Решение по делу № 04924/2024 от 04.09.2025 - о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта участнику долевого строительства, взыскании денежных средств в счет уменьшения покупной цены договора, убытков, компенсации морального вреда, штрафа.

Центральный районный суд г. Оренбурга (Оренбургская область)

Категория дела О взыскании неустойки за нарушение сроков сдачи объекта долевого строительства Гражданское Удовлетворено частично

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

<ФИО> обратился с вышеназванным иском в суд к АО Специализированный Застройщик "Оренбургстрой", указав, что между ним и АО Специализированный Застройщик "Оренбургстрой" был заключен договор долевого участия

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Представители ответчика АО Специализированный Застройщик "Оренбургстрой" <ФИО>, <ФИО>, действующие на основании доверенностей от 10.01.2025 сроком на 1 год и от 17.06.2025 сроком на 1 год соответственно, в

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Резолютивная частьитоговое решение суда

Исковые требования <ФИО> к АО Специализированный Застройщик "Оренбургстрой" удовлетворить частично.

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

Дело № 2-1099/2025

56RS0042-01-2024-0007650-35

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Оренбург 21 августа 2025 года

Центральный районный суд г. Оренбурга в составе

председательствующего судьи Ю.В. Дмитриевой,

при секретаре Д.В. Гуровой,

с участием представителей ответчика АО Специализированный Застройщик "Оренбургстрой" ФИО1, ФИО2,

представителя ответчика АО "ГрадИндустрия" ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к АО Специализированный Застройщик "Оренбургстрой", АО "ГрадИндустрия" о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта участнику долевого строительства, взыскании денежных средств в счет уменьшения покупной цены договора, убытков, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился с вышеназванным иском в суд к АО Специализированный Застройщик "Оренбургстрой", указав, что между ним и АО Специализированный Застройщик "Оренбургстрой" был заключен договор долевого участия в строительстве от 03.05.2024 № 1/208. По условиям которого ответчик обязуется не позднее 01.09.2024 окончить строительство и ввести в эксплуатацию многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> жилого комплекса «Квартет» на земельном участке с кадастровым номером № и передать истцу объект долевого строительства – квартиру по адресу: <адрес>, общей площадью 76,2 кв.м. Стоимость объекта долевого строительства 4600000 рублей истец оплатил полностью.

Согласно п. 2.1 договора передача объекта долевого строительства Застройщиком (ответчиком) и Участником долевого строительства (истцом) осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту не позднее 01.09.2024 с момента получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно п. 7.1, 7.2 договора при наступлении чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по договору, но указанная сторона в течение 3 дней обязана проинформировать в письменном виде о начале таких обстоятельств, так же в течение 3 дней с момента прекращения таких обстоятельств проинформировать об их окончании, а если такие обстоятельства действуют более 1 месяца провести переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения договора, при этом каждая сторона имеет право расторгнуть договор. О таких обстоятельствах ответчик истца не проинформировал, кроме того, 10.10.2024 нарочно предоставил сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и готовности объекта долевого строительства к передаче, в котором отсутствовал номер исходящий и дата, имелась подпись и оттиск печати директора организации.

Истец неоднократно направлял претензии, по телефону и лично обращался к ответчику с требованием выполнить работы, предусмотренные условиями договора.

В период с 01.09.2024 ответчик уклонялся от передачи квартиры, ввиду неисполнения обязательств, предусмотренных договором.

12.10.2024 истец был приглашен для осмотра и принятия квартиры, при котором были выявлены ряд существенных недостатков, о чем был составлен акт осмотра, который был передан под подпись представителю ответчика, но в срок до 19.11.2024 все выявленные недостатки устранены не были. Ввиду тяжелого материального положения истец был вынужден принять квартиру с выявленными недостатками.

Просил взыскать с ответчика АО Специализированный Застройщик "Оренбургстрой" неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства в размере 495880 рублей; часть стоимости объекта долевого строительства, в связи с изменением площади в размере 30183 рубля 50 копеек; стоимость аренды жилого помещения в размере 90000 рублей; компенсацию морального вреда в размере 30000 рублей; штраф в размере 50% от суммы присужденной судом, а также судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 30000 рублей.

