Дело № 2-5758/2025

УИД 52RS0005-01-2025-004247-02

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 сентября 2025 года город Нижний Новгород

Нижегородский районный суд г. Нижнего Новгорода в составе: председательствующего судьи Сенькиной Ж.С., при секретаре ФИО6, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Нижнего Новгорода к Ф.В,О., О.С,В,, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области о признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки

установил:

Истец Администрации города Нижнего Новгорода обратилась в суд с иском к Ф.В,О., О.С,В,, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области о признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки, указав следующее.

Постановлением администрации города Нижнего Новгорода от ДД.ММ.ГГГГ. НОМЕР «О признании многоквартирного <адрес> аварийным и подлежащим сносу» (с изм. НОМЕР от ДД.ММ.ГГГГ) жилой <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Приказом Управления государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области НОМЕР от ДД.ММ.ГГГГ жилой <адрес> включен в перечень выявленных объектов культурного наследия, в связи с чем постановлением администрации города Нижнего Новгорода НОМЕР от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в постановление администрации города Нижнего Новгорода от ДД.ММ.ГГГГ НОМЕР, по тексту постановления слова «снос» заменены на слова «реконструкция».

Постановлением администрации города Нижнего Новгорода от ДД.ММ.ГГГГ. НОМЕР «Об изъятии земельного участка и изъятии жилых помещений в многоквартирном <адрес>» земельный участок и объекты недвижимости в указанном доме изъяты для муниципальных нужд.

Согласно выписке из ЕГРН в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ собственником <адрес> являлся Ф.В,О. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Ф.В,О. направлено уведомление о признании дома аварийным и подлежащим реконструкции.

ДД.ММ.ГГГГ Ф.В,О. направлено уведомление об изъятии земель участка, занимаемого жилым домом <адрес> вышеуказанном доме, принадлежащей Ф.В,О. на праве собственности.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик О.С,В, приобрел право собственности на спорил помещение на основании договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) о;, ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Ф.В,О. и О.С,В, на сумму 13 000 000 (тринадцать миллионов) рублей.

Администрация города Нижнего Новгорода считает, что данная сделка - договор купли-продажи жилого помещения по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ является мнимой, поскольку направлена на получение выгоды с целью увеличения размера возмещения за изымаемую недвижимость.

Ф.В,О. был правообладателем спорного жилого помещения незначительный промежуток времени - менее одного года (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ).

На регистрационном учете в <адрес> ни Ф.В,О., ни О.С,В, не состояли.

До заключения договора купли-продажи жилого помещения Ф.В,О. выдал О.С,В, по месту работы доверенность от ДД.ММ.ГГГГ на право предоставления своих интересов в администрации города Нижнего Новгорода, в том числе в его структурных подразделениях, при разрешении вопроса, указанного в обращении заместителя главы администрации Нижегородского района города Нижнего Новгорода от ДД.ММ.ГГГГ Исх-НОМЕР «Уведомление об аварийности».

Таким образом, между Ф.В,О. и О.С,В, имеются доверительные отношения, что дает основания полагать, что покупатель по сделке не передавал денежные средства продавцу, сделка совершена лишь для вида с целью получить от муниципального образования город Нижний Новгород равноценное возмещение в размере, превышающем стоимость приобретения Ф.В,О. квартиры по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Указанные обстоятельства подтверждают, что ответчики совершили сделку лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, что влечет признание сделки ничтожной. ,

Стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности.

Факт передачи денежных средств покупателем продавцу ничем не подтвержден, доказательств оплаты Ф.В,О. налога на доход от продажи недвижимости не имеется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ мнимая сделка - сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Учитывая изложенное, требование о признании договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) от ДД.ММ.ГГГГ недействительным (ничтожным) является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Согласно информации, содержащейся в выписке ЕГРН, ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано прекращение права собственности Ф.В,О. на жилое помещение по адресу: <адрес> (кадастровый номер НОМЕР), регистрационная запись НОМЕР и возникновение права собственности ответчика О.С,В,, регистрационная запись НОМЕР.

На основании изложенного, администрация г.Нижнего Новгорода просит суд признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Ф.В,О. и О.С,В,. Применить последствия недействительности ничтожной сделки - аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости записи от ДД.ММ.ГГГГ на объект недвижимости - жилое помещение по адресу: <адрес>, (кадастровый номер НОМЕР): НОМЕР о прекращении права собственности Ф.В,О.,ДД.ММ.ГГГГ года рождения, НОМЕР о регистрации права собственности О.С,В,, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

В судебном заседании представитель истца по доверенности М.И,В, поддержала исковые требования.

