дело №2-323/2025

УИД 92RS0004-01-2024-003708-74

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

(полный текст)

08 апреля 2025 года г. Севастополь

Нахимовский районный суд города Севастополя в составе:

председательствующего судьи - Лемешко А.С.,

при секретаре судебного заседания - Стешенко О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску Дерешкевича ФИО30 к Жилищно-строительному кооперативу «Орловский уезд», ФИО2 ФИО30, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО4 ФИО30, Мончар ФИО30 о признании частично недействительным договора купли-продажи земельного участка,

решил:

Истец ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ответчикам Жилищно-строительному кооперативу «Орловский уезд» (далее по тексту ЖСК «Орловский уезд»), ФИО2, в котором просит суд: - признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <данные изъяты>, заключенного <данные изъяты> между ЖСК «Орловский уезд» и ФИО2 в части абз. 2 пункта 4.4, пункта 5.2, пункта 5.3, пункта 5.4, пункта 5.6, пункта 5.6.1; - прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 8000 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, наложенного тна основании договора купли-продажи от 22.06.2018; - указать в решении суда, что оно является основанием для совершения регистрационных действий в отношении объекта недвижимого имущества и внесения соответствующей записи в ЕГРН.

Требования мотивированы тем, что между ФИО1 и ЖСК «Орловский уезд» заключен договор об участии в ЖСК «Орловский уезд» №<данные изъяты> от <данные изъяты> на строительство 1-комнатного жилого помещения проектной площадью 35,13 кв.м с условным №<данные изъяты>, расположенного на <данные изъяты> этаже в корпусе №<данные изъяты> жилого дома, за которое он выплатил паевой взнос в размере 1 580 850 руб., что подтверждается квитанцией к приходному ордеру №0106 от 26.02.2016, и договор об участии в ЖСК «Орловский уезд» №4/16 от 05.03.2016 на строительство 1-комнатного жилого помещения проектной площадью 35,84 кв.м с условным №<данные изъяты>, расположенного на <данные изъяты> этаже в корпусе №<данные изъяты> жилого дома, за которое он выплатил паевой взнос в размере 1 612 900 руб., что подтверждается квитанцией к приходному ордеру №<данные изъяты> от 03.03.2016.

Согласно условиям, указанных договоров участия в строительстве, корпус №5 многоквартирного жилого дома возводится на земельном участке с КН <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - среднеэтажная жилая застройка, магазины.

Ссылаясь на положения ст. 129, подп. 4 п. 1 ст.ст. 36, 37, 110, 121 ЖК РФ, п. 5 ч.1 ст. 1 ЗК РФ, считает, что с момента полной выплаты пая, он приобрел право собственности на жилые помещения, расположенные в многоквартирном доме (корпус №<данные изъяты>), а также право общей долевой собственности на общее имущество – земельный участок с кадастровым №<данные изъяты>.

