Дело 2-2100/2022
УИД 23RS0003-01-2021-002429-15
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
город-курорт Анапа 22 сентября 2022 года
Анапский городской суд Краснодарского края в составе
председательствующего судьи Грошковой В.В.,
при секретаре Айвазян В.К.,
с участием представителя истца ФИО1,
представителя ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к администрации муниципального образования город-курорт Анапа о признании права собственности на объект недвижимого имущества,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратился в суд с исковым заявлением к Администрации муниципального образования город-курорт Анапа, в котором просит признать за ним право собственности на объект капитального строительства - здание, с кадастровым номером №, назначение: жилое, наименование: жилой дом, этажность: 4, в том числе подземных — 1, общей площадью 1486,1 кв.м., расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: .
Впоследствии истцом были уточнены исковые требования, согласно которых ФИО3 просил суд признать за ним право собственности на объект капитального строительства - здание, с кадастровым номером №, назначение: нежилое, наименование: гостиница, этажность: 4, в том числе подземных — 1, общей площадью 1486,1 кв.м., расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: .
В обоснование исковых требований с учетом их уточнения истец указал, что истцу согласно договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, договору о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, предоставлен в аренду сроком до ДД.ММ.ГГГГ земельный участок общей площадью 1060 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: для размещения поселка коттеджей.
ДД.ММ.ГГГГ постановлением Администрации муниципального образования город-курорт Анапа № установлено соответствие вида разрешенного использования земельного участка общей площадью 1060 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: «для размещения поселка коттеджей» виду разрешенного использования – «для индивидуального жилищного строительства».
ДД.ММ.ГГГГ истцу выдан градостроительный план № № вышеуказанного земельного участка, которым предусмотрено строительство на нем капитального объекта с определением пятна застройки и отступов от границ земельного участка – по 3 метра с каждой из сторон.
ДД.ММ.ГГГГ им получена справка о присвоении адреса №, изготовленная УАиГ администрации муниципального образования город-курорт Анапа, согласно которой земельному участку площадью 1060 кв.м., с кадастровым номером: №, предоставленному в аренду ФИО3, присвоен почтовый адрес: .
ДД.ММ.ГГГГ Администрацией муниципального образования город-курорт Анапа на имя ФИО3 было выдано разрешение на строительство № сроком до ДД.ММ.ГГГГ на индивидуальный жилой дом до 3-х этажей на земельном участке общей площадью 1060 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенном по адресу: .
Истцом получены технические условия на подключение объекта к инженерным сетям, заключены соответствующие договоры с энергоснабжающей организацией и АО «Анапа Водоканал».
В ходе строительства ДД.ММ.ГГГГ объект недвижимого имущества был поставлен на кадастровый учёт, зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства общей площадью 1100 кв.м., степень готовности: 25%, проектируемое назначение: жилое, с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: .
В дальнейшем в сведения ЕГРН были внесены изменения относительно степени готовности объекта незавершенного строительства, а также в части площади — 1 222 кв.м.
Впоследствии истцом было подано уведомление об окончании строительства индивидуального жилого дома по адресу: , на которое был получен ответ от ДД.ММ.ГГГГ о том, что представленные истцом документы не подтверждают установление сооружения, соответствующего требованиям законодательства в области санитарно-эпидемиологического благополучия граждан, либо подключение к системе водоотведения.
До обращения в суд с целью приведения возведенного объекта капитального строительства в соответствие с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа, истцом осуществлено переоборудование объекта под нежилое здание – «гостиницу».
ДД.ММ.ГГГГ по заданию истца кадастровым инженером ФИО4 был изготовлен технический план здания с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: .
В настоящее время все строительные работы завершены в полном объеме, возведенный объект капитального строительства имеет следующие технические характеристики: общая площадь 1313.7кв.м., количество этажей – 4, в том числе подземных – 1.
