Решение по делу № 2-10824/2022 от 10.11.2023 - о сохранении помещения в перепланированном, реконструированном состоянии, признании права собственности.

Дело № 2-1252/2023 (2-10824/2022)

УИД 23RS0047-01-2022-011166-06

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Краснодар 10 ноября 2023 года

Советский районный суд г. Краснодара в составе:

судьи: Климчук В.Н.,

при секретаре: Сагайдак А.С.

с участием: представителя истца. – ФИО1, по доверенности ФИО2; представителя ответчика, - администрации муниципального образования город Краснодар, по доверенности ФИО3; третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, - ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации муниципального образования город Краснодар о сохранении помещения в перепланированном, реконструированном состоянии, признании права собственности,

установил:

ФИО1 обратился с исковым заявлением к администрации муниципального образования город Краснодар о сохранении квартиры по адресу: <адрес>, общей площадью 73,6 кв.м, в перепланированном и реконструированном состоянии; признании права собственности на <адрес>, общей площадью 73,6 кв.м, по адресу: <адрес>, указав в решение суда, что данный судебный акт является основанием для изготовления технического плана в отношении реконструированной квартиры, без внесения изменения в параметры многоквартирного дома и является основанием для регистрации за ФИО1 право собственности па <адрес>, общей площадью 73,6 кв.м, по адресу: <адрес> Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

В обоснование указывая, является собственником квартиры, с кадастровым номером №, расположенной на 3 этаже по адресу: <адрес>. Согласно договору о передаче в собственность квартиры, квартира состоит из двух комнат, общей площадью 52 кв.м, в том числе жилой площадью 28,7 кв.м. В целях улучшения жилищных условий, а также ввиду того, что жильцами ниже находящихся квартир (1 и 2 этажи многоквартирного дома) возведены пристройки, в период с 1993 по 1994 годы истцом была возведена пристройка. Согласно техническому паспорту ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» от 09.11.2021, после возведения пристройки к квартире, общая площадь квартиры составляет 73,6 кв.м, жилая 28,7 кв.м, за счет возведения подсобного помещения № и №. Просит учесть, раннее ФИО8, -собственник ниже расположенной <адрес>, расположенной на 2 этаже обращалась в суд с исковыми требованиями о сохранении квартиры в перепланированном состоянии. Решением Советского районного суда г. Краснодара от 19.07.2011, дело № 2-3648/11, исковые требования ФИО8 удовлетворены. Решением Советского районного суда г. Краснодара от 19.07.2011, установлено, что согласно Техническому заключению, выполненному МУП «Институт Горкадастрпроект города Краснодара» от 2008, выполненная 3-х этажная пристройка к жилому дому по <адрес>, отвечает действующим строительным нормам и правилам, не создаст угрозу жизни и здоровью граждан, отвечает требованиям СИиП 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» и Технического Регламента о требованиях пожарной безопасности. Истец обращался в Межведомственную комиссию администрации муниципального образования города Краснодар по вопросу приема завершенного переустройства и перепланировки <адрес>. Однако письмом от 23.08.2022 сообщено, что комиссия осуществляет свою деятельность в соответствии с Положением о межведомственной комиссии администрации муниципального образования город Краснодар по использованию жилищного фонда, утвержденным постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 17.08.2010 №6153 «О межведомственной комиссии администрации муниципального образования город Краснодар по использованию жилищного фонда». Согласно информации, находящейся на Публичной кадастровой карте, под многоквартирным домом, в котором находится квартира, в настоящее время не сформирован земельный участок и на кадастровом учете не состоит. Согласно выписке из лицевого счета квартиросъемщика, в указанной квартире вместе с истцом зарегистрированы и проживают: жена, -ФИО9, дочь, -ФИО10, внук, -ФИО11, зять, -ФИО12, внучка, -ФИО13, которые не возражают против сохранения квартиры в перепланированном состоянии и предоставили свои согласия.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал. Считал, что поскольку трехэтажная пристройка к многоквартирному дому была возведена в 1993 году, то есть до введения в действие Жилищного кодекса РФ, то требования действующего законодательства согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме не применимы.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, просил в иске отказать.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, -ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Явка представителя третьим лицом, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, -ООО «ГУК-Краснодар» в судебное заседание не обеспечена. Ходатайство об отложении слушания не поступало.

Учитывая направление извещений, размещение сведений о движении дела на официальном сайте Советского районного суда г. Краснодара в сети интернет, то имеются основания рассмотреть дело по существу, по имеющимся в материалах письменным доказательствам в отсутствие не явившихся сторон.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (абзац второй).

В силу п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) признается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно ч. 2 ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения

Установлено и следует из материалов дела, истец является собственником квартиры, с кадастровым номером №, расположенной на 3 этаже по адресу: <адрес> на основании договора от 01.11.1993 о передаче в собственность квартиры, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 31.08.2015г.

Из условий указанного договора следует, что общая площадь квартиры составляет 52 кв.м, в том числе жила площадью 28,7 кв.м.