Указывает, что истцу в <данные изъяты> года из материалов гражданского дела №<данные изъяты> по иску ФИО3, ФИО4 к ООО «Империя-Юг», ФИО5, ФИО6 и другим лицам, являющихся членами ЖСК «Орловский уезд» о взыскании задолженности с солидарных залогодателей и обращении взыскания на предмет ипотеки, стало известно о содержании нотариально удостоверенного договора купли-продажи земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Считает перечисленные выше условия данного договора недействительными, ссылаясь на то, что 22.06.2018 между ЖСК «Орловский уезд» и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка с КН <данные изъяты> стоимостью 37 500 000 рублей с оплатой согласно графика платежей. Из договора следует, что Кооператив действовал на основании протокола общего собрания членов от 16.09.2014; 06.08.2014 на учредительном собрании ЖСК был создан ЖСК «Орловский уезд», в числе учредителей согласно протоколу №<данные изъяты> на собрании присутствовала и голосовала за его создание ФИО2; 16.09.2014 состоялось внеочередное общее собрание членов Кооператива, на котором принято решение о приобретении у ФИО2 в собственность Кооператива земельного участка площадью 8000 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, при этом ФИО2 являлась членом данного Кооператива и голосовала «за» по вопросу покупки земельного участка по цене 37 000 000 руб., которое оформлено протоколом внеочередного общего собрания членов ЖСК «Орловский уезд» №<данные изъяты>; иных условий для заключения сделки решение кооператива не содержит. Считает, что условия, о котором по заявлению стороны необходимо достичь соглашение, порядок, сроки и размеры платежей решением общего собрания до 16.09.2014 и до настоящего времени не согласовано, что нарушает права и законные интересы истца. Считает, что стороны договора действовали вопреки воли членов кооператива, поскольку пунктом 2.3 Устава Кооператива (в редакции на 22.06.2018) предусмотрено, что ЖСК имеет право совершать сделки в отношении имущества кооператива, в том числе вправе передавать в залог земельные участки, находящиеся в собственности ЖСК (за исключением земельных участков, на которых расположены жилые помещения), иные объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности Кооператива (за исключением жилых помещений); согласно пункта 4.2.10 Устава к компетенции общего собрания ЖСК относятся вопросы, которые не могут быть переданы на решение Правлению ЖСК, в частности: принятие решений об отчуждении, сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на общую совместную собственность ЖСК, предоставление сервитутов или иных прав пользования общим имуществом ЖСК, введение ограничений на использование общего имущества ЖСК. Пунктом 1 статьи 7 Федерального закона от 16.07.1998 №102-Ф3 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» также установлено, что на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличий согласия на это всех собственников, которое должно быть дано в письменной форме. Однако истцом, как собственником доли в общем имуществе - земельном участке в силу положений статей 36 и 129 ЖК РФ, согласия о передаче в залог не давалось. Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок от <данные изъяты>, в строке 4.1 указано обременение - ипотека в силу закона, которая зарегистрирована 29.08.2018, т.е. спустя более двух лет с момента полной выплаты пая истцом. В связи с этим, считает договор купли-продажи земельного участка от 22.06.2018, заключенный между ЖСК «Орловский уезд» и ФИО2, в части условий, содержащихся в абзаце 2 пункта 4.4, пунктов 5.2, 5.3, 5.4, 5.б, 5.6.1, недействительным,обременение в виде ипотеки прекращенным.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, воспользовался правом ведения дела через представителя. Представитель истца - ФИО7, действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал исковые требования по изложенным в иске основаниям, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика ЖСК «Орловский уезд» - ФИО8, действующий на основании доверенности, в судебном заседании против удовлетворения исковых требований не возражал.

Третьи лица в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, о дне и времени рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, письменных возражений не направили, их неявка не препятствует рассмотрению дела по существу.

С учетом требований ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом.

Суд, исследовав представленные в деле доказательства, приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ) вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Частью 2 статьи 61 ГПК РФ предусмотрено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 21.12.2011 №30-П установлено: признание преюдициального значения судебного решения, направленное на обеспечение стабильности и общеобязательности этого решения и исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если имеют значение для его разрешения. В качестве единого способа опровержения (преодоления) преюдиции во всех видах судопроизводства должен признаваться пересмотр судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам. К числу оснований для такого пересмотра относится установление приговором суда преступлений против правосудия (включая фальсификацию доказательств), совершенных при рассмотрении ранее оконченного дела.