Объект капитального строительства соответствует строительным, санитарным, противопожарным и иным нормам и правилам, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе смежных землепользователей, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В связи с чем, ссылаясь на ст.ст. 263, 222 ГК РФ, ФИО3 просит признать за ним право собственности на спорное нежилое здание – «Гостиница», и указать, что решение суда является основанием для государственной регистрации права на указанный на объект капитального строительства и внесения соответствующих записей в ЕГРН; указать, что данное решение суда является основанием для Управления Росреестра по Краснодарскому краю для внесения сведений в данные ЕГРН в отношении спорного объекта капитального строительства и основанием для Управления Росреестра по для постановки здания на кадастровый учет.
В судебном заседании представитель истца ФИО3 – ФИО1, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал в полном объеме и настаивал на их удовлетворении. Одновременно суду пояснил, что с учетом выводов первоначальной и дополнительной судебной экспертизы все ранее выявленные нарушения при строительстве спорного строения истом были устранены, здание не угрожает жизни и здоровью граждан требования пожарных, санитарных, строительных градостроительных норм и правил, требования, предъявляемые к маломобильным группам граждан, соблюдены.
Представитель администрации муниципального образования г-к. Анапа и Управления имущественных отношений администрации муниципального образования г-к. Анапа – ФИО2, действующая на основании доверенностей, с заявленными требованиями не согласилась, просила в их удовлетворении отказать, ссылаясь на то, что истцу разрешалось строительство индивидуального жилого дома, однако им фактически построено здание гостиницы, требования к которому в части оформления разрешительной и проектной документации иные, чем к жилым домам. Также указала, что ФИО3 не обращался в администрацию муниципального образования г-к. Анапа с заявлением о выдаче разрешения на строительство нежилого здания – «Гостиница», соответственно оно отвечает критериям самовольной постройки, установленным нормами статьи 222 Гражданского кодекса РФ.
Третье лицо Управление Росреестра по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенное о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явилось, о причинах неявки суду не сообщило, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просило, что не препятствует суду рассмотреть дело в отсутствие последнего.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд находит уточненные исковые требования ФИО3 законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что ФИО3 на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, договора о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, сроком до ДД.ММ.ГГГГ принадлежит земельный участок общей площадью 1060 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: , с видом разрешенного использования - для размещения поселка коттеджей (том 1 л. <...>).
Право аренды ФИО3 в отношении земельного участка зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации № (том 1 л. д. 22-28).
Согласно выпискам из Генерального плана городского округа г-к. Анапа, утвержденного решением Совета муниципального образования г-к. Анапа от 14.11.2013 г. № 404 (с последующими изменениями и дополнениями), Правил землепользования и застройки муниципального образования г-к. Анапа, утвержденных решением Совета муниципального образования г-к. Анапа от 26.12.2013 г. № 424 (с последующими изменениями и дополнениями), земельный участок с кадастровым номером № по вышеуказанному адресу расположен в территориальной зоне «Ж-СПР» (Зона смешанной плотной жилой застройки), основными видами разрешенного использования земельных участков которой являются: индивидуальное жилищное строительство, гостиничное обслуживание.
Данный земельный участок находится в границах II зоны горно-санитарной зоны охраны курорта Анапа, водоохранной зоны Черного моря, а также в границах водоохраной зоны, в границе ограниченной жилой застройки (500 метров), 3,4,5,6,7 подзон приаэродромной территории.