Определением суда от 01.04.2024 к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено АО «ГрадИндустрия»- генеральный подрядчик при строительстве жилого дома.

Определением суда от 06.05.2025 к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен ФИО5 арендодатель по договору аренды, представленному истцом.

Определением суда от 02.07.2025 к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен ФИО6 к АО «ГрадИндустрия», принимавший участие при сдаче объекта истцу.

Истец ФИО4 в ходе рассмотрения дела в порядке ст. 39 ГПК РФ исковые требования неоднократно уточнял, дополнительно предъявив их к ответчику АО «ГрадИндустрия», окончательно просит:

Взыскать с ответчиков в свою пользу неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства в размере 495880 рублей;

часть стоимости объекта долевого строительства в связи с изменением площади квартиры в размере 30183 рубля 50 копеек;

убытки в виде стоимости аренды жилого помещения в размере 90000 рублей;

компенсацию морального вреда в размере 30000 рублей;

штраф в размере 50% от суммы присужденной судом, а также судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 30000 рублей

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, о дне, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Ранее принимал личное участие при рассмотрении дела, исковые требования поддержал в полном объеме, пояснил, что от приемки объекта не уклонялся, был заинтересован в его приемке ввиду отсутствия места жительства и намерения проживать в приобретенной квартире. Неоднократно осуществлял звонки, связывался с инженером ФИО6 и обсуждал недостатки жилого помещения, квартира была сдана не в срок. В письме от ответчиков было указано на необходимость по всем вопросам обращаться к ФИО6 Он также участвовал при составлении акта, пояснял, что устранит недостатки. В квартиру попасть до 12 октября 2024 года не мог, поскольку ему говорили, что она еще не готова, ключи получил и принял квартиру лишь 19.11.2024.

Представители ответчика АО Специализированный Застройщик "Оренбургстрой" ФИО1, ФИО2, действующие на основании доверенностей от 10.01.2025 сроком на 1 год и от 17.06.2025 сроком на 1 год соответственно, в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований, по основаниям, указанным в письменных возражениях. Указали, что жилой дом был сдан в установленный условиями договора долевого участия в строительстве срок. ФИО4 неоднократно уклонялся от подписания акта приемки-передачи квартиры, ссылаясь на наличие недостатков. С истцом неоднократно связывались по телефону и уведомляли о необходимости приемки квартиры. Требования истца о взыскании покупной стоимости квартиры в связи с уменьшением ее площади противоречит условиям договора долевого участия в строительстве от 03.05.2024. Просят учесть срок действия моратория по взысканию неустойки, в случае удовлетворения требований применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить размер штрафных санкций с учетом поведения самого истца.

Представитель ответчика АО "ГрадИндустрия" – ФИО3, действующая на основании доверенности от 10.06.2025 сроком до 10.08.2025 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, указав, что АО «ГрадИндустрия» является ненадлежащим ответчиком по данному спору, поскольку какие-либо договорные отношения между АО «ГрадИндустрия» и ФИО4 отсутствуют, просит отказать в удовлетворении требований в полном объеме.

Третье лицо ФИО5 в судебное заседания не явился, о дате, времени и месте извещен надлежащим образом.

Третье лицо ФИО6 в судебное заседания не явился, о дате, времени и месте извещен надлежащим образом. Ранее принимал личное участие при рассмотрении дела, пояснил, что работает в должности начальника строительного участка АО «ГрадИндустрия». В рамках заключенного договора генерального подряда, заключенного между АО Специализированный Застройщик "Оренбургстрой"- заказчиком и АО «ГрадИндустрия»- исполнителем, занимались строительством многоквартирного жилого дома по <адрес>. Дом был сдан в эксплуатацию в установленные сроки. В сентябре 2024 года началась приемка квартир участниками договоров долевого участия в строительстве. Лично истца ФИО4 не помнит ввиду большого количества лиц, которым осуществлялась сдача квартир в вышеназванном доме, а также истечения большого промежутка времени. Указал, что подпись в акте осмотра помещения от 12.10.2024 по адресу: <адрес>, представленном истцом, ему не принадлежит. Не являлся уполномоченным лицом от застройщика АО Специализированный Застройщик "Оренбургстрой" на подписание каких-либо актов.