Представитель ответчика Ф.В,О. по доверенности и ордеру адвокат А.О.В,, представитель ответчика О.С,В, по доверенности и ордеру адвокат К.И.А., третье лицо С.И.В. возражали относительно заявленных требований. Поддержали доводы письменных возражений на иск.

От Управления государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области (далее - Управление) в материалы дела поступил отзыв от ДД.ММ.ГГГГ. исх. № НОМЕР, в котором поставлен вопрос о ничтожности оспариваемой сделки по мотиву несоответствия его условий требованиям пункта 10 статьи 48 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон № 73-ФЗ).

На рассмотрение дела иные участники процесса не явились, не представили доказательств уважительности причин своего отсутствия, равно как и ходатайств об отложении судебного заседания, извещались надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Суд, с учетом мнения участников процесса, счел возможным рассмотреть настоящее гражданское дело при данной явке лиц, как предусмотрено ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, установив юридически значимые обстоятельства, пришел к следующему

В статье 153 ГК РФ указано, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу требований пункта 1 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно положениям пункта 1 статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (часть 2 статьи 167 ГК РФ).

В пункте 3 статьи 154 ГК РФ закреплено, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" следует, что в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Согласно пункту 2 указанных разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 ГК РФ).

Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой.

В силу статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).

В соответствии со статьей 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, суду следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Судом установлено, что <адрес> ДД.ММ.ГГГГ постройки, двухэтажный, 1 этаж кирпичный, 2 этаж бревенчатый.

В 2017 году специализированной организацией ООО «Стройальянс» было проведено обследование и изготовлено заключение о техническом состоянии жилого <адрес>. Согласно выводам, указанным в заключении, в целом, оценивается как аварийное, характеризующееся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения и (или) характеризующаяся кренами, которые могут вызвать потерю устойчивости объекта.

Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ НОМЕР «О признании многоквартирного <адрес> аварийным и подлежащим сносу» (с изм. НОМЕР от ДД.ММ.ГГГГ) жилой <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Срок отселения установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением администрации г.Нижнего Новгорода от ДД.ММ.ГГГГ НОМЕР внесены изменения в постановление администрации города Нижнего Новгорода от ДД.ММ.ГГГГ НОМЕР, согласно которому заменены в подпункте 2.1 пункта пункта 2 и пункте 4 слова «ДД.ММ.ГГГГ» на слова «ДД.ММ.ГГГГ».

Приказом Управления государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области НОМЕР от ДД.ММ.ГГГГ жилой <адрес> включен в перечень выявленных объектов культурного наследия.

Постановлением администрации города Нижнего Новгорода НОМЕР от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в постановление администрации города Нижнего Новгорода от ДД.ММ.ГГГГ НОМЕР, по тексту постановления слова «снос» заменены на слова «реконструкция».

ДД.ММ.ГГГГ между Х.В,А. (далее Продавец) и Ф.В,О. (далее -Покупатель) был заключен Договор купли- продажи квартиры (далее -Договор от ДД.ММ.ГГГГ), согласно которому Продавец передает, а Покупатель принимает (покупает) в собственность квартиру с кадастровым номером НОМЕР, расположенному по адресу: <адрес> и долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома, в т.ч земельный участок. Указанная квартира состоит из двух жилых комнат, имеет общую площадь 63 кв. м, с назначением - жилое, расположена на первом этаже.

Согласно пункту 4 Договора от ДД.ММ.ГГГГ Квартира и доля в праве собственности на общее имущество были приобретены Ф.В,О. за 3862 10 (Три миллиона восемьсот десять) рублей 33 копейки. Указанная сумма была выплачена Ф.В,О.Х.В,А. при подписании Договора от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ за Ф.В,О. в указанном многоквартирном доме было зарегистрировано право собственности на квартиру НОМЕР на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

