Решение по делу № 2-1641/2022 от 11.11.2022 - о признании договора купли-продажи дома состоявшимся и действительным, признании права собственности на жилой дом.

УИД: 66RS0010-01-2022-0002069-53

Дело №2-1641/2022

Мотивированное решение изготовлено 11.11.2022

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 ноября 2022 года город Нижний Тагил

Тагилстроевский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области в составе председательствующего судьи Морозовой И.В., при секретаре Асадуллиной Е.А. с использованием аудиопротоколирования, с участием представителя истца ФИО1, действующей на основании доверенности от 23.10.2021, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1641/2022 по иску ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ФИО5, ФИО6, Администрации города Нижний Тагил о признании договора купли-продажи дома состоявшимся и действительным, признании права собственности на жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, ФИО3, ФИО4 обратились в суд с иском к ФИО5, ФИО6, Администрации города Нижний Тагил о признании договора купли-продажи дома состоявшимся и действительным, признании права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: (место расположения обезличено). В обоснование указано, что ФИО2, действовавшей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО4, ФИО4, *** по договору купли-продажи от 07.12.1996 приобретен жилой дом и земельный участок по адресу (место расположения обезличено). Дом и участок переданы покупателям, денежные средства - продавцам, договор не был зарегистрирован в БТИ, переход права собственности к покупателям не оформлен. *** умер ../../.... г., его долю в наследстве приняла супруга, ФИО2, дети наследодателя ФИО3 и ФИО4 отказались от принятия наследства.

ФИО2, ФИО3, ФИО4 просят признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу (место расположения обезличено), заключенного между ФИО2, ***, ФИО4 ФИО4, и ФИО5, ФИО6 состоявшимся. Признать право собственности на жилой дом и земельный участок в долях: за ФИО2 – ? доли жилого дома с кадастровым номером №... и земельного участка с кадастровым номером №... за ФИО7 и ФИО4 по ? доли жилого дома с кадастровым номером №... и земельного участка с кадастровым номером №....

Определением суда от 21.07.2022 в качестве соответчиков привлечены наследники умершего ответчика ФИО6 - ФИО8, ФИО9.

Определением суда от 18.08.2022 в качестве третьего лица привлечен ФИО10 (сын ФИО6).

Определением суда от 04.10.2022 в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по Свердловской области Нижнетагильский отдел.

В судебное заседание, назначенное на 03.11.2022, лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом: истцы ФИО2, ФИО7, ФИО4 по адресу (место расположения обезличено) и по адресу (место расположения обезличено) (возвраты конвертов с отметками об истечении срока хранения, от ФИО3 ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие), ответчик ФИО11 по адресу (место расположения обезличено) (возврат конверта, есть сведения о ее смерти), ответчик ФИО5 по адресу (место расположения обезличено) (возврат конверта), ответчик ФИО9 по адресу (место расположения обезличено) (возврат конверта с отметкой об истечении срока хранения), ответчик ФИО8 (уведомление о вручении от 13.10.2022), третье лицо ФИО10 по адресу (место расположения обезличено) (возврат конверта с отметкой об истечении срока хранения), третье лицо Управление Росреестра по Свердловской области (расписка о вручении повестки от 10.10.2022, ходатайство о рассмотрении в отсутствие представителя, по документам на усмотрение суда), ответчик Администрация г.Нижний Тагил (расписка о вручении от 10.10.2022).

Представитель истца ФИО2 – ФИО1 настаивала на удовлетворении иска, пояснила, что в доме проживает ФИО2 с момента заключения договора купли-продажи в 1996 году, документы сразу не оформили - не зарегистрировали переход права собственности, в настоящее время решили привести документы в порядок, планируют сделку по продаже дома.

Участвуя ранее в судебном заседании истец ФИО2 пояснила, что они жили в г. Невьянске, решили переехать в Нижний Тагил, купили дом (место расположения обезличено), сначала потеряли договор, затем его восстанавливали, так как он был нотариально заверен. Принимали попытки найти продавцов, чтобы закончить оформление, но ФИО12 плохо себя чувствовала, не стали беспокоить. Дом приобретен в период брака. Дом покупали на всех четверых членов семьи в равных долях, так решили на семейном совете. На момент смерти супруга в доме проживала только она, сообща решили, что дети не будут принимать наследство после смерти своего отца.

Истец ФИО4, участвуя ранее в судебном заседании, пояснил, что на семейном совете решили, что они с сестрой не будут претендовать на наследство отца.

При таких обстоятельствах с учетом положений п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 2 ст. 117 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд признает ответчика надлежащим образом извещенным о судебном разбирательстве. В соответствии с ч. 1 ст. 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом мнения представителя истца, который не возражал против вынесения заочного решения, суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, не сообщившего об уважительности причин неявки, в порядке заочного производства.

Заслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на дату заключения договора 07.12.1996) договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Как предусмотрено пп.1, 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на дату заключения договора 07.12.1996) переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п. 1 ст.4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Судом установлено, что спорным является жилой дом (место расположения обезличено). По договору от 07.12.1996 продавцы ФИО5 и ФИО6 продали в равную долевую собственность ФИО2, ***, действующих за себя и за несовершеннолетних детей ФИО4, ФИО4, спорный жилой дом площадью ... кв.м. Денежные средства в размере 80 000 000 руб. уплачены при подписании договора соответственно причитающимся долям (п.2 договора). Договор удостоверен нотариусом ***, зарегистрирован в реестре нотариуса №.... Указано, что договор подлежит регистрации в БТИ г.Нижний Тагил.