Суд, выслушав позицию лиц, участвующих в деле, приходит к следующему:

Согласно п.п.1 ч.1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

Статьей 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1).

Статьей 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Статьей 10 названного Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ также установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В силу статей 309, 310, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными, обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день, или, соответственно, в любой момент такого периода.

Судом установлено, что 3 мая 2024 года между ФИО4- участником долевого строительства и АО Специализированный Застройщик "Оренбургстрой"- застройщиком был заключен договор участия долевого строительства № 1/208 ( с использованием счетов эскроу).

В соответствии с п.1.1. Договора № 1/208 участия долевого строительства от 3 мая 2024 года, застройщик обязуется в предусмотренный условиями договора срок с привлечением генподрядчика и других лиц построить на земельном участке с кадастровым номером № жилой <адрес> в <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатация многоквартирного дома передать объект долевого строительства в собственность участнику долевого строительства. Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Объектом долевого строительства по настоящему договору является: общее имущество в многоквартирном доме и структурно обособленное жилое помещение ( квартира) в многоквартирном доме, а именно:

- <адрес>, расположенная на 15 этаже многоквартирного дома общей приведенной площадью ( проектной) 76,2 кв.м: номер, характеристики квартиры указаны в приложении № 1.

Цена договора составляет 4600 000 рублей ( п.3.2 вышеуказанного договора).

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее 1 сентября 2024 года ( п.2.1 договора).

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами акту приема-передачи ( п.2.3 договора).

Также судом установлено, что 01.06.2023 между АО Специализированный Застройщик "Оренбургстрой"- заказчиком и АО «ГрадИндустрия»-исполнителем заключен договора генерального подряда на строительство № 01-06/ГП/23, по условиям которого генеральный подрядчик принимает на себя обязательство перед заказчиком по строительству объекта недвижимости: <адрес> <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №.

02.09.2024 Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга АО Специализированный Застройщик "Оренбургстрой" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №, в соответствии с которым разрешен ввод в эксплуатацию построенного <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №.

04.10.2024 ФИО4 обратился в адрес застройщика с претензией о выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства. Претензия вручена нарочно застройщику 04.10.2024 вх. № 366, о чем свидетельствует штамп о регистрации.

Согласно представленному ответчиком АО Специализированный Застройщик "Оренбургстрой" сообщению без номера и без даты установлено, что в адрес ФИО4 направлено уведомление о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче. Указанное уведомление получено лично ФИО4 10.10.2024, о чем свидетельствует его собственноручная подпись в получении. Сведений о направлении указанного уведомления в более ранний срок в адрес истца застройщиком суду не представлено.

11.10.2024 АО Специализированный Застройщик "Оренбургстрой" в адрес ФИО4 направлен ответ на претензию от 04.10.2024 об отказе в удовлетворении требований о выплате неустойки ввиду отсутствия нарушений сроков передачи объекта долевого строительства с указанием о возможности беспрепятственно принять квартиру с указанием номера контактного лица ФИО6 Ответ на претензию получен лично ФИО4 11.10.2024, что подтверждается его подписью.

12.10.2024 ФИО4 составлен акт осмотра квартиры, расположенной по адресу: <адрес> указанием на ряд строительных недостатков, препятствующих приемке квартиры. На данном акте имеется подпись в получении ФИО6, подлинность которой последний при даче пояснений в качестве третьего лица в ходе судебного заседания не подтвердил.

Вместе с тем, факт наличия некоторых строительных недостатков, зафиксированных истцом в акте от 12.10.2024, подтвердил в ходе судебного разбирательства представитель ответчика АО Специализированный Застройщик "Оренбургстрой" ФИО1, а также готовность застройщика их устранить, что также нашло свое подтверждение в письменном отзыве на исковое заявление ( Т.1 л.д.57-61).

18.11.2024 ФИО4 вновь обратился в адрес застройщика АО Специализированный Застройщик "Оренбургстрой" с претензией об устранении недостатков в акте осмотра от 12.10.2024 и выплате неустойки за нарушение сроков передачи объекта.

19.11.2024 между застройщиком АО Специализированный Застройщик "Оренбургстрой" и участником долевого строительства ФИО4 подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства- квартиры по адресу : <адрес>.