После приобретения квартиры в ДД.ММ.ГГГГ Ф.В,О. произвел полный ремонт всех помещений приобретенной квартиры, в том числе пола, стен, входной группы, с установкой перегородок, натяжных потолков, с полной заменой электропроводки, трасс водоснабжения на полипропиленовые трубы, установкой новых отопительных приборов, кондиционера, вентиляционной системы, новых пластиковых окон, межкомнатных дверей, санузла, проводкой интернета, установкой видеонаблюдения, охранной сигнализации и новой мебели. Факт проведения ремонта в ДД.ММ.ГГГГ подтверждается прилагаемыми видеозаписями и фотографиями. Фактическое состояние квартиры зафиксировано Отчетом ООО «ИВК «Время» НОМЕР от ДД.ММ.ГГГГ (стр. 17) отделка: стены - обои, плитка в туалете; пол - ламинат; потолок - натяжной; окна - пвх стеклопакет, тип ремонта: современный, состояние объекта оценки: хорошее. Стороной истца не опровергнуто.

ДД.ММ.ГГГГ Ф.В,О. направлено уведомление о признании дома аварийным и подлежащим реконструкции.

ДД.ММ.ГГГГ Ф.В,О. выдана доверенность на О.С,В, на представление его интересов в администрации города Нижнего Новгорода при разрешении вопроса, указанного в обращении от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 1 год.

ДД.ММ.ГГГГ Ф.В,О. в лице своего представителя по доверенности О.С,В, обратился в администрацию г.Н.Новгорода с просьбой предоставить ему документы, являющиеся основанием для признания дома аварийным, предоставить сведения о проведении реконструкции МКД, указал, что возражает относительно расселения.

Постановлением администрации города Нижнего Новгорода от ДД.ММ.ГГГГ НОМЕР «Об изъятии земельного участка и изъятии жилых помещений в многоквартирном <адрес>» земельный участок и объекты недвижимости в указанном доме изъяты для муниципальных нужд.

ДД.ММ.ГГГГ Ф.В,О. направлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ об изъятии земель участка, занимаемого жилым домом <адрес> в вышеуказанном доме, принадлежащей Ф.В,О. на праве собственности.

ДД.ММ.ГГГГ Ф.В,О. продал указанную квартиру О.С,В, Согласно Договора купли-продажи, <адрес> общей площадью, 63 кв.м. (кадастровый номер НОМЕР) продана Ф.В,О.О.С,В, за 13 000 000 рублей. П.2.1. Договора купли-продажи предусмотрено, что цена договора согласована обеими сторонами и обоснована, предоставленным продавцом покупателю отчетом НОМЕР от ДД.ММ.ГГГГ об оценке объекте недвижимости, выполненного ООО «ИВК «Время». Указанную сумму покупатель выплатил продавцу при подписании настоящего договора в полном объеме. Стороны взаимных претензий по оплате не имеют. Пунктом 3.2. договора предусмотрено, что передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществляется путем подписания настоящего договора, который одновременно является передаточным актом.

Право собственности О.С,В, на квартиру зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ. Регистрационная запись НОМЕР.

ДД.ММ.ГГГГ О.С,В, обратился к главе администрации Нижегородского района г.Нижнего Новгорода с заявлением повторного проведения обследования дома на наличие признаков аварийности.

О.С,В, были заключены следующие договоры:

ДД.ММ.ГГГГ договор НОМЕР на ремонт и обслуживание находящегося в спорной квартире оборудования (видеонаблюдение, видеодомофон);

ДД.ММ.ГГГГ договор страхования спорной квартиры;

ДД.ММ.ГГГГ договор НОМЕР на охрану спорной квартиры;

переоформил лицевые счета с Ф.В,О. на О.С,В, у поставщиков коммунальных услуг, энергоснабжения, организации, оказывающей услуги связи (интернет);

Оплата коммунальных услуг, энергоснабжения, услуг связи (интернета) осуществляется за счет денежных средств, находящихся на банковских счетах О.С,В,

Согласно сведениям из управляющей МКД организации ООО «Структура» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> на регистрационном учете никто не состоит.

О.С,В, с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время состоит на регистрационном учете по месту жительства по адресу: <адрес>

Ф.В,С. с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время состоит на регистрационном учете по месту жительства по адресу: <адрес>

Согласно материалам дела (справки 2-НДФЛ за 2022-2024 года, налоговые декларации, пояснениям третьего лица - тестя ответчика О.С,В, - С.И.В.) источником происхождения денежных средств, направленных на приобретение спорной квартиры О.С,В, являлись его личные накопления от предпринимательской деятельности и дохода его супруги С.В.И, в размере 6 500 000 рублей, заемные денежные средства в размере 6500 000 рублей (договор займа «НОМЕР от ДД.ММ.ГГГГ), из которых в настоящее время займодавцу в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ возвращено 500 000 рублей.

