Судья Тоночаков И.В.

№33-8428/2023

24RS0004-01-2022-000446-82

2.148

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12 июля 2023 года

г. Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Абрамовича В.В.,

судей Ракшова О.Г., Каплеева В.А.,

при ведении протокола помощником судьи Блиновой М.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Каплеева В.А.

гражданское дело по иску прокурора Березовского района Красноярского края в интересах неопределенного круга лиц и Российской Федерации к администрации Березовского района Красноярского края, Управлению по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Березовского района Красноярского края, ФИО1, ФИО2 о признании договора аренды недействительным, применении последствий недействительности сделки, сносе нежилого здания

по апелляционной жалобе ФИО1

на решение Березовского районного суда Красноярского края от 13 февраля 2023 года, которым постановлено:

«Исковые требования прокурора Березовского района Красноярского края в интересах неопределенного круга лиц и Российской Федерации к администрации Березовского района Красноярского края, Управлению по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Березовского района Красноярского края, ФИО1, ФИО2 о признании договора аренды недействительным, применении последствий недействительности сделки, сносе нежилого здания, удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды земельного участка № от 24.09.2021 года с кадастровым номером №, заключенный между Управлением по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Березовского района Красноярского края и ФИО1.

Привести стороны в первоначальное положение, обязав ФИО1 возвратить земельный участок с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес>, в распоряжение администрации Березовского района Красноярского края.

Признать отсутствующим право собственности ФИО1 на нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 54 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

Обязать ФИО1 осуществить снос нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 54 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>».

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Прокурор Березовского района Красноярского края, действующий в интересах неопределенного круга лиц и Российской Федерации, обратился в суд с иском к администрации Березовского района Красноярского края, Управлению по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Березовского района Красноярского края, ФИО1 Требования мотивированы тем, что вступившим в законную силу решением Березовского районного суда Красноярского края от 25.01.2021 признано недействительным и отменено постановление администрации Березовского района Красноярского края от 18.07.2018 № 1197 «О предоставлении ФИО1 земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> на праве собственности за плату», признан недействительным договор купли-продажи земельного участка № № от 24.07.2018, заключенный с ФИО1 Применены последствия недействительности сделки путем прекращения права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №. Дополнительная проверка показала, что постановлением администрации Березовского района Красноярского края от 24.09.2021 №1427 в соответствии с пп. 19 п. 2 ст. 39.6, пп. 17 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ ФИО1 на праве аренды предоставлен земельный участок с кадастровым номером №. На основании указанного постановления 24.09.2021 между Управлением по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Березовского района (Управление) и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком до 22.03.2028 вышеуказанный земельный участок. Основанием для предоставления земельного участка ФИО1 послужило заявление, в котором последняя просит восстановить право аренды на земельный участок с кадастровым номером №. Вместе с тем, договор аренды земельного участка от 09.02.2015 № был расторгнут после заключения договора купли-продажи земельного участка от 24.07.2018 № Вступившим в законную силу решением Березовского районного суда Красноярского края от 25.01.2021 указанный договор купли-продажи земельного участка признан недействительным. Положения земельного законодательства не предусматривают право восстановления договора аренды. Земельный участок с кадастровым номером № имеет категорию земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – индивидуальное жилищное строительство, следовательно, земельный участок не может быть предоставлен в аренду в соответствии с пп. 19 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. В период действия договора аренды земельного участка ФИО1 на основании декларации об объекте недвижимости 30.10.2015 зарегистрировано право собственности на нежилое здание (гараж) с кадастровым номером №, площадью 54 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. Нежилое здание с кадастровым номером № не является объектом капитального строительства, какие-либо разрешительные документы на его строительство или ввод в эксплуатацию в установленном законом порядке не выдавались, регистрация права собственности на него произведена при отсутствии правовых оснований, следовательно, приведенный объект является самовольным. Прокурор полагает, что наличие на земельном участке с кадастровым номером № самовольного объекта не предоставляет ФИО1 исключительного права, предусмотренного ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, на приобретение приведенного земельного участка в аренду.

