Решение по делу № 2-4347/2023 от 24.10.2023 - о признании недействующим договора в части, возложении обязанности внести изменения в договор, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, возмещении убытков, встречному иску ООО Специализированный застройщик «Север» к <ФИО>, <ФИО> о взыскании денежных средств.

Дело №2-4347/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Йошкар-Ола 24 октября 2023 года

Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в составе:

председательствующего судьи Конышева К.Е.,

при секретаре Ивановой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО Специализированный застройщик «Север» о признании недействующим договора в части, возложении обязанности внести изменения в договор, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, возмещении убытков, встречному иску ООО Специализированный застройщик «Север» к ФИО1, ФИО2 о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО Специализированный застройщик «Север» о признании положений, отраженных в рекламе дома по адресу: <адрес>3 этап строительства) существенными условиями договора между ООО Специализированный застройщик «Север» и участниками долевого строительства, внесении изменений в договор участия в долевом строительстве <номер> от <дата> в соответствии с существенными условиями, возложении на ответчика обязанности возместить убытки, понесенные дольщиками в результате реализации права на защиту их нарушенных прав в сумме 7048546,83 руб., компенсации морального вреда в пользу ФИО1 в размере 2562000 руб., компенсации морального вреда в пользу ФИО2 в размере 2190000 руб., взыскании штрафа, признании недействующими пунктов договора долевого участия <номер> от <дата>: 2.9,3.1,3.2,3.3,3,3.5, 3.6, 5.1.10, 5.2.3,6.1.7, 6.1.8, 6.1.9, 6.1.10, 7.2,12.3,12.6, признании противозаконным требования ответчика об уплате денежных средств, не входящих в цену договора, в сумме 43650 руб., признании ущерба, нанесенного истцам ответчиком противозаконным изменением цены договора, в сумме 49400 руб., возврате денежных средств, взыскании неустойки за нарушение срока возврата денежных средств в размере 253422 руб., признании противозаконным требования ответчика об уплате денежных средств в размере 50659,22 руб. а дополнительную площадь объекта долевого строительства, признании незаконной оплату государственной пошлины за регистрацию договора долевого участия в строительстве в размере 234 руб., возложении на ответчика обязанности вернуть указанную сумму и неустойку за нарушение срока возврата денежных средств в размере 1343 руб., признании недобросовестными действий ответчика, затягивающими процесс принятия объекта долевого строительства, возложении на ответчика обязанности предоставить истцам документы по списку, взыскании стоимости оборудования, входящего в комплектацию объекта долевого строительства, в размере 101518 руб.

В обоснование требований истцы указали, что между ФИО1, ФИО2 и ООО СЗ «Север» заключен договор долевого участия в строительстве квартиры по адресу: <адрес>. Истцы были ознакомлены с рекламой строительства дома в офисе ООО «Этажи», где была указана площадь жилого помещения и стоимость квадратного метра квартиры. Истцы полагают недействительными условия договора долевого участия в строительстве, поскольку они нарушают их права. Истцы не согласны с условиями договора, предусматривающими обязанность дольщиков внести плату в случае увеличения площади квартиры, плату за газовый котел. Поскольку к рекламе не было условий о доплате, истцы полагают необходимым признать положения рекламы условиями договора. истцам причинен моральный вред. Поскольку на схеме объекта долевого строительства содержится изображение газовой плиты, ванны, мойки, раковины с тумбой, унитаза, стоимость указанного оборудования должна быть взыскана с ответчика.

ООО Специализированный застройщик «Север» обратилось в суд со встречным иском к ФИО1, ФИО2, просит взыскать с ответчиков солидарно задолженность по договору долевого участия в строительстве <номер> участия в долевом строительстве от <дата> в размере 94309,22 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 3030 руб.

В обоснование требований по встречному иску указано, что многоквартирный дом по адресу: <адрес> (3 этап строительства) введен в эксплуатацию 30.06.2021 года Застройщик неоднократно направлял участникам долевого строительства приглашения на осмотр квартиры и на подписание акта осмотра, однако участники долевого строительства отказались от осмотра квартиры. Застройщик в одностороннем порядке подписал акт приема-передачи квартиры. И-ными не исполнены обязательства по договору, а именно по оплате газового котла, стоимости кадастровых работ и работ по технической инвентаризации квартиры, а стоимости работ по первичному пуску в эксплуатацию газового оборудования.

Решением Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 28.07.2022 постановлено исковые требования удовлетворить частично. Признать недействительными условия следующих пунктов договора <номер> участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> (3 этап строительства) на земельном участке с кадастровым номером <номер> от <дата>: 5.2.3,12.3. Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Север» в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда в размере 3000 руб. Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Север» в пользу ФИО2 компенсацию морального вреда в размере 3000 руб. В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать. Встречный иск ООО СЗ «Север» удовлетворить. Взыскать с ФИО1, ФИО2 солидарно в пользу ООО Специализированный застройщик «Север» денежные средства в сумме 94309,22 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 3030 руб. Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Север» государственную пошлину в доход бюджета городского округа «Город Йошкар-Ола» в размере 600 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл от 22.12.2022 решение суда от 28.07.2022 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО1 – без удовлетворения.

Определением Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 08.06.2023 решение суда от 28.07.2022 и апелляционное определение от 22.12.2022 отменены, гражданское дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении истцы уточнили требования, просили (т.3 л.д.111):

признать положения, отраженные в рекламе дома по адресу: <адрес> (3 этап строительства) существенными условиями договора между ООО Специализированный застройщик «Север» и участниками долевого строительства, внесении изменений в договор участия в долевом строительстве <номер> от <дата> в соответствии с существенными условиями;

признать ущерб, нанесенный ответчиком истцам противозаконным изменением цены договора, в сумме 49400 руб., вернуть указанную сумму и неустойку за нарушение сроков возврата указанной суммы в размере 539942 руб. истцам;

признать недействующими пункты договора долевого участия в долевом строительстве <номер> от <дата>: 2.2, 2.3, 2.6, 2.9, 3.1, 3.2, 3.3, 3.5, 3.6, 5.1.10, 5.2.3, 6.1.4, 6.1.7, 6.1.8, 9.1.9, 6.1.10, 7.2, 12.3, 12.6;