Кроме того, источником происхождения денежных средств займодавца является доход от продажи квартиры, общей площадью 88.2 кв.м. по адресу: <адрес> (договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ).

Факт снятия займодавцем С.И.В. наличных денежных средств, переданных ДД.ММ.ГГГГ в заем О.С,В,, подтверждается заявлением о расторжении договора о вкладе от ДД.ММ.ГГГГ, расходным кассовым ордером НОМЕР от ДД.ММ.ГГГГ в размере 9100012,43 рубля.

Спорная квартира приобреталась семьей О с целью дальнейшего проживания по достижению совершеннолетия дочерью О.С,В, – О.Е.С., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, которой на момент заключения сделки было 17 лет. Указанные обстоятельства также подтвердил третье лицо С.И.В.

ДД.ММ.ГГГГ. между Ф.В,О. и О.С,В, было заключено дополнительное соглашение к Договору купли-продажи жилого помещения (квартиры) от ДД.ММ.ГГГГ., по условиям которого договор был дополнен пунктом исходя из которого О.С,В, и в силу договора принял па себя обязательства по выполнению вытекающих из пунктом 10 статьи 48 Закона № 73-ФЗ требований, установленных пунктами 1 - 3 статьи 47.3 Закона № 73-ФЗ в отношении спорного жилого помещения.

Согласно пункту 2 дополнительного соглашения содержание пункта 1.1.1. договора признано ответчиками в качестве существенного условия.

Более того, пунктом 3 дополнительного соглашения в отношении пункта 1.1.1. договора ответчиками достигнуто соглашение о ретроспективной оговорке, в силу которой условие данного пункта 1.1.1. распространено на фактические отношения сторон, сложившиеся до даты подписания настоящего дополнительного соглашения, начиная с ДД.ММ.ГГГГ

Рассматриваемый иск заявлен по мотиву мнимости сделки, т.е. обстоятельствами (юридическими фактами), устанавливаемые в целях разрешения настоящего дела, является проверка сделки на предмет ее совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (мнимость).

Для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида.

При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон.

Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Неотъемлемым элементом мнимости является сохранение контроля продавца за объектом сделки (абзац второй пункта 86 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российский Федерации»), т.е. при совершении мнимой сделки в действительности, несмотря на формальное исполнение, контроль за отчужденным имуществом в действительности остается за продавцом.

Указанное корреспондирует смыслу мнимой сделки - в действительности стороны ее не исполняют, а продавец продолжает оставаться фактическим владельцем предмета сделки, т.е. он не выбывает из его владения.

При этом, исполнение договора хотя бы одной из сторон уже свидетельствует об отсутствии оснований для признания договора мнимой сделкой.

В рассматриваемом случае признаков мнимости не имеется, что вытекает в том числе из того обстоятельства, что после приобретения титула собственника О.С,В, совершает от своего имени и в своем интересе все действия, корреспондирующие данному титулу, в том числе несет бремя содержания квартиры.

Согласно доводам истца, размер возмещения за изымаемое жилое помещение равен цене оспариваемой сделки.

Вместе с тем, в силу пункта 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого" помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с пунктом 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Из системного толкования пунктов 7 и 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ усматривается, что лицо, которое приобрело жилое помещение после признания дома аварийным, имеет право на выплату возмещения за его изъятие, в том числе на рыночную стоимость жилого помещения на общих основаниях, но не более стоимости приобретения ими такого жилого помещения.

На момент приобретения квартиры в доме, расположенном по адресу: <адрес> сведения о признании многоквартирного дома аварийным, а впоследствии включенным в перечень выявленных объектов культурного наследия в Едином государственном реестре недвижимости отсутствовали, указанное, подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, Ф.В,О. не знал о том, что жилой дом по адресу: <адрес> признан аварийным и включен в перечень объектов культурного наследия, при покупке жилого помещения действовал с должной заботливостью и осмотрительностью, проверив наличие сведений относительно статуса жилого помещения в Едином государственном реестре недвижимости.