ДД.ММ.ГГГГ постановлением Администрации муниципального образования город-курорт Анапа № установлено соответствие вида разрешенного использования земельного участка общей площадью 1060 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: «для размещения поселка коттеджей» виду разрешенного использования – «для индивидуального жилищного строительства» (том 1 л.д. 59)
ДД.ММ.ГГГГ истцу ФИО3 органом местного самоуправления был выдан градостроительный план № вышеуказанного земельного участка, которым предусмотрено строительство на нем капитального объекта, с определением пятна застройки и отступов от границ земельного участка – по 3 метра с каждой из сторон. (том 1 л.д. 29-43)
ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 получена справка о присвоении адреса №, изготовленная УАиГ администрации муниципального образования город-курорт Анапа, согласно которой земельному участку площадью 1060 кв.м. с кадастровым номером: 23:37:0107003:469, предоставленному в аренду ФИО3, присвоен почтовый адрес: . (том 1, л.д. 56-57)
ДД.ММ.ГГГГ администрацией муниципального образования город-курорт Анапа на имя ФИО3 выдано разрешение на строительство № сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ, которым ФИО3, разрешено строительство индивидуального жилого дома до 3-ёх этажей на земельном участке общей площадью 1060 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенном по адресу: . (том 1 л.д. 44)
ДД.ММ.ГГГГ объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: , был поставлен на кадастровый учёт, зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства общей площадью 1100 кв.м., степень готовности 25%, проектируемое назначение - жилое, с кадастровым номером №. (том 1 л.д. 16-21)
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ администрацией муниципального образования город-курорт Анапа истцу было отказано в выдаче уведомления о соответствии построенного объекта - индивидуального жилого дома по адресу: , по причине того, что представленные истцом документы не подтверждают установление сооружения, соответствующего требованиям законодательства в области санитарно-эпидемиологического благополучия граждан, либо подключение к системе водоотведения.
Согласно техническому плану от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному кадастровым инженером ФИО4, спорный объект недвижимости, расположенный по адресу: , обладает следующими техническими характеристиками: назначение - «нежилое», наименование – «Гостиница», количество этажей – 4, в том числе подземных – 1, общая площадь – 1 113,7 кв. м.
В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Статьями 40 и 41 ЗК РФ предусмотрено право арендатора земельного участка возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил нормативов.
В соответствии с пунктом 2 статьи 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Пунктом 1 статьи 222 ГК РФ определено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного Кодекса РФ реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее по тексту - Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 г.), положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и приведенных разъяснений созданием нового объекта является изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости.
В п. 26 вышеуказанного постановления Пленума разъяснено, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Частью 1 указанной статьи определено, что разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Разрешение на строительство (реконструкцию) выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (часть 4 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ).
В целях установления обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, в соответствии с требованиями статьи 79 Гражданско-процессуального кодекса РФ судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза.
Из заключения эксперта ООО «Строительно-техническая экспертиза и аудит» ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: расположено капитальное здание с кадастровым номером №, идентифицированное по целевому назначению как нежилое здание, имеющее на дату экспертизы следующие характеристики: общая площадь, рассчитанная по приказу Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ №П/0393 – 1313,7 кв.м., площадь застройки – 408 кв.м., этажность здания – трехэтажное, количество этажей – 4, в том числе цокольный этаж, градостроительная высота здания (по максимально высокий конструктивный элемент от планировочной отметки грунта) – 11,2 м, размер здания в плане по основанию – 15,0х22,81 м.
Исходя из фактического состояния объекта экспертизы, выраженного состояния строительно-монтажных, отделочных, специальных работ, процент готовности здания составляет 100 %.
Планировка первого-третьего этажей здания коридорного типа, на 1-ом этаже находится 9 жилых комнат и помещение вестибюля со стойкой администратора, на 2 и 3 этажах находятся по 11 комнат со встроенными санузлами, цокольный этаж состоит из прачечной, щитовой, столовой, кухни, котельной, комнат, санузлов, коридора, лестницы, лифтовой.
На момент обследования по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ здание с кадастровым номером № соответствует требованиям Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» №384-ФЗ от 30.12.2009 года в части механической безопасности; безопасности при опасных природных процессах и явлениях и (или) техногенных воздействиях; безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях; безопасности для пользователей зданиями и сооружениями; энергетической эффективности зданий и сооружений; безопасного уровня воздействия зданий и сооружений на окружающую среду; в целом пожарной безопасности, предусмотренных для объектов с целевым назначением «гостиничное обслуживание», в том числе с фактически установленным наименованием «гостиница», за исключением отклонения от противопожарных норм по пункту 8.1. СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», пункт 6.13 СП 112.13330.2011 «Пожарная безопасность зданий и сооружений» в части отсутствия второго выхода с коридора каждого этажа (необходимо обустроить наружную лестницу третьего типа с выходом из коридора каждого этажа, и доступом на крышу; по пункту 4.2.2. СП 1.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» в части отсутствия второго выхода из цокольного этажа второй выход из цокольного этажа, по пункту 4.4.14 СП 1.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» в части отсутствия перегородок первого типа на первом этаже, отделяющих коридор от вестибюля.