Согласно выписке из ЕГРН за ФИО4 25.11.2024 зарегистрировано право собственности на жилое помещение площадью 75,7 кв.м с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> на основании акта приема-передачи от 19.11.2024.

Статьей 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Передача застройщиком индивидуального жилого дома и образуемого в соответствии с проектом межевания земельного участка, на котором расположен данный жилой дом, и принятие указанных объектов участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче индивидуального жилого дома и земельного участка после государственного кадастрового учета таких объектов. В передаточном акте или ином документе о передаче индивидуального жилого дома и земельного участка указываются дата передачи, кадастровые номера и основные характеристики индивидуального жилого дома и земельного участка, обязательство по договору аренды земельного участка, права на который подлежат передаче в состав общего имущества, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача индивидуального жилого дома и земельного участка застройщиком и принятие указанных объектов участником долевого строительства являются основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на земельный участок, находящийся в собственности застройщика, или аренды, если земельный участок находится в аренде у застройщика.

Таким образом, нормами действующего законодательства предусмотрен порядок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, это возможно только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Судом объективно установлено, что срок передачи объекта участнику долевого строительства ФИО4 истек согласно условиям договора 01.09.2024.

Вместе с тем, несмотря на наличие разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию от 02.09.2024, акт приема-передачи объекта истцом ФИО4 не был подписан до 19.11.2024 ввиду наличия недостатков строительного характера, зафиксированных в акте осмотра от 12.10.2024, что подтвердил представитель застройщика.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что со стороны застройщика АО Специализированный Застройщик "Оренбургстрой" был нарушен предусмотренный между сторонами условиями договора от 03.05.2024 срок передачи объекта участнику долевого строительства со 02.09.2024 до 19.11.2024.

При этом суд отмечает, что надлежащим ответчиком по данному спору является АО Специализированный Застройщик "Оренбургстрой" ввиду возникшими между истцом ФИО4 и застройщиком правоотношений на основании договора долевого участия в строительстве от 3 мая 2024 года.

АО «ГрадИндустрия» является генеральным подрядчиком при строительстве жилого дома, в котором расположена принадлежащая истцу квартира, по данному спору является ненадлежащим ответчиком ввиду отсутствия каких-либо правоотношений с ФИО4

Разрешая требования истца о взыскании с надлежащего ответчика по делу АО Специализированный Застройщик "Оренбургстрой" неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, суд исходит из следующего:

При этом суд отмечает, что статьей 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ установлен порядок расторжения договора долевого участия в строительстве, в том числе участником долевого строительства в одностороннем порядке, в частности в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца (п.п.1 ч.1 ст.9 названного Закона), а также в иных случаях.

Право выбора способа защиты нарушенного права принадлежит участнику долевого строительства.

Так, одним из видов защиты нарушенного права участника долевого строительства является предъявление к застройщику требований о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в порядке ч.2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Положениями ч.2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ установлено, что случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Вместе с тем, Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 (ред. от 19.06.2025) "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" установлены следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве:

в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2025 г. включительно.

Указанное Постановление Правительства РФ вступило в силу 22.03.2024.

Ввиду установленного моратория на начисление неустойки с учетом Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326, за период со 02.09.2024 по 19.11.2024 неустойка не подлежит начислению и взысканию в пользу истца.

Разрешая требования истца о взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора, суд исходит из следующего:

В силу требований п.1 ч.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ договор должен содержать:

определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ).

Из вышеприведенных правовых ном в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора, жилого помещения, с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) ФИО8 с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ).

В силу п.1.1 договора №1/208 участия в долевом строительстве, заключенного 3 мая 2024 года между АО Специализированный Застройщик «Оренбургстрой» и ФИО4, предметом договора и объектом долевого строительства является: общее имущество в многоквартирном доме и структурно обособленное жилое помещение ( квартира) в многоквартирном доме, а именно: <адрес>, расположенная на № этаже многоквартирного дома, общей приведенной площадью ( проектной) 76,2 кв.м.

В силу п.3.1 цена договора является суммой денежных средств на возмещение затрат на строительство многоквартирного дома и на оплату услуг застройщика.

Цена договора рассчитана посредством умножения проектной общей площади объекта долевого строительства на стоимость одного квадратного метра, указанную в настоящем договоре.