Более того, о статусе аварийного дома Ф.В,О. также не мог предполагать в связи с тем, что дом аварийным фактически не являлся и ему уведомление о признании дома аварийным и подлежащим реконструкции направлено в ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно фотоматериалам, скриншотам из интернет-справочников: Яндекс.Карт, Гугл.Карт, электронного справочника международной картографической компании «2ГИС» здание было отремонтировано не позднее ДД.ММ.ГГГГ, а по состоянию ДД.ММ.ГГГГ состояние дома не ухудшилось, а напротив улучшилось.

Таким образом, на момент приобретения Ф.В,О. квартиры в многоквартирном жилом доме <адрес>, внешний вид недвижимого объекта не отвечал признакам аварийного дома, конструктивные элементы здания, в частности крыша и несущие стены при внешнем осмотре не свидетельствовали о его аварийности.

Разница между ценой покупки 3 862 810,33 руб. (ДД.ММ.ГГГГ) и ценой продажи 13 000 000,00 руб. (ДД.ММ.ГГГГ.) обусловлена произведенным Ф.В,О. ремонтом квартиры в ДД.ММ.ГГГГ и общим ростом цен на недвижимость. Рыночная стоимость квартиры на момент совершения сделки истцом не опровергнута.

Денежные средства за квартиру получены Ф.В,О. в полном объеме при подписании договора, претензий по оплате нет. Источник дохода покупателем подтвержден надлежащими доказательствами.

Довод Администрации города Нижнего Новгорода относительно наличия между Ф.В,О. и О.С,В, доверительных отношений несостоятелен, поскольку доверенность выдавалась покупателю для уточнения правового статуса квартиры перед принятием окончательного решения о ее покупке. Кроме того, даже наличие доверительных отношений между сторонами сделки однозначно не свидетельствует о мнимом характере сделке.

Довод истца о неуплате налога на доход от продажи недвижимости также несостоятелен, поскольку срок декларирования доходов от продажи имущества за ДД.ММ.ГГГГ путем подачи декларации 3-НДФЛ не наступил.

Срок подачи 3-НДФЛ за 2025 год с 01.01.2026г. по 30.04.2026г.

Ф.В,О. не лишен возможности в установленный срок задекларировать доход и оплатить налог.

Согласно статье 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Исходя из буквального толкования нормы, для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида.

Применительно к обстоятельствам спора, договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Ф.В,О. и О.С,В,, не является мнимой сделкой поскольку, указанный договор заключен сторонами в предусмотренной законом письменной форме, с согласованием всех существенных условий, прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, исполнен сторонами, в том числе денежные средства получены Ф.В,О. в полном объеме.

Разрешая исковые требования и руководствуясь положениями ст. 166, 167, 179, 432, 549, 550, 558 ГК РФЭ суд с учетом установленных по делу обстоятельств, приходит к выводу, что истцом не представлено доказательств того, что спорный договор купли-продажи является мнимой сделкой, совершенной лишь для вида, с целью увеличения выкупной стоимости жилого помещения.

По утверждению истца, целью заключения оспариваемой сделки являлось увеличение стоимости возмещения за изымаемое жилое помещение за чет указания в договоре на формальную уплату денежных средств.

Суд соглашается с доводами ответчиком и об отсутствии доказательств притворного характера сделки (прикрытие договора дарения), которая могла бы повлечь возможный последующий выкуп квартиры со стороны администрации города по рыночной цене квартиры.

Так в письме Минстроя России от 17.04.2020 N 15026-МЕ/06 «О переселении граждан из аварийного жилищного фонда» приведены разъяснения по вопросу определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение, приобретенное гражданами после признания многоквартирного дома аварийным, на основании договора дарения либо договора пожизненной ренты, договора пожизненного содержания с иждивением, то есть договора, в котором отчуждение имущества производится бесплатно.

Согласно обозначенному письму Минстроя России, по отношению к гражданам, которые не понесли расходы на приобретение жилого помещения, не может быть применено ограничение по определению размера возмещения за изымаемое жилое помещение, установленное частью "8.2 статьи 32 ЖК РФ.

По мнению Минстроя России, в этих случаях размер возмещения может быть определен исходя из рыночной стоимости приобретенного имущества, что следует из совокупного толкования норм ЖК РФ и Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 135- ФЗ). Согласно статье 7 Федерального закона N 135-ФЗ если в нормативном правовом акте отсутствует указание на вид стоимости, то исходя из норм указанной статьи используется рыночная стоимость.

