Дело № 2-2920/2022 строка 2.211

УИД: 36RS0004-01-2022-001595-21

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 августа 2022 г. Ленинский районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Щербатых Е.Г.

при секретаре Усовой Ю.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задатка, уплаченной по предварительному договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с настоящим иском, указывая на то, что 31 августа 2021 г. между ним (Покупателем) и ФИО2 (Продавцом) был заключен предварительный договор купли-продажи №1, согласно которому Продавец обязуется продать Покупателю, а Покупатель приобрести и оплатить объект недвижимости (квартиру), находящийся по адресу:

Согласно условиям предварительного договора, в обеспечение обязательств по приобретению квартиры ответчик (Продавец) получил в качестве задатка денежные средства в размере 300 000 рублей, о чем 2 сентября 2021 г. им была составлена расписка о получении денежных средств в размере 300 000 рублей в качестве задатка. Денежные средства ответчику были переданы ФИО3 по поручению истца ФИО1

В соответствии с пунктом 3.1. предварительного договора, основной договор купли- продажи подписывается сторонами не позднее 31 декабря 2021 г.

Однако ответчик в срок, установленный сторонами для заключения основного договора, не исполнил принятые на себя обязательства, установленные пунктом 2.1.1. предварительного договора, а именно: в срок до 31 декабря 2021 г. не подготовил и не предоставил Покупателю кадастровый паспорт на квартиру, выписку из ЕГРН на объект, выписку из домовой книги, выписку из финансово-лицевого счета об оплате коммунальных услуг.

Таким образом, до окончания срока, определенного предварительным договором для заключения основного договора, такой договор заключен не был.

Как указывает истец, заключение основного договора купли-продажи было в принципе невозможным, поскольку, как позднее выяснилось, данная квартира находилась у ответчика в совместной собственности с супругой, а право собственности на квартиру не было зарегистрировано. Намерения у супруги ответчика продать долю в квартире отсутствовало.

В связи с этим, условия предварительного договора были нарушены ответчиком, который ввел истца в заблуждение относительно отсутствия зарегистрированного права собственности на весь объект, что сделало невозможным в дальнейшем заключение основного договора.

Таким образом, ссылаясь на положения статей 380, 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец полагает, что ответчик, получив в качестве обеспечения обязательства заключить договор купли-продажи квартиры и в счет оплаты квартиры задаток в размере 300 000 рублей, не выполнил (поставил в условие невозможности исполнения) указанное обязательство и, следовательно, обязан выплатить истцу двойную сумму задатка в размере 600 000 рублей.

10 января 2022 г. в адрес ответчика была направлена досудебная претензия, которая, однако, оставлена без удовлетворения.

Основываясь на изложенных обстоятельствах, истец просит суд взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 сумму задатка, уплаченную по предварительному договору купли-продажи №1г от 31 августа 2021 г. в двойном размере, в сумме 600 000 рублей.

В судебном заседании представитель истца и третьего лица ФИО3, действующая на основании доверенности – ФИО4, исковые требования поддержала и просила суд удовлетворить иск в полном объеме.

Представитель ответчика адвокат Степанова И.В. против удовлетворения иска возразила, указывая на то, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине истца, не располагавшего необходимыми денежными средствами.

Выслушав объяснения сторон, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам:

Установлено и не оспаривается сторонами, что на основании вступившего в законную силу решения Ленинского районного суда г. Воронежа от 1 ноября 2005 г. по гражданскому делу №2-1688/05 ответчику ФИО2 принадлежит ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: (далее – квартира). Сособственником данной квартиры (? доля в праве) является ФИО5 Право общей долевой собственности в установленном законом порядке зарегистрировано не было.

31 августа 2021 г. между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи указанной квартиры (л.д.9-11), по условиям которого стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры в срок до 31 декабря 2021 г. (пункт 3.1.), при этом стороны договорились, что указанный срок может быть изменен по обоюдному согласию сторон, оформленному письменным дополнительным соглашением (пункт 6.2.).