С учетом уточнения исковых требований, прокурор Березовского района Красноярского края просил: признать недействительным и расторгнуть договор аренды земельного участка № от 24.09.2021 с кадастровым номером №, заключенный между Управлением по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Березовского района Красноярского края и ФИО1; признать отсутствующим право собственности ФИО1 на нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 54 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>; обязать ФИО1 освободить земельный участок с кадастровым номером № путем сноса, находящегося на нем самовольного нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 54 кв.м., своими силами и за свой счет; применить последствия недействительности ничтожной сделки и обязать ФИО1 возвратить земельный участок с кадастровым номером № Управлению по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Березовского района Красноярского края.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе и в дополнениях к ней ФИО1 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Указывает, что администрацией Березовского района вынесено постановление № от 24.09.2021, которое являлось основанием для заключения оспариваемого договора аренды № от 24.09.2021, при этом истцом оспаривается только договор аренды, а не основание его заключения. Полагает, что ссылка в решении суда на несоответствие вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № и размещенного на нем объекта капитального строительства – гаража площадью 54 кв.м. является необоснованной. Возведение на земельном участке с кадастровым номером № с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» гаража соответствует параметрам строительства. Гараж был возведен в период действия договора аренды № от 09.02.2015, при этом сомнений в законности заключения договора аренды не было. Считает, что судом необоснованно не принято во внимание письмо Управления Росреестра по Красноярскому краю от 22.06.2022, в котором содержится информация о наличии возможности восстановления ранее существовавшей записи в ЕГРН права, прекращенного в связи с государственной регистрацией перехода прав на основании ничтожной или признанной недействительной оспоримой сделки. Полагает, что оснований для признания оспариваемого объекта недвижимости – гаража, кадастровый номер № самовольной постройкой не имеется. Также ответчик выражает несогласие с выводами суда о том, что ею на протяжении длительного времени с 2015 года основной объект на спорном участке не возведен и действий по его возведению не предпринималось, ссылаясь на то, что она, действуя осмотрительно, в период с 2019 года во исполнение определений судов о наложении запретов, обоснованно не предпринимала действий по оформлению разрешений на строительство и не производила непосредственного строительства жилого дома.

Проверив материалы дела и решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, заслушав объяснения прокурора Чепелевой Н.Г., полагавшей решение суда подлежащим оставлению без изменения, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о рассмотрении дела надлежащим образом, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. На основании подп. 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникать из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения данных прав и обязанностей, а применительно к подп. 8 п. 1 указанной статьи - вследствие действий должностных лиц этих органов.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Пунктами 1-2 статьи 607 ГК РФ установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В п. 2 ст. 9, п. 2 ст. 10 и п. 2 ст. 11 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) предусматривается право органов государственной власти и органов местного самоуправления распоряжаться в пределах своей компетенции земельными участками, находящимися в собственности соответствующих публично-правовых образований.

В силу п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

В п. 1 ст. 25 ЗК РФ закреплено положение о том, что право на земельный участок возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, одним из которых является акт (действие) государственного органа или акт (действие) органа местного самоуправления, должностного лица.

В соответствии со ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Из положений ст. 60 ЗК РФ следует, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка, а действия, нарушающие права на землю, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В силу ст. 62 ЗК РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению земельных участков в прежних границах, сносу незаконно возведенных сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств и др.).

Согласно пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в случае если на земельном участке расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицами, которым эти объекты недвижимости представлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления.

В соответствии с п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в п. 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным п. 1 и 2 ст. 46 ЗК РФ; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные пп. 1 - 30 п. 2 статьи 39.6 основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75).

Как установлено судом первой инстанции, в том числе на основании вступившего в законную силу решения суда, имеющего преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела (ч. 2 ст. 61 ГПК РФ), постановлением администрации Березовского района Красноярского края от 09.02.2015 № ФИО1 предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 617 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства.

09.02.2015 между администрацией Березовского района Красноярского края и ФИО1 заключен договор аренды № находящегося в государственной собственности земельного участка, по условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> предназначенный для индивидуального жилищного строительства, в границах, указанных в кадастровой карте участка, общей площадью 617 кв.м.

Согласно п. 1.2 договора аренды № от 09.02.2015 года на участке объектов движимого (недвижимого) имущества не расположено.

Впоследствии ФИО1 обратилась в филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Красноярскому краю с заявлением о регистрации права на недвижимое имущество, предоставив декларацию об объекте недвижимого имущества от 23.10.2015. В соответствии с декларацией об объекте недвижимости за ФИО1 зарегистрировано право собственности на нежилое здание (гараж), общей площадью 54 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: №.