признать противозаконным требование ответчика об уплате денежных средств, не входящих в цену договора в сумме 43650 руб.;

признать незаконной уплату государственной пошлины за регистрацию договора долевого участия в долевом строительстве <номер> от <дата> в сумме 234 руб. Возложить обязанность на ответчика вернуть истцам указанную сумму и неустойку за нарушение сроков возврата указанной суммы в размере 2557,62 руб.;

признать противозаконным требование ответчика об уплате денежных средств в размере 50659,22 руб. за дополнительную площадь объекта долевого строительства;

возложить на ответчика обязанность возместить убытки, понесенные истцами в результате реализации права на защиту их нарушенных прав в сумме 7122316,07 руб.;

взыскать с ответчика в пользу ФИО1 компенсации морального вреда в размере 2562000 руб.;

взыскать с ответчика в пользу ФИО2 компенсацию морального вреда в размере 2190000 руб.;

взыскать штраф в соответствии с п.6 ст.13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей»;

взыскать стоимость оборудования, входящего в комплектацию объекта долевого строительства, в сумме 101518 руб.;

признать действия ответчика, затягивающими процесс принятия объекта долевого строительства. Возложить обязанность на ответчика предоставить истцам документацию;

признать действия ответчика недобросовестными.

В ходе судебного разбирательства ООО Специализированный застройщик «Север» уточнило встречные требования, просило взыскать с ФИО1, ФИО2 солидарно в пользу ООО Специализированный застройщик «Север» задолженность по договору <номер> участия в долевом строительстве от <дата> в сумме 36139,26 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 6609,29 руб. за период с <дата> по <дата>, расходы по оплате госпошлины.

Определением суда от <дата> постановлено прекратить производство по делу <номер> по встречному иску ООО Специализированный застройщик «Север» к ФИО1, ФИО2 о взыскании денежных средств, в части встречных исковых требований о взыскании стоимости дополнительной площади квартиры в размере 50659,22 руб. в связи с отказом от иска в части.

В судебном заседании истец ФИО1 требования поддержал в полном объеме, пояснил, что просит обязать ответчика представить истцам проектную документацию, а именно разделы: «Архитектурные решения», «Конструктивные и объемно-планировочные решения»; «Смета на строительство объектов капитального строительства», также исполнительную документацию подрядчика, договор подряда, документ о получении адреса. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, технико-экономическое обоснование, проектную документацию, не просит, они есть на переданном диске. Против встречного иска возражал.

Представитель ответчика ФИО3 возражала против удовлетворения иска И-ных, встречный иск поддержала.

Истец ФИО2,, третье лицо индивидуальный предприниматель ФИО4, прокурор, в суд не явились, извещены.

Выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с положения ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (здесь и далее в реакции, действовавшей на момент заключения договора между сторонами), по договору участия в долевом строительстве одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч.1).

В силу положений ст.12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что <дата> между ООО специализированный застройщик «Север» и ФИО1, ФИО2 заключен договор <номер> в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> 3 этап строительства.

Договор зарегистрирован в установленном порядке <дата>.

Истцы в иске ошибочно указали дату заключения – <дата>, при том, что в данную дату произошла регистрация договора, сам договор был заключен <дата>. С учетом этого, суд полагает возможным разрешить спор исходя из того, что датой заключения договора является <дата>.

В соответствии с условиями договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом поз.24 на земельном участке по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать квартиру участнику долевого строительства в общую совместную собственность, а участник долевого строительства - уплатить обусловленную договором цену в порядке и на условиях настоящего договора и принять квартиру с оформлением соответствующих документов (п.2.1).

Исходя из п.2.2 договора объектом долевого строительства по договору являлась квартира: условный <номер>, этаж расположения - 4, номер подъезда 3, проектная общая площадь с учетом лоджии 51,0 кв.м, проектная общая площадь без учета лоджий 48,3 кв.м, количество комнат 2, проектная площадь комнаты 1: 16,5 кв.м, проектная площадь комнаты 2: 10,5 кв.м, кухня проектной площадью 8,7 кв.м, ванная проектной площадью 2,8 кв.м, туалет проектной площадью 1,7 кв.м, прихожая проектной площадью 8,1 кв.м

Проектная общая площадь, общие площади и номера жилых помещений являлись условными и подлежали уточнению на основании данных кадастрового инженера, полученных после обмеров завершенного строительством дома (п. 2.4).

Цена квартиры составляет сумму, равную 198400 руб., из расчета 38968,63 руб. за один квадратный метр общей площади квартиры с учетом площади лоджии/балкона с коэффициентом 0,5, которая складывается из суммы денежных средств в возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и суммы денежных средств на оплату услуг застройщика, предусмотренных настоящим договором (п.3.1).

<дата> ответчиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (т.1л.д.119-122).

Ответчик направлял истцам уведомления о необходимости принять объект по акту приема-передачи (т.1 л.д.34, л.д.130, 132), в связи с неявкой истцов подписал акт в одностороннем порядке (т.3 л.д.134,138).

Истцы в рамках настоящего иска просили признать положения, отраженные в рекламе дома по адресу: <адрес> (3 этап строительства) существенными условиями договора между ООО Специализированный застройщик «Север» и участниками долевого строительства, внести изменения в договор участия в долевом строительстве <номер> от <дата> в соответствии с существенными условиями; признать ущерб, нанесенный ответчиком истцам противозаконным изменением цены договора, в сумме 49400 руб., вернуть указанную сумму и неустойку за нарушение сроков возврата указанной суммы в размере 539942 руб. истцам в иске указал, что он не содержит существенных условий, указанных в рекламе дома.

Из позиции истцов следует, что сумма, указанная в договоре, превышает сумму, указанную в рекламе – объявлении о продаже квартиры на сайте «Этажи» индивидуального предпринимателя ФИО4, в связи с чем в качестве условия договора долевого участия в строительстве должны быть приняты во внимание условия, указанные в рекламе, а именно 38000 руб. за 1 кв.м, или 1938000 руб. в общей сумме – т.1 л.д.26.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (п.1,4 ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст.431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквально значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии со ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.1). Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (п.2).

