Решение по делу № 2-1223/2023 от 27.02.2023 - о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, восстановлении записи о регистрации права собственности.

Дело №

УИД:23RS0№-90

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ Р.Ф.

27 февраля 2023 года город Сочи

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Воронковой А.К.,

при секретаре судебного заседания Кишинской А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании, в здании Центрального районного суда г. Сочи, гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, восстановлении записи о регистрации права собственности,

УСТАНОВИЛ:

истец обратился с исковым заявлением (уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ) к ответчику, в котором просит суд: расторгнуть договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ на квартиру, назначение: Жилое. Площадь: общая 70,5 кв.м., расположенную по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>; кадастровый №, заключенный между ФИО1 и ФИО2; в случае удовлетворения заявленных требований восстановить в ЕГРН запись о регистрации права собственности за ФИО1

Заявленные требования мотивированы тем, что ранее квартира с кадастровым номером 23:49:0205005:2679 принадлежала ФИО1 на основании договора купли-продажи от 09.06.2009г., что подтверждается свидетельством о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. Истец указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи указанного имущества. В пункте 3 Договора указано, что квартира продается покупателю по цене 800 000 рублей. Истец настаивает, что фактически между сторонами была установлена иная стоимость представленного имущества, равная 4 000 000 рублей. Расчет между сторонами полностью произведен не был, сумма невыплаченных денежных средств составляет 3 000 000 рублей. Истец также указывает, что именно ответчик настаивал на подписании договора с заниженной ценой, которая не соответствует действительности. Истец был введен в заблуждение действиями ответчика. В связи с отсутствием надлежащего исполнения обязательств со стороны ответчика, заключенный между сторонами договор купли-продажи должен быть расторгнут, а <адрес> г. Сочи должна быть возвращена истцу. При первичном рассмотрении дела судом были учтены ложные показания ФИО3, который сознался в совершенном им преступлении. По этим основаниям, подробно изложенным в адресованном суду исковом заявлении, истец просит суд удовлетворить заявленные требования.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО4 поддержал заявленные требования и настаивал на их удовлетворении.

В судебное заседание по данному делу ответчик ФИО2 не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена посредством почтовой связи (почтовый идентификатор №).

Согласно сведениями ФГУП «Почта России», судебные извещения о времени и месте рассмотрения данного дела, направленные по последнему известному месту жительства ответчика не доставлены адресату и возращены суду, в связи с истечением срока хранения.

Согласно ст. 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не может служить препятствием для рассмотрения судом данного спора по существу в отсутствие данного лица.

При изложенных обстоятельствах суд полагает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства по данному делу.

В судебное заседание иные лица, участвующие в рассмотрении данного дела, не явились, о времени и месте судебного заедания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении суду не представили.

При данных обстоятельствах суд, с учётом положений ст. 167 ГПК РФ, п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 13 принял решение о рассмотрении данного гражданского дела в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, не представивших доказательств уважительности причин своего отсутствия в судебном заседании.

Исследовав материалы дела и представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Частью 1 ст. 130 ГК РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Положениями ст. ст. 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом.

На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1, 4 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как видно из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 (продавец) и ответчиком ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи помещения (далее по тексту – Договор, л.д. №).

Продавец продал, а Покупатель купил в соответствии с условиями настоящего договора квартиру общей площадью 70,5 кв.м., расположенную на 8 этаже 16 этажного жилого дома, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, <адрес>:, состоящую из 2 комнат. Кадастровый номер – 23:49:0205005:2679. Указанная квартира принадлежит «Продавцу» на основании Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 3 Договора, стоимость квартиры составляла 800 000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Право собственности на квартиру было в установленном порядке зарегистрировано на имя ФИО2, что подтверждается представленной суду Выпиской из ЕГРН (л.д. №). Таким образом, истцом в полном объеме и в оговоренные сроки были выполнены все условия заключенного Договора.

Доводы истца фактически обусловлены тем, что сторонами была согласована иная стоимость отчуждаемой квартиры в размере 4 000 000 рублей, которая до настоящего времени ответчиком не выплачена.

Частью 1 ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте положений ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закреплен общий принцип распределения обязанности по доказыванию, согласно которому каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с положениями ст. ст. 56, 59, 67 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как разъяснено в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

По смыслу приведенных разъяснений, в случае неисполнения покупателем обязательства по оплате продавцу предоставлено не только право требовать оплаты по договору и уплаты процентов, но и право потребовать расторжения договора купли-продажи по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Судом установлено, что переговоры о покупки квартиры велись через гражданского супруга ФИО2 – ФИО3 (л.д. №, 160).

Как видно из протокола судебного заседания (л.д. №), текста решения суда от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 являлся основным свидетелем по гражданскому делу №. При этом ФИО3 пояснил суду, что ФИО1 продавала спорную квартиру «в районе 800 тысяч рублей».

В свою очередь, согласно представленному суду письменному объяснению от ДД.ММ.ГГГГ и протоколу явки с повинной от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 в 2011 г. познакомился с ФИО1 и предложил ФИО1 выкупить её квартиру за 4 000 000 рублей, на что истец согласился. После выплаты истцу 1 000 000 рублей, ФИО1 оформила право собственности квартиры на гражданскую жену ФИО3 - ФИО2 Оставшиеся 3 000 000 рублей ФИО3 обязался выплатить позже, однако после ФИО3 данные обязательства не исполнил (л.д. №).

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, из представленных доказательств судом установлено, что ответчиком ФИО2 условия заключенного Договора выполнены не в полном объеме, действительная и реальная стоимость квартиры ответчиком истцу не выплачена. Доказательств, свидетельствующих об обратном, материалы дела не содержат.

При данных обстоятельствах, поскольку собранными по делу доказательствами подтверждается факт невыплаты ответчиком полной стоимости Квартиры, принимая во внимание, что в течение длительного времени истцом не получена полная оплата покупной стоимости, размер задолженности является существенным, судом сделан вывод о том, что ответчиком существенно нарушены условия заключенного Договора, связи с чем, требования истца о расторжении Договора и возврате Объекта подлежат удовлетворению.

Согласно положениям ст. 144 ГПК РФ, обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Принимая во внимание изложенное, ранее принятые по инициативе истца обеспечительные меры подлежат отмене.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, восстановлении записи о регистрации права собственности – удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ на квартиру, назначение: Жилое. Площадь: общая 70,5 кв.м, расположенную по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>, кадастровый №, заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Восстановить в ЕГРН запись о регистрации права собственности за ФИО1 на квартиру, назначение: жилое, площадь: общая 70,5 кв.м., расположенную по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>; кадастровый №.

Отменить арест двухкомнатной <адрес>, г.Сочи, общей площадью 70,5 кв.м, установленный определением Центрального районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ.

Мотивированное решение изготовлено судом ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья А.К. Воронкова