РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 декабря 2025 г. г. Черняховск

Черняховский городской суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Ткачевой С.В.,

при секретаре судебных заседаний ФИО1,

с участием истца ФИО2,

представителей истицы ФИО3, адвоката Перминовой О.Б.,

представителя ответчика Бланк А.А. по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО5 о признании права собственности на баню и земельный участок,

установил:

ФИО2 зарегистрирована и проживала с 07.12.1996 по адресу: <адрес> (с 2003 г. - <адрес>) совместно с матерью ФИО10

В период проживания по данному адресу с марта 2007 года на придомовой территории земельного участка площадью 800 кв.м с кадастровым номером № она стала осуществлять строительство двухэтажной бани площадью 58,6 кв.м.

С 20.02.2024 право собственности на <адрес> и земельный участок с кадастровым номером № перешло по договору дарения Бланк А.А.

Истец указал, что поскольку она возвела здание бани на земельном участке придомовой территории с согласия членов семьи, она является владельцем бани с 2007 года, добросовестно пользуется данной баней на протяжении 18 лет при отсутствии чьих – либо возражений, то у неё возникло право собственности на здание бани в порядке приобретательной давности. Так как здание бани расположено на земельном участке с кадастровым номером №, то для обслуживания данной бани ей необходимо выделить земельный участок, потому она вынуждена обратиться в суд с настоящим иском где просит признать за ней право собственности в порядке приобретательной давности на здание бани общей площадью 56,8 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, а также право общедолевой собственности в размере 8/100 доли в праве (64 кв.м.) на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес> для обслуживания здания бани.

Истец ФИО2, её представители ФИО3, Перминова О.Б., в судебном заседании исковые требования поддержали, просили их удовлетворить. Истец пояснила, что своими силами и средствами возводила здание бани, в этом помещении справляли семейные праздники, на протяжении длительного времени она занималась обслуживанием данного помещения, никто никаких претензий по данному поводу не высказывал.

Ответчик Бланк А.А. в судебном заседании участия не принимала, извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика и третьего лица ФИО4 в судебном заседании возражал против заявленных требований, пояснив, что баня расположена на земельном участке придомовой территории и не является самостоятельным объектом недвижимости, она имеет принадлежность к главной вещи – жилому дому, а потому составляет единое целое с жилым домом <адрес>. Признание за истицей права собственности на данный объект в порядке приобретательной давности не основано на законе. Основной объект – жилой дом № сменил трёх собственников – ФИО11 – дядя истицы, ФИО10 – мать истицы и Бланк А.А. – сестра истицы, которая в настоящее время и является собственником жилого дома, и, соответственно, бани. Необходимых признаков для признания за истицей права приобретательной давности на данный объект не имеется.

Третьи лица ФИО11, Управление Росреестра по Калининградской области, извещены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направили.

Выслушав явившихся лиц, допросив свидетелей, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 3 статьи 218 ГК РФ в случаях и в порядке, предусмотренных названным кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ - гражданин не являющийся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности.

Как указано в абзаце первом пункта 16 названного совместного постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22, по смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Из содержания статьи 234 ГК РФ, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 15 - 21 совместного постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что в предмет доказывания по делу о признании права собственности на объект недвижимого имущества в силу приобретательной давности входит факт добросовестного, открытого и непрерывного владения истцом спорным имуществом как своим собственным в течение срока, установленного действующим законодательством.

Лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, должно доказать наличие указанных в статье 234 ГК РФ пяти необходимых условий (трех объективных и двух субъективных): открытое владение имуществом; непрерывное владение имуществом; владение в течение установленного законом срока; добросовестное владение имуществом; владение имуществом как своим. Отсутствие любого из пяти перечисленных условий исключает приобретение права собственности в порядке статьи 234 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, действующее законодательство разграничивает основания возникновения права собственности в силу приобретательной давности (статья 234 ГК РФ) и в связи с осуществлением самовольного строительства (статья 222 ГК РФ).

Приобретательная давность не может применяться в отношении самовольно возведенного строения, в том числе расположенного на неправомерно занимаемом земельном участке. В подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, потому что, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности. Вместе с тем только совокупность всех перечисленных в статье 234 ГК РФ условий (добросовестность, открытость и непрерывность владения недвижимым имуществом как своим собственным в течение 15 лет) является основанием для приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности.

По смыслу статей 128, 129, 222 ГК РФ самовольное строение в гражданский оборот не введено и не может в нем участвовать, с ним нельзя совершать какие-либо гражданско-правовые сделки, право на него не может быть установлено и зарегистрировано.

ФИО2 была зарегистрирована по месту жительства 07.12.1996 по 23.01.1998 по адресу: <адрес> (л.д. 54);

03.02.1998 была зарегистрирована по адресу: <адрес>;

10.06.2003 была зарегистрирована по адресу <адрес> до 05.06.2018 (л.д. 143);

26.08.2019 ФИО2 вновь была зарегистрирована в указанном жилом доме (л.д. 55).

В данном жилье истец проживала вместе с матерью ФИО10 которая также была там зарегистрирована по месту жительства с 07.12.1996 (л.д. 142), жильё принадлежало на праве собственности ФИО11

Из пояснений истца следует о том, что они с матерью проживали в данном жилье одной семьёй, вели общее хозяйство.

Постановлением главы администрации от 30.06.2003 № 982 на основании заявления собственника ? доли (квартиры №) в доме <адрес> ФИО11 присвоен его доле дома адрес <адрес> (л.д.108).

20.11.2003 постановлением главы администрации № 1727 передан в собственность бесплатно ФИО11 земельный участок с кадастровым номером № площадью 800 кв.м (л.д109).

На основании ч.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Решением Черняховского городского суда от 12.12.2024 по делу № 2-369/2024 по иску ФИО2 к ФИО10, Бланк А.А. о признании недееспособной ФИО10, признании недействительным договора дарения жилого дома и земельного участка, договора дарения земельного участка, вступившим в законную силу апелляционным определением Калининградского областного суда от 19.02.2025 с учётом Определения Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 02.06.2025 исковые требования ФИО2 оставлены без удовлетворения.

Решением суда установлено, что на основании договора купли-продажи от 04.10.2011 ФИО10 приобрела в единоличную собственность жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № для обслуживания жилого дома, расположенные по адресу: <адрес>

В соответствии с договором от 29.12.2022 ФИО10 приобрела в собственность земельный участок для ведения огородничества площадью 350 кв.м, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>. Ранее земельный участок находился в пользовании ФИО10 на основании договора аренды.

16.02.2024 между ФИО10 в качестве дарителя и Бланк А.А. в качестве одаряемого заключен договор дарения жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, а также по договору от 16.02.2024 земельный участок для ведения огородничества.

Право собственности Бланк А.А. на спорный жилой дом, земельный участок для обслуживания жилого дома, земельный участок для ведения огородничества зарегистрировано в Росреестре 20.02.2024.

На момент рассмотрения дела судом никто из сторон в спорном жилом доме не проживал.

В указанном жилом помещении ФИО2 и её дети не проживают с 2021 года, выехали добровольно до заключения оспариваемых договоров. Какое-либо соглашение относительно прав ФИО2 и её детей на пользование спорным жилым домом не представлено. Обязанность ФИО10 обеспечить жильем совершеннолетнюю дееспособную ФИО2 и несовершеннолетних внуков, имеющих законных представителей (родителей) законом не предусмотрена, решением суда или иным властным актом на ответчика ФИО10 такая обязанность не возлагалась.

При рассмотрении дела ФИО2 указывала, что проживает с детьми более трех лет в квартире в многоквартирном доме <адрес>. В указанном многоквартирном доме она осуществляла продажу иных жилых помещений, действуя от лица собственника. Необходимость фактического проживания в спорном доме ФИО2, заинтересованность во вселении в него ничем не обоснована, в ходе рассмотрения дела намерение проживать в доме она не высказывала.

Решением Черняховского городского суда от 06.08.2025 вступившим в законную силу апелляционным определением Калининградского областного суда от 09.12.2025 исковые требования Бланк А.А. удовлетворены. ФИО2 ФИО16, ФИО17 выселены из жилого дома <адрес>.

Встречные исковые требования ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО18, ФИО19 к Бланк А.А. об устранении препятствий в пользовании, обязании передать ключи от жилого дома, оставлены без удовлетворения.

Решением суда установлено, что ФИО2 с детьми по – прежнему проживают в кв.<адрес>, однако их личные вещи и строительные материалы находятся в доме <адрес>. ФИО2 и её дети ФИО22 и ФИО23 являлись членами семьи прежнего собственника жилья ФИО10, потому право пользования спорным жилым помещением у ответчиков – истцов возникло в результате вселения и регистрации по месту жительства с согласия прежнего собственника, который утратил свое право собственности на спорное жилое помещение в связи с его отчуждением на основании договора дарения. Членами семьи нового собственника жилья Бланк А.А., несмотря на наличие родственных отношений, не являются.

В настоящем деле ФИО2 указывает, что для улучшения жилищных условий с согласия собственника дома и земельного участка дяди ФИО11 она осуществляла реконструкцию жилья и строительство бани на участке придомовой территории с 2007 года, которой пользовались все члены семьи, в подтверждение чего представила нотариально заверенную копию договора подряда № 98 от 09.04.2007, согласно которому ФИО2 поручила ООО «Стройинформсервис» осуществить постройку бани площадью 58,6 кв.м. по адресу: <адрес> (п.1.1 договора) работы, предусмотренные п.1.1. выполняются в соответствии с утвержденными согласованной сторонами сметой (приложение п.1) (л.д. 158-159).

Согласно представленной нотариальным образом заверенной копии локальной сметы от 09.04.2007 стоимость работ составила 328 466 руб. (л.д.156-157), согласно нотариальным образом заверенному акту приемки выполненных работ от 04.06.2007 стоимость работ составила 328 466 руб.

