые с объектом оценки по ценообразующим факторам – нарушено требование п.11б ФСО №3; информация в части текущего использования объекта оценки вводит в заблуждение. В отчете указано, что текущее использование объекта оценки – производственный цех с бытовым корпусом, однако объект оценки используется в качестве объекта общественного питания – нарушено требование п.5 ФСО №3; оценщиком не проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. Не указаны ценообразующие факторы – нарушены требования п.11г ФСО №7, п.11 ФСО №3; сегмент рынка объекта оценки отличен от сегмента рынка, к которому относятся объекты-аналоги - нарушены требования п.5 ФСО №3, п.п.10, 11в ФСО №7; объект оценки представляет собой нежилое помещение без земельного участка. В качестве аналогов используются отдельно стоящие нежилые здания с земельными участками. В расчете необоснованно отсутствует учет различий в виде объектов, а также необоснованно не учтена доля стоимости, приходящаяся на земельный участок в объектах-аналогах – нарушен п.5 ФСО №3.

Решение принято уполномоченным органом в установленном законом порядке, с соблюдением сроков рассмотрения заявления, в решении приведены выявленные в ходе рассмотрения заявления причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Вопросы соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и размера рыночной стоимости объекта оценки являются вопросами, требующими специальных познаний, за редкими случаями явного нарушения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, выявление которых возможно лицом не имеющим специальных познаний (например, отсутствие у оценщика, составившего отчет членства в саморегулируемой организации оценщиков либо полиса страхования ответственности и т.п.).

Использование в рамках административного процесса специальных познаний возможно, в том числе, путем назначения по делу судебной экспертизы.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 постановления Пленума № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решении ОБУ «Центр кадастровой оценки» относительно выявленных нарушений в отчетах об оценке, для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту ООО «Финансовый Консалтинг» ФИО7

Исследовав отчет об оценке рыночной стоимости № от 26.04.2022г., выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО5, на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), принимая во внимание заключение судебной экспертизы, фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчетов допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Как следует из заключения судебной экспертизы, при составлении отчета об оценке оценщиком нарушены: п.5 ФСО №3, п.20 ФСО №7, п.22 (б) ФСО №7, п. 22(д) ФСО №7, п.10 ФСО №1. При определении рыночной стоимости объекта оценки оценщик отказывается от применения доходного подхода (стр.25 отчета об оценке), указывая на то, что отсутствует достаточная и достоверная информация по аренде аналогичных объектов в сопоставимых населенных пунктах, рынок аренды зданий целиком неразвит. Данное предположение оценщика является необоснованным и вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке.

Объект оценки расположен в <адрес>, который является вторым городом по численности населения в <адрес>, назначение объекта оценки - объект общественного питания. Оценщик не учитывает, что оцениваемые помещения относятся к доходоприносящей недвижимости. Необоснованное неприменение доходного подхода приводит к искажению полученных результатов рыночной стоимости.

При анализе наиболее эффективного использования оцениваемого объекта оценщик указывает, что оценка рыночной стоимости проводится в соответствии с фактическим видом использования - производственный цех с бытовым корпусом (стр.11 отчета). Далее на стр. 19 отчета об оценке рыночной стоимости оценщик приводит данные о 8 предложениях купли-продажи с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативном варианте его использования, 2 из которых являются производственными объектами, еще 3 находятся в неудовлетворительном состоянии, а 2 объекта имеют свободное назначение, но исходя из текста объявлений невозможно установить их состояние и возможные варианты использования. При этом, согласно фотографиям внешнего и внутреннего вида объекта оценки, приложенным к отчету об оценке рыночной стоимости (стр. 71-75), а также данным открытых источников (данные сайтов: https://vvvvw.google.com/№ и https://2gis.ru/№), на дату оценки помещения оцениваемого объекта фактически использовались под размещение ресторана «Серебряная роза» и кафе «Hollywood» и находились в хорошем состоянии. Соответственно, оценщик некорректно проводит анализ сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект и не принимает во внимание фактическое использование оцениваемого объекта.

Некорректное описание фактического использования объекта оценки, и как следствие этого, некорректное проведение анализа наиболее эффективного использования оцениваемого объекта, а также применение в рамках сравнительного подхода аналогов №№1,2,3, отличных по своему функциональному назначению от оцениваемого объекта, существенно влияют на результат итоговой рыночной стоимости оцениваемого объекта. Полученную оценщиком величину рыночной стоимости объекта оценки нельзя признать достоверной.