Стороны договорились, что стоимость одного квадратного метра составляет:

60367 рублей, НДС не облагается.

Стоимость одного квадратного метра, определенная в настоящем пункте, является фиксированной и изменению не подлежит.

Стороны договорились, что общая площадь объекта долевого строительства указана в соответствии с проектной планировкой типового этажа и по завершении строительства может увеличиться. В случае увеличения площади квартиры по окончании строительства, стороны договорились о перерасчете суммы финансирования строительства объекта долевого строительства, цены договора исходя из цены за квадратный метр, указанной в настоящем договоре. Руководствуясь настоящим пунктом, а также п.2 ч.1.1 ст.9 Федерального закона № 214-ФЗ, допустимым пределом увеличения цены договора является увеличением площади готовой квартиры не более чем на 5% от проектной площади.

Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства от 19.11.2024 и выписке из ЕГРН установлено, что ФИО4 приобретена <адрес> общей площадью 75,7 кв.м.

Таким образом, площадь квартиры изменилась с общей приведенной площади ( проектной) с 76,2 кв.м, указанной в п.1.1. договора от 03.05.2024, до 75,7 кв.м, т.е. на 0,5 м.

Заявляя требования об уменьшении покупной цены договора, ФИО4 указывает на уменьшение площади квартиры на 0,5 м.

Застройщик ссылается на уменьшение площади объекта на 0,5 м за счет проведения отделочных работ, приводя экономическое обоснование и соответствующие замеры в дополнительных возражениях на иск. Доказательств обратного истцом в силу требований ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.

Оценивая фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что каких-либо отступлений от условий договора от 03.05.2024, заключенного между сторонами, застройщиком не допущено. В связи с изложенным, правовых оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика денежных средств в счет уменьшения цены договора из расчета стоимости 0,5 кв.м в размере 30183,5 рублей не имеется. Требования в данной части являются необоснованными и удовлетворению по изложенным в иске основаниям не подлежат.

Разрешая требования ФИО4 о взыскании с ответчика убытков в виде стоимости арендной платы квартиры, суд исходит из следующего:

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

В пункте 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что согласно статьям 15, 393 ГК РФ в состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода.

Под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества.

Истец ФИО4 в обоснование требований о взыскании с ответчика убытков указывает, что в связи с нарушением застройщиком срока сдачи ему объекта как участнику долевого строительства, он был вынужден арендовать жилое помещение у ФИО5 по адресу: <адрес>, в подтверждение представил договоры аренды названного жилого помещения от 01.09.2024, от 01.10.2024 и от 01.11.2024, размер ежемесячной арендной платы по которым составил 30000 рублей.

Вместе с тем, согласно выписке из ЕГРН от 08.04.2025 судом установлено, что на момент заключения договора долевого участия в строительстве от 3 мая 2024 года и в настоящее время в собственности у ФИО4 также имеются: жилое помещение и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, право собственности зарегистрировано 08.10.2021, а также 1/2 доля в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>

Ссылка истца на то, что принадлежащий ему на праве собственности жилой дом по адресу, <адрес>, пострадал в результате паводка, проходящего на территории Оренбургской области в 2024 года, и признан подлежащим капитальному ремонту, в связи с чем он был лишен возможности в нем проживать, не может являться безусловным основанием для возложения на ответчика как застройщика обязанности по возмещению истцу убытков в виде стоимости арендной платы иного жилого помещения.

При этом суд отмечает, что ФИО4 в случае невозможности проживания в жилом помещении в результате его повреждения вследствие чрезвычайной ситуации, связанной с прохождением паводка на территории Оренбургской области в 2024 году, права на обращение в компетентные органы с заявлением об оказании мер государственной поддержки в соответствии с Постановлением Правительства Оренбургской области от 24.04.2024 N 369-пп (ред. от 26.07.2024) "Об утверждении Порядка предоставления денежной выплаты гражданам, пострадавшим в связи с чрезвычайной ситуацией, сложившейся на территории Оренбургской области в результате прохождения весеннего паводка, на наем жилого помещения за счет средств резервного фонда по чрезвычайным ситуациям Оренбургской области".