Согласно п.1,2 ст.437 Гражданского кодекса Российской Федерации реклама и иные предложения, адресованные неопределенному кругу лиц, рассматриваются как приглашение делать оферты, если иное прямо не указано в предложении. Содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется, признается офертой (публичная оферта).

Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (ст.435 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В статье 3 Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе» предусмотрено, что реклама – информация, распространенная любым способом, в любой форме и с использованием любых средств, адресованная неопределенному кругу лиц и направленная на привлечение внимания к объекту рекламирования, формирование или поддержание интереса к нему и его продвижение на рынке.

Таким образом, в силу прямого указания в законе реклама многоквартирного жилого дома адресу: <адрес> (3 этап строительства) не может расцениваться, как публичная оферта, содержащая в себе существенные условия договора.

В связи с этим заключение между индивидуальным предпринимателем ФИО4 и ФИО2 <дата> договора хранения денежных средств в размере 10000 руб. в счет приобретаемого объекта недвижимости стоимостью 1938000 руб. (т.1, л.д.16).не является акцептом оферты на иных условиях, чем содержатся в оспариваемом договоре

Также из условий договора оказания услуг <номер> от <дата> (т.2 л.д.90-91), заключенного между ООО Специализированный застройщик «Север» и индивидуальным предпринимателем ФИО4, не следует, что индивидуальному предпринимателю переданы полномочия по определению стоимости объектов долевого участия в строительстве по заключаемым застройщиком соответствующим договорам. В связи с этим указание в договоре хранения суммы 1938000 руб. не свидетельствует о согласовании сторонами стоимости объекта долевого строительства.

Также из распечатки с сайта, представленной истцами (т.1 л.д.26, содержание не оспаривалось ответчиком), следует, что стоимость квартиры в указанном многоквартирном жилом доме указана как (дословно) «от 1938000 руб.».

При таких обстоятельствах суд полагает, что стороны согласовали условие о стоимости договора в размере 198400 руб., из расчета 38968,63 руб. за один квадратный метр общей площади квартиры с учетом площади лоджии/балкона с коэффициентом 0,5, именно данная сумма и должна быть принята во внимание в качестве условия о цене договора, соответственно, оснований для удовлетворении требований о признании положений, отраженных в рекламе дома по адресу: <адрес> (3 этап строительства), существенными условиями договора; взыскании разницы в сумме 49400 руб., неустойки за нарушение сроков возврата указанной суммы в размере 539942 руб., у суда не имеется.

Разрешая требования о признании условий договора от <дата> недействительными, суд приходит к следующему.

В п.1 ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2).

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст.180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п.1 ст.16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 №2300-1 недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Перечень недопустимых условий договора, ущемляющих права потребителя, определен в ст.п.2 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1, и не является исчерпывающим.

Согласно п.2.2 договора от <дата> объектом долевого строительства по настоящему договору является квартира, имеющая в соответствии с проектной документацией следующие технические характеристики: условный <номер>, этаж расположения -4, номер подъезда 3, проектная общая площадь с учетом лоджии 51,0 кв.м, проектная общая площадь без учета лоджий 48,3 кв.м, количество комнат 2, проектная площадь комнаты 1: 16,5 кв.м, проектная площадь комнаты 2: 10,5 кв.м, кухня проектной площадью 8,7 кв.м, ванная проектной площадью 2,8 кв.м, туалет проектной площадью 1,7 кв.м, прихожая проектной площадью 8,1 кв.м

Согласно позиции истцов данное условие договора является недействительным, поскольку не содержит условия о площади лоджии.

В силу ч.1 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч.1 ст.23 настоящего Федерального закона.

При определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты: для лоджий – 0,5 (приложение к приказу Минстроя России от 25.11.2016 №854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения»).

В силу п.1 ч.4 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ (в редакции на момент заключения договора) договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения.

Из п.2.2 следует, что в нем указана проектная общая площадь объекта долевого строительства, как с учетом лоджий, так без них, также в приложении к договору имеется схематическое изображение объекта (в графической форме).

При таких обстоятельствах, суд полагает, что оснований для признания оспариваемого п.2.2 договора от <дата> недействительным не имеется. Кроме того, отсутствие какого-либо условия в договоре, либо его несоответствие фактическим обстоятельствам (например, в части площади) само по себе не влечет недействительности договора ни полностью, ни в части. Недействительным по смыслу ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст.180 Гражданского кодекса Российской Федерации, может быть (при определенных обстоятельствах) признано условие, которое указано в договоре, а не то, которое отсутствует или воспроизведено неверно, но без нарушения закона. Действительная воля сторон, устранение фактических неясностей и противоречий разрешаются при толковании договора (ст.431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п.2.3 договора от <дата> квартира передается участнику долевого строительства в соответствии с проектной документацией: Стены - оштукатуренные по проекту; Полы - подготовка под полы; Потолки - затирка без побелки и шпаклевки; Отделка мест общего пользования по проекту; Оконные блоки - остекление по проекту (с остеклением лоджий); Отопление: поквартирное с установкой радиаторов: Электроснабжение - устройство электрической разводки с розетками, выключателями в квартире; установка выключателей, светильников и электрощитов в местах общего пользования; Водопровод и канализация - устройство стояков (без разводок труб, приобретения и монтажа сантехнических приборов, гибких подводок к сантехническим приборам, окраски трубопровода), водосчетчики; Деревянная входная дверь в квартиру (без внутренних дверных блоков): Металлическая дверь в подъезд с установкой домофона; Газоснабжение - монтаж трубной разводки газопровода (с установкой приборов учета газа, с установкой газового отопительного котла (не включая его стоимость), без газовых плит). Сигнализатор загазованности с клапаном - отсекателем, с установкой крана.

Из позиции истцов следует, что данное условие договора от <дата> является недействительным, поскольку не содержит указание на то, что квартира подлежит передаче истцам с включением следующего имущества: мойка, газовая плита, унитаз, умывальник, ванная, умывальник. Данное движимое имущество включено ответчиком в договор от <дата>, а именно в приложение №1, содержащее план объекта долевого строительства.

Вместе с тем, никакими условиями заключенного между сторонами договора не предусмотрена установка в жилом помещении указанного движимого имущества. Помимо п.2.3 договора комплектация и характеристики объекта долевого строительства определены в Приложении №2 к договору, в котором также не указано какое-либо имущество из упомянутого истцами.

Существенные условия договора определены в ч.4 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ (в редакции на момент заключения договора), однако в данной норме, как и в любых других нормах этого также не указано, что объект долевого строительства подлежит передаче участникам долевого строительства с установленными в обязательном порядке мойка, газовая плита, унитаз, умывальник, ванная, умывальник.

Как указано выше, п.1 ч.4 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ предусмотрено, что договор долевого участия в строительстве должен содержать план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения.

Вместе с тем, включение в план объекта долевого строительства графического изображения бытового и санитарного оборудования не означает, что их установка (наличие) входит в предмет договора.

Кроме того, как указано выше, отсутствие какого-либо условия в договоре, само по себе не влечет недействительности договора ни полностью, ни его части.

Согласно п.2.6 договора от <дата> план Объекта долевого строительства (Квартиры), отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося Объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), местоположение Объекта долевого строительства на этаже строящегося многоквартирного дома определяется в Приложении № 1 к настоящему Договору.

Из позиции истцов следует, что данное условие договора от 31.08.2020 является недействительным, поскольку содержит указание на схему договора, которая приведена в приложении №1 к договору в нечитаемом виде.

Вместе с тем, данное условие договора соответствует вышеприведенному п.1 ч.4 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, тот факт, что план Объекта долевого строительства (Квартиры) в Приложении № 1 к настоящему Договору плохо читаема (что действительно так), не влечет недействительность указанного пункта договора.

Согласно п. 2.9 договора от <дата> срок окончания строительства (создание) Многоквартирного дома и/или срок ввода Многоквартирного дома в эксплуатацию (получение Разрешения на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию) может быть изменен на основании распорядительных актов государственных и/или надзорных органов, без применения к Застройщику соответствующих санкций. В случае, если на основании распорядительных актов государственных и/или надзорных органов переносится срок ввода Многоквартирного дома в эксплуатацию. Застройщик в течение 15 (Пятнадцати) дней с момента получения соответствующих распорядительных актов направляет в письменном виде Участнику долевого строительства сообщение, которым уведомляет о необходимости внесения изменений в настоящий Договор.

В соответствии с ч.1 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ (в редакции на момент заключения договора) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч.3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору (ч.2 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ).

В ч.3 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ установлено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно п.1,2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Исходя из п.1,2 ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Суд полагает, что п.2.9 договора от <дата> противоречит указанным нормам закона и является недействительным, поскольку фактически позволяет в одностороннем порядке изменять условия договора в части сроков окончания строительства дома в отсутствие согласия истцов участников долевого строительства, кроме того, фактически ограничивает ответственность застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом (подп.1,4 п.2 ст.16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей»).

Согласно п.3.1 договора от <дата> цена Квартиры (цена Договора) составляет сумму, равную 1987400 (Один миллион девятьсот восемьдесят семь тысяч четыреста) рублей 00 копеек, из расчета 38968 (тридцать восемь тысяч девятьсот шестьдесят восемь) рублей 63 копейки за 1 (Один) квадратный метр общей площади Квартиры (с учетом площади лоджии/балкона, с коэффициентом 0.5), которая складывается из - суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) Объекта долевого строительства и - суммы денежных средств на оплату услуг Застройщика, предусмотренных настоящим договором (далее по тексту - «вознаграждение Застройщика или вознаграждение»).

Пунктом 3.2 договора от <дата> установлено, что в стоимость, указанную в п.3.1. не включена стоимость выполнения кадастровых работ и работ по технической инвентаризации Квартиры, которая оплачивается Участником долевого строительства отдельно в течение 3 (Трех) рабочих дней с момента представления Застройщиком счета перечислением безналичными денежными средствами на расчетный счет Застройщика. Оплата считается осуществленной с момента зачисления денежных средств банком на расчетный счет Застройщика.

Пунктом 3.3 договора от <дата> установлено, что в стоимость, указанную в п.3.1 настоящего Договора не включена стоимость газового котла (марка котла согласно проектной документации), которая оплачивается Участником долевого строительства отдельно в течение 3 (Трех) рабочих дней с момента представления Застройщиком счета перечислением безналичными денежными средствами на расчетный счет Застройщика. Оплата считается осуществленной с момента зачисления денежных средств банком на расчетный с Застройщика.

Пунктом 3.4 договора от <дата> установлено, что при превышении окончательной площади Квартиры её площади менее/не более чем на кв.м от общей площади квартиры, указанной в п.2.2 настоящего Договора. Участник долевого строительства оплачивает Застройщику дополнительную площадь Квартиры из цены 1 (Одного) квадратного метра общей площади Квартиры, указанной в пункте 3.1 настоящего Договора, но не более пяти процентов от указанной площади.

В случае, если окончательная площадь Квартиры оказалась меньше её площади, указанной в п.2.2 настоящего Договора, Застройщик засчитывает сумму, подлежащую возврату (исходя цены 1 (Одного) квадратного метра общей площади Квартиры, указанной в п.3.1 настоящего Договора), в счет стоимости газового котла, подлежащего оплате Участником долевого строительства согласно п.3.2 настоящего Договора.

Пунктом 3.6 договора от <дата> установлено, что цена Договора не включает в себя государственную пошлину и иные расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего Договора и права собственности Участника долевого строительства на Объект долевого строительства, расходы за услуги кадастрового инженера, имеющего действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера, (повтор п. 3.2) расходы по оплате городской, междугородной и международной телефонной связи (в случае оборудования Объекта долевого строительства средствами связи), расходы за услуги и работы по управлению имущества Дома, расходы на содержание, текущий и капитальный ремонт Объекта долевого, строительства общего имущества Дома, расходы за коммунальные и эксплуатационные услуги, в том числе расходы по оплате электроэнергии, теплоснабжения, водоотведения, отопления, холодного водоснабжения Объекта долевого строительства, вывоза твердых бытовых отходов, уборки Дома и прилегающей к нему территории, расходы по охране Дома и Объекта долевого строительства, и другие необходимые расходы, связанные с эксплуатацией имущества Дома и Объекта долевого строительства и обеспечения функционирования Дома и Объекта долевого строительства в соответствии с их назначением, после ввода Дома в эксплуатацию.