При определении рыночной стоимости оцениваемого объекта в рамках сравнительного подхода оценщик не учитывает ряд ценообразующих факторов, влияющих на стоимость. Так, например, оценщик не анализирует функциональное назначение аналогов №№1,2,3 (объект оценки имеет функциональное назначение - объект общественного питания, а подобранные аналоги имеют свободное или торговое назначение, к ним должна быть применена повышающая корректировка), их этажность (например, аналог №1 расположен в подвале, к нему должна быть применена повышающая корректировка), физическое состояние. Необоснованный отказ от введения ряда корректировок и поправок по основным ценообразующим факторам, может привести к искажению итоговой рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Таким образом, полученную оценщиком величину рыночной стоимости объекта оценки, нельзя признать достоверной

На стр.31 отчета об оценке рыночной стоимости оценщик использует аналог №2 и утверждает, что его площадь составляет 259 кв.м. Согласно данным объявления (стр.46 отчета) за 7 000 000 рублей к продаже предлагается торговое помещение площадью 100 кв.м, далее в объявлении в разделе «о помещении» представлена информация о том, что общая площадь составляет 259 кв.м, однако в отчете не представлено обоснования того, что к продаже по заявленной стоимости предлагается именно 259 кв.м, а не 100 кв.м. Кроме того, анализ данного объявления опубликованного более ранней датой, выявил, что к продаже предлагалось 100 кв.м. Следовательно, оценщик вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке. Полученную оценщиком величину рыночной стоимости объекта оценки нельзя признать достоверной.

Одним из критериев «схожести» является разница между объектами-аналогами, после учета всех ценообразующих факторов. На стр. 31-32 отчета об оценке рыночной стоимости представлено согласование скорректированных цен аналогов, при этом скорректированная цена аналога №2 превышает скорректированную цену аналога №1 более чем в 2 раза (19575,12 руб./кв.м/ 8664,12 руб./кв.м=2,26). Значительный разброс удельных цен между объектами-аналогами обусловлен тем, что оценщик проанализировал не все ценообразующие факторы, влияющие на стоимость. Таким образом, полученную оценщиком величину рыночной стоимости объекта оценки нельзя признать достоверной.

Экспертом ФИО7 сделан вывод о том, что требования Закона РФ «Об оценочной деятельности» и Федеральных стандартов оценки при составлении отчета об оценке рыночной стоимости № от 26.04.2022г., выполненного частнопрактикующим оценщиком ФИО5, предъявляемые к составлению и форме отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки не соблюдены, допущены нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что вышеназванный отчёт об оценке рыночной стоимости, не соответствует приведенным требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, в силу которых итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости не может быть признана достоверной.

Разрешая административные исковые требования о признании незаконным решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» №ОРС-48/2022/0000017 от 21.06.2022г., суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, в результате проведенной судебной экспертизы экспертом установлено, что представленный административным истцом отчёт об оценке не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Следовательно, у ОБУ «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления ООО «Лето» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной.

В соответствии с заключением судебной экспертизы № от 06.10.2022г., выполненным ООО «Финансовый консалтинг», рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, пом.2, площадью 1081,3 кв.м. по состоянию на 26.04.2022г. составляет 26734 200 рублей.

Анализируя экспертное заключение № от 06.10.2022г., суд считает, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г., федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям ст. 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение экспертов относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В силу п. 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. №297 (далее - ФСО №1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Пунктом 25 ФСО №7 предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов дела, а также материалов инвентаризационного дела.

При определении рыночной стоимости нежилого здания эксперт проанализировал подходы к оценке, применил доходный и сравнительный подходы, обосновал отказ от затратного подхода.

Согласно пунктам 12 – 14 ФСО №1 сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

В соответствии с пунктами 15-16 ФСО №1 доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки, применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Экспертом составлено точное описание объекта оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на стоимость.

Расчет рыночной стоимости нежилого здания произведен экспертом мотивированно и корректно.

В рамках сравнительного подхода (метод прямого сравнения продаж) информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (Интернет-сайты). Экспертом описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости обосновано использование в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов. В заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.

Для оценки стоимости нежилого здания доходным подходом экспертом применен метод прямой капитализации. Подобраны объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки. К заключению приложены скриншоты использованных объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений. Экспертом обоснованы примененные корректировки.

В результате расчетов выведена итоговая величина рыночной стоимости путем согласования результатов подходов к оценке и весов этих подходов, что соответствует положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО №1, ФСО №2, ФСО №7.

Доказательств, подтверждающих недостоверность выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объекта оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также недостоверности использованной информации в материалы дела не представлено.

Экспертом, обладающим необходимой компетенцией и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представлены аргументированные и последовательные пояснения относительно проведенной оценки объекта, даны ответы на поставленные истцом вопросы.

Вариативность построения исследования и оценок, обусловленных возможной различной профессиональной интерпретацией имеющихся экономических и иных значимых данных, не является достаточным основанием для того, чтобы не доверять заключению эксперта и отдать предпочтение представленным истцом отчётам об оценке рыночной стоимости.