Таким образом, доводы истца о преследовании ответчиками цели увеличения стоимости возмещения за изымаемое жилое помещение путем заключения ответчиками договора с указанием повышенной стоимости при фактическом безвозмездном получении О.С,В, жилого помещения, свидетельствуют об обратном. Если бы стороны преследовали цель заключить сделку с целью увеличения стоимости возмещения за изымаемое жилое помещение до рыночной стоимости приобретенного имущества, без учета ограничений, установленного частью 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, то в таком случае с наибольшей степенью вероятности был бы заключен договор дарения, который снимает любые ограничения на уплату возмещения.

В этой связи, довод истца о формальном указании цены сделки и факта уплаты денежных средств не находит своего подтверждения. Не имеется никаких оснований ставить под сомнение факт передачи денежных средств.

Заключая оспариваемый договор купли-продажи собственник жилого помещения реализовал представленное ему право на распоряжение принадлежащим ему имуществом, доказательств недобросовестности их поведения, направленного на причинение вреда истцу, материалы дела не содержат.

Согласно пункту 7 статьи 48 Закона № 73-ФЗ в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, действует охранное обязательство, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной.

Аналогичные по своему содержанию положения содержатся в пункте 10 названной статьи применительно к выявленным объектам, в отношении которых еще не оформлено охранное обязательство, на которую ссылается Управление государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области.

Положения Закона № 73-ФЗ регулируют отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, в том числе устанавливают особенности владения, пользования и распоряжения этими объектами как особым видом недвижимого имущества, а также определяют общие принципы их государственной охраны (преамбула, пункты 2 и 4 статьи 1 данного Закона).

Объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, предотвращения других действий, могущих причинить вред этим объектам. В указанных целях организуется государственный учет объектов культурного наследия, а также, в числе прочего, устанавливаются ограничения (обременения) права собственности или иных вещных прав на объекты культурного наследия (пункт 1, подпункты 1 и 4 пункта 2 статьи 33 Закона № 73- ФЗ); предъявляются требования к их сохранению, содержанию и пользованию, для чего утверждается охранное обязательство (статьи 47.2, 47.3, 47.6 Закона № 73-ФЗ).

Исходя из приведенных целей и задач законодательного регулирования, особого правового статуса объектов культурного наследия подлежат толкованию и положения статьи 48 Закона № 73-ФЗ, определяющей особенности владения, пользования и распоряжения такими объектами.

В частности, как указано выше, пункты 7 и 10 указанной статьи предусматривают возложение на покупателя объекта культурного наследия (или лицо, приобретающее права владения и (или) пользования таким объектом) обязанности по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, порядок и условия их выполнения.

Между тем, Закон № 73-ФЗ предусматривает переход к новому собственнику как права собственности на объект культурного наследия, так и публичной обязанности по сохранению объекта культурного наследия, при переходе права собственности на объект культурного наследия происходит материальное правопреемство (определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.10.2022 N 305-ЭС22-11746).

Правовая позиция о том, что законодательство связывает возникновение и прекращение обязанности по сохранению объекта культурного наследия с наличием у субъекта этой обязанности соответствующего вещного или обязательственного права на данный объект, изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.01.2018 № 305- ЭС17-17543, которое включено в Обзор судебной практики № 2 (2018), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.07.2018 (пункт 23).

Иными словами, публичная обязанность по осуществлению собственником объекта культурного наследия действий, следующих из пунктов 7 и 10 статьи Закона № 73-ФЗ, вытекает не из договора и его условий (вещного или обязательственного права), а из положений обозначенного закона.

В настоящем случае охранное обязательство (пунктом 7 статьи 48 Закона № 73-ФЗ) не устанавливалось, т.е. действуют лишь общие обязательства, предусмотренные пунктом 10 статьи 48 Закона № 73-ФЗ.

От исполнения общих обязательств, предусмотренных пунктом 10 статьи 48 Закона № 73-ФЗ, О.С,В, не уклонялся и не отказывался, более того, принял их на себя в силу публичной обязанности, вытекающей из закона, ввиду чего само по себе неуказание в договоре купли-продажи на обременение покупателя обязанностью исполнять общие условия, требуемые пунктом 10 статьи 48 Закона № 73-ФЗ, не препятствует достижению целей Закона № 73-ФЗ, не ставит объект культурного наследия под угрозу (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.08.2021 N 305-ЭС21-5471).