Стоимость квартиры стороны установили в размере 5 800 000 рублей (пункты 1.3., 2.2.2.).

В силу пункта 2.1.1. договора продавец (ФИО2) также взял на себя обязательства в срок до 31 декабря 2021 г. подготовить и предоставить покупателю (ФИО1) необходимые для заключения основного договора документы: кадастровый паспорт, выписки ЕГРН, из домовой книги, финансового лицевого счета.

Согласно пункту 2.2.1. договора покупатель (ФИО1) взял на себя обязательства оплатить продавцу (ФИО2) сумму (размер в договоре не указан) в виде задатка в счет стоимости объекта недвижимости при подписании настоящего (предварительного) договора и оплатить сумму 5 800 000 рублей в день подписания основного договора (пункт 2.2.2.).

В пункте 5 договора стороны установили ответственность за уклонение от заключения основного договора в виде права добросовестной стороны обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора (пункт 5.1.), а также в виде возмещения убытков в пользу потерпевшей стороны (пункт 5.2.).

2 сентября 2021 г. ФИО2 составлена расписка о получении от ФИО3 300 000 рублей в виде задатка за продаваемую квартиру (л.д.12).

Указанные денежные средства были уплачены ФИО2 ФИО3 от имени и по поручению ФИО1 на основании заключенного договора поручения от 1 сентября 2021 г. (л.д.40).

В срок до 31 декабря 2021 г. основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был. При этом срок заключения основного договора сторонами в установленном предварительным договором порядке не изменялся, в суд стороны с требованием о понуждении к заключению основного договора не обращались.

13 января 2022 г. истцом в адрес ответчика была направлена претензия о возврате денежных средств в размере 300 000 рублей в десятидневный срок, содержащая также предупреждение о том, что в случае отказа в удовлетворении претензии, истец оставляет за собой право на обращение в суд с требованием о взыскании двойной суммы задатка (л.д.14-18).

Указанная претензия ответчиком не удовлетворена, денежные средства истцу не возвращены, доказательств обратному суду ответчиком не представлено.

Анализируя в совокупности собранные по делу доказательства: объяснения сторон, переписку между ними, показания свидетеля ФИО12., сопровождавшей заключение между сторонами предварительного договора и его исполнение, иные материалы дела, в частности, свидетельствующие о факте наличия достаточных денежных средств у ФИО1 и его супруги – ФИО3 для приобретения спорной квартиры к моменту, когда основной договор должен был быть заключен, суд приходит к выводу о доказанности утверждения истца о том, что стороной виновной в том, что основной договор купли-продажи квартиры не был заключен, является ответчик ФИО2, поскольку именно он в нарушение взятых на себя обязательств по предварительному договору (пункт 2.1.1.) не обеспечил государственную регистрацию права общей долевой собственности себя и ФИО5 в отношении спорной квартиры к моменту заключения основного договора, что является обязательным условием для государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации), и не представил соответствующие документы истцу.

В то же время, суд приходит к выводу о необходимости частичного удовлетворения требований истца по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 данной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно пункту 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Из приведенных норм права следует, что задаток выполняет три функции: платежную (задаток представляет собой часть той суммы, которую должник обязан уплатить кредитору), доказательственную (удостоверительную) (задаток передается в доказательство заключения договора) и обеспечительную (задаток передается в обеспечение исполнения основного обязательства), - что отличает его от аванса, выполняющего исключительно платежную функцию.

Аванс представляет собой сумму средств, выдаваемую вперед в счет предстоящих платежей. Как и задаток, аванс выполняет платежную функцию, то есть является частью суммы, передаваемой в счет последующих платежей. Однако, аванс (в общем его виде) не обладает обеспечительной функцией, потому не включает в себя негативную составляющую стимулирующей функции, которая применительно к задатку отражена в нормах статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Основная же цель задатка состоит в предотвращении неисполнения договора. Соглашение о задатке может быть оформлено до заключения основного договора и при этом выступать условием (одним из условий) предварительного договора либо в качестве отдельного условия обеспечения преддоговорной ответственности.