Из показаний свидетеля ФИО6 следует, что ранее на спорном земельном участке придомовой территории имелись хозяйственные постройки: дровник, баня, сарай, которые были снесены и на этом месте по инициативе ФИО2 была возведена баня. Факт возведения бани, а заодно и реконструкции дома подтверждается показаниями свидетелей ФИО7, ФИО8, ФИО9 и не оспаривается стороной ответчика.

Анализируя вышеизложенное суд приходит к выводу о том, что по инициативе истца, проживавшего вместе с членами своей семьи в доме, принадлежащем дяде, были начаты работы по переустройству, реконструкции жилья, в целях улучшения жилищных условий начато строительство новой бани на земельном участке придомовой территории в 2007 году, что подтверждается в том числе решением мирового судьи второго судебного участка Черняховского района Калининградской области (л.д. 15-16). После постройки бани, по утверждению истца, она единственная кто несла расходы на её содержание, она открыто и добросовестно владела данным имуществом как своим собственным при отсутствии чьих – либо возражений, ответчик претензий по факту неправомерно завладения имуществом не предъявлял, потому полагает, что является владельцем данного имущества и имеет право требовать признания права собственности на данное имущество в порядке приобретательной давности, а также на долю в праве на земельный участок, необходимый для обслуживания бани.

Вместе с тем, суд отмечает, что истцу земельный участок для строительства бани в установленном законом порядке не выделялся, земельный участок, на котором возведено строение бани, является участком, предназначенным для обслуживания дома, имел и имеет собственника, какого – либо согласия, оформленного в установленном законом порядке, собственник участка истцу не выдавал. Строительство бани было осуществлено в целях улучшения жилищных условий членов семьи собственника жилья, о чём неоднократно поясняла истец, здание бани является вспомогательным строением к основному строению – жилому дому. Строительство бани, лицом, являющимся членом семьи собственника жилого дома и земельного участка не влечет для этого лица правовых последствий в виде признания права собственности на это имущество, в том числе в порядке приобретательной давности в смысле, придаваемом ст. 234 ГК РФ.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Согласно пункту 3 части 17 ст. 51 ГрК РФ в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования выдача разрешения на строительство не требуется.

По смыслу норм действующего законодательства под объектом вспомогательного использования следует понимать постройки, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющие возможности самостоятельного использования для иной деятельности. Возможность осуществлять строительство объектов и сооружений вспомогательного использования без получения разрешения на строительство законодатель связывает с их особым назначением (вспомогательным).

В силу статьи 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Из положений пункта 3 части 17 статьи 51 и части 15 статьи 55 ГрК РФ, ст. 135 ГК РФ следует, что основными критериями для отнесения строений и сооружений к вспомогательным являются их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому такое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31.07.1981 № 4 (ред. от 30.11.1990) «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом» различного рода хозяйственные постройки (сараи, летние кухни и т.п.) являются подсобными строениями и составляют с домом единое целое. Поэтому при отчуждении жилого дома они переходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора об отчуждении дома не был обусловлен их снос или перенос прежним собственником.

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 24.09.2013 № 88-КГПР13-10 указал, что составной частью жилого дома как объекта индивидуального жилищного строительства помимо основного жилого строения и жилых пристроек являются также вспомогательные строения, сооружения, предназначенные для обслуживания жилого здания (сараи, гаражи, бани, колодцы и т.п.), следующие судьбе главной вещи (статья 135 ГК РФ).

Возведение хозяйственных построек и сооружений на земельном участке, предоставленном для целей индивидуального жилищного строительства, носит вспомогательный характер и необходимо для обеспечения реализации основной цели деятельности. В данном случае баня предназначенная для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, в силу статьи 135 ГК РФ является принадлежностью жилого дома и участка, а потому её возведение за счет истца не порождает самостоятельного права собственности у истца, в том числе в порядке приобретательной давности, при отчуждении жилого дома права на неё перешли к новому собственнику.

Постройка бани самостоятельным объектом права собственности в отрыве от прав на жилой дом и земельный участок не является по установленному статьей 135 ГК РФ общему правилу, как принадлежности главной вещи, следуют судьбе жилого дома, в связи с чем оснований для удовлетворения требований истца в данной части не имеется.

Что касается требований истца о признании за ней права собственности на 8/100 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером № предназначенный для обслуживания жилого дома, расположенный по адресу: <адрес>, то в удовлетворении данного требования также надлежит отказать, поскольку земельный участок имеет собственника, а право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п.2 ст. 218 ГК РФ).

Таким образом, требования истца не основаны на законе и в удовлетворении исковых требований надлежит отказать в полном объеме.

Поскольку в удовлетворении иска отказано, то судебные расходы в порядке ст. 98 ГПК РФ взысканию с ответчика не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО2 к ФИО5 о признании права собственности на баню и земельный участок, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Черняховский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: С.В. Ткачева

Мотивированное решение суда изготовлено 25.12.2025.