Истец указывает, что им как собственником квартиры, расположенной на 3 этаже, а так же собственниками квартир расположенных на 2 и 1 этажах, для улучшения жилищных условий была возведена пристройка в период с 1993 по 1994 годы.

Согласно техническому паспорту ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» от 09.11.2021, после возведения пристройки к квартире истца, общая площадь квартиры составляет 73,6 кв.м, жилая 28,7 кв.м, за счет возведения подсобного помещения № 9 и № 10.

Установлено, что раннее ФИО8, собственник ниже расположенной <адрес>, расположенной на 2 этаже обращалась в суд с исковыми требованиями о сохранении квартиры в перепланированном состоянии. Решением Советского районного суда г. Краснодара от 19.07.2011, дело №, исковые требования ФИО8 удовлетворены. Согласно Техническому заключению, выполненному МУП «Институт Горкадастрпроект города Краснодара» от 2008, выполненная 3-х этажная пристройка к жилому дому по <адрес>, отвечает действующим строительным нормам и правилам, не создаст угрозу жизни и здоровью граждан, отвечает требованиям СИиП 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» и Технического Регламента о требованиях пожарной безопасности.

ФИО1 обращался в Межведомственную комиссию администрации муниципального образования города Краснодар по вопросу приема завершенного переустройства и перепланировки <адрес>. 23.08.2022 им получен ответ на обращение, согласно которому комиссия осуществляет свою деятельность в соответствии с Положением о межведомственной комиссии администрации муниципального образования город Краснодар по использованию жилищного фонда, утвержденным постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 17.08.2010 №6153 «О межведомственной комиссии администрации муниципального образования город Краснодар по использованию жилищного фонда».

Согласно выписке из лицевого счета квартиросъемщика, в указанной квартире вместе с истцом зарегистрированы и проживают: жена, -ФИО9, дочь, -ФИО10, внук, -ФИО11, зять, -ФИО12, внучка, -ФИО13, которые не возражают против сохранения квартиры в перепланированном состоянии и предоставили свои согласия.

В ходе судебного разбирательства представителем истца в материалы дела представлены заявления соседей истца: ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, из которых следует, что они дают согласие ФИО1 на узаконивание возведенной пристройки к квартире, не возражают против сохранения указанной квартиры в перепланированном состоянии.

Из ответа ООО «ГУК-Краснодар» от 02.10.2023 следует, что согласно требованиям жилищного законодательства, основополагающим документом о размере общей площади помещения является выписка из Единого государственного реестра недвижимости. В январе 2023 года, в результате сверки данных Росреестра о площадях помещений МКД <адрес> сведений, содержащихся в информационно-учётной базе управляющей компании (УК), было выявлено, что общая площадь <адрес>, согласно данным ЕГРН, составляет 48,5 кв.м. С указанного месяца площадь квартиры ФИО1 приведена в соответствие ЕГРН. Изменение общей (оплачиваемой) площади <адрес> базе УК (с учётом пристройки) возможно только после внесения ФИО1 соответствующих изменений в реестр недвижимости.

В ходе судебного разбирательства по делу назначалась судебная строительно-техническая экспертиза.

Как следует из заключения эксперта № от 05.04.2023, выполненного ООО «Эксперт-Оценка», выполненные работы реконструкции, переустройству и перепланировке <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, соответствуют строительным, санитарно-эпидемиологическим противопожарным, градостроительным нормам и правилам. Возведенная пристройка (реконструкция), а также произведенные переустройство и перепланировка не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Данное экспертное заключение судом исследовано и оценено на основании ст. 67 ГПК РФ, и учтено, что эксперт при проведении судебной экспертизы предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, заключение соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате него выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Кроме того, эксперт имеет необходимое для производства экспертизы образование и обладает соответствующей квалификацией.

Вместе с тем возведение новой пристройки привело к изменению параметров как квартиры истца (в сторону увеличения), так и всего жилого дома, следовательно, имеет место как перепланировка, так и реконструкция объекта недвижимости, касающаяся многоквартирного дома в целом.

Согласно п. 2 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объекта капитального строительства, если при этом затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство, выдаваемое органом местного самоуправления.

Доказательств, свидетельствующих о том, что истец обращался за выдачей разрешения на строительство (реконструкцию), не представлено.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе - крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно пп. "б", "в", "г" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491) в состав общего имущества включаются крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

В силу ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

На основании ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В соответствии с ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом принятие решений о реконструкции многоквартирного дома и о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, относится в силу части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, фасад многоквартирного жилого дома принадлежит собственникам помещений многоквартирного жилого дома на праве общей долевой собственности. В результате произведенных строительных работ по осуществлению пристройки также осуществлено вмешательство в существующие конструктивные элементы фасадной части многоквартирного жилого дома, то есть в результате этих работ произошло трансформирование общего имущества данного дома (наружной стены). В связи с этим суд полагает, что могут быть нарушены права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме по <адрес>, поскольку затронуты их права и интересы. Согласия собственников помещений в многоквартирном жилом доме, полученное в порядке определенном статьями 44 - 48 ЖК РФ, суду не представлено.

Более того, в силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (пункт 4).