Экспертом установлено, что спорное здание, идентифицированное по целевому виду использования как объект «гостиничного обслуживания», не противоречит функциональному зонированию, предусмотренному Генеральным планом городского округа город-курорт Анапа, утвержденного решением Совета МО г-к Анапа от 14.11.2013 года №404 в редакции, действующей на дату его возведения, относится к основному виду разрешенного использования земельного участка, соответствует градостроительному регламенту муниципального образования город-курорт Анапа, представленному в виде Правил землепользования и застройки в редакции от 03.07.2017 года №198, действующим на дату строительства спорного здания в 2018 году и градостроительному регламенту муниципального образования город-курорт Анапа, представленному в виде правил землепользования и застройки в редакции от 29.08.2019 года №499, действующим на дату окончания строительства спорного здания в январе 2020 год.
Спорное здание соответствует требованиям градостроительного регламента в части размещения, строительства и ввода в эксплуатацию в водоохраной зоне Черного моря. На объекте выполнены мероприятия, предусмотренные требованиям градостроительного регламента в части размещения в зоне, подверженной затоплению природного характера.
Объект экспертизы соответствует на дату осмотра градостроительному плану земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ, соответствует техническим параметрам, указанным в разрешении на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №, но не соответствует наименованию.
Эксперт пришел к выводу, что спорное здание согласно сложившимся функциональному, объемно-планировочному и техническому решениям имеет фактическое целевое назначение «нежилое здание» объект «гостиничного обслуживания» с наименованием «гостиница».
Объект капитального строительства с кадастровым номером № расположенный по адресу: , идентифицированный как объект «гостиничного обслуживания» в целом соответствует техническим регламентам в области безопасности, при устранении нарушений противопожарных норм (необходимо обустроить наружную лестницу третьего типа с выходом из коридора каждого этажа и доступом на крышу), не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом права других лиц.
Из заключения эксперта ООО «Строительно-техническая экспертиза и аудит» ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ №, а также проведенной по делу дополнительной судебной строительно-технической экспертизы следует, что при соотнесении фактических данных с информацией, внесенной в ЕГРН под записью от ДД.ММ.ГГГГ № определено, что указанные сведения в ЕГРН об объекте экспертизы не идентичны фактическим, в связи с доведением завершённости строительства спорного здания из 25% до 100 % и уточнением параметров объекта по площади с 1222 кв.м. до 1313,7 кв.м.
Эксперт пришел к выводу, что с момента регистрации права собственности на объект экспертизы в здании выполнена реконструкция, перепрофилирование (изменение функционального назначения) объекта, выразившееся в изменении общей площади с 1222 кв.м. до 1313,7 кв.м., процента готовности с 25% до 100 % и перепрофилирования здания с изменением его назначения с «жилое здание» на «нежилое здание». Расстояние от наружных стен здания до границ земельного участка при реконструкции объекта не изменилось, в том числе не производилась пристройка, перестройка строения.
Объект экспертизы, имеющий признаки нежилого здания с целевым назначением «гостиница», соответствует по функциональному назначению виду разрешённого использования земельного участка, с кадастровым номером №, имеющего вид разрешённого использования: для индивидуального жилищного строительства, гостиничное обслуживание, спорное здание в полном объеме соответствует техническим параметрам (отступами от границ участка, высотой, процентом застройки, размером земельного участка) градостроительному регламенту, а следовательно виду разрешенного использования земельного участка, установленного Генеральным планом городского округа город-курорт Анапа и Правилам землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа.
Спорное здание при его эксплуатации с целевым назначением «гостиница», соответствует строительным (в том числе антисейсмическим), противопожарным (в том числе по параметру соблюдения противопожарных разрывов) регламентам, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам (в том числе в части обеспечения инсоляции для объекта и не нарушении норм в отношении смежных зданий и сооружений), экологическом требованиям.