В соответствии с заявлением ФИО1 от 26.06.2018 о предоставлении ей вышеуказанного земельного участка, на основании ст. 39.20 Земельного кодекса РФ 24.07.2018 между Управлением по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Березовского района Красноярского края и ФИО1 заключен договор № купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым администрация Березовского района Красноярского края (продавец) продала, а ФИО1 (покупатель) купила в собственность вышеуказанный земельный участок площадью 617 кв.м. по цене 29808 рублей 50 копеек.

Право собственности ФИО1 на указанный земельный участок зарегистрировано в ЕГРН 28.11.2018.

В рамках дела №2-44/2021, рассмотренного Березовским районным судом г. Красноярска, прокурор обращался в суд с требованием о признании недействительными договора купли-продажи и постановления о предоставлении земельного участка на праве собственности.

Решением Березовского районного суда Красноярского края от 25.01.2021 исковые требования прокурора удовлетворены. Признано недействительным и отменено постановление администрации Березовского района Красноярского края от 18.07.2018 № 1197 «О предоставлении ФИО1 земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> на праве собственности за плату». Признан недействительным договор купли-продажи земельного участка № от 24.07.2018, заключенный между Управлением по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Березовского района Красноярского края и ФИО1.

Судом постановлено привести стороны в первоначальное положение и обязать ФИО1 возвратить земельный участок с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес> в распоряжение администрации Березовского района, со внесением в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих записей о регистрации права муниципальной собственности администрации Березовского района на него, прекращении записи о регистрации за ФИО1 права собственности на этот же земельный участок.

Признавая постановление администрации Березовского района Красноярского края от 18.07.2018 № и договор купли-продажи земельного участка № от 24.07.2018 недействительным, суд исходил из того, что действия ответчика при передаче земельного участка в собственность ФИО1 совершены в обход существующего порядка предоставления земельных участков в собственность (путем проведения торгов и по иной цене). Администрация Березовского района Красноярского края, заключив договор купли-продажи земельного участка с ФИО1, фактически предоставила ответчику преимущество в получении участка в собственность, минуя соответствующие процедуры. При этом на момент заключения договора купли-продажи № от 24.07.2018 на спорном земельном участке отсутствовал жилой дом, пригодный для проживания, а имеющийся на земельном участке гараж имеет вспомогательное назначение, который не мог быть отнесен к тем объектам, собственники которых имеют право на приобретение в собственность земельных участков в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.

Решение Березовского районного суда Красноярского края от 25.01.2021 не было обжаловано и вступило в законную силу 02.03.2021.

После вступления указанного решения суда в законную силу 07.09.2021 ФИО1 подала заявление о восстановлении права аренды на указанный земельный участок.

Постановлением администрации Березовского района Красноярского края от 24.09.2021 № со ссылкой на пп. 19 п. 2 ст. 39.6, пп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ ФИО1 на праве аренды предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

24.09.2021 между Управлением по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Березовского района и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком до 22.03.2028 вышеуказанный земельный участок.

Согласно п. 1.3 договора на земельном участке расположен объект недвижимости, общей площадью 54 кв.м. Срок аренды составляет с 07.09.2021 до 22.03.2028, исчисляется с даты обращения арендатора с заявлением о заключении договора аренды.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в ЕГРН 11.10.2021.

Удовлетворяя исковые требования прокурора о признании договора аренды недействительным, суд первой инстанции пришел к выводу, что оснований, указанных в постановлении администрации Березовского района Красноярского края от 24.09.2021 №, на основании которого 24.09.2021 заключен спорный договор аренды земельного участка № (пп. 19 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ - договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства) не имелось, поскольку спорный земельный участок относится к категории земель населенных пунктов.