По требованию ФИО1 о признании договора купли-продажи земельного участка от 22.06.2018 недействительным в части, суд пришел к следующим выводам.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что решением Нахимовского районного суда г. Севастополя от <данные изъяты> по гражданскому делу №<данные изъяты> в удовлетворении иска ЖСК «Орловский уезд» к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании сделок недействительными, взыскании неосновательного обогащения - отказано. В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ЖСК «Орловский уезд», третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО3, ФИО4, Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возврате недвижимого имущества - отказано. Исковые требования ФИО3 к ЖСК «Орловский уезд», ФИО9, Управлению государственной регистрации права и кадастра Севастополя о возложении обязанности осуществить действия по государственной регистрации ипотеки, взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка, договорной неустойки - удовлетворены частично. Взыскано с ЖСК «Орловский уезд» в пользу ФИО3 задолженность по договору купли-продажи земельного участка от 22.06.2018 года в размере 8 998 000 рублей; неустойку в размере 300000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 60000 рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований к ЖСК «Орловский уезд» - отказано. B удовлетворении исковых требований к ФИО9, Управлению государственной регистрации права и кадастра Севастополя» - отказано.

Исковые требования ФИО4 к ЖСК «Орловский уезд», ФИО9, Управлению государственной регистрации права и кадастра Севастополя о возложении обязанности осуществить действия по государственной регистрации ипотеки, взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка, договорной неустойки - удовлетворены частично. Взыскано с ЖСК «Орловский уезд» в пользу ФИО4 задолженность по договору купли-продажи земельного участка от 22.06.2018 года в размере 10 563 000 рублей; неустойку в размере 40 0000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины 60000 рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований к ЖСК «Орловский уезд» - отказано. B удовлетворении исковых требований к ФИО9, Управлению государственной регистрации права и кадастра Севастополя» - отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Севастопольского городского суда от 15.07.2024 по делу №<данные изъяты> решение Нахимовского районного суда г. Севастополя от <данные изъяты> в части удовлетворения исковых требований ФИО3 к ЖСК «Орловский уезд», ФИО9, Управлению государственной регистрации права и кадастра Севастополя о возложении обязанности осуществить действия по государственной регистрации ипотеки, взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка, договорной неустойки - изменено. Взыскано с ЖСК «Орловский уезд» в пользу ФИО3 задолженность по договору купли-продажи земельного участка от 22.06.2018 года в размере 9 478 000 рублей, неустойку в размере 5 466 774, 99 рублей. Решение Нахимовского районного суда г. Севастополя от 15.04.2024 в части удовлетворения исковых требований ФИО4 к ЖСК «Орловский уезд», ФИО9, Управлению государственной регистрации права и кадастра Севастополя о возложении обязанности осуществить действия по государственной регистрации ипотеки, взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка, договорной неустойки - изменено. Взыскано с ЖС «Орловский уезд» в пользу ФИО4 неустойка за нарушение сроков уплаты основного долга за период с 01.11.2018 года по 19.09.2023 года в размере 5 906 489, 50 рублей. В иной части решение - оставлено без изменения.

В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 №23 (ред. от 23.06.2015) «О судебном решении» исходя из смысла ч. 4 ст. 13, ч. 2 и 3 ст. 61, ч. 2 ст. 209 ГПК РФ лица, не участвовавшие в деле, по которому судом общей юрисдикции вынесено соответствующее судебное постановление, вправе при рассмотрении другого гражданского дела с их участием оспаривать обстоятельства, установленные этими судебными актами. В указанном случае суд выносит решение на основе исследованных в судебном заседании доказательств.

Из приведенных норм процессуального права и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ по их применению следует, что опровергать факты и обстоятельства, установленные судом по ранее вынесенному решению, вступившему в законную силу, могут лишь лица, не привлеченные к участию в ранее рассмотренном деле, поскольку только для них факты и обстоятельства, установленные предыдущим решением, не имеют преюдициального значения.

По данному делу №2<данные изъяты> (№<данные изъяты>) принимали участие в качестве истцов ФИО3, ФИО4, ФИО2, ответчиков ЖСК «Орловский уезд», Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя, третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО10, ФИО11, и в суде апелляционной инстанции ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО1, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20

Следовательно обстоятельства, установленные решением Нахимовского районного суда г. Севастополя от 15.04.2024 по делу №<данные изъяты> и апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Севастопольского городского суда от 15.07.2024 (дело №<данные изъяты>) обязательны для суда, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего дела.