Согласно справки СОГУП «Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» Свердловской области филиал «Горнозаводское БТИ» от 18.07.2022 жилой дом по адресу (место расположения обезличено) принадлежит ФИО5, ФИО6, каждому по ? доли в праве собственности, дата регистрации права 22.11.1996, основание – договор мены, удостоверенный третьей Нижнетагильской ГНК 06.08.1993 №....

Договор купли-продажи от 07.12.1996 в БТИ не зарегистрирован, как и переход права собственности. В выписке из ЕГРН указано, что дом имеет кадастровый номер №..., площадь ... кв.м., раздел 2, включающий сведения о зарегистрированных правах, не заполнен.

В то же время оформление договора купли-продажи жилого дома в исполнительном комитете районного, городского Совета народных депутатов было частью оформления сделки по правилам п. 1 ст. 239 Гражданского кодекса РСФСР, который не применим к спорному договору, заключенному по правилам Гражданского кодекса Российской Федерации, действующего в этой части с 01.03.1996. Таким образом, форма договора соблюдена, существенные условия договора согласованы, договор исполнен (деньги переданы, жилой дом перешел во владение покупателей). При таких обстоятельствах оснований для признания договора купли-продажи в отношении жилого помещения заключенным (буквально в просительной части «состоявшимся») суд не усматривает, поскольку в соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации письменная форма договора соблюдена, существенные условия договора согласованы.

Регистрация перехода права собственности не произведена до настоящего времени.

Продавец ФИО6 умерла ../../.... г., после ее смерти заведено наследственное дело №... нотариусом *** Наследниками по закону, принявшими наследство, являются мать ФИО8, дочь ФИО9. Сын ФИО10 отказался от наследства пользу сестры, ФИО13 Супруг ФИО5 отказался от наследства в пользу дочери, ФИО9

При жизни всех участников сделки переход права собственности по договору купли-продажи зарегистрирован не был. Вместе с тем отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости не влияет на действительность самой сделки. В случае, когда одна из сторон договора купли-продажи уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (статья 6, пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Следовательно, для разрешения иска о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи необходимо установить как заключение договора, так и фактическое исполнение по нему. Проанализировав представленные доказательства, в отсутствие возражений других лиц, участвующих в деле, суд считает возможным признать, что договор купли-продажи был исполнен обеими сторонами и препятствием для регистрации перехода права собственности является смерть продавца ФИО6, объективная утрата возможности совместного обращения с заявлением. При таких обстоятельствах есть основания для регистрации перехода права собственности на жилой дом к покупателям, с признанием за каждым права на ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом.

Судом установлено, что *** умер ../../.... г..

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права. Согласно ст. 1154 Гражданского кодекса Российской Федерации наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. Согласно п.2 ст. 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.

В силу ст.1153 Гражданского кодекса Российской Федерации принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство (п.1). Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства (п.2).

После смерти *** наследственное дело не заводилось, в наследственную массу входит ? доли в праве общей долевой собственности на спорный жилой дом.

В силу пп.1,2 3 ст. 1157 Гражданского кодекса Российской Федерации наследник вправе отказаться от наследства в пользу других лиц (статья 1158) или без указания лиц, в пользу которых он отказывается от наследственного имущества. Наследник вправе отказаться от наследства в течение срока, установленного для принятия наследства (статья 1154), в том числе в случае, когда он уже принял наследство. Если наследник совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства (пункт 2 статьи 1153), суд может по заявлению этого наследника признать его отказавшимся от наследства и по истечении установленного срока, если найдет причины пропуска срока уважительными. Отказ от наследства не может быть впоследствии изменен или взят обратно.

О фактическом принятии наследства после смерти супруга заявила ФИО2, продолжившая проживать в доме, дети наследодателя ФИО3, ФИО4 согласно доводов искового заявления, объяснений ФИО4 в судебном заседании, письменного ходатайства ФИО3, в наследство не вступили. В письменном заявлении ФИО3 прямо указала, что отказывается от наследства в пользу матери, ФИО2 При таких обстоятельствах суд считает возможным признать единственным принявшим наследство наследником ФИО2, поэтому с учетом доли наследодателя, ей принадлежит ? доли в праве общей долевой собственности на спорный жилой дом.

Истцы просят признать за ними право собственности на земельный участок с кадастровым номером №..., однако земельный участок не был предметом договора купли-продажи от 07.12.1996, составленного только в отношении жилого дома, поэтому в этой части суд отказывает в иске. Истцы как собственники жилого дома не лишены возможности иным внесудебным способом реализовать право на земельный участок, исходя из принципа единства их судьбы.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом по адресу: (место расположения обезличено), кадастровый номер №..., общей площадью ... кв.м. в следующих долях: ФИО2 – ? доли в праве общей долевой собственности, ФИО4 – ? доли в праве общей долевой собственности, ФИО3 – ? доли в праве общей долевой собственности.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Апелляционная жалоба подается в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Тагилстроевский районный суд г. Нижний Тагил Свердловской области.

Судья Морозова И.В.