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, исходя из приведенных выше положений правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущих уменьшение размера общего имущества. В его отсутствие нельзя признать такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку проведенными в соответствии с требованиями закона.

Истец ссылается, что согласно информации, находящейся на Публичной кадастровой карте, под многоквартирным домом, в котором находится квартира, в настоящее время не сформирован земельный участок и на кадастровом учете не состоит, что подтверждает скриншотом с сайта публичной кадастровой карты.

Земельный участок многоквартирного <адрес> предназначен для эксплуатации многоквартирного дома, в настоящее время не отмежеван, не поставлен на кадастровый учет и не передан бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений. В материалах дела отсутствуют документы о согласовании истцом использования земельного участка при проведении реконструкции (пристройки на 3 этаже к многоквартирному дому). При этом, в судебном заседании 02.10.2023 представитель истца пояснил, что истец не обращался для согласования реконструкции (пристройки к многоквартирному дому) к собственнику земельного участка, -администрации муниципального образования г. Краснодар.

Письмом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар № от 06.09.2023 предоставлены разъяснения о порядке доработки схемы расположения земельного участка под многоквартирным домом <адрес>, о проведении работ по образованию, межеванию, постановке на кадастровый учет и передаче земельного участка бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ (п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Согласно п.2, 3 ст.51 Градостроительного кодекса Российской федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки.

В силу положений п. 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» разрешение на строительство не требуется в случае, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населенного пункта и их отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций. Определение перечня объектов, для строительства которых не требуется разрешение на строительство, относится к полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации. Строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

В связи с этим, учитывая, что истцом пристройка была возведена на ограждающей несущей стене жилого дома, на земельном участке, которые в силу вышеприведенных норм действующего законодательства относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, то для ее установки необходимо согласие всех собственников помещений многоквартирного дома, которое истцом не получено.

В соответствии с п. 1 ст. 290 Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Кроме того, учитывая доводы представителя истца о возведении пристройки в 1993, то есть до принятия Жилищного Кодекса РФ, суд принимает во внимание, что статьей 84 Жилищного Кодекса РСФСР также было предусмотрено, что переустройство, перепланировка жилого помещения и подсобных помещений допускались лишь с разрешения - исполнительного комитета местного Совета народных депутатов.

Пункт 9 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденных Постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 года N 415, содержал аналогичные положения о том, что переустройство и перепланировка жилого и подсобных помещений, переоборудование балконов и лоджий могли производиться только в целях повышения благоустройства квартиры и допускались лишь с согласия совершеннолетних членов семьи нанимателя, наймодателя и с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов. Наниматель, допустивший самовольное переустройство и перепланировку жилого помещения, переоборудование балконов и лоджий, обязан за свой счет привести это помещение в прежнее состояние.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, а суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения (пункт 26 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

При этом, обращение истца в орган местного самоуправления с заявлением о приеме завершенного переустройства и перепланировки <адрес> уже после создания нового объекта недвижимости (23.08.2022) не свидетельствует о добросовестности его поведения и не является основанием для легализации правонарушения, которым является самовольное строительство. Кроме того, истцом отказ в выдаче разрешения на ввод объекта и предоставлении муниципальной услуги не оспорен, доказательств необоснованности такого отказа не представлено.

Более того, письмом администрации муниципального образования город Краснодар № 586-01 от 23.08.2022 истцу разъяснено, что согласно п.5 Положению о межведомственной комиссии администрации муниципального образования город Краснодар по использованию жилищного фонда, утвержденному Постановлением администрации муниципального образования город Краснодар N 6153 от 17.08.2010, в обязанности межведомственной комиссии не входит согласование приема возведенных пристроек (надстроек) к жилым (нежилым) помещениям. Пристройка к многоквартирному дому является реконструкцией, для согласования выполненной реконструкции истцу необходимо обратиться в департамент архитектуры и градостроительства г. Краснодар для согласования.

Письмом ООО «ГУК-Краснодар» № 6675-04 от 15.09.2023 предоставлена информация о том, что для получения разрешения на ввод в эксплуатацию пристройки к жилому помещению-<адрес> МКД по <адрес> собственнику помещения ФИО1 необходимо обратиться с заявлением в приемную департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, дальнейший алгоритм узаконивания пристроенного к квартире помещения будет разъяснен заявителю специалистами департамента.

Сведений о том, что истец обращался в департамент архитектуры и градостроительства г. Краснодар для согласования реконструкции многоквартирного дома и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не представлено.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, оценив в совокупности доказательства по делу, позицию сторон, суд приходит к выводу об оставлении искового заявления без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 194-199, 321 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковое заявление ФИО1 к администрации муниципального образования город Краснодар о сохранении помещения в перепланированном, реконструированном состоянии, признании права собственности оставить без удовлетворения.

Мотивированное решение будет изготовлено в окончательной форме в течение пяти дней.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд г. Краснодара.

Судья Советского

районного суда г. Краснодара В.Н. Климчук

мотивированное решение изготовлено: 17 ноября 2023 года

Судья Советского

районного суда г. Краснодара В.Н. Климчук