В силу ч.1 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч.1 ст.23 настоящего Федерального закона.

Положениями Федерального закона от 29.07.2017 №218-ФЗ исключено положение о том, что цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на оплату услуг застройщика.

Таким образом, цена договора долевого участия в строительстве не может включать сумму денежных средств на оплату услуг Застройщика, предусмотренных настоящим договором («вознаграждение Застройщика»).

Стоимость газового котла уже включена в сметную стоимость строительства объекта и учтена в цене договора, поскольку газовый котел включен в проектную документацию (т.2 л.д.131-140), что объект не мог быть сдан без системы теплоснабжения. Кроме того, он указан в приложении №2 к договору, определяющем комплектацию и характеристики объекта долевого строительства.

Согласно подп.5 п.2 ст.16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся: условия, которые обусловливают приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг), в том числе предусматривают обязательное заключение иных договоров, если иное не предусмотрено законом.

Соответственно, газовый котел является составной частью жилого помещения, предназначен для обслуживания только данного жилого помещения, указание, что его приобретение и установка подлежит отдельной оплате, а равно то, что в цену договора включена сумма денежных средств на оплату услуг Застройщика, предусмотренных настоящим договором, противоречит закону.

Таким образом, суд полагает, что п.3.3 договора от <дата>, а также взаимосвязанный с ним абз.2 п.3.5 договора от <дата> противоречат ч.1 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, в связи с чем должен быть признан недействительным.

Пункт 3.2 договора предусматривающий оплату участником долевого строительства кадастровых работ и работ по технической инвентаризации Квартиры, а также п.3.6 в части указания – «иные расходы», «расходы на услуги кадастрового инженера» также противоречит ч.1 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ и является недействительным.

Суд также отмечает, что в силу п.11, 19.2 ст.18 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ оплата расходов, связанных с осуществлением государственного кадастрового учета многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекались денежные средства участников долевого строительства; платежей, связанных с государственной регистрацией договоров участия в долевом строительстве подлежат оплате с расчетного счета застройщика.

Условия в п.3.6, касающиеся оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги, противоречат положениям п.6,7 ч.2 ст.153 Жилищного кодекса Российской Федерации, которыми установлено, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи; застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Таким образом, после ввода дома в эксплуатацию, но до передачи объекта участникам долевого строительства, обязанность по оплате лежит на застройщике, и соответственно, осуществляется за средств, внесенных на расчетный счет застройщика (п.19 ст.18 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Вместе с тем, в части касающейся государственной пошлины суд указывает следующее.

Согласно подп.30 п.1 ст.333.33 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина уплачивается в следующих размерах: за государственную регистрацию: договора участия в долевом строительстве: для физических лиц - 350 руб.; для организаций - 6000 руб.

Государственная пошлина уплачивается плательщиком, если иное не установлено настоящей главой. В случае, если за совершением юридически значимого действия одновременно обратились несколько плательщиков, не имеющих права на льготы, установленные настоящей главой, государственная пошлина уплачивается плательщиками в равных долях (п.2 ст.333.18 Налогового кодекса Российской Федерации).

Таким образом, исходя из содержания указанных норм в совокупности бремя оплаты государственной пошлины при регистрации договора участия в долевом строительстве лежит как на застройщике, так и на участниках долевого строительства.

Таким образом, п.3.6 в части указания того, что в цену договора участия в долевом строительстве не входит государственная пошлина, не может быть признан недействительным, поскольку истцы также обязаны были самостоятельно уплатить государственную пошлину за регистрацию договора.

С учетом этого, суд также приходит к выводу о том, что расходы по уплате государственной пошлины, понесенные истцами при регистрации договора, в размере 234 руб. (т.1 л.д.18,18об.) не подлежат взысканию с ответчика в пользу истцов, равно как и неустойка, начисленная за неисполнение ответчиком требования о возврате государственной пошлины. В удовлетворении соответствующих требований должно быть отказано.

Таким образом, подлежат признанию недействительными положения п.3.1 в части указания – «- суммы денежных средств на оплату услуг застройщика, предусмотренных настоящим договором (далее по тексту – «вознаграждение Застройщика или вознаграждение»)»; п.3.2 договора полностью; п.3.3 договора полностью; абз.2 п.3.5 договора полностью; п.3.6 в части указания – «иные расходы», «расходы на услуги кадастрового инженера, расходы по оплате телефонной связи, расходы за работы и услуги по управлению имуществом дома, расходы на содержание, текущий и капитальный ремонт объекта долевого строительства общего имущества дома, расходы за коммунальные и эксплуатационные услуги, в том числе, расходы по оплате электроэнергии, теплоснабжения, водоотведения, отопления, холодного водоснабжения объекта долевого строительства, вывоза твердых бытовых отходов, уборки дома и прилегающей к нему территории, расходы по охране дома и объекта долевого строительства и другие необходимые расходы, связанные с эксплуатацией имущества дома и объекта долевого строительства и обеспечением функционирования дома и объекта долевого строительства в соответствии с их назначением, после ввода дома в эксплуатацию».

Абзац 2 п.3.5 договора каких-либо прав истца не нарушает, поэтому недействительным признан быть не может. Из его буквального содержания следует, что доплата производится лишь в случае превышения окончательной площади квартиры относительно первоначальной не более чем на 0,5 кв.м, при этом оплачивается площадь 0,5 кв.м. Из содержания ч.1,2 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ в их взаимосвязи с учетом правовой позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2021 №22-КГ21-3-К5, следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях. Суд также принимает во внимание, что площадь квартиры, возведенной ответчиком (т.1 л.д.91-95), совпадает с площадью квартиры, изначально указанной в проектной документации (т.2 л.д.58-59). Ответчик от требований о взыскании денежных средств, связанных с площадью квартиры, отказался в ходе рассмотрения дела, отказ от иска принят судом.