Как следует из вышеназванных судебных постановлений и подтверждается исследованными судом при рассмотрении настоящего дела доказательствами, 22 июня 2018 года между ФИО2 (продавец) и ЖСК «Орловский уезд» (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка с К№<данные изъяты> общей площадью 8000 кв.м, с видом разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка (код 2.5), магазины (код 4.4.), категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <данные изъяты>, который был удостоверен нотариусом города Севастополя ФИО21 и зарегистрирован за реестровым №<данные изъяты>.

Согласно пункту 5.1 договора купли-продажи стоимость отчуждаемого земельного участка установлена 37 500 000 рублей; в соответствии с пунктом 5.2 договора все расчеты производятся в рамках графика платежей; согласно приложению №1 к договору ЖСК «Орловский уезд» обязался вносить: первый месяц - платеж в сумме 500 000 руб.; второй месяц - платеж в сумме 1 055 200 руб., все последующие платежи - по 1 057 200 руб. каждый платеж; согласно пункта 5.3 договора окончательная оплата должна быть осуществлена не позже 36 месяцев с даты регистрации настоящего договора; из условий пункта 6.5 договора следует, что до момента проведения окончательного расчета с продавцом земельный участок находится в залоге у продавца, о чем вносится соответствующая регистрационная запись в Государственный реестр недвижимости (ипотека в силу закона).

29 августа 2018 года зарегистрирован переход права собственности на земельный участок от ФИО2 к ЖСК «Орловский уезд» (запись №<данные изъяты>), в тот же день зарегистрировано обременение на земельный участок - ипотека в силу закона в пользу ипотекодержателя ФИО2, поскольку на момент регистрации перехода права собственности стоимость земельного участка не была выплачена (п. 5 ст. 488 ГК РФ) (запись №<данные изъяты>).

13 июня 2023 между ФИО2 (Цедент) и ФИО3 (Цессионарий) в требуемой законом форме был заключен договор уступки права требования (цессии), согласно которому ФИО2 передала ФИО3 права продавца по договору купли-продажи земельного участка от 22.06.2018 на сумму 18 750 000 руб. Указанный договор цессии был удостоверен нотариусом города Севастополя ФИО21 и зарегистрирован в реестре за №<данные изъяты>.

Аналогичный договор уступки права требования (цессии) был заключен 01 августа 2023 года между ФИО2 (Цедент) и ФИО4 (Цессионарий), по условиям которого ФИО2 передала ФИО4 права продавца по договору купли-продажи земельного участка от 22.06.2018 на сумму 18 750 000 рублей. Указанный договор удостоверен нотариусом города Севастополя ФИО21 и зарегистрирован в реестре за №<данные изъяты>.

Пунктом 1.5 договоров цессии от 13.06.2023 и от 01.08.2023 установлено «с даты вступления в силу настоящего договора цессионарий приобретает все права цедента в рамках договора купли-продажи от 22.06.2018, включая право требования и получения денежных средств в счет оплаты по договору, права привлечения к ответственности покупателя, право на расторжение договора, иные права, предусмотренные договором и действующим законодательством для цедента».

Таким образом, с момента заключения указанных договоров уступки прав требований (цессии) ФИО2 выбыла из обязательственных правоотношений, возникших из договора купли-продажи, и соответственно, утратила какие-либо права стороны данного договора (права продавца), а ФИО3 и ФИО4 являются новыми кредиторами и залогодержателями (вместо ФИО2) по отношению к ЖСК «Орловский уезд», как сторона продавца по договору купли-продажи земельного участка от 22.06.2018 (пункт 2 статьи 389.1 ГК РФ).

Согласно статье 47 Закона об ипотеке залогодержатель вправе осуществлять уступку прав (требований) по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) любым третьим лицам, если законом или договором не предусмотрено иное. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству). Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке. К отношениям между лицом, которому уступаются права, и залогодержателем применяются нормы статей 382, 384 - 386, 388 и 390 ГК РФ о передаче прав кредитора путем уступки требования (пункт 4 статьи 47).

Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 382 ГК РФ).

Согласно пункта 1 статьи 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства.

В соответствии со статьей 387 ГК РФ права кредитора по обязательству переходят к другому лицу в случаях, предусмотренных законом. К отношениям, связанным с переходом прав на основании закона, применяются правила настоящего Кодекса об уступке требования (статьи 388 - 390), если иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или не вытекает из существа отношений (часть 2 настоящей статьи).

Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с пунктом 1 статьи 389 ГК РФ должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство).

Таким образом, согласно статье 47 Закона об ипотеке, статей 382, 384 ГК РФ, права залогодержателя перешли от ФИО2 к ФИО3 и ФИО4, поскольку договора уступки права требования (цессии) являются основанием для перемены лиц в продолжавшем существовать обязательстве.

С момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (пункт 5 статьи 488 ГК РФ).

Следовательно, сохранение залога, возникшего в силу закона в связи с продажей товара в рассрочку, действует до его оплаты.

Судебными постановлениями по делу №<данные изъяты> установлены следующие юридически значимые обстоятельства (апелляционное определение от <данные изъяты>):

не внесение в ЕГРН регистрационных сведений о смене залогодержателя имущества в отношении земельного участка, являющегося предметом означенного договора купли-продажи от 22.06.2018, не препятствует взысканию задолженности новыми кредиторами (ФИО3 и ФИО4) с должника ЖСК «Орловский уезд;

ФИО3 и ФИО4, как новые залогодержатели, имеют право на получение удовлетворения своих требований за счет заложенного имущества (в судебном порядке), независимо от отсутствия сведений о них в ЕГРН, как о залогодержателях (ч. 1 ст. 348 ГК РФ) (стр. 12 определения)

доводы ЖСК «Орловский уезд» о недействительности договоров уступки права требования (цессии) от <данные изъяты> по причине отсутствия их государственной регистрации, противоречат нормам материального права, поскольку таких последствий законом не предусмотрено (стр. 12 определения)

поскольку государственная регистрация договора купли-продажи осуществлена 29 августа 2018 года, то окончательная оплата по договору должна быть произведена в срок до 29 августа 2021 года (то есть не позже 36 месяцев с даты государственной регистрации договора) (стр. 16 определения)

поскольку ФИО2 уступила свои права продавца по договору купли-продажи земельного участка от <данные изъяты> в пользу новых кредиторов ФИО3 и ФИО4, заключив с ними договоры об уступке прав требований (цессии) от 13.06.2023 и 01.08.2013, то с момента заключения договоров цессии она выбыла из обязательственных правоотношений, возникших из договора купли-продажи, и соответственно, утратила какие-либо права стороны данного договора (права продавца) (стр. 24 определения);

представленными по делу доказательствами подтверждается согласование существенных условий договора купли-продажи недвижимости от 22.06.2018 в соответствии с положениями статей 432, 454, 549, 554, 555 ГК РФ; обязанности продавца по договору исполнены (стр. 18 определения)

Указанные выводы судов соответствуют установленным фактическим обстоятельствам и подтверждаются материалами настоящего дела.

Согласно части 1 статьи 11 ГК РФ судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

Одним из способов защиты гражданским прав в соответствии со статьей 12 ГК РФ является признания оспоримой сделки недействительной.

В силу частей 1, 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

За исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 1 статьи 168 ГК РФ).

На основании части 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

ФИО2 является ненадлежащим ответчиком по иску ФИО1, поскольку она выбыла из обязательств, а в настоящий момент залогодержателями и сторонами договора купли-продажи от <данные изъяты> являются ФИО3 и ФИО4

В силу пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 11, статьи 12 ГК РФ предъявление любого требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права, а также установление факта нарушения прав истца ответчиком.