Каких-либо претензий/предписаний от Управления/иных уполномоченных органов, связанных с ненадлещим обращением О.С,В, с объектом культурного наследия за весь период владения, ему не поступало, к административной ответственности за нарушение требований законодательства об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации по статье 7.13 КоАП РФ О.С,В, не привлекался, доказательств обратного Управлением или истцом в материалы дела не представлено.

При этом, заключенное ДД.ММ.ГГГГ между Ф.В,О. и О.С,В, дополнительное соглашение к Договору купли-продажи жилого помещения (квартиры) от ДД.ММ.ГГГГ., о принятии покупателем О.С,В, обязательства по выполнению вытекающих из пунктом 10 статьи 48 Закона № 73-ФЗ требований, установленных пунктами 1 - 3 статьи 47.3 Закона № 73-ФЗ в отношении спорного жилого помещения, наличие ретроспективной оговорке о том, что соглашение распространяет свое действие до даты его подписания, начиная с ДД.ММ.ГГГГ., напротив свидетельствуют о добросовестном поведении сторон, из которого явствует желание сторон исполнять сделку в соответствии с требованиями закона.

Исходя из положений статьи 164 Гражданского кодекса РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (пункт 1)

Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (пункт 2).

Согласно пункту 2 статьи 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Вместе с тем, согласно части 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», вступившей в силу с 01.03.2013г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Учитывая, что Договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) заключен 27.02.2025г., т.е. после 01.03.2013г., данный договор не подлежал государственной регистрации, в свою очередь, регистрации подлежал переход права собственности (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ).

Принимая во внимание, что Договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) от 27.02.2025г. не регистрировался в ЕГРН, требование о регистрации дополнительного соглашения к договору как сделки, предусматривающей изменение условий зарегистрированной сделки, предусмотренное пунктом 2 статьи 164 Гражданского кодекса РФ, не применимо.

Учитывая названное обстоятельство, условия дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. действуют без регистрации его в ЕГРН.

Возможность применения в отношении условий дополнительного соглашения ретроспективной оговорки о его действии с даты заключения договора купли-продажи (с 27.02.2025г.) напрямую вытекает из пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса РФ, императивно не запрещено пунктом 10 статьи 48 Закона № 73-ФЗ и не противоречит существу соответствующих отношений, и более того, напротив, способствует достижению целей и задач Закона № 73-ФЗ.

При изложенных обстоятельствах доводы Управления о ничтожности договора в силу пункта 10 статьи 48 Закона № 73-ФЗ безосновательны.

Суд исходит из того, что достоверных и допустимых доказательств мнимости совершенной сделки в соответствии со ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено, учитывает, что не доказан факт отсутствия передачи денежных средств О.С,В, Ф.В,О., вместе с тем, условия их передачи- получения предусмотрены договором, что свидетельствует о заключении сторонами договора купли-продажи и намерении создать соответствующие данной сделке правовые последствия. Факт получения денежных средств по договору купли-продажи подтверждается подписью Ф.В,О. в договоре купли-продажи. Доказательств, свидетельствующих о дарении Ф.В,О. квартиры О.С,В,, в ходе судебного разбирательства не представлены. Довод стороны истца о том, что договор купли-продажи не заключался и деньги не передавались, не подтверждает факт дарения и не означает того, что договор купли-продажи между сторонами не заключался.

Довод истца о том, что О.С,В, совершались действия по заключению договора страхования, переоформления счетов с целью оплаты ЖКУ, охранных услуг после подачи иска в суд не имеют правового значения для рассмотрения дела. Заключение указанных договоров является правом, а не обязанностью собственника помещения и не ограничено во времени. А данные доказательства лишь дополнительно подтверждают намерение О.С,В, сохранить свое имущество и использовать его по назначению.

Судом также принимается во внимание, что доводы истца опровергаются представленными доказательствами, а обстоятельства того, с какой дальнейшей целью О.С,В, приобретена квартира правового значения не имеет при разрешении вопроса о мнимости договора, принимая во внимание, что факт передачи денежных средств в указанном размере достоверно установлен судом, как и наличие условия о фактической передачи квартиры от продавца – покупателю и государственной регистрации перехода права.

Кроме того, судом принято во внимание, что фактически сторона истца указывает и на притворность сделки, что исключает возможность удовлетворения исковых требований по основаниям мнимой сделки.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Администрации города Нижнего Новгорода к Ф.В,О., О.С,В,, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области о признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки отказать.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Нижегородский районный суд г. Н. Новгорода в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 16.09.2025 г.

Судья Ж.С. Сенькина