Согласно п.5.1.10 договора от <дата> площадь лестничных проемов, лестничных клеток, инженерные сооружения, коммуникации, иное оборудование и имущество, обслуживающее имущество более чем одного собственника, принадлежат в соответствии со ст.290 Гражданского кодекса Российской Федерации участникам долевого строительства на праве общей долевой собственности, пропорционально занимаемым ими площадям. Передача указанного имущества по акту не производится.

Согласно позиции истцов данное условие в части указания, что указанное не подлежит передаче по акту, является недействительным.

В силу п.1 ст.290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

Детальный перечень общего имущества закреплен в ч.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно ч.1 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Оспариваемый п.5.1.10 договора от <дата> соответствует вышеуказанным правовым нормам, в законе не закреплено, что общее имущество подлежит передаче участнику долевого строительства по отдельному акту приема-передачи.

Согласно п. 5.2.3 договора от <дата> предусмотрено, что застройщик имеет право не передавать участнику долевого строительства объект долевого строительства до полной оплаты участником долевого строительства цены договора.

В соответствии с ч.1 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч.3 настоящей статьи.

Согласно ч.5 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст.9 настоящего Федерального закона.

Таким образом, условие п.5.2.3 договора от <дата> о праве застройщика не передавать объект долевого строительства до полной оплаты цены договора, устанавливает дополнительные, не предусмотренные законом условия, которые ущемляют права потребителя и подлежат признанию недействительными.

Согласно п.6.1.4 договора от <дата> участник долевого строительства обязуется нести все расходы, связанные с перечислением предусмотренных настоящим договором денежных средств застройщику.

Вместе с тем, исходя из совокупности правовых норм, изложенных в ч.1 ст.5 и п.13,13.1 ч.1 ст.18 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ оплата банковских услуг по совершению операций с денежными средствами, находящимися на расчетном счете застройщика, производится за счет денежных средств с расчетного счета застройщика, и не могут быть включены в цену договора участия в долевом строительстве.

Таким образом, данное условие также является недействительным.

Согласно п.6.1.7 договора от <дата> до получения документа, подтверждающего государственную регистрацию права собственности на квартиру не проводить в квартире работы, связанные с отступлением от проекта: (перепланировка и/или переустройство, как то: возведение внутренних межкомнатных перегородок, разводку всех инженерных коммуникаций, электрики и т.д.). Участник долевого строительства настоящим считается извещенным о том, что отделочные работы в квартире, любые переустройства и/или перепланировки выполняются им за свой счёт. Перепланировка и/или переустройства производятся при получении согласования компетентных органов в порядке, установленном действующим законодательством РФ. Застройщик не несёт ответственности за проведение участником долевого строительства работ, перечисленных в настоящем пункте, до получения документа, подтверждающего государственную регистрацию права собственности на квартиру, в том числе, за последствия указанных действий.

В силу п.6.1.8 договора от <дата> до получения документа, подтверждающего государственную регистрацию права собственности на Квартиру не проводить в доме и в квартире любые работы, которые затрагивают фасад здания и его элементы (установка снаружи здания любых устройств и сооружений) остекление лоджий, а также любые другие работы, затрагивающие внешний вид и конструкцию здания), без письменного согласия застройщика.

Исходя из п.12.6 договора от <дата> участник долевого строительства не вправе осуществлять перепланировку/переустройство в квартире до оформления права собственности участника долевого строительства на квартиру.

Согласно позиции истцов указанные пункты противоречат закону, поскольку право на производство соответствующих работ возникает у участника долевого строительства с момента подписания акта приема-передачи.

Данные доводы отклоняются судом в силу следующего.

Исходя из ч.1 ст.16 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со ст.8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу п.2 ст.8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п.1 ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Исходя из п.1 ст.26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

По смыслу ч.2 ст.26 Жилищного кодекса Российской Федерации с заявлением о переустройстве и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме может обращаться собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо.

Таким образом, до момента регистрации права собственности на квартиру участник долевого строительства не будет являться собственником жилого помещения (несмотря на возникновение обязанности по внесению платы за содержание жилого помещения коммунальные услуги с момента подписания акта о принятии квартиры от застройщика – п.6 ч.2 ст.153 Жилищного кодекса Российской Федерации), а, значит, не вправе производить перепланировку и/или переустройство жилого помещения, а также иные работы, затрагивающие внешний вид и конструкцию здания.

В силу п.6.1.9 6.1.9 договора от <дата> участник долевого строительства ознакомлен с тем, что дом строится по индивидуальному проекту и является уникальным архитектурным решением. Нарушение условий эксплуатации дома (включая, но не ограничиваясь размещением на фасаде дома внешних блоков кондиционеров и иного инженерного оборудования вне отведенных мест) является нарушением архитектурного облика дома, а также прав автора, что может повлечь за собой ответственность, предусмотренную законодательством РФ.

Данное условие суд находит недействительным в части указания на то, что нарушение условий эксплуатации дома является нарушением прав автора, поскольку по смыслу ч.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, включая фасады многоквартирного дома, является собственностью собственников жилого дома, а не авторов проекта (проектной документации) дома. В остальной части указанное условие прав истцов не нарушает.

Согласно п.6.1.10 договора от <дата> все расходы по первичному пуску в эксплуатацию газового оборудования на объекте долевого строительства, а также приобретению резервного источника тепла (масляных радиаторов) несет участник долевого строительства.

Вместе с тем, исходя из совокупности правовых норм, изложенных в ч.1 ст.5 и п.5 ч.1 ст.18 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ внесение платы за подключение (технологическое присоединение) указанных в п.1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения производится за счет денежных средств с расчетного счета застройщика, и не могут быть включены в цену договора участия в долевом строительстве.

Таким образом, данное условие также является недействительным.