При этом следует учитывать, что пункт 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает презумпцию аванса в любых случаях сомнения относительно назначения денежной суммы (изложенная правовая позиция отражена в определении Первого кассационного суда общей юрисдикции от 2 июня 2021 г. по делу №88-11170/2021).

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Таким образом, выявление согласованной воли сторон конкретного договора путем судебного толкования его условий осуществляется в два этапа. Сначала используются правила абзаца 1 статьи абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, а при невозможности с их помощью установить действительную общую волю сторон договора применяются правила абзац второго этой же статьи.

Содержащаяся в конкретном договоре юридически некорректная квалификация тех или иных категорий или отношений сторон не связывает суд при толковании такого договора, если она расходится с содержанием других его условий и его смыслом в целом.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, отдельного соглашения о задатке в письменной форме между сторонами заключено не было.

В то же время, из буквального толкования заключенного между сторонами предварительного договора не следует, что уплаченной сумме в размере 300 000 рублей стороны придали именно значение задатка, поскольку по тексту договора и в составленной ФИО2 расписке отсутствует указание на обеспечительную функцию уплаченной суммы.

Пункт 2.2.1 предварительного договора прямо предусматривает лишь обязанность покупателя (ФИО1) оплатить продавцу (ФИО2) сумму (размер в договоре не указан) в счет стоимости объекта недвижимости при подписании настоящего договора. Однако условия об обеспечении указанной суммой исполнения какого-либо обязательства предварительный договор не содержит.

При этом в силу приведенных выше норм закона и разъяснений, данных Верховным Судом Российской Федерации само по себе поименование сторонами уплаченной денежной суммы «задатком» правового значения не имеет, как некорректная юридическая квалификация уплаченной денежной суммы, исходя из взаимосвязанного содержания с другими условиями и смыслом предварительного договора в целом.

Условия предварительного договора об ответственности сторон также не содержат указание на негативные последствия неисполнения обязательства по заключению основного договора, предусмотренные пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации (если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка).

Таким образом, в ходе судебного разбирательства истцом не доказано, что действительная воля сторон при заключении предварительного договора и уплате истцом ответчику денежных средств в размере 300 000 рублей была направлена именно на обеспечение исполнения обязательств сторон по заключению основного договора, в связи с чем, указанная денежная сумма, уплаченная истцом не может расцениваться, как переданная в обеспечение его исполнения, и должна признаваться авансом в силу прямого указания положений пункта 3 статьи 380 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит специальных норм, регулирующих возврат аванса, в то же время, статья 310 данного кодекса содержит общеправовой запрет на односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий.

При этом статьей 1102 Гражданского Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

При таком положении, поскольку основной договор купли-продажи сторонами заключен не был по вине ответчика, квартира в собственность истца не поступила, при этом ответчик получил в счет оплаты за неё в виде аванса денежные средства в размере 300 000 рублей, указанные денежные средства приобретены ответчиком без установленных законом или сделкой оснований, в связи с чем, подлежат возвращению истцу.

Также, учитывая, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины (л.д.19) в силу взаимосвязанных положений статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации и статьи 61.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета городского округа город Воронеж в размере 6 200 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 (паспорт: №) в пользу ФИО1 (паспорт: №) 300 000 рублей в счет суммы аванса, уплаченного по предварительному договору купли-продажи №1 от 31 августа 2021 г.

В удовлетворении исковых требований в части взыскания денежной суммы в качестве двойной суммы задатка отказать.

Взыскать с ФИО2 (паспорт: №) в доход бюджета городского округа город Воронеж 6 200 рублей в счет государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд через районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.Г. Щербатых

решение изготовлено в окончательной форме 1 сентября 2022 г.