На дату дополнительной экспертизы в полной мере спорное здание соответствует противопожарным требования, предусмотренным Федеральным законом от 2.07.2008 года №123 ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и разработанным на его основе сводом правил, так как устранены ранее выявленные нарушения норм пункта 8.1. СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространение пожара на объектах защиты. Требования к объемно планировочным и конструктивным решениям», пункта 5.3.11, пункта 4.2.2., пункта 4.4.14СП 4.13130.2009 «Системы противопожарной защиты, эвакуационные пути и выходы», пункта 6.13 СП 112.13330.2011 «Пожарная безопасность зданий и сооружений», выявленные в ходе проведения первичной экспертизы в отношении спорного объекта.
Объект не нарушает нормативы градостроительного регламента в части отступа от границ участка и «красной линии».
Спорный объект недвижимости обеспечен по состоянию на дату осмотра подводками от центральных городских сетей воды, канализации, электроснабжения.
Объект по целевому назначению и инженерным параметрам соответствует требованиям регламента в части размещения и эксплуатации в границе II зоны горно-санитарной охраны курорта.
Выполненная реконструкция объекта экспертизы не нарушала нормативное техническое состояние строительных конструкций (несущую способность), не ухудшила качественные и технические свойства здания.
Объект капитального строительства с кадастровым номером №, возведенный по адресу: , в том числе его конструкции, не имеет нарушений технических регламентов, санитарных и экологических требований в области безопасности, не создает угрозу жизни и здоровью населения, окружающей среде.
В соответствии с ч.3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.
Согласно статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Проанализировав содержание экспертного заключения от 01.10.2021 г. № 556-2021 и дополнительного экспертного заключения от 09.09.2022 г. № 641-2022, суд приходит к выводу, что они в полном объеме отвечают требованиям статьи 86 ГПК РФ, поскольку содержат подробное описание проведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы. В обоснование своих выводов эксперт приводит соответствующие данные из имеющихся в его распоряжении документов, основывается на исходных объективных данных, учитывает имеющуюся документацию, а также использует при проведении исследования научную и методическую литературу.
Суд полагает необходимым принять за основу при принятии решения данные экспертные заключения (первичной и дополнительной), поскольку они выполнены квалифицированным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ, и соответствуют требованиям Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».
Оснований для несогласия с данными экспертными заключениями у суда не имеется. Выводы эксперта администрацией муниципального образования г-к. Анапа не оспорены и не опровергнуты, ходатайств о назначении дополнительной, повторной судебной экспертизы не заявлено.
В судебном заседании достоверно установлено и не оспаривается сторонами, что ФИО6, получив ДД.ММ.ГГГГ разрешение на строительство № индивидуального жилого дома до трёх этажей на земельном участке общей площадью 1060 кв.м., с кадастровым номером: 23:37:0107003:469, без оформления разрешительной документации фактически произвел реконструкцию объекта незавершенного строительства, выразившуюся в изменении общей площади с 1222 кв.м. до 1313,7 кв.м., процента готовности с 25% до 100 % и перепрофилировании здания с изменением его назначения с «жилое здание» на «нежилое здание».
Изложенное подтверждается экспертным заключением от ДД.ММ.ГГГГ № (том 2, л.д. 63-175) и дополнительным экспертным заключением от ДД.ММ.ГГГГ №.
Несмотря на тот факт, что работы по перестройке, пристройке в отношении спорного здания по основанию не выполнялись, и расстояние от его стен до границы земельного участка не изменилось, суд полагает, что проведенные строительные работы на вышеуказанном объекте являются его реконструкцией, поскольку в результате данных работ были изменены характеристики, индивидуализирующие объект недвижимости, и фактически произведено его перепрофилирование с изменением наименования «нежилое здание» на наименование «гостиница».
В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 г., отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
По смыслу вышеуказанных норм и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22, возможность сохранения самовольно реконструированного объекта недвижимости и признания на него права собственности обусловлена совокупностью необходимых условий: наличие у лица какого-либо из указанных в статье 222 Гражданского кодекса РФ вещного права на землю; отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан; соблюдение установленных градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
Данный вывод подтверждается правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в определении от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС19-19642.