При этом не приняты возражения ответчика о допущенной технической ошибке в постановлении, которая была исправлена путем вынесения постановления от 31.03.2022 №, которым основание предоставления изменено на пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ (предоставление земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них). Суд первой инстанции указал, что ответчиком не соблюдены условия, предусмотренные п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, поскольку возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Судом сделан вывод о том, что производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения, расположенные на приусадебных земельных участках и обладающие признаками объекта недвижимости, являются объектами вспомогательного использования по отношению к основному объекту - жилому дому. Право гражданина, являющегося правообладателем приусадебного земельного участка, самостоятельно определить очередность возведения указанных объектов и принять решение об их создании до начала строительства жилого дома не исключает правила о возможности приобретения такого участка в аренду без торгов только после окончания строительства основного объекта. Предоставление прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности строение, здание, сооружение, на основании п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ вызвано необходимостью обслуживания и использования этих объектов недвижимости по целевому назначению. Документов, свидетельствующих о таких обстоятельствах, не представлено.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что действия по передаче земельного участка совершены в обход существующего порядка предоставления земельных участков. Возведение гаража, даже при наличии государственной регистрации права собственности на него, не влечет возникновение у собственника такого объекта права на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов, по основаниям, предусмотренным пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, как собственнику строения, расположенного на земельном участке. На момент заключения договора аренды земельного участка № от 24.09.2021 на спорном земельном участке отсутствовал жилой дом, пригодный для проживания, а имеющийся на земельном участке гараж не подлежит отнесению к тем объектам, собственники которых имеют право на предоставление земельных участков в преимущественном порядке в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.

Придя к выводу, что оспариваемый договор аренды земельного участка № от 24.09.2021 заключен в нарушение требований закона, при этом неправомерные действия по распоряжению земельным участком нарушают права Российской Федерации, установленный правопорядок, а также права неопределенного круга лиц, которые могут претендовать на предоставление им участка на основании закона, суд первой инстанции признал оспариваемый договор недействительным, и в качестве последствий применения недействительности сделки обязал ФИО1 возвратить земельный участок в распоряжение администрации Березовского района Красноярского края.

Удовлетворяя требования о признании отсутствующим права собственности ФИО1 на нежилое здание с кадастровым номером № и о возложении обязанности по его сносу, суд первой инстанции пришел к выводу, что данное сооружение является самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ, поскольку земельный участок, на котором расположено спорное нежилое здание, находится в государственной собственности, разрешение на строительство спорного объекта не выдавалось, акт ввода объекта в эксплуатацию отсутствует, требования, установленные для вспомогательного объекта, не соблюдены, спорное нежилое здание таким не является.

При этом суд принял во внимание, что земельный участок первоначально был предоставлен ФИО1 согласно договору аренды от 09.02.2015 с целью индивидуального жилищного строительства. Для регистрации прав на вспомогательный объект необходимо, чтобы объект был капитальным, выполнял вспомогательную функцию по отношению к основному и данное сооружение должно быть возведено в границах земельного участка, предназначенного для этих целей. Из материалов дела не следует, что спорное здание (гараж) осуществляет функции вспомогательного объекта, как и не подтверждается нахождение на земельном участке основного объекта. Материалы дела не содержат доказательств того, что спорный объект создавался и используется в качестве вспомогательного по отношению к какому-либо иному (главному) объекту недвижимости. Также суд пришел к выводу, что действия ФИО1, которая менее чем через год после заключения договора аренды обратилась за регистрации права собственности на здание, и затем обратилась за предоставлением земельного участка на праве собственности, совершены в обход закона, с целью создания формальных условий для оформления земельного участка в собственность без торгов, в чем усмотрел злоупотребление правом со стороны ответчика. При этом суд принял во внимание, что основной объект на указанном земельном участке на протяжении длительного времени с 2015 года ответчиком не возведен.

Отказывая в применении последствий пропуска срока исковой давности, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом срок исковой давности для обращения в суд с исковым заявлением о возложении обязанности снести самовольно возведенное строение на земельном участке, не пропущен, учитывая, что обстоятельства, послужившие основанием для предъявления искового заявления установлены, в том числе при рассмотрении Березовским районным судом Красноярского края дела №2-44/2021, исковое заявление по которому было предъявлено 27.12.2019. Доказательств, свидетельствующих о том, что прокурор Березовского района Красноярского края узнал о вышеизложенных нарушениях за пределами срока исковой давности, ни материалами настоящего дела, ни материалами дела №2-44/2021 не подтверждается. Сам факт государственной регистрации права собственности на нежилое здание (гараж) в установленном порядке таким доказательством не является, поскольку сама по себе регистрация прав не свидетельствует о фактических обстоятельствах, выявленных в результате проверок со стороны государства, о пороках совершенных сделок, их несоответствии закону.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они сделаны с нарушением норм материального права. Неправильная квалификация сложившихся между соответчиками правоотношений повлекла неверное установление обстоятельств, являющихся в силу закона основаниями удовлетворения обоих заявленных в настоящем деле исков прокурора: о признании недействительным договора и о сносе самовольной постройки.