Довод представителя административного истца о том, что экспертиза выполнена в нарушение Распоряжения Правительства РФ от 16 ноября 2021 г. № 3214-р "О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями" негосударственной судебно-экспертной организацией подлежит отклонению, поскольку указанный перечень не исключает возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицам, обладающим специальными знаниями, но не являющимся государственными судебными экспертами.

Экспертиза проведена экспертом ООО «Финансовый консалтинг» ФИО7, имеющей соответствующее высшее образование, в том числе магистр по направлению «Строительство» направленность образовательной программы «Судебная строительно–техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости», доктор экономических наук, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», оценщик 1 категории, стаж работы в области оценочной деятельности более 25 лет, в области судебно-экспертной деятельности – более 18 лет. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение подписано в установленном порядке, прошито, пронумеровано и заверено экспертом.

Ссылка представителя административного истца на использование экспертом информации, не относящейся к периоду оценки, непринятие во внимание существенного фактора риска неопределенности, предусмотренного Методическими разъяснениями по оценке в условиях высокой неопределенности на внутреннем и внешнем рынках не подлежит принятию, поскольку названные разъяснения по своей правовой природе не являются нормативными правовыми актами, требующими государственной регистрации и официального опубликования; не содержат признаков актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами; носят рекомендательный характер; адресованы членам Ассоциации «Русского общества оценщиков» для применения при составлении отчетов об оценке и проведении экспертиз отчетов и не могут нарушать либо иным образом затрагивать права и законные интересы административного истца.

Как следует из экспертного заключения и письменных пояснений эксперта ФИО7, при использовании ретроспективной информации по образцам для исследования были применены индексы изменения цен и арендных ставок за период между датами обновления объявлений образцов для исследования и датой исследования. Таким образом, цены и арендные ставки всех образцов для исследования приведены к дате исследования.

Отклоняя доводы административного истца о неправильном подборе объектов-аналогов, в том числе, с наибольшей границей и до 24.02.2022 г., использование в качестве аналогов отдельно стоящих зданий, суд исходит из того, что выбор аналогов, как и методики исследования - это исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Как следует из экспертного заключения и письменных пояснений эксперта ФИО7, подобранные экспертом аналоги сопоставимы с объектом исследования по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 ФСО N 7. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов является единообразным. В соответствии с требованиями пунктов 10, 12 - 14 ФСО N 1, пункта 11 ФСО N 3, пунктов 22, 25 ФСО N 7 по результатам изучения правоустанавливающих документов на оцениваемое помещение, с учетом целей оценки на ретроспективную дату экспертом было произведено исследование рынка в сегменте, соответствующем фактическому, наиболее эффективному использованию и условиям рынка. Экспертом правильно определено разрешенное использование объектов-аналогов, их расположение, исходя из информации, содержащейся в предложениях о продаже, а также согласно данным публичной кадастровой карты и иных картографических данных, находящихся в открытом доступе.

В данном случае анализ рынка экспертом проведен надлежащим образом, правила отбора объектов-аналогов соблюдены, использованная экспертом информация и методология расчетов в полной мере соответствуют принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (пункт 25 ФСО N 7).

Диапазон стоимости объектов недвижимости, близких по своим характеристикам с исследуемым объектом и расположенных в <адрес> составил от 12000 руб/кв.м до 87000 руб./кв.м. Диапазон стоимости объектов-аналогов составляет от 34965 руб./кв.м. до 45602 руб./кв.м. Диапазон рыночной арендной платы составил 149,3-600 руб./кв.м., по объектам –аналогам- 300-350 руб./кв.м. В заключении содержится обоснование не использования в качестве аналогов предложений после 24.02.2022 г. Таким образом, утверждения административного истца о том, что экспертом использованы аналоги с наибольшей границей и до 24.02.2022 г., не состоятельны.

Оснований для вывода о том, что экспертом подобраны не сопоставимые аналоги, также не имеется. При использовании в качестве аналогов отдельно стоящих зданий эксперт применил корректировку рыночной стоимости единых объектов недвижимости на долю стоимости земли в общей стоимости ЕОН и далее применил все корректировки к объекту капитального строительства, что соответствует методологии оценки недвижимости.

Несогласие административного истца с выбранными экспертом объектами-аналогами само по себе о занижении итогового результата рыночной стоимости объекта оценки не свидетельствует. Из экспертного заключения следует, что в распоряжении эксперта предоставлен весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, оснований полагать, что экспертом искажены ценообразующие характеристики, не имеется. Действующее законодательство не устанавливает требований абсолютной идентичности объекта оценки и используемых при установлении его рыночной стоимости объектов-аналогов.

Все иные доводы представителя административного истца о необходимости использования иных размеров корректировок, ненадлежащем обосновании экспертом используемых методик расчетов рыночной стоимости, о неверном определении результатов рыночной стоимости в рамках экспертного исследования основаны на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки, являются несостоятельными, какими-либо научными данными не подтверждены, не ставят под сомнение результаты экспертизы, носят формальный характер, который не влечет недействительности выводов эксперта.