Судом установлено, что при реконструкции спорного здания не допущено нарушений градостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологических норм и правил. Постройка возведена на земельном участке, принадлежащем ФИО3 на праве аренды и допускающем строительство на нем данного объекта. Реконструированное здание не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, что подтверждается заключениями проведенных по делу судебных экспертиз.
В частности, объект соответствует требованиям пункта 4.2. СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения» (далее по тексту - СП 118.13330.2012), здание соответствует требованиям пункта 4.3* СП 118.13330.2012, пункта 4.4. СП 257.1325800.2016 «Здания гостиниц. Правила проектирования» (далее по тексту - СП 257.1325800.2016), поскольку в нем обеспечены условия для обслуживания маломобильных групп населения (истцом приобретенподъемник лестничный универсальный гусеничный «Барс-УГП-130», серийный №, соответствующий ТУ №2015., в качестве доказательства истцом представлена копия руководства по эксплуатации устройства, входная площадка превышает ширину полотна дверей, ширина дверей на входе более 1,2 м., отсутствуют перепады высоты).
Здание соответствует требованиям нормативов градостроительного проектирования Краснодарского края, утвержденных приказом Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 16.04.2015г. № 78, поскольку при его строительстве и последующей реконструкции не нарушены нормы Правил землепользования и застройки муниципального образования г-к. Анапа, утвержденных решением Совета муниципального образования г-к. Анапа от 26.12.2013 г. № 424 (в редакции от 29.08.2019 года №499) относительно градостроительного зонирования и с учетом установленных ограничений в отношении конкретной территориальной зоны.
В отношении спорного объекта выполнены мероприятия по его защите от подтопления, чем соблюдены требования пункта 9.5.2. Нормативов градостроительного проектирования.
В здании установлена пожарная сигнализация, система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре (СОУЭ) третьего типа, чем обеспечено соблюдение требований пункта 7 СП 3.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре» (том 1, л. д. 137-145).
Объект также соответствует требованиям пункта 6.13* СП 112.13330.2011 «Пожарная безопасность зданий и сооружений», поскольку в нем оборудованы по два эвакуационных выхода с каждого этажа.
Изложенное подтверждается экспертным заключением от ДД.ММ.ГГГГ № (том 2, л.д. 63-175) и дополнительным экспертным заключением от ДД.ММ.ГГГГ №
Кроме того истцом в материалы дела представлен проект водоснабжения и водоотведения спорного объекта, выполненного ООО «АртПроект» (том 1, л.д. 146-158), справка с АО «Анапа Водоканал» от ДД.ММ.ГГГГ №, подтверждающие, что сети водоснабжения и водоотведения спорного объекта выполнены в соответствии с ТУ № от ДД.ММ.ГГГГ и находятся в удовлетворительном состоянии. Более того истцом заключен договор с АО «Анапа Водоканал» временного холодного водоснабжения на период строительства от ДД.ММ.ГГГГ (том 1, л.д. 159-170).
Истцом в материалы дела представлен также акт о выполнении технических условий №-В/1 от ДД.ММ.ГГГГ, выданный ПАО «Кубаньэнерго», подтверждающий присоединение спорного объекта к электрическим сетям, максимальной мощностью 50 кВт. (том 1, л.д. 171). Также истцом заключен договор энергоснабжения № от ДД.ММ.ГГГГ (том 1, л.д. 173-177).
Из экспертного заключения от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что спорный объект недвижимости обеспечен по состоянию на дату осмотра подводками от центральных городских сетей воды, канализации, электроснабжения.
Тем самым мощность потребления коммунальных ресурсов в отношении спорного здания не превышает нормативы, установленные вышеуказанными техническими условиями.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что спорный объект обеспечен централизованными инженерными сетями водоснабжения и водоотведения по установленным нормам, что соответствует режиму II зоны горно-санитарной охраны курорта Анапа, водоохраной зоны Черного моря, в которой расположен земельный участок с кадастровым номером № по адресу: .