При решении вопроса об объеме прав ФИО1 суду первой инстанции следовало определить правовые последствия принятия решения Березовского районного суда Красноярского края от 25.01.2021 для правоотношений сторон.

Отклоняя довод ФИО1 о том, что срок аренды земельного участка по первому договору от 09.02.2015 не окончен, суд первой инстанции пришел к выводу, что договор аренды земельного участка от 09.02.2015 прекращен сторонами путем заключения договора купли-продажи земельного участка, признанного впоследствии недействительным; решением суда по делу №2-44/2021 стороны приведены в первоначальное положение, и указания на то, что право аренды восстановлено, судебный акт не содержит.

Вместе с тем, согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В силу указанной нормы лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя.

В силу ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Следовательно, при государственной регистрации перехода права собственности ФИО1 28.11.2018 на земельный участок, договор аренды данного земельного участка от 09.02.2015, заключенный с ней же как с арендатором, прекратил свое действие совпадением должника и кредитора в одном лице.

Вместе с тем, в силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка от 24.07.2018 влечет отсутствие вышеуказанного последствия, вытекающего из ст. 413 ГК РФ (в виде прекращения договора аренды), в силу указания закона, независимо от того, указано ли на это в решении суда о признании сделки недействительной.

С учетом такого правового регулирования в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» приведены разъяснения о том, что поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Следовательно, с учетом того, что владение спорным земельным участком со стороны ФИО1 не прекращалось (обратного процессуальный истец не утверждал и не доказывал), она продолжала являться собственником здания на спорном земельном участке, и срок действия первоначального договора устанавливался до 08.02.2025, между соответчиками (Управление и ФИО1) отношения из договора аренды от 09.02.2015 считаются не прекращавшимися.

Вывод суда об обратном мог быть сделан только в том случае, если бы был оспорен также и договор аренды от 09.02.2015, либо если бы при применении последствий недействительности сделки в деле №2-44/2021 истец доказал бы, что земельный участок не мог быть предоставлен ФИО1 в аренду на соответствующем праве. Вместе с тем, из искового заявления и судебных решений по обоим делам следует, что прокурор не оспаривал право ФИО1 на предоставление земельного участка в аренду в 2015 году, и не предоставлял доказательств нарушения закона при его предоставлении.

Поскольку срок аренды по договору от 09.02.2015 не истек, и иного основания для расторжения или прекращения договора аренды из материалов дела не следует, у суда первой инстанции отсутствовали основания для возложения на ответчика обязанности возвратить публично-правовому образованию земельный участок.

Так как правоотношения из договора аренды от 09.02.2015 между Управлением и ФИО1 считаются не прекратившимися, и договор аренды при этом заключен на срок свыше года, последняя имела право на подтверждение и восстановление своих прав арендатора.

Такое право могло быть ей защищено путем восстановления в ЕГРН записи об обременении земельного участка правами аренды по договору от 09.02.2015, для чего ФИО1 могла предъявить соответствующий иск к публично-правовому образованию (собственнику земельного участка).

Арендатор же в рассмотренном случае обратилась с заявлением о восстановлении своего права, и в качестве способа такого восстановления Управлением заключен с ней новый договор аренды в отношении того же земельного участка. Реальные правовые последствия договора от 24.09.2021 заключаются не в предоставлении ФИО1 права пользования земельным участком (оно у нее не прекращалось), а только в продлении срока аренды до 22.03.2028.

Соответственно, поскольку ФИО1 не утрачивала свои права арендатора, Управлением не нарушались права других лиц, претендующих на тот же земельный участок (с учетом его обременения правами ФИО1 претендовать они на него не могли), у суда первой инстанции отсутствовали основания для вывода о том, что договор от 24.09.2021 нарушает публичные интересы и на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ должен быть признан недействительным.