Однако, истец не обосновал каким образом он восстановит свои права, в случае удовлетворения иска о признании недействительным договора купли-продажи от <данные изъяты> в оспариваемой части, также как не указал каким образом нарушаются его права и законные интересы, учитывая, что на момент заключения ФИО1 договоров участия в ЖСК от <данные изъяты> и от <данные изъяты> у застройщика ЖСК «Орловский уезд» не было прав на спорный земельный участок с КН <данные изъяты> принадлежащий на тот момент ФИО2

Суд критически оценивает доводы истца о нарушении его прав фактом заключения договора купли-продажи земельного участка от 22.06.2018 без его согласия и решения общего собрания членов ЖСК, поскольку Кооператив не вправе был распоряжаться чужим земельным участком в 2016 году, право собственности на который, ему перешло только 29.08.2018 по договору купли-продажи, а ФИО1, как добросовестный приобретатель должен был проверить полномочия Кооператива на распоряжение данным участком в 2016 году, что им не было сделано.

Также установлено, что разрешением на ввод в эксплуатацию «Жилого дома с помещениями магазина» №<данные изъяты> от <данные изъяты>, выданного Департаментом архитектуры и градостроительства г. Севастополя, введен в эксплуатацию, в том числе, корпус №<данные изъяты>, где находятся квартиры истца.

Следовательно, истец приобрел право на квартиры в сданном в эксплуатацию МКД только 27.02.2023, до этого жилые помещения, как объекты гражданского оборота отсутствовали и, соответственно, согласие общего собрания членов ЖСК «Орловский уезд» для заключения спорного договора купли-продажи земельного участка от 22.06.2018 не требовалось.

Утверждение истца о том, что в преамбуле договора купли-продажи земельного участка от 22.06.2018 содержится ссылка на протокол внеочередного общего собрания ЖСК №<данные изъяты> от <данные изъяты>, которым принято решение о приобретении у члена Кооператива - ФИО2, земельного участка (где она голосовала «за»), не имеет правового значения и не подтверждает членство ФИО2 в ЖСК «Орловский уезд», поскольку протокол не являлся приложением к договору и его содержание в тексте договора отсутствует.

Доказательства должны подтверждаться надлежащими и допустимыми доказательствами, формальная ссылка на протокол общего собрания членов ЖСК в договоре не может заменять собой протокол, в котором, среди прочего, должны содержаться повестка дня, результаты голосования и соответствующие подписи. Доказательств того, что ФИО2 была ознакомлена с его содержанием при заключении сделки суду не представлено.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3 статьи 1 ГК РФ).

Согласно статье 10 (пункт 1) ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из системного толкования части 1 статьи 1, части 3 статьи 166 и части 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Отсутствие этого указания в исковом заявлении является основанием для оставления его без движения (статья 136 ГПК РФ).

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что продажа земельного участка осуществлена с нарушением требований закона.

Из материалов дела следует, что оспариваемый договор купли-продажи от <данные изъяты> по своей форме и содержанию соответствует требованиям, установленным гражданским законодательством. Между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Земельный участок передан в собственность покупателю, и никто из сторон договора каких-либо претензий по этому поводу не предъявлял.

Оспариваемая сделка и переход права собственности на объект недвижимости зарегистрированы в установленном порядке с внесением соответствующих записей в ЕГРН. Правовые последствия сделки наступили, право собственности от продавца перешло к покупателю, график платежей не оспаривался сторонами сделки.

На момент заключения договора купли-продажи имущества арест либо запрет на регистрационные действия на недвижимое имущество не накладывались.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что оспариваемая сделка исполнена, недействительной (в том числе в части) или ничтожной, не является.

С учетом изложенного, требование истца ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от <данные изъяты>, заключенного между ЖСК «Орловский уезд» и ФИО2, в части условий, содержащихся в абзаце 2 пункта 4.4, пунктах 5.2, 5.3, 5.4, 5.б, 5.6.1 договора, не подлежит удовлетворению.