Объект - нежилое здание с целевым назначением «гостиница» соответствует по функциональному назначению виду разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером № имеющего вид разрешённого использования: для индивидуального жилищного строительства, гостиничное обслуживание, спорное здание в полном объеме соответствует техническим параметрам (отступами от границ участка, высотой, процентом застройки, размером земельного участка) градостроительному регламенту, а следовательно виду разрешенного использования земельного участка, установленного Генеральным планом городского округа город-курорт Анапа и Правилам землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа.
Объект соответствует градостроительному плану земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ, соответствует техническим параметрам, указанным в разрешении на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №, но не соответствует наименованию, в связи с тем, что согласно экспертного заключения от ДД.ММ.ГГГГ № с момента регистрации права собственности на объект экспертизы в здании выполнена реконструкция, перепрофилирование (изменение функционального назначения) объекта, выразившееся в изменении общей площади с 1222 кв.м. до 1313,7 кв.м., процента готовности с 25% до 100 % и перепрофилирования здания с изменением его назначения с «жилое здание» на «нежилое здание». Расстояние от наружных стен здания до границ земельного участка, при реконструкции объекта не изменилось, в том числе не производилась пристройка, перестройка строения.
В связи с чем суд приходит к выводу, что допущенные отклонения от разрешительной документации являются несущественными, не привели к увеличению площади застройки спорного здания, нарушению прав и законных интересов смежных землепользователей. Доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено.
Доказательств того, что использование ФИО3 земельного участка с кадастровым номером № по адресу: расположенного на нем объекта капитального строительства создает опасность (угрозу) жизни и здоровью неопределенного круга лиц, окружающей среде, объектам культурного наследия, суду также не представлено.
Суд также учитывает, что истцом принимались меры к легализации спорного объекта в административном порядке, а именно: ФИО3 обращался в администрацию муниципального образования г-к. Анапа с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта капитального строительства, расположенного по адресу: , в чем ему письмом ДД.ММ.ГГГГ было отказано по причине того, что представленные истцом документы не подтверждают установление сооружения, соответствующего требованиям законодательства в области санитарно-эпидемиологического благополучия граждан, либо подключение к системе водоотведения.
Поскольку выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) не осуществляется, иной внесудебный способ защиты, связанный с признанием права собственности, у ФИО3 отсутствует.
Из смысла и содержания разъяснений, данных в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22, следует, что законом предусмотрена необходимость принятия застройщиком надлежащих мер к легализации самовольной постройки, в частности к получению разрешения на строительство (реконструкцию) и/или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Тем самым, допускается принятие застройщиком мер только к получению акта (разрешения) на ввод объекта в эксплуатацию после осуществления его строительства (реконструкции).
При таких обстоятельствах уточненные исковые требования ФИО3 о сохранении спорного объекта капитального строительства в реконструированном состоянии являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.
Вынесенный судебный акт является основанием для внесения соответствующих изменений в техническую документацию и регистрации права собственности ФИО7 на вышеуказанный объект с учетом его реконструкции.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,
Решил :
Уточненное исковое заявление ФИО3 (.) администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН <***>, ОРГН 1022300523057) о признании права собственности на объект недвижимого имущества, - удовлетворить.
Признать право собственности за ФИО3 на объект капитального строительства - здание, с кадастровым номером №, назначение: нежилое, наименование: гостиница, количество этажей - 4, в том числе подземных этажей – 1,общей площадью 1313,7 кв.м., расположенное в пределах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: .
Указать, что настоящее решение является основанием для Управления Росреестра по Краснодарскому краю для внесения изменений в сведения ЕГРН и для государственной регистрации права собственности за ФИО3 в отношении объекта капитального строительства - здание, с кадастровым номером №, назначение: нежилое, наименование: гостиница, количество этажей - 4, в том числе подземных этажей – 1, общей площадью 1313,7 кв.м., расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: .
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Анапский городской суд в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения суда.
Судья В.В. Грошкова
Мотивированное решение изготовлено 27.09.2022 года.