То обстоятельство, что заключением договора от 24.09.2021 стороны не только восстановили правовое положение по договору от 09.02.2015, но и продлили срок аренды, по мнению судебной коллегии также не влечет признание договора недействительным в соответствующей части.

На момент издания постановления администрации Березовского района Красноярского края от 09.02.2015 нормами ЗК РФ срок аренды в случае предоставления земельного участка под индивидуальное жилищное строительство не ограничивался 10-летним сроком; п.6.8.6 Положения о порядке формирования и предоставления земельных участков на территории муниципального образования Березовский район Красноярского края, утв. Решением Березовского районного Совета депутатов Красноярского края от 28.12.2010 №15-68Р ограничивал срок аренды 49-ю годами.

Кроме того, в силу п. 4 ст. 39.6 ФИО1 как арендатор по состоянию на 24.09.2021 имела право на заключение нового договора аренды того же земельного участка, поскольку отвечала условиям, установленным названной нормой – срок действия договора от 09.02.2015 не истек; иные лица исключительным правом на приобретение данного земельного участка не обладали; предыдущий договор с ней считается не расторгнутым; право на предоставление земельного участка в аренду без торгов у нее имелось в силу наличия права собственности на здание на данном земельном участке (ст. 39.20 ЗК РФ).

Ввиду изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что прокурором (процессуальным истцом) не доказано по настоящему делу, что оспариваемый им договор нарушает требования закона и при этом посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, в связи с чем решение суда об удовлетворении требований о признании договора недействительным подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в иске. Требование прокурора о расторжении договора (которое является взаимоисключающим по отношению к требованию о признании договора недействительным; которое судом первой инстанции фактически не разрешено), также подлежит оставлению без удовлетворения, поскольку наличие оснований, предусмотренных п. 2 ст. 450 ГК РФ, прокурор не доказал.

Также судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции о признании построенного ответчиком гаража самовольной постройкой и о его сносе.

В силу п.п. 1-2 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022, приведены разъяснения о том, что возведение строения на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, является основанием для сноса самовольной постройки, если отсутствует возможность приведения ее в соответствие с установленными правилами землепользования и застройки.

Как следует из доказательств по делу, спорная постройка является гаражом 2015 года строительства, нежилое 1-этажное здание, право собственности на которое зарегистрировано в упрощенном порядке на основании декларации.

Судом первой инстанции установлено, что здание гаража выстроено на земельном участке, предоставленном ответчику по договору аренды.

Также судом установлено, что соответствующий земельный участок относится к землям населенных пунктов с разрешенным видом использования – для индивидуального жилищного строительства.

Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 статьи 7, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Как согласно действующему классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утв. Приказом Росреестра от 10.11.2020 №П/0412, так и согласно действовавшему на момент постройки Приказу Минэкономразвития России от 01.09.2014 №540, к виду разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» относится в том числе размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек. Оговорки о том, что вид использования «размещение гаражей» разрешен только после строительства жилого дома, нормативный акт не содержит.

Согласно п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства.

На момент обращения ФИО1 за государственной регистрацией права собственности на гараж действовал Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статьей 25.3 которого предусматривалось, что основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, являются: документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание; правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.

Таким образом, из установленных п. 1 ст. 222 ГК РФ оснований для признания объекта самовольной постройкой (строительство на непредоставленном земельном участке; несоответствие виду разрешенного использования; возведение без получения необходимого разрешения) судом первой инстанции по настоящему делу не установлено ни одного.

Признавая гараж самовольной постройкой, суд первой инстанции ограничился указанием на то, что она носит вспомогательный характер при отсутствии основного объекта недвижимости (жилого дома).