Относительно требований о прекращении обременения в виде ипотеки в отношении земельного участка, суд отмечает следующее.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судам даны следующие разъяснения. В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с пунктом 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; 4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2); 5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; 6) по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; 7) в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса; 8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1); в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Согласно статье 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

В силу статей 408-419 ГК РФ обязательство прекращается надлежащим исполнением, предоставлением отступного, зачетом встречного однородного требования, совпадения должника и кредитора в одном лице, новацией, прощением долга, невозможностью исполнения, смертью гражданина, ликвидацией юридического лица.

В соответствии с пунктом 4 статьи 329 ГК РФ прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке.

Из материалов дела следует и сторонами не отрицается, что в настоящее время обеспеченные залогом спорного имущества обязательства ЖСК «Орловский уезд» не исполнены, по соглашению сторон ипотека также не прекращалась, что стороной истца и ответчика не оспаривалось и доказательств обратному не представлялось.

При таких обстоятельствах, по настоящему делу судом не установлено оснований прекращения рассматриваемого ипотечного обязательства, повлекшего бы судебную констатацию признания установленных обременений принадлежащего кооперативу земельного участка с КН 91:04:035001:2, расположенного по адресу: г. Севастополь, вн.тер.г. ФИО22 м.о., <...> з/у 3-А, отсутствующим.

Вместе с тем, суд полагает ошибочными доводы истца о принадлежности ему земельного участка, как члену ЖСК «Орловский уезд», ввиду следующего.

Права застройщика на земельный участок после завершения строительства МКД погашаются в силу Закона одновременно без соответствующего заявления с осуществлением государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, предназначен для размещения нескольких многоквартирных жилых домов (корпусов). Все дома представляют собой единый жилой комплекс, что подтверждается проектной и разрешительной документацией, которые образуют единый, замкнутый контур с проездами, с общими инженерными системами и общим для всех МКД благоустройством. Благоустройство территории предусмотрено в виде организации внутриплощадочных проездов, устройства парковочных мест для индивидуального автотранспорта, с устройством тротуаров для пешеходного движения, зоны отдыха и занятий спортом, площадки игр для детей, хозяйственных целей. Все предусмотренные проектной документацией МКД не построены и не введены в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией.

Кроме того, из публичных сведений ЕГРН следует, что на спорном земельном участке имеются объекты незавершенного строительства с КН <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, правообладателем которых зарегистрирован ЖСК «Орловский уезд».

Таким образом, поскольку МКД, в которых расположены объекты недвижимости истца, входят в единый жилой комплекс, который расположен на одном спорном земельном участке с элементами благоустройства, следовательно, спорный земельный участок станет общим имуществом собственников помещений во всех многоквартирных домах после их строительства и ввода в эксплуатацию.

Принимая во внимание вышеизложенное, право общей долевой собственности на земельный участок у истца возникнет только после введенияв эксплуатацию всех предусмотренных проектной документацией МКД, следовательно, существующим обременением на земельный участок права истца не могут быть нарушены.

Исковые (материально - правовые) требования должны соответствовать сути правонарушения, если оно имеется. Выбранный способ защиты права должен корреспондировать с характером допущенного непризнания, оспаривания или нарушения права. Применительно к заявленным исковым требованиям, в отношениях между сторонами отсутствуют какие-либо нарушения прав истца, которым корреспондирует избранный им способ защиты права.

При изложенных обстоятельствах, правовых оснований для удовлетворения исковых требований у суда не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 56-57, 88-89, 103, 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Дерешкевича ФИО30 к Жилищно-строительному кооперативу «Орловский уезд», ФИО2 ФИО30, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО4 ФИО30, Мончар ФИО30 о признании частично недействительным договора купли-продажи земельного участка - отказать в полном объёме.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента изготовления в окончательной форме в Севастопольский городской суд через Нахимовский районный суд города Севастополя.

Решение в окончательной форме изготовлено 18 апреля 2025 года.

Председательствующий А.С. Лемешко