Согласно п.7.2 договора от <дата> стороны пришли к взаимному согласию о том, что не будет являться существенным изменением проектной документации строящегося Многоквартирного дома и не будет являться существующим нарушением требований к качеству Квартиры, изменения, производимые Застройщиком в Многоквартирном доме (в том числе его этажность) и/или в квартире, при условии их согласования с соответствующими государственными органами и организациями, или изменения, производимые без такого согласования, если такое согласование не требуется по законодательству Российской Федерации.

Указанное условие договора противоречит следующим нормам права.

Согласно положениям ч.1,2 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч.1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Суд полагает, что п.7.2 договора от <дата> противоречит указанным нормам закона во взаимосвязи с п.1,2 ст.450 и ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку фактически позволяет в одностороннем порядке изменять условия договора в части условий об индивидуальных характеристиках объекта долевого строительства, в том числе указанных в проектной документации, и, следовательно, в договоре, тем самым фактически ограничивает ответственность застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом (подп.1,4 п.2 ст.16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей»).

В соответствии с п.12.3 договора от <дата> в случае нарушения предусмотренного настоящим договором срока передаче участнику долевого строительства неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на день исполнения обязательств, от цены настоящего договора за каждый день просрочки.

При этом согласно ч.2 ст.6 Федерального закона от <дата> №214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного ч.2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Таким образом, указанным условием договора предусмотрен размер неустойки, меньший, чем определен законом (поскольку стороной по договору являются граждане – истцы), в связи с чем условия данного пункта договора также подлежат признанию недействительными.

Из изложенного следует, что подлежат признанию недействительными п.2.9 договора полностью; п.3.1 в части указания – «- суммы денежных средств на оплату услуг застройщика, предусмотренных настоящим договором (далее по тексту – «вознаграждение Застройщика или вознаграждение»)»; п.3.2 договора полностью; п.3.3 договора полностью; абз.2 п.3.5 договора полностью; п.3.6 в части указания – «иные расходы», «расходы на услуги кадастрового инженера, расходы по оплате телефонной связи, расходы за работы и услуги по управлению имуществом дома, расходы на содержание, текущий и капитальный ремонт объекта долевого строительства общего имущества дома, расходы за коммунальные и эксплуатационные услуги, в том числе, расходы по оплате электроэнергии, теплоснабжения, водоотведения, отопления, холодного водоснабжения объекта долевого строительства, вывоза твердых бытовых отходов, уборки дома и прилегающей к нему территории, расходы по охране дома и объекта долевого строительства и другие необходимые расходы, связанные с эксплуатацией имущества дома и объекта долевого строительства и обеспечением функционирования дома и объекта долевого строительства в соответствии с их назначением, после ввода дома в эксплуатацию»; п.5.2.3 договора полностью; п. 6.1.4 договора полностью; п.6.1.9 договора в части указания «а также прав автора,»; п.6.1.10 договора полностью; п.7.2 договора полностью; п.12.3 договора полностью.

Доводы ответчика ООО Специализированный застройщик «Север» о пропуске И-ными срока исковой давности отклоняются судом в силу следующего.

Согласно п.1 ст.181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п.3 ст.166) составляет три года.

Так как указанные условия являются ничтожными в силу п.1 ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей», с учетом даты заключения сделки <дата> и даты обращения в суд с иском <дата> срок исковой давности не истек.

С учетом признания недействительными п.3.2, 3.3, 3.6, 6.1.10 договора от <дата> у суда отсутствуют основания для удовлетворения встречных исковых требований ООО Специализированный застройщик «Север» о взыскании денежных средств по оплате газового котла, стоимости кадастровых работ и работ по технической инвентаризации квартиры, стоимости работ по первичному пуску в эксплуатацию газового оборудования, так данные требования и были основаны на признанных недействительными условиях договора. Соответственно должно быть отказано и в удовлетворении требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

Требования о взыскании убытков (включая упущенную выгоду) с ответчика в пользу истцов в сумме 7122316,07 руб.

Из позиции истцов следует, что данные убытки основаны истцом ФИО1 на том факте, что им было затрачено время на изучение законодательства, материалов дела, подготовку своей позиции, понесены также расходы на лечение. С учетом указанных обстоятельств, а также факта неполучения упущенной выгоды в виде будущих доходов, рассчитанных исходя из фактической заработной платы, средней заработной платы по региону.

Как следует из разъяснений, приведенных в п.5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу ст.15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (ст.404 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

В п.12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п.2 ст.15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Применительно к приведенному правовому регулированию «монетизация затрат рабочего времени» не является убытками в смысле, определенном приведенными выше положениями гражданского законодательства. ФИО1 не представлены доказательства наличия причинной связи между действиями ООО Специализированный застройщик «Север» и наступлением неблагоприятных последствий для его здоровья.

Согласно ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Исходя из обстоятельств дела, объема нарушений прав истцов как потребителей, допущенных ответчиком, принципов разумности и справедливости, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу каждого из истцов компенсации морального вреда в размере 20000 руб.

Также суд отмечает, что ответчик не препятствовал приемке истцами квартиры по соответствующему акту после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, напротив, он направлял соответствующие уведомления о готовности объекта долевого строительства, подписал акт о приеме-передаче в одностороннем порядке в порядке ч.6 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, как пояснил сам ФИО1 в ходе судебного разбирательства, квартира не принималась ими в связи с неурегулированным спором относительно доплат.

В соответствии с п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Размер штрафа, подлежащего взысканию в пользу каждого истца, составляет 10000 руб. (20000)* 50%). Ответчик просил о снижении суммы штрафа, однако суд таких оснований не усматривает.

Оснований для удовлетворении требований истцов И-ных о взыскании убытков в счет возмещения участником долевого строительства своих потенциальных расходов на приобретение стоимость оборудования (сантехники, бытовой техники) также не имеется.

Как указано выше, никакими условиями заключенного между сторонами договора не предусмотрена установка в жилом помещении указанного движимого имущества. Комплектация и характеристики объекта долевого строительства определены в Приложении №2 к договору, в котором также не указано какое-либо имущество из упомянутого истцами.

