Дело № 2-2729/2025
УИД 34RS0002-01-2025-003689-54
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
03 июля 2025 года г. Волгоград
Дзержинский районный суд г. Волгограда в составе судьи Щетинкиной Н.А.
при секретаре судебного заседания Абрамовой К.А.,
помощника судьи Разыкова Ф.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО2, ФИО3, ФИО6, ФИО4 о признании договора купли-продажи доли недействительным,
установил:
ФИО5 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО6, ФИО4 о признании договора купли-продажи доли недействительным, в обосновании требований указав, что ФИО5 принадлежит ? доля в праве общей долевой собственности индивидуального дома и земельного участка по адресу: <адрес>, что подтверждается Постановлением администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, а так же свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, а так же от ДД.ММ.ГГГГ. Ответчику ФИО9 принадлежало ? доля в праве общей долевой собственности индивидуального жилого дома и земельного участка, а ответчику ФИО6 принадлежало ? доля в праве общей долевой собственности индивидуального жилого дома и земельного участка, что подтверждается Постановлением <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ. В начале мая 20025 г. ответчики в устной форме заявили, что они осуществили отчуждение своих ? долей в индивидуальном жилом доме и земельного участка третьему лицу, сделка была удостоверена нотариусом <адрес>. Истец ссылается, что не был извещен о совершении данной сделки, не получал никаких уведомлений о совершении в будущем данной сделки согласно ст. 250 ГК РФ.
Просит признать договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности индивидуального жилого дома, кадастровый №, общей площадью 85 кв.м и ? доли земельного участка, кадастровый №, общей площадью 884 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, ? доли в праве общей долевой собственности индивидуального жилого дома, кадастровый №, общей площадью 85 кв.м, и ? доли
земельного участка, кадастровый №, общей площадью 884 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, ? доли в праве общей долевой собственности индивидуального жилого дома, кадастровый №, общей площадью 85 кв.м, и ? доли земельного участка, кадастровый №, общей площадью 884 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, между ФИО2, ФИО3, ФИО10 и новым покупателем ФИО4, недействительным.
Истец ФИО5 и его представитель ФИО11, действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержали заявленные исковые требования, просили иск удовлетворить.
Ответчики ФИО2, ФИО3, ФИО6 ФИО4 в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом, доверили представление интересов представителю.
Представитель ответчиков ФИО6, ФИО2, ФИО12 – ФИО13, действующая на основании доверенности, в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требования, по основаниями изложенным в письменных возражениях.
Третье лицо нотариус <адрес> ФИО16, в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть заявленные требования в ее отсутствии.
Третье лицо Управление Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.
Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
На основании ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (ст. 433 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
По настоящему делу судом установлено и подтверждено материалами дела, ФИО5 принадлежит ? доля в праве общей долевой собственности индивидуального дома и земельного участка по адресу: <адрес>, что подтверждается Постановлением администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, а так же свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, а так же от ДД.ММ.ГГГГ.
Жило й дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №?030144:227, находящиеся по адресу: <адрес>, принадлежали на праве общей долевой собственности ответчикам ФИО6 – ? доля, ФИО2 – ? доля, ФИО3 – ? доля, которая им перешла в порядке наследования после смерти матери ФИО9
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 действующим за себя лично и от имени ФИО3, ФИО6 (Продавцы) и ФИО4 (Покупатель) заключен договор купли-продажи принадлежащих им ? долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и ? долей в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом, находящиеся по адресу: <адрес>.
Указанный договор купли-продажи удостоверен нотариусом <адрес> ФИО16 по р.№-н/34-2025-3-782.
Согласно п. 2.1. договора согласованная сторонами продажная стоимость ? долей в праве собственности на жилой дом и земельный участок составила 13 999 998 рублей, из которых цена ? долей в праве собственности на земельный участок 6999 999 рублей, цена ? долей в праве собственности на индивидуальный жилой <адрес> 999 999 рублей. Наличный денежный расчет в размере 13 999 998 рублей, из которых 4 666 666 рублей уплачены ФИО2, 4 666 666 рублей уплачены ФИО3 и 4 666 666 рублей уплачены ФИО6, произведен Покупателем Продавцам до подписания договора ( п.2.2. Договора).
Передача отчуждаемого имущества в собственность Покупателя произведена по Акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.
Переход права собственности на ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и индивидуальный жилой дом, находящиеся по адресу: <адрес>, зарегистрированы ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости за Покупателем.
Пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другим способами, распоряжаться им иным образом.
В силу статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 настоящего Кодекса.
Согласно статье 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Согласно ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу ч. 1 ст. 456 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.
Статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
Согласно пункту 3 указанной статьи Кодекса при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В случае, если участник общей долевой собственности на недвижимое имущество не приобрел долю в общей собственности на условиях, указанных в извещении продавца, в течение месяца со дня доставки указанного извещения, преимущественное право прекращается.
Согласно ч. 1. ст. 42 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.
Положением ч. 1.1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ установлено, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.
Как следует из представленных доказательств, ДД.ММ.ГГГГ ФИО14 в 13 часов 53 минут в адрес собственника ФИО5 по адресу <адрес> была направлена телеграмма с уведомлением №, в которой она уведомляет его о продаже ? доли земельного участка за 2333 000 рублей и ? доли дома за 2333 000 рублей, находящиеся по адресу: <адрес> предлагает воспользоваться в соответствии со ст. 250 ГК РФ преимущественным правом приобретения.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в 15 часов 17 минут в адрес собственника ФИО5 по адресу: <адрес> так же была направлена телеграмма уведомление №, в которой он уведомляет его о продажи ? доли земельного участка за 2333 000 рублей и ? доли дома за 2333 000 рублей, находящиеся по адресу: <адрес> предлагает воспользоваться в соответствии ст. 250 ГК РФ преимущественным правом приобретения.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 в 15 часов 25 минут адрес собственника ФИО5 по адресу: <адрес> так же была направлена телеграмма уведомление №, в которой он уведомляет его о продажи ? доли земельного участка за 2333 000 рублей и ? доли дома за 2333 000 рублей, находящиеся по адресу: <адрес> предлагает воспользоваться в соответствии ст. 250 ГК РФ преимущественным правом приобретения.
Указанное подтверждается заверенными почтовыми отделениями копиями телеграмм, квитанциями о направлении телеграммного уведомления в адрес ФИО5 Согласно почтовых извещений, поданные ответчиками телеграммы по квитанции ФИО5 доставлялись, вместе с тем не были вручены, закрыто, адресат по извещению за телеграммами не является.
В представленном нотариусом <адрес> ФИО16 нотариальном деле, так же подтверждено наличие направления в адрес ФИО5 телеграмм с указанием объекта продажи и его стоимость.
Согласно п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.
Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения.
Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).
Требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников.
Продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (статья 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате), так и посредством почтового отправления (п. 2.3 Письма ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3)
Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть:
- свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;
- выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно (п. 2.5 Письма ФНП от от 31.03.2016 N 1033/03-16-3)
Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (статья 165.1 ГК РФ).
Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, и она была возвращена нотариусу по истечении срока хранения. Таким образом, риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.
Если корреспонденция была возвращена нотариусу в связи с истечением срока хранения в отделении связи, то извещение считается доставленным со дня поступления в отделение связи по месту жительства адресата, определяемого по календарному штемпелю на конверте (п. п. 3.2, 3.3 Методических рекомендаций, п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 25).
По смыслу данных правовых норм, с учетом положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, именно на продавца возлагается бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности.
В соответствии со ст. 56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать во взаимосвязи с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Вместе с тем, факт того, что истец достоверно знал о предстоящей продаже другими сособственниками принадлежащих спорных ? долей в праве собственности на жилой дом и земельный участок подтверждается так же представленными скриншотами его переписок с ФИО2, из которых следует, что Ответчики предлагали Истцу решить вопрос о совместной продаже своих долей, вместе с тем стороны не сошлись в продажной цене что следует из представленной переписки, нотариально удостоверенной.
В подтверждение представлен протокол осмотра доказательств, обеспеченных нотариусом от ДД.ММ.ГГГГ по р.№-н/34-2025- 2-1009, в виде осмотра содержимого чата мобильного приложения «WhatsApp» на смартфоне ФИО2
Таким образом ФИО5 был уведомлен надлежащим образом о предстоящей продаже ответчиками долей в жилом доме и земельном участке принадлежащих им на праве собственности, согласно ст. 250 ГК РФ, но преимущественным правом покупки указанных долей не воспользовался.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что Ответчиками в адрес ФИО5 в установленном порядке было направлено предложение о покупке долей в праве собственности на имущество домовладение и земельный участок, что свидетельствует о соблюдении Ответчиками требований действующего законодательства, в связи с чем, в удовлетворении иска ФИО5 о признании договора купли-продажи доли недействительным, следует отказать.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО5 к ФИО2, ФИО3, ФИО6, ФИО4 о признании договора купли-продажи доли недействительным – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме в апелляционную инстанцию Волгоградского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Дзержинский районный суд города Волгограда.
Мотивированный текст решения суда изготовлен в окончательной форме 09 июля 2025 года.
Судья Щетинкина Н.А