Вместе с тем, одно лишь данное обстоятельство не влечет признание гаража самовольной постройкой. Судом первой инстанции приведены позиции, изложенные в письме Росреестра от 13.04.2020 №3215-АБ/20, в котором, в свою очередь, имеется ссылка на письмо Минстроя России от 16 марта 2020 г. №9394-ДВ/08 о том, что поскольку под объектами вспомогательного использования следует понимать объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющие возможности самостоятельного использования для иной деятельности, возведение таких объектов возможно при наличии на земельном участке основного объекта, для обслуживания которого планируется возведение объекта вспомогательного использования; при наличии выданного уполномоченным органом или организацией разрешения на строительство основного объекта застройщик может самостоятельно определять очередность строительства объектов на участке (в частности, построить объект вспомогательного использования до основного в соответствии с проектной документацией); допустимость возведения объектов вспомогательного использования должна обеспечиваться правилами землепользования и застройки, при соблюдении предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Суть данных разъяснений заключается в том, что застройщик не вправе ссылаться на отсутствие разрешения на строительство в отношении вспомогательного капитального объекта, когда основной объект не построен, разрешение на строительство в отношении основного объекта не получено и вспомогательный объект сам в таком случае становится самостоятельным. Вместе с тем, в данном случае разрешение на строительство не требовалось как для строительства основного объекта, так и для строительства гаража, поэтому отсутствие необходимости получения разрешения на строительства гаража как объекта вспомогательного использования не связано с моментом строительства жилого дома. При таких обстоятельствах один лишь факт строительства гаража до строительства жилого дома не являлся достаточным, чтобы признать гараж самовольной постройкой и обязать ответчика снести его за свой счет.

Судом первой инстанции также не учтено, что установленный договором срок предоставления земельного участка в аренду не истек и право истца на его использование путем строительства жилого дома не погашено; не учтено, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности.

Даже допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки (п. 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством), а в данном случае прокурором не было доказано наличие ни одного нарушения градостроительных и строительных норм и правил.

Удовлетворяя иск о сносе постройки, суд первой инстанции также усмотрел злоупотребление правом в действиях ответчика, вознамерившейся путем строительства гаража получить земельный участок в собственность, не используя его по назначению (строительство жилого дома). Вместе с тем, по данному основанию ответчик ФИО1 уже лишена права собственности на приобретенный ей земельный участок, и действия по его получению в собственность без реального жилищного строительства уже пресечены прокурором, а земельный участок – возвращен в муниципальную собственность. То же самое нарушение норм ЗК РФ при приобретении земельного участка в собственность в 2018 году не может быть ретроспективно распространено на момент строительства гаража в 2015 году, чтобы в силу него признать, что и строительство в 2015 году являлось незаконным.

Кроме того, устанавливая злоупотребление правом в том, что ответчик не ведет строительство жилого дома, суд первой инстанции не учел, что значительную часть периода аренды земельного участка (4 года из 8) в отношении него ведутся земельные споры по искам прокурора; так, уже 30.12.2019 Березовским районным судом Красноярского края приняты по предыдущему иску прокурора обеспечительные меры в виде запрета ФИО1 осуществлять строительство на земельном участке временных и капитальных зданий и сооружений. При таких фактически обстоятельствах доводы ФИО1 о том, что она, действуя с разумной степенью осмотрительности, ожидает завершения данных судебных споров, прежде чем нести затраты на строительство жилого дома, заслуживают внимания, и выводы суда о злоупотреблении правом с ее стороны сделаны без учета фактических обстоятельств дела и презумпции добросовестности участников гражданских правоотношений (п. 5 ст. 10 ГК РФ).

Договор аренды от 09.02.2015 ни прокурором, ни кем-либо другим не оспаривался, и истцом в данном случае не обосновано, каким образом права неопределенного круга лиц и Российской Федерации на настоящий момент нарушает владение ФИО1 данным гаражом, который расположен на участке, предоставленном ей на праве аренды.

Понуждение ответчика к сносу постройки, построенной ей без нарушения закона, только на том основании, что потом она попыталась данной постройкой воспользоваться для упрощенного порядка приобретения земли в собственность (без индивидуального жилищного строительства) не будет соответствовать принципам юридической ответственности.

Ввиду изложенного, в данной части решение суда первой инстанции также подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в иске. Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену постановленного судом решения в силу ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, не выявлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Березовского районного суда Красноярского края от 13 февраля 2023 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска прокурора Березовского района Красноярского края в интересах неопределенного круга лиц и Российской Федерации к администрации Березовского района Красноярского края, Управлению по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Березовского района Красноярского края, ФИО1, ФИО2 о признании договора аренды недействительным и расторжении договора, применении последствий недействительности сделки, признания права собственности отсутствующим, сносе нежилого здания отказать.

Председательствующий:

В.В. Абрамович

Судьи:

О.Г. Ракшов

В.А. Каплеев

Мотивированное апелляционное определение

изготовлено 13.07.2023