Существенные условия договора определены в ч.4 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ (в редакции на момент заключения договора), однако в данной норме, как и в любых других нормах этого также не указано, что объект долевого строительства подлежит передаче участникам долевого строительства с установленными в обязательном порядке мойка, газовая плита, унитаз, умывальник, ванная, умывальник.

Включение в план объекта долевого строительства графического изображения бытового и санитарного оборудования не означает, что их установка (наличие) входит в предмет договора в качестве соответствующей обязанности застройщика. Следовательно, у истцов нет права на возмещение своих расходов на их приобретение.

Разрешая требования о возложении обязанности представить документы, суд исходит из следующего.

Как пояснил ФИО1 в ходе судебного заседания, истцы просят представить проектную документацию, а именно разделы: «Архитектурные решения», «Конструктивные и объемно-планировочные решения»; «Смета на строительство объектов капитального строительства», также исполнительную документацию подрядчика, договор подряда, документ о получении адреса. Пояснил, что проектная документация была ему передана ответчиком не в полном объеме.

Согласно ч.2 ст.21 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления: 1) разрешение на строительство; 2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 3) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом 4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения; 5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Ответчик не возражал против удовлетворения требования в части проектной документации, данное требование подлежит удовлетворению с учетом приведенной нормы.

В остальной части (исполнительная документация подрядчика, договор подряда, документ о получении адреса) требования удовлетворению не подлежат, поскольку это не предусмотрено положениями закона, кроме того, истцы данные конкретные документы не просили у ответчика до подачи иска (запрошенный перечень – т.1 л.д.30), следовательно, их права ответчиком не нарушались.

Что касается требований о признании противозаконным требования ответчика об уплате денежных средств об уплате денежных средств, не входящих в цену договора в сумме 43650 руб.; в размере 50659,22 руб. за дополнительную площадь объекта долевого строительства; признании действий ответчика, затягивающими процесс принятия объекта долевого строительства; признании действий ответчика недобросовестными, то они не подлежат удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан или юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В случае нарушения либо оспаривания права лица, возникшего из указанных оснований, это лицо в силу ст.11 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе обратиться в суд за защитой права с использованием способов защиты, предусмотренных ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации, либо иными нормами закона.

Согласно положениям п.1 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации основополагающим принципом гражданского законодательства является принцип обеспечения восстановления нарушенных прав.

Способ защиты нарушенного права самостоятельно определяется гражданами и юридическими лицами. При этом возможность выбора лицом, полагающим, что его права нарушены, того или иного способа защиты предполагает необходимость учета им характера допущенного в отношении него нарушения, поскольку выбранный им способ защиты должен способствовать восстановлению его нарушенного права и удовлетворять материально-правовой интерес.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Названная норма не предусматривает возможности предъявления требования о признании незаконными требований юридического лица об уплате денежных средств об уплате денежных средств, признании действий, затягивающими процесс принятия объекта долевого строительства; признании действий недобросовестными.

Данные обстоятельства (законность и добросовестность действий ответчика) могут входить в предмет доказывания по спору, касающемся исполнения гражданско-правовых обязательств, являясь юридически значимыми обстоятельствами, но не подлежат самостоятельному включению в предмет иска, так как такое способ защиты прямо не предусмотрен законом.

Таким образом, исковые требования И-ных подлежат частичному удовлетворению – в объеме, указанном выше, в удовлетворении встречных требований должно быть отказано.

Руководствуясь ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1, ФИО2 к ООО Специализированный застройщик «Север» о признании недействующим договора в части, возложении обязанности внести изменения в договор, взыскании части уплаченной по договору суммы, убытков, ущерба, компенсации морального вреда, возмещении убытков, признании незаконными требований, признании действий недобросовестными, возложении обязанности передать документы, удовлетворить частично.

Признать недействующими пункты договора долевого участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> (3 этап строительства) на земельном участке с кадастровым номером <номер> <номер> от <дата>:

пункт 2.9 договора полностью;

пункт 3.1 в части указания – «- суммы денежных средств на оплату услуг застройщика, предусмотренных настоящим договором (далее по тексту – «вознаграждение Застройщика или вознаграждение»)»;

пункт 3.2 договора полностью;

пункт 3.3 договора полностью;

абзац 2 пункта 3.5 договора полностью;

пункт 3.6 в части указания – «иные расходы», «расходы на услуги кадастрового инженера, расходы по оплате телефонной связи, расходы за работы и услуги по управлению имуществом дома, расходы на содержание, текущий и капитальный ремонт объекта долевого строительства общего имущества дома, расходы за коммунальные и эксплуатационные услуги, в том числе, расходы по оплате электроэнергии, теплоснабжения, водоотведения, отопления, холодного водоснабжения объекта долевого строительства, вывоза твердых бытовых отходов, уборки дома и прилегающей к нему территории, расходы по охране дома и объекта долевого строительства и другие необходимые расходы, связанные с эксплуатацией имущества дома и объекта долевого строительства и обеспечением функционирования дома и объекта долевого строительства в соответствии с их назначением, после ввода дома в эксплуатацию»;

пункт 5.2.3 договора полностью;

пункт 6.1.4 договора полностью;

пункт 6.1.9 договора в части указания «а также прав автора,»;

пункт 6.1.10 договора полностью;

пункт 7.2 договора полностью;

пункт 12.3 договора полностью.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Север» в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда в размере 20000 руб., штраф в размере 10000 руб.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Север» в пользу ФИО2 компенсацию морального вреда в размере 20000 руб., штраф в размере 10000 руб.

Возложить обязанность на ООО Специализированный застройщик «Север» предоставить ФИО1, ФИО2 проектную документацию в отношении многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> 3 этап строительства, на земельном участке с кадастровым номером <номер>, а именно раздел «Архитектурные решения» раздел «Конструктивные и объемно-планировочные решения»; раздел «Смета на строительство объектов капитального строительства».

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать в полном объеме.

В удовлетворении встречного иска ООО Специализированный застройщик «Север» к ФИО1, ФИО2 о взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Марий Эл через Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья К.Е.Конышев

Мотивированное решение составлено 31.10.2023.