В письменных пояснениях эксперт ФИО7 ясно и недвусмысленно ответила на возражения административного истца с приведением обоснования своих выводов и ссылок на положения актов, регулирующих порядок осуществления оценочной деятельности.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Оснований к назначению повторной судебной экспертизы по ходатайству представителя административного истца, суд не усматривает, поскольку противоречия в выводах эксперта и необоснованность выводов в ходе судебного заседания по данному делу не установлены, а лицом, заявившем ходатайство о назначении повторной экспертизы, вопреки положениям статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не было представлено доказательств, обосновывающих недостоверность выводов, изложенных в заключении судебной экспертизы относительно величины рыночной стоимости объекта оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также недостоверности использованной оценщиком информации.

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка, к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения/завышения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Общими принципами налогового законодательства предусмотрено, что правовое положение налогоплательщика при разрешении спора, возбужденного в целях улучшения налогового статуса, не может быть ухудшено, в связи с чем установленная в рамках государственной оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости отвечает интересам административного истца как налогоплательщика, при этом установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной, превышающей оспариваемую истцом кадастровую стоимость, приведет к ухудшению положения административного истца.

В соответствии с пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Как отмечено в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N 20-П в силу требований Конституции Российской Федерации, предъявляемых к обеспечению исполнения обязанности платить законно установленные налоги и сборы (статья 57) и осуществления права на судебную защиту (статья 46) на основе общеправовых принципов равенства и справедливости, сама процедура судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в любом случае не сводится к реализации обратившимся в суд лицом права на ее установление в размере, равном рыночной стоимости этого объекта, а предполагает проверку законности решений и действий, связанных с таким установлением, и обеспечение судебной защиты оспоренных или нарушенных прав.

При этом общее правило, возлагающее обязанность доказывания законности решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на соответствующие орган, организацию и должностное лицо (часть 2 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации), корректируется обращенным к административному истцу требованием доказать основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, включая, соответственно, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 5 статьи 247 и пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости по сравнению с рыночной стоимостью нежилого здания с кадастровым номером № не нашел своего подтверждения, равно как факт нарушения данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как налогоплательщика, а поскольку целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых обязательств в связи с завышением суммы налога на имущество, которая подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта, а не установление факта рыночной стоимости объекта недвижимости в определенном размере, постольку установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, превышающей установленную кадастровую стоимость, приведет к ухудшению финансового положения административного истца, как налогоплательщика, что исходя из положений налогового законодательства недопустимо.

Ошибки при реализации публичных функций и задач, связанных с налогообложением, не могут ставить налогоплательщиков, в отношении которых они допущены, в худшие условия по сравнению с иными налогоплательщиками, объекты недвижимости которых для целей налогообложения были оценены надлежащим образом.

Коль скоро из содержания экспертного исследования установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № превышает его кадастровую стоимость, то исходя из приведенных положений материального права, суд приходит к выводу, что в рассматриваемом случае правовое положение налогоплательщика при рассмотрении спора, возбужденного в целях улучшения налогового статуса заявителя, по смыслу налогового законодательства не может быть ухудшено, установленная в рамках государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость указанного нежилого помещения отвечает интересам истца как налогоплательщика.

Принимая во внимание изложенное, в удовлетворении административного искового заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, №, площадью 1081,3 кв.м., по состоянию на 26.04.2022г. следует отказать.

В соответствии с ч.3 ст.178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Данные суммы, исходя из толкования статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.

Определяя лицо, за счет которого подлежит возмещению оплата за проведение судебной экспертизы в размере 36 000 рублей в пользу ООО «Финансовый консалтинг», суд исходит из следующего.

Глава 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (статьи 103 и 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями части 11 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленном судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11 июля 2017 г. №20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Возложение на налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Исходя из того, что по делу назначена и проведена экспертиза на предмет соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и определения рыночной стоимости объекта, стоимость которой не оплачена, суд признает необходимыми, связанными с рассмотрением административного дела и подлежащими возмещению за счет административного истца расходы по оплате судебной экспертизы.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, с административного истца ООО «Лето» в пользу ООО «Финансовый консалтинг» подлежит взысканию оплата за проведение судебной экспертизы в размере 36000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», суд

решил:

В удовлетворении заявленных административных исковых требований ООО «Лето» к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения №ОРС-48/2022/0000017 от 21.06.2022г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости отказать.

Взыскать с ООО «Лето» в пользу ООО «Финансовый консалтинг» оплату за проведение судебной экспертизы 36000 (тридцать шесть тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.В. Михалева

Решение в окончательной

форме принято 2.12.2022г.