Учитывая, что истцом не представлено доказательств фактического несения убытков в связи с несвоевременной передачей ответчиком объекта долевого строительства, правовых оснований для удовлетворения требований ФИО4 в данной части не имеется. Иск в данной подлежит оставлению без удовлетворения.

Разрешая требования истца о компенсации морального вреда, суд исходит из следующего.

Согласно ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом) или организацией, выполняющей функции изготовителя (продавца) на основании договора с ним, прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

На основании п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

На основании пп. 2 п. 8 постановления Пленума ВС РФ от 20.12.1994 г. № 10 степень нравственных или физических страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств причинения морального вреда, индивидуальных особенностей потерпевшего и других конкретных обстоятельств, свидетельствующих о тяжести перенесенных им страданий.

Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Учитывая степень нравственных страданий, причиненных ФИО4 вследствие несвоевременного сдачи застройщиком объекта долевого строительства, неоднократное обращения истца с претензией, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в счет компенсации морального вреда денежной суммы в размере 10 000 рублей.

Согласно п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 года № 2300-I «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Учитывая, что в рамках рассматриваемого гражданского дела судом установлено нарушение прав истца со стороны ответчика, в пользу ФИО4 подлежит начислению штраф в сумме 5000 рублей, исходя из расчета: 10 000 рублей Х 50%= 5 000 рублей, где 10000 рублей- размер компенсации морального вреда.

Ответчиком заявлено о применении положений ст. 333 ГК РФ при применении штрафных санкций.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Учитывая конкретные обстоятельства дела, нарушение со стороны ответчика как застройщика срока сдачи объекта участнику долевого строительства, суд приходит к выводу, что положения ст. 333 ГК РФ применению не подлежат и оснований для снижения штрафа не имеется.

Согласно ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителей и другие признанные судом необходимыми расходы.

Положениями ч.1 ст. 98 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно ч.1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», в случае изменения размера исковых требований после возбуждения производства по делу при пропорциональном распределении судебных издержек следует исходить из размера требований, поддерживаемых истцом на момент принятия решения по делу.

При неполном (частичном) удовлетворении требований расходы на оплату услуг представителя присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяются в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов (статьи 98, 100 ГПК РФ) П. 12 указанного Постановления Пленума ВС РФ).

Истцом ФИО4 понесены расходы на оплату услуг представителя в сумме 30 000 рублей, в подтверждение данных расходов представлено соглашение на оказание юридической помощи № 72 от 12.12.2024, заключенный между истцом- заказчиком и адвокатом Траненко П.Е.- исполнителем, предметом которого является представление интересов заказчика в суде при рассмотрении настоящего гражданского дела, а также квитанция об оплате услуг адвоката от 28.04.2025 на сумму 30000 рублей.

С учетом требований разумности и справедливости, длительности рассмотрения гражданского дела, количества судебных заседаний, его сложности, позиции ответчика о чрезмерности заявленных расходов, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату услуг представителя в размере 10 000 рублей.

Положениями ст. 103 ГПК РФ установлено, что издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Принимая во внимание, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины при обращении в суд с исковым заявлением, то с надлежащего ответчика АО Специализированный Застройщик "Оренбургстрой" подлежит взысканию в доход государства государственная пошлина в размере 3 000 рублей – с учетом удовлетворения заявленных истцом требований неимущественного характера, установленная требованиями п.1 ст. 333.19 Налогового Кодекса РФ.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 к АО Специализированный Застройщик "Оренбургстрой" удовлетворить частично.

Взыскать с АО Специализированный Застройщик "Оренбургстрой" ( ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина РФ № №, компенсацию морального вреда в сумме 10 000 рублей, штраф за нарушение прав потребителя в сумме 5 000 рублей, а также судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 10000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО4 к АО Специализированный Застройщик "Оренбургстрой" о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта участнику долевого строительства, взыскании денежных средств в счет уменьшения покупной цены договора, убытков, а также в удовлетворении исковых требований АО "ГрадИндустрия" отказать.

Взыскать с АО Специализированный Застройщик "Оренбургстрой" ( ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход бюджета муниципального образования г. Оренбург государственную пошлину в размере 3 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Центральный районный суд г. Оренбурга в течение одного месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья Ю.